Jedro

Pri presoji poštenosti pravnega prednika tožnic, vknjižbi lastninske pravice v zemljiško knjigo ni mogoče pripisati absolutnega pomena. Prodajalca sta nanj prenesla posest nepremičnin. Z izgubo posesti sta izgubila možnost dejanskega razpolaganja z nepremičnino. Če bi od njega prodajalca zahtevala vrnitev nepremičnine, bi se jima lahko uprl z ugovorom prodane in izročene stvari. Domneva poštenosti pravnega prednika tožnic s samim dejstvom zemljiškoknjižnega stanja zato ne more biti ovržena. Poleg tega je treba v času gradnje veljavna pravila ODZ pri presoji pravno relevantnih okoliščin in njihovih posledic presojati v kontekstu družbenih razmer, v katerih so nastale. V času sklenitve sporne prodajne pogodbe (upoštevaje družbene razmere) zemljiška knjiga ni bila ustanova materialnega nepremičninskega prava, načelo zaupanja v zemljiško knjigo pa ni imelo pomena, kot ga ima od leta 1995.

Izrek

Pritožbe se zavrnejo in se izpodbijana sodba potrdi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odločilo, da sta tožnici solastnici solastniških deležev, ki jih imajo toženci na nepremičnini parc. št. ... k. o. X v obsegu, kot je razvidno iz izreka sodbe. Tožbeni zahtevek v delu, s katerim tožnici od tožencev zahtevata izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, je sodišče zavrnilo. Odločilo je tudi, da vsaka stranka krije svoje stroške postopka.

2. Zoper sodbo se pritožujejo tretja, četrta, peta in šestotožena stranka.

3. Tretjetožena stranka uveljavlja vse zakonske pritožbene razloge. Navaja, da je sodišče napačno ugotovilo, da je bil V. dobroveren, saj za izgubo dobrovernosti zadošča, da je bil opozorjen na dejstvo, da nepremičnine ni pridobil od lastnika. Po izobrazbi je bil univerzitetni diplomirani inženir gradbeništva in projektant s strokovnim nazivom. Tožeča stranka je v pripravljalni vlogi navedla, da se z vpisom v zemljiško knjigo ni hitelo, ker se tudi ostali sovaščani, ki so gradili, niso vpisovali v zemljiško knjigo. Vpis je povezan tudi s stroški. Sodišče ni upoštevalo, da je bil zemljiškoknjižni predlog V. za vpis lastninske pravice v vl. št. ... k. o. X zavrnjen. Predlagatelj bi moral za vpis na svoje ime pridobiti izbrisno pobotnico. Šele na podlagi izbrisne pobotnice bi se lahko vknjižil. Sodišče je napačno ugotovilo, da sta tožnici solastnici solastninskega deleža tretjetožene stranke B. do 1/27 na nepremičnini. Iz pogodbe o prispevku k stroškom za pripravo stavbnega zemljišča je razvidno, da je V. plačal prispevek le za 500 m2. Tožnici bi lahko bili solastnici solastninskega deleža tretjetožene stranke le do 500 m2. Parc. št. ... bi se morala v posebnem mejnem postopku predhodno zmanjšati. Toženci A., B., C. so nepremičnino parc. št. ... pridobili na podlagi darilne pogodbe z 8. 9. 1997 in ne na podlagi sklepa o dedovanju. Z darilno pogodbo jim je mama, M., zemljiškoknjižna lastnica parcele do 1/9, nepremičnino darovala. Tožena stranka bi bila lahko le M., ki je umrla 22. 7. 2007 in je bila v času, ko se je predmetni postopek začel, še živa. V nadaljevanju pritožbe se pritožnik sklicuje na darilno pogodbo, Zakon o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini ter sklep o dedovanju z 29. 4. 2008. 4. Četrta tožena stranka v pritožbi uveljavlja vse zakonske pritožbene razloge. Navaja, da je prvostopenjsko sodišče dobrovernost graditelja V. napačno ugotovilo. B. je graditelja že v času gradnje opozarjal, da dedovanje ni zaključeno in naj ne nadaljuje z gradnjo. To opozorilo je zadoščalo za izgubo dobre vere. Napačen je tudi zaključek, da naj V. ne bi imel razloga za dvom o tem, da sklep o dedovanju ni pravnomočen. B. je V. pokazal dokument s podpisom F. zato je bil V. seznanjen z dejstvom, da je F. z nepremičnino že razpolagal. V. je na neurejeno lastništvo opozarjala tudi M., vendar na opozorilo ni reagiral. Glede na to, da je bil opozorjen na zemljiškoknjižno stanje in dejstvo, da sklep o dedovanju ni pravnomočen, V. ni bil dobroveren, kar je pogoj za pridobitev lastninske pravice. Za izgubo dobrovernosti zadošča, da je bil graditelj opozorjen, da nepremičnine ni pridobil od lastnika in ni potrebno, da bi M. ali B. gradnjo izrecno prepovedala.

