Jedro

Tožbeni zahtevek tožnice na razveljavitev kupoprodajne pogodbe je že zato, ker v ponudbi ni bilo navedeno ime osebe, ki bi kupila solastni delež, v primeru, če tožnica ne bi uveljavljala predkupne pravice, utemeljen.

Le pooblaščenec lahko poda stroškovnik in to do konca glavne obravnave.

Izrek

Pritožbi se zavrneta in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je s sklepom zavrglo predlog drugotoženca za vrnitev v prejšnje stanje (točka 1). Kupno in prodajno pogodbo za solastni delež na nepremičnini z ID znakom 15/0 in z ID znakom 14/0, obe k. o. ..., ki sta jo sklenila M. K. in M. V. dne 7. 10. 2014 je razveljavilo (točka 2/I). Nadalje je odločilo, da je vknjižba solastninske pravice na ime M. V. neveljavna (točka 2/II), odredilo je izbris vknjižbe solastninske pravice na ime M. V. in vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja z vknjižbo solastninske pravice na ime M. K.(točka 2/III). Drugotoženec M. K. kot prodajalec je dolžan v roku 15 dni skleniti s tožnico A. M. kot kupcem kupno in prodajno pogodbo za solastniški delež na nepremičnini z ID znakom 15/0-0 in z ID znakom 14/0-0, obe k. o. ... z vsebino, ki je navedena v nadaljevanju (točka 2/IV). Odločilo je tudi, da sta toženi stranki dolžni nerazdelno povrniti tožnici 2.736,92 EUR pravdnih stroškov (točka 2/V).

2. Zoper sodbo sta se pritožila prvi in drugi toženec. Prvi toženec M. V. se pritožuje iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena ZPP in izpodbija 2. točko (od vključno I do V) izreka sodbe. Sodišču očita, da je napačno uporabilo materialno pravo, ker je v imenu drugega toženca tožnici izdalo zemljiškoknjižno dovolilo, kar je v nasprotju s 512. členom OZ. Zemljiškoknjižno dovolilo ne predstavlja pogoja prodaje v smislu 512. člena OZ. Na podlagi sodbe se bo tožnica lahko vpisala kot imetnica spornega solastnega deleža v zemljiško knjigo, ne da bi izpolnila svoje obveznosti do plačila kupnine, ne da bi bile plačane obvezne davščine in ne da bi bili izpolnjeni drugi posebni pogoji, ki morajo biti izpolnjeni ob realizaciji prometa z nepremičninami. Napačni so zaključki sodišča glede ustnega obvestila tožnice o nameravani prodaji. Če v ponudbi ni bila navedena oseba – prvi toženec, ki bi v primeru neuveljavljanja predkupne pravice kupil sporni solastni delež, je bilo zadoščeno namenu zakona, ker je bila tožnica o tem obveščena ustno. Sodišče je nepopolno ugotovilo dejansko stanje, ker povedanega ni ugotavljalo. Toženca sta ugovarjala, da drugotoženi ni v nobenem primeru dolžan tožnici izstaviti zemljiškoknjižnega dovolila dokler mu tožnica ne plača kupnine (20. točka). Po sporni pogodbi drugi toženec ni bil dolžan izročiti originalno overjenega izvoda pogodbe prvotoženca, v kolikor mu slednji ne plača kupnine. Sodišče je bistveno kršilo določbe pravdnega postopka s tem, ko ni opravilo poizvedb pri Pošti Slovenije glede pošiljanja pisne ponudbe za uveljavljanje predkupne pravice z dne 24. 7. 2013, s čimer se je seznanil šele s prejemom sodbe. Predlaga, da pritožbeno sodišče sodbo v izpodbijanem delu tako spremeni, da tožbeni zahtevek zavrne in tožnici naloži plačilo stroškov postopka.

