Jedro

Oddajanje premoženja stečajnega dolžnika v najem spada med upravljanje stečajne mase (prim. 1. točko 322. člena ZFPPIPP). Zakon za tak primer določa, da mora upravitelj pred sklenitvijo pogodbe ali izvedbo drugega pravnega posla pridobiti soglasje sodišča, ni pa zakonsko predviden noben postopek, po katerem bi moral upravitelj oddati predmet najema. Prav tako ni predviden noben postopek, ki bi omogočil, da se doseže najvišja možna najemnina.

Izrek

I.Pritožba upnika A. d.o.o. se zavrne in se izpodbijani sklep potrdi.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je s sklepom z dne 19. 9. 2025 (PD 245) upraviteljici izdalo soglasje k sklenitvi najemne pogodbe in sicer nepremičnine, ki so do celote v lasti stečajnega dolžnika in so v hrvaških zemljiških knjigah označene z oznakami 4085/2, 4086, 4084 vse k. o. ..., ki v naravi predstavljajo nepozidano zemljišče po prostorskih aktih mesta N., označene kot T3, namenjene za širitev obstoječega kampa na naslovu B. 69, N. (predmet najema 1) in nepremičnine, ki so do celote v lasti stečajnega dolžnika in so v hrvaških zemljiških knjigah označene z oznakami 4058/4, 4058/3, 4058/5, 4088/2, 4088/9, 4088/10 vse k. o. ..., ki v naravi predstavljajo del skupnega kampa na naslovu B. 69, N., na katerem stojita dva objekta, ki v naravi predstavljata servisna objekta kampa z bazenom (predmet najema 2), najemniku C. d.o.o., Ulica 12A, Z., OIB ..., vpisano v sodni register trgovskega sodišča v Zadru, za mesečno najemnino v višini 85.000 EUR in 25 % hrvaški davek na dodano vrednost - PDV, za obdobje od 15. 9. 2025 do 15. 9. 2026 oz. do prodaje predmeta najema.

2.Sodišče prve stopnje je istega dne izdalo izpodbijani popravni sklep (PD 246), s katerim je ponovilo izrek, kot je bil naveden v prvem sklepu, le da je popravilo očitno pisno napako, da gre za letno najemnino in ne za mesečno, kot je bilo napačno navedeno v prvem sklepu (PD 245).

3.Sodišče prve stopnje je višjemu sodišču predložilo zadevo (vpisana kot Cst 267) prvotni sklep PD 245 in navedlo, da sta zoper njega vloženi dve pritožbi in sicer družbe najemnice po najemni pogodbi C. d.o.o. (PD 254) in upnika D. d.o.o. (PD 253).

4.Zoper popravni sklep (PD 246) je sodišče prve stopnje višjemu sodišču predložilo novo zadevo (vpisana kot Cst 268/2025) in sicer pritožbo proti popravnemu sklepu, ki jo je vložil upnik A. d.o.o., M.

5.Pritožnik predlaga, da višje sodišče izpodbijani sklep zaradi napačne ugotovitve dejanskega stanja, napačne uporabe materialnega prava in kršitve postopka razveljavi in vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

6.Na pritožbo upnika je odgovorila upraviteljica, ki je predlagala, da jo višje sodišče zavrne in potrdi izpodbijani sklep.

7.Pritožba upnika je neutemeljena.