5. Peto in šestotožena stranka v vsebinsko identičnih pritožbah uveljavljata vse zakonske pritožbene razloge. Navajata, da je sodišče napačno ugotovilo, da sta D. in E. (pravilno: D. in E.) z nepremičnino ... k. o. X razpolagala dvakrat. Sodišče je tudi napačno ugotovilo, da sta D. in E. (pravilno: D. in E.) sklenila veljaven in zavezujoč dogovor, s katerim sta se zavezala sporno parcelo izročiti v solast svojim pogodbenikom. Bistvena elementa kupoprodajne pogodbe sta predmet in cena. Ker cena v pogodbi s 15. 12. 1967 ni navedena v smislu paragrafa 1053 ODZ, pogodba ne more biti veljavna. V nadaljevanju pritožnika tolmačita paragrafe 1053 ter 431 ODZ in utemeljujeta, zakaj graditelj ni mogel pridobiti lastninske pravice. Napadata tudi ugotovitev sodišča, da je bil V. dobroveren graditelj. B. ga je med gradnjo pogostokrat opozarjal, da dedovanje ni zaključeno in naj z gradnjo ne nadaljuje. Za ohranitev dobrovernosti bi moral V. zahtevati predložitev pravnomočnega sklepa o dedovanju. Na neurejeno lastništvo je V. opozarjala tudi M.. Navaja, da sodišče ni preverjalo navedb v vlogi tožeče stranke s 3. 2. 2012, ki so neresnične. To potrjuje zemljiškoknjižni vpis v vl. št. ... k. o. X, vložen 18. 10. 1972 Dn. št. 8032, izveden na podlagi zemljiškoknjižnega predloga predlagatelja V.. Sodišče je napačno ugotovilo, da so bila za gradnjo pridobljena vsa potrebna dovoljenja. Parc. št. ... k. o. X se ni ujemala z nekaterimi soglasji in lokacijskim dovoljenjem. Kljub temu je sodišče sledilo pojasnilu tožnice, da je prišlo do mešanja oznak in posledično do izdaje listin, ki se ne nanašajo na parc. št. ... k. o. X. Poleg tega je V. plačal skladu prispevek k stroškom za pripravo stavbnega zemljišča le za 500 m2. Sodišče je napačno zaključilo, da parcela v času podpisa ni bila družbena lastnina. Sodišče je sicer upoštevalo historični zemljiškoknjižni izpisek za vl. št. ... k. o. X, ni pa obravnavalo odločbe z 11. 11. 1953, kjer je bila poleg drugih parcel tudi parc. št. ..., vl. št. ... k. o. X vložena kot splošno ljudsko premoženje v zemljiški sklad. Sodišče je napačno ugotavljalo pogoj za pridobitev lastninske pravice zaradi gradnje na tujem svetu na podlagi določil ODZ. Ključen je odnos med graditeljem in lastnikom zemljišča, to je K., ki je bila v času gradnje pokojna in se gradnji ni mogla upreti. Napačna je tudi ugotovitev sodišča, da je zgolj H. v okviru trditvene podlage navedel, da z gradnjo in posestjo nepremičnine ni bil seznanjen. S tem ni bila seznanjena niti I., ki je to trdila na zaslišanju, vendar je to sodišče spregledalo. Peta in šesta tožena stranka sta nepremičnino podedovali po babici P., ki je nepremično premoženja zapustila hčerki ... ter njenima otrokoma ... in .... P. je umrla po dolgotrajni bolezni, ki jo je prikovala v posteljo in za gradnjo ni mogla vedeti. V času izgradnje hiše pa sta imela peto in šesto tožena stranka 6 in 5 let ter sta živela na drugem koncu Ljubljane. Tudi sama za gradnjo nista vedela. Sklicujeta se na določilo 1500. paragrafa ODZ.