3. Drugotoženec je vložil pritožbo pooblaščenki in tudi sam. V laični pritožbi sodišču očita, da obravnave ni preložilo kljub temu, da je sporočil, da zaradi bolezni ne bo prišel na narok. Sodbo in sklep mu je sodišče poslalo brez da bi bil on ali pooblaščenka prisotna. Ne strinja se, da je tožnici dolžan prodati nepremičnino pod enakimi pogoji. Sodišče naj določi nepristranskega sodnega cenilca, ki bo ocenil nepremičnino. Predlaga, da sodišče sodbo razveljavi in vrne prvemu sodišču v novo sojenje. Prosi, da ga pritožbeno sodišče vabi na sejo senata.

4. Pooblaščenka drugotoženca se pritožuje zoper sodbo iz vseh pritožbenih razlogov. Sodišču očita, da tožencu ni omogočilo učinkovito zastopanje pred sodiščem preko pooblaščenca, s čimer je kršilo ustavno pravico do učinkovitega sodnega varstva in pravico do poštenega sojenja po EKČP. Sodišče je sicer tožencu zagotovilo ustrezno pravno pomoč in zastopanje preko odvetnika, dejansko pa mu je to onemogočilo. Kljub temu, da je vedelo, da mu je gibanje in komunikacija omejena, ker se nahaja v zaporu ..., mu ni določilo primernih (dovolj dolgih) rokov in tako omogočilo vsebinsko učinkovito zastopanje. Sodišče je tudi kršilo materialno pravo in je tožnici omogočilo, da kupi nepremičnino pod bolj ugodnimi pogoji kot kupec. Takšne možnosti in varstva njene predkupne pravice ji zakon ne daje. Ni izpolnjeno načelo sočasnosti in vzajemnosti izpolnitve vzajemne obveznosti. Sodišče je napačno uporabilo materialno pravo, ker je odločilo, da toženec ni izpolnil svojih dolžnosti do upravičenke s tem, da v ponudbi ni navedel, kdo bo kupil nepremičnino, če tožnica ne bi uveljavljala svoje pravice. Sodišče pa tudi nima podlage, da toženca razlasti, pri tem pa mu ne zagotovi najmanj sočasne in vzajemne izpolnitve s strani kupca. Pritožuje se tudi na ravnanje sodišča, ki odvetnici ni dopustilo, da v spis vloži stroškovnik. Predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in sodbo sodišča prve stopnje spremeni in zahtevek tožnice zavrne, podredno pa, da sodbo razveljavi in zadevo vrne prvemu sodišču v novo odločanje.

5. Pritožbi nista utemeljeni.

6. Pritožbeno sodišče v celoti sprejema dejanske ugotovitve prvega sodišča in njegovo materialnopravno stališče. Oboje je jasno in prepričljivo utemeljeno v razlogih izpodbijane sodbe. Na te razloge se v izogib ponavljanju pritožbeno sodišče tudi v celoti sklicuje, ker je v njih tudi vsebovan odgovor na drugačna pravna stališča v pritožbi.

7. Očitek sodišču, da drugotožencu ni omogočilo učinkovito zastopanje pred sodiščem preko pooblaščenca, ne drži. Drugotoženec je po prejemu tožbe za zastopanje pooblastil odvetnika M. B. iz L. (pooblastilo z dne 10. 11. 2014 v prilogi B3), ki ga je zastopal vse do 18. 8. 2015, ko mu je pooblastilo za zastopanje odpovedal (dopis v prilogi B14). Na podlagi četrtega odstavka 99. člena ZPP je pooblaščenec po odpovedi pooblastila dolžan še en mesec opravljati dejanja za tistega, ki mu je pooblastilo dal, če je treba odvrniti kakšno škodo, ki bi lahko nastala zanj v tem času. Od odpovedi odvetnika B. pa do naroka 14. 9. 2015 še ni potekel en mesec. Drugotoženec je že pred tem (20. 4. 2015) zaprosil za brezplačno pravno pomoč, ki mu je bila s sklepom z dne 9. 9. 2015 tudi dodeljena. Povedano pomeni, da je za interese drugotoženca moral na glavni obravnavi 14. 9. 2015 skrbeti odvetnik B., ker tožencu do tedaj očitno ni uspelo vzpostaviti stika z z odločbo o brezplačni pravni pomoči dodeljeno odvetnico Z. Od prejema sklepa o BPP pa do prvega naslednja naroka dne 5. 10. 2015 pa je bilo dovolj časa, da bi z odvetnico vzpostavil stik in jo pooblastil za nadaljnje zastopanje.