8.Iz izpodbijanega popravnega sklepa v zvezi sklepom PD 245 izhaja, da je stečajna upraviteljica vložila predlog za izdajo soglasja k sklenitvi najemne pogodbe za oddajo v izreku izpodbijanega sklepa navedenih nepremičnin, ki v naravi predstavljajo kamp na otoku P. na Hrvaškem. Sodišče prve stopnje je podalo soglasje za sklenitev najemne pogodbe, saj oddaja premoženja stečajnega dolžnika spada med posle upravljanja stečajne mase po prvem odstavku 322. člena Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (ZFPPIPP). Premoženje stečajnega dolžnika je med stečajnim postopkom dovoljeno oddati v najem ali zakup samo, če se s tem ne zavleče njegova prodaja (prvi odstavek 323. člena ZFPPIPP). Pogodbo o najemu ali zakupu je dovoljeno skleniti samo kot pogodbo za določen čas in za obdobje najema ali zakupa, ki ne sme biti daljše od enega leta (drugi odstavek 323. člena ZFPPIPP). Iz izpodbijanega sklepa tudi izhaja, da je sodišče prve stopnje soglašalo s predlogom upraviteljice o višini letne najemnine 85.000 EUR plus 25 % DDV, saj je najemnik C. d.o.o ekonomsko boljši od drugega ponudnika E. d.o.o., ki je ponudil za 30.000 EUR manjšo najemnino. Sklenitev najemne pogodbe je tudi smotrna, saj je drug del kampa, ki skupaj z najetim delom od stečajnega dolžnika predstavlja celoto že v dolgoročnem, 25-letnem najemu z istim najemnikom. Na tem delu kampa, ki ga ima najemnik C. d.o.o. najetega od družine F., se nahaja tudi pomembna infrastruktura, brez katere kamp ne more obratovati (elektrika, voda in dostopna pot). Sodišče prve stopnje je sledilo mnenju upraviteljice, da v kolikor bi kamp najela tretja oseba, bi to povzročilo spore o uporabi infrastrukture (npr. dogovore o služnosti pri uporabi le-te). Sodišče prve stopnje je ocenilo, da je oddaja nepremičnin in premičnin v lasti stečajnega dolžnika v najem smotrna in ekonomična, ker je stečajni postopek šele v začetni fazi in se prodaja z oddajo premoženja ne bo zavlekla. Takšna sklenitev najemne pogodbe ima tudi pozitiven vpliv na povečanje stečajne mase zaradi plačila najemnine, hkrati pa bodo manjši stroški obratovanja nepremičnin. Zaradi tega se povečujejo sredstva stečajne mase in so tudi manjši stroški stečaja.

9.Pritožnik navaja, da je sicer smiselno, da se je sklenila najemna pogodba za premoženje, ki je v lasti stečajnega dolžnika, vendar pa ne soglaša z izbiro najemnika zaradi tega, ker meni, da je bila dogovorjena prenizka najemnina. Poudarja, da bi v primeru, ko bi upraviteljica izvedla javni in transparentni način oddaje nepremičnin v najem, bila zagotovljena konkurenca med ponudniki in dosežena višja najemnina.

10.Upraviteljica je v odgovoru na pritožbo navedla, da gre za kratkoročen najem, zato ni za pričakovati, da bi bila lahko ponujena najemnina bistveno večja. Prav tako opozarja, da zaradi tega, ker bo sklenjena najemna pogodba, bo najemnik na svoje stroške zagotovil vsa potrebna vlaganja, da bo kot gospodarski subjekt, ki se ukvarja s turistično dejavnostjo pridobil dovoljenje za upravljanje turistične dejavnosti kampa.

11.Pritožnik navaja, da je sicer smiselno, da se je sklenila najemna pogodba za premoženje, ki je v lasti stečajnega dolžnika, vendar pa ne soglaša z izbiro najemnika zaradi tega, ker meni, da je bila dogovorjena prenizka najemnina. Poudarja, da bi v primeru, ko bi upraviteljica izvedla javni in transparentni način oddaje nepremičnin v najem, bila zagotovljena konkurenca med ponudniki in dosežena višja najemnina.

12.Upraviteljica je v odgovoru navedla, da gre za kratkoročen najem, zato ni za pričakovati, da bi bila lahko ponujena najemnina bistveno večja. Prav tako opozarja, da bo zaradi tega, ker bo sklenjena najemna pogodba, najemnik na svoje stroške zagotovil vsa potrebna vlaganja, da bo kot gospodarski subjekt, ki se ukvarja s turistično dejavnostjo, pridobil dovoljenje za upravljanje turistične dejavnosti kampa.