6. Pritožbe so bile vročene tožeči stranki, ki nanje ni odgovorila.

7. Pritožbe niso utemeljene.

8. Prvostopenjsko sodišče je na podlagi pravil o gradnji na tujem svetu ugodilo tožbenemu zahtevku na ugotovitev lastninske pravice v obsegu, kot je razvidno iz izreka sodbe. Ugotovilo je, da je V. (pravni prednik tožnic) v letu 1973 na originaren način z gradnjo na tujem zemljišču postal lastnik zemljišča … k. o. X. Pri presoji pravnih učinkov izgradnje stavbe pravnega prednika tožnic na obravnavanem zemljišču je izhajalo iz razlage paragrafa 418 ODZ, ki ureja gradnjo na tujem zemljišču. V navedenem paragrafu je določeno, da če je nekdo zidal z lastnim gradivom, brez lastnikove vednosti in volje na tujem svetu, pripada zgradba zemljiškemu lastniku. Pošten graditelj sme zahtevati povračilo potrebnih in koristnih stroškov; z nepoštenim se ravna kot s poslovodjem brez naročila (gre za pravilo, ki preferira lastnika zemljišča – superficuis solo cedit). Pravilo je omiljeno z zadnjim stavkom citiranega paragrafa tako, da ne velja za primer, ko je lastnik zemljišča nepošten oz. je vedel za gradnjo in je ni takoj prepovedal, graditelj pa je pošten.

9. Do spornega razmerja med pravdnima strankama je prišlo, ker sta D. in E. kot dediča po pok. K. (ki je bila zemljiškoknjižna lastnica) s parc. št. ... k. o. X razpolagala dvakrat, in sicer najprej 22. 4. 1963, ko sta v zapuščinskem postopku sklenila veljaven in zavezujoč dogovor, s katerim sta se zavezala sporno parcelo izročiti v solast sopogodbenikom, ki niso dediči K. in drugič 15. 12. 1967, ko sta glede iste nepremičnine sklenila prodajno pogodbo z V. (paragraf 1053 ODZ). V. je na sporni nepremičnini zgradil hišo, v kateri je do svoje smrti živel z ženo in hčerko (tožnici) in se nikoli ni vknjižil v zemljiško knjigo kot lastnik sporne nepremičnine, pač pa so vknjižili v letu 1975 pravni predniki tožencev na podlagi izdanega sklepa o dedovanju, ki je povzel sporazum z 22. 4. 1963. Tožnici sta trdili, da je njun pravni prednik pridobil lastninsko pravico na originaren način na dveh pravnih podlagah, in sicer na podlagi določb o gradnji na tujem zemljišču ter določbe o priposestvovanju lastninske pravice. Prvostopenjsko sodišče je ugodilo zahtevku na podlagi pravil o gradnji na tujem svetu, zato se ni ukvarjalo z vprašanjem, če so bili izpolnjeni pogoji za priposestvovanje lastninske pravice.