13.Pritožbeno sodišče soglaša z navedbami upraviteljice, da v ZFPPIPP ni predvideno posebno postopanje upravitelja v primeru oddajanja premoženja stečajnega dolžnika v najem. Oddajanje premoženja stečajnega dolžnika v najem spada med upravljanje stečajne mase (prim. 1. točko 322. člena ZFPPIPP). Zakon za tak primer določa, da mora upravitelj pred sklenitvijo pogodbe ali izvedbo drugega pravnega posla pridobiti soglasje sodišča, ni pa zakonsko predviden noben postopek, po katerem bi moral upravitelj oddati predmet najema. Prav tako ni predviden noben postopek, ki bi omogočil, da se doseže najvišja možna najemnina. Čeprav upravitelj nedvomno zasleduje (tudi) tak cilj, pa zgolj višina najemnine ni tisti (edini) element najemne pogodbe, na podlagi katerega bi bil mogoč zaključek o tem, ali je najemna pogodba sklenjena z najugodnejšim ponudnikom oziroma pod najugodnejšimi pogoji.

14.Prav tako pritožnik navaja le, da bi bila lahko dosežena višja najemnina, pa zato ne ponudi niti konkretnih zneskov višje najemnine, ki bi jo bilo mogoče doseči s kratkoročnim enoletnim najemom, niti morebitnih ponudnikov, ki bi bili pripravljeni plačati višjo najemnino. Glede na navedeno njegovi razlogi o možnosti višje najemnine ostanejo na ravni pavšalnosti.

15.Upraviteljica je v odgovoru na pritožbo ponovno pojasnila, da prvi del skupnega kampa predstavljajo nepremičnine, ki so navedene v izreku izpodbijanega sklepa. Drugi del skupnega kampa so zemljiške parcele 4088/1, 4088/8, 4088/6, 4058/1, 4087, 4087/7, vse k. o. ..., ki so v lasti F. Ta del kampa je imel stečajni dolžnik v dolgoročnem najemu od F. (ozr. družbe G. d.o.o.). Stečajni dolžnik je še pred začetkom stečajnega postopka sporazumno odpovedal najemno razmerje za polovico kampa, ki ga je najemal od F., saj najemnine ni bil zmožen plačevati. Ta drugi del kampa ima od F. sedaj najemnik C. d.o.o. v dolgoročnem najemu in sicer za obdobje 25 let. Dolžnik je imel preko hrvaške hčerinske družbe H., d.o.o. - v stečaju sklenjene pogodbe za letni pavšal v višini 6.500 EUR po posamezni hiški, kar je bila tržna najemnina za delujoč kamp. Dne 15. 11. 2022. je bilo izdano za gradbeno dovoljenje za kamp kot celoto in iz njega izhaja, da pravica graditi izhaja iz lastništva nepremičnin v lasti stečajnega dolžnika in iz najemnega razmerja z dne 29. 10. 2021, (OV 8217/2021), ki jo je imel stečajni dolžnik sklenjeno z družino F. in je bila potem zaradi nezmožnosti plačila sporazumno razvezana. Kljub razvezi najemne pogodbe sta gradbeno in uporabno dovoljenje še vedno veljavna. Upraviteljica je tudi pojasnila, da bo najemnik C. v primeru, da bo najemna pogodba stopila v veljavo, poravnal še uporabnino za čas od 27. 3. 2025 do 14. 9. 2025 v višini 39.821,92 EUR. Hkrati bo najemnik za celoten kamp tekoče poravnaval vse obratovalne stroške, vodo, elektriko, zavarovanje, odvoz smeti in morebitne davščine in bo stečajnemu dolžniku povrnil že plačano zavarovalno premijo v višini 5.810,22 EUR. Najemnina 85.000 EUR, preračunana na posamezno legalno zgrajeno mobilno hišico tako znaša 2.741 EUR in predstavlja čisti dobiček stečajnega dolžnika. Stečajni dolžnik namreč za ta znesek ne bo najemniku zagotavljal nobene druge protistoritve, kot je čiščenje kampa, odvoz smeti, delovanje recepcije in restavracije, zagotavljanje interneta, kar zahteva štiri do šest zaposlenih. Stečajni dolžnik namreč nima na voljo finančnih sredstev, da bi kamp lahko uredil do te mere, da bi lahko najemniku zaračunal 6.500 EUR letnega pavšala po posamezni hišici.