10. Ker je gradnja stanovanjske hiše potekala v letih od 1969 do 1973, je sodišče ravnalo pravilno, ko je presojalo pogoje za pridobitev lastninske pravice z gradnjo na tujem svetu na podlagi določb ODZ. Oprlo se je na paragrafe št. 316, 326, 328 ter 418 in ugotavljalo kriterije za presojo pravnih posledic gradnje na tujem zemljišču in sicer poštenost ali nepoštenost graditelja in lastnika zemljišča. Tožnici sta trdili, da je bil V. ves čas prepričan, da je zemljišče kupil od pravih lastnikov ter da gradi na svojem. Sodišče je na podlagi izvedenega dokaznega postopka ugotovilo, da je bil V. v času gradnje dobroveren, toženci pa s svojimi navedbami njegove dobrovernosti niso uspeli izpodbiti. V. je z dedičema zemljiškoknjižne lastnice sklenil kupoprodajno pogodbo, za gradnjo pridobil vsa potrebna dovoljenja, na zemljišču zgradil hišo, se vanjo vselil in je v njej bival vse do svoje smrti, pri čemer niti gradnji niti uporabi parcele nihče nikoli ni nasprotoval. Ugovore tožencev, s katerimi so utemeljevali nedobrovernost V., je argumentirano zavrnilo že prvostopenjsko sodišče. Toženci so tekom postopka ugovarjali, da sklep o dedovanju ob nakupu ni bil pravnomočen, da se V. nikoli ni vpisal v zemljiško knjigo, da je bil s strani B. pred nakupom nepremičnine opozorjen na sporno prodajo, da prodajna pogodba ni bila veljavna, ker je bilo zemljišče v družbeni lastnini, da ni bil plačan davek na promet z nepremičninami, da ni podana identiteta parcele, ki jo je V. kupil in parcele, na kateri je zgradil hišo ter da je bila ob nakupu v zemljiški knjigi vpisana fidejkomisarična substitucija. Prvostopenjsko sodišče je ugovore tožencev argumentirano zavrnilo (prim. razloge sodbe na straneh 18 do 25). Pritožbeno sodišče se v celoti sklicuje na prvostopenjske razloge.

11. Pri presoji poštenosti pravnega prednika tožnic je treba izhajati iz razmerja med njim in prodajalcem. Prodajalca D. in E. sta bila edina dediča po K.. Nanju je prešlo zapustničino premoženje ex lege z njuno smrtjo. Njuno upravičenje za razpolaganje s sporno nepremičnino je izhajalo iz podatkov zemljiške knjige, kjer je bila zapustnica (njuna mati) kot lastnica vpisana. Prodajna pogodba, ki so jo sklenili, je predstavljala podlago za prenos lastninske pravice in izročitev nepremičnine v posest. Nastalo je obligacijsko pravno razmerje, v katerem sta dediča prevzela obveznost prenosa lastninske pravice na nepremičnini na pravnega prednika tožnic. Z izpolnitvijo te obveznosti bi tožnik na njej pridobil lastninsko pravico. Ker prodajalca svoje obveznosti nista izpolnila, se pravni prednik tožnic ni vpisal v zemljiško knjigo. Vendar vknjižbi lastninske pravice v zemljiško knjigo ni mogoče pripisati absolutnega pomena (primerjaj Pravno mnenje VSRS, občna seja 29. in 30. 6. 1987). Prodajalca sta nanj prenesla posest nepremičnin. Z izgubo posesti sta izgubila možnost dejanskega razpolaganja z nepremičnino. Če bi od njega prodajalca zahtevala vrnitev nepremičnine, bi se jima lahko uprl z ugovorom prodane in izročene stvari. Domneva poštenosti pravnega prednika tožnic s samim dejstvom zemljiškoknjižnega stanja zato ne more biti ovržena. Poleg tega je treba v času gradnje veljavna pravila ODZ pri presoji pravno relevantnih okoliščin in njihovih posledic presojati v kontekstu družbenih razmer, v katerih so nastale. V času sklenitve sporne prodajne pogodbe (upoštevaje družbene razmere) zemljiška knjiga ni bila ustanova materialnega nepremičninskega prava, načelo zaupanja v zemljiško knjigo pa ni imelo pomena kot od leta 1995 (primerjaj sodbo VS RS II Ips 796/2008).