16.Upraviteljica je tudi pojasnila, da je bila cenitev, na katero se sklicuje pritožnik, za potrebe določitve tržne in likvidacijske vrednosti nepremičnin v lasti stečajnega dolžnika, izdelana ob predpostavki delujočega kampa. Kamp trenutno ni delujoč in je razpadel na dva nedelujoča dela zaradi razveze najemne pogodbe z družino F. Iz najemne pogodbe izhaja, da se pomemben del infrastrukture nahaja na zemljišču v lasti družine F. Na parceli 4088/8 in 4088/1 se nahaja praktično celoten dostop do kampa in skoraj celotno parkirišče. Tam se nahaja tudi celotna transformatorska postaja, vodni rezervoar, vodovodni vodi ter kanalizacijski vodi. Da bi posamezen del kampa lahko samostojno obratoval, bi bilo potrebno, da bi stečajni dolžnik od družine F. pridobil služnost nujne poti in služnosti za posamezne vode in obratno. Upraviteljica poudarja tudi, da je predmet najema komunalno neopremljeno zemljišče, ki po njeni oceni nima posebne tržne vrednosti in ga kot takšnega ni mogoče tržiti, saj je na njem postavljenih pet nelegalnih hišk. V primeru, da najemna pogodba ne bo sklenjena, bodo morali upniki založiti stroške v zvezi z upravljanjem nedelujoče polovice kampa in preprečiti morebitne večje škode zaradi neurja, večje količine dež, dežja, kar vključuje redne oglede kampa in potrebna vzdrževalna dela.

17.Glede pritožbene navedbe, da je v najemni pogodbi napačno navedeno, da bo najemnik pridobil uporabno dovoljenje v korist v lastnem imenu, kar znatno zmanjšuje dejansko vrednost nepremičnin, na katerih kamp stoji, pritožbeno sodišče sledi navedbi upraviteljice, da bo najemnik pridobil za potrebe upravljanja gostinske in turistične dejavnosti obratovalno dovoljenje na svoje ime, za kar bodo potrebna večja vlaganja. Doslej je bilo dovoljenje za upravljanje dejavnosti kampa začasno, za 12 mesecev, izdano hrvaški hčerinski družbi H. d.o.o. - v stečaju. Obratovalnega dovoljenja sam stečajni dolžnik ne more pridobiti, saj sam ne bo nadaljeval poslovanja, niti ni to predvideno po ZFPPIPP. S tem, da se najemni pogodbi izrecno dovoli, da najemnik pridobi uporabno dovoljenje v lastnem imenu ni v pravice upnika z ničemer poseženo.

18.Glede na vse navedeno pritožbeni razlogi pritožnika niso utemeljeni. Izpodbijani sklep je uspešno prestal tudi pritožbeni preizkus po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena v zvezi s 366. členom ZPP in v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP). Pritožbeno sodišče je zato pritožbo zavrnilo in sklep sodišča prve stopnje potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).

-------------------------------

1Glej tudi VSL Sklep Cst 553/2018, VSL sklep Cst 483/2016, Cst 713/2013.

2Večina navedenega izhaja že iz vloge za podajo soglasja ( PD 244) in predložene najemne pogodbe (priloga k PD 242).

3Priloga k PD 242.

RS - Ustava, Zakoni, Sporazumi, Pogodbe

Zakon o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (2007) - ZFPPIPP - člen 322, 322/1, 322/1-1

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.