12. Toženci v pritožbi ponovno zatrjujejo, da V. ni mogel biti dobroveren, saj naj bi ga na spornost prodaje opozarjala B. starejši ter M.. Na te navedbe je podrobno odgovorilo že prvostopenjsko sodišče (prim. razloge v 2. in 3. odstavku na strani 20, stran 21 in 22). B. starejši je v pritožbi, ki jo je vložil v zapuščinskem postopku med ostalim navedel, da se s priznanjem lastninske pravice zadovolji ter ne uveljavlja dedne pravice za parc. št. ... k. o. X. Na podlagi tega je prvostopenjsko sodišče sklepalo, da je B. starejši D. in E. štel za dediča K. in kot taka upravičena za razpolagati z njeno zapuščino. Glede na to je razumno tudi nadaljnje razlogovanje sodišča, da je neprepričljivo, da bi B. starejši hkrati opozarjal V., da D. ni lastnik parc. št. ... k. o. X in da ta parcela pripada njemu, saj bi bilo to v nasprotju z izjavami, ki jih je podal v zapuščinskem postopku. Sodišče je upoštevalo tudi dejstvo, da sta hčerki B. starejšega (četrta in osma toženka) hkrati z V. gradili na sosednji nepremičnini, vendar nihče, niti B.. niti M. gradnji V. na sporni parceli nista nasprotovala. Pritožbeni očitki zato v tem delu niso utemeljeni.

13. Neutemeljeni so tudi pritožbeni očitki, da je bila dobra vera V. izpodbita, saj sklep o dedovanju ni bil pravnomočen. V. je razpolagal s sklepom o dedovanju, ki je izkazoval lastninsko pravico prodajalcev. V njegovo resničnost ni podvomil noben upravni organ (izdana so bila vsa potrebna dovoljenja). Njegovi gradnji ni nihče nasprotoval in je hišo tudi povsem nemoteno zgradil v času, ko lastninska pravica z dedičev še ni prešla na pravne prednike tožencev. V času gradnje ni bil seznanjen s tem, da sta dediča s sporno nepremičnino že razpolagala in da kdor koli tretji na njej izkazuje kakršnokoli upravičenje.

14. Iz zemljiškoknjižnih podatkov izhaja, da parc. št. ... k. o. X ni bila nacionalizirana in ni postala družbena lastnina že na podlagi Zakona o nacionalizaciji gradbenih zemljišč iz leta 1958. Do nacionalizacije je prišlo šele na podlagi Zakona o prenehanju lastninske pravice in drugih pravic na zemljiščih, namenjenih za kompleksno graditev z začetkom veljavnosti 26. 3. 1980. Šele takrat je sporna parcela postala družbena lastnina, kar pomeni, da v času sklenitve dogovora 15. 12. 1967 ter zaključka gradnje 1973 nepremičnina ni bila v družbeni lastnini in promet z njo ni bil omejen. Posledično pa tudi ni bilo zadržkov za originarno pridobitev lastninske pravice. Zato so pritožbeni očitki, da je bila sporna parcela družbena lastnina in zato ni mogla priti do lastništva, neutemeljeni.

15. Glede na navedeno pravni prednik tožnic do vpisa tožencev v zemljiško knjigo (1975) ni imel razloga za domnevo, da parcele, ki jo je posedoval, ne bi imel za svojo. Prodajno pogodbo je sklenil z dedičema, stavbo je gradil na podlagi dokumentacije, ki jo je pridobil na podlagi prodajne pogodbe in stavbo do konca gradil, ko je nepremičnina še pripadala obema dedičema. Ker sta tudi dediča vedela za gradnjo, sta bila izpolnjena oba pogoja za pridobitev lastninske pravice po paragrafu 418 ODZ. S tem je pravni prednik tožnic postal originarni lastnik zgradbe kot zemljišča in pridobil upravičenje zahtevati ugotovitev svojega lastništva. Tožnici oz. njihovo pravni predniki, ki so solastninsko pravico dobili 1975 z vpisom v zemljiško knjigo, bi se mu lahko uprli s sklicevanjem na paragraf 1500 ODZ, po katerem na originaren način pridobljena pravica ne sme biti na škodo tistemu, ki je v zaupanju v javne knjige pridobil stvar ali pravico, še preden je bila na originaren način pridobljena pravica vpisana.

16. Prvostopenjsko sodišče je ugotovilo, da toženci ugovora po paragrafu 1500 ODZ na podlagi katerega bi se lahko uprli zahtevku na ugotovitev izvenknjižno pridobljene lastninske pravice, niso podali oz. ga niso podali dovolj substancirano. Sodišče je ugotovilo tudi, da so bili toženci oz. njihovi pravni predniki s prodajo parcele V. seznanjeni in so vseskozi vedeli, da je parcela v posesti V., saj te dejanske trditve niso prerekali, kar vzpostavlja domnevno priznanje tega dejstva (214. člen Zakona o pravdnem postopku(1)). Glede petega toženca je sodišče ugotovilo, da je v okviru trditvene podlage navedel, da z gradnjo in posestjo s strani V. ni bil seznanjen in je zato izpodbijal navedbe o svoji nedobrovernosti. Vendar peti toženec ni prerekal navedb, da je za gradnjo vedela njegova pravna prednica ter ni podal trditev o tem, kdaj in na podlagi česa ter v kakšnih okoliščinah je sam pridobil lastninsko pravico (iz katerih bi lahko sodišče sklepalo na njegovo zadostno skrbnost pri pridobivanju lastninske pravice), zato je sodišče pravilno ugotovilo, da tudi na njegovi strani ni izkazana dobroverna pridobite lastninske pravice, ki bi lahko vodila v prenehanje originarno pridobljene lastninske pravice V..

17. Peti toženec v pritožbi navaja, da se sklicuje na določilo 1500 paragrafa ODZ, kar je prepozno (337. člen ZPP). Šesta toženka pa se sklicuje na svoje trditve v izpovedbi, ki naj bi jih sodišče spregledalo. Sodišče njene izpovedbe ni spregledalo, vendar stranke z dokazi ne morejo nadomestiti pomanjkljivih trditev. Vsaka stranka mora navesti dejstva na katere opira zahtevek in predložiti dokaze, s katerimi se ta dejstva dokazujejo (1. odstavek 7. člena ZPP). Pritožbi sta zato v tem delu neutemeljeni.

18. Neutemeljene so pritožbene navedbe, da bi morale tožnice namesto peto in šesto tožene tožiti njuno mater M., ki je sicer že pokojna. Kot sta navedla sama pritožnika v pritožbi, je njuna pravna prednica s svojim deležem, ki ga je dobila v zapuščinskem postopku razpolagala tako, da jima ga je z darilno pogodbo podarila. Toženca sta zemljiškoknjižna lastnika sporne nepremičnine, tožeča stranka pa je ravnala pravilno, ko ju je s tožbo zajela.

19 Prvostopenjsko sodišče je podrobno pojasnilo, kako je prišlo do neskladnosti gradbene dokumentacije in zakaj ta ni mogla vplivati na dobro vero pravnega prednika tožnic (prim. zadnji odstavek na 22. strani ter prvi odstavek na 23. strani izpodbijane sodbe). Na odločitev o tožbenem zahtevku tudi nima vpliva pritožbena navedba, da naj bi V. plačal prispevek za pripravo stavbnega zemljišča le za 500 m2. 20. Ostale pritožbene navedbe za odločitev niso odločilnega pomena in pritožbeno sodišče nanje ne odgovarja (1. odstavek 360. člena ZPP).

21. Uveljavljani pritožbeni razlogi tako niso podani, prav tako tudi tisti ne, na katere mora paziti pritožbeno sodišče. Pritožbe je bilo zato potrebno zavrniti in izpodbijano sodbo potrditi (353. člen ZPP).

(1) Ur. l. RS, št. 26/1999 do 45/2008, ZPP.