8. Vabilo na glavno obravnavo razpisano za 5. 10. 2015 je pooblaščenka Z. prejela 17. 9. 2015. Obenem z vabilom je prejela tudi dopis, da mora v roku 8 dni oziroma najkasneje na naroku 5. 10. 2015 sodišču predložiti pooblastilo za zastopanje drugotoženca. V roku pooblastila ni predložila. Po oceni pritožbenega sodišča je imela pooblaščenka, tudi upoštevaje dejstvo, da se je drugotoženi nahajal na prestajanju zaporne kazni v KPKZ ... dovolj časa, da bi pridobila njegovo pooblastilo. Nikakor ni slediti pritožbi, ki pravi, da je sodišče drugotožencu dodelilo odvetnico, hkrati pa s svojimi dejanji ni omogočilo vsebinskega zastopanja. Kot že prej povedano, je za drugotoženca moral na glavni obravnavi 14. 9. 2015 opraviti potrebna dejanja njegov prejšnji pooblaščenec odvetnik B. Po 14. 9. 2015 do 5. 10. 2015 pa je imela po brezplačni pravni pomoči določena odvetnica dovolj časa (sploh upoštevaje vse komunikacijske možnosti), da bi si pridobila pooblastilo drugotoženca (sodišče jo je dvakrat pozvalo in ji je končno določilo rok za predložitev pooblastila 5. 10. 2015), vendar pooblastila na naroku ni predložila.

9. Sodišče je sodbo drugotožencu vročilo po pooblaščenki, kar ni napačno, saj je iz spisa (priloga B22) razvidno, da je bilo pooblastilo za zastopanje dano že 14. 9. 2015, očitno pa sodišču predloženo po 5. 10. 2015 (zapisnik o glavni obravnavi na list. št. 152).

10. Iz določil 507. člena OZ nedvomno in jasno izhaja, da mora prodajalec (v tem primeru drugotoženec) predkupnega upravičenca obvestil o nameravani prodaji stvari določeni osebi ter o pogojih te prodaje ter ponudbo, naj jo on kupi pod enakimi pogoji. Prodajalec bi moral v obvestilu navesti določeno osebo ... torej kupca. V ponudbi za uveljavljanje predkupne pravice (priloga B4) imena kupca ni. Podatek o tem, komu se prodaja solastni delež na nepremičnini, je bistvena sestavina predkupne ponudbe. Ker ponudba ni vsebovala vseh bistvenih sestavin, je bila kršena tožničina zakonita predkupna pravica. Očitek v pritožbi prvotoženca, da sodišče ni opravilo poizvedb pri Pošti Slovenije o pošiljanju pisne ponudbe zato ni relevanten. Tožbeni zahtevek tožnice na razveljavitev kupoprodajne pogodbe je že zato, ker v ponudbi ni bilo navedeno ime osebe, ki bi kupila solastni delež, v primeru, če tožnica ne bi uveljavljala predkupne pravice, utemeljen.

11. Stališče, da je podatek o tem komu se prodaja solastninski delež na nepremičnini, bistvena sestavina obvestila o nameravani prodaji, ne pomeni prevelikega posega v prodajalčevo pravico do zasebne lastnine oziroma v svobodo njenega uživanja, kamor sodi tudi razpolaganje z delom hiše v pravnem prometu. Poseg v skladu s katerim se od prodajalca zahteva, da predkupnega upravičenca seznani z imenom osebe, ki se ji prodaja stanovanje, je potreben upoštevajoč pri tem načelo sorazmernosti zaradi varstva pravic predkupnega upravičenca. Končno pa se položaj predkupnega zavezanca, ki mora predkupnega upravičenca obvestiti o nameravani prodaji stvari določeni osebi in o pogojih prodaje le nebistveno razlikuje od položaja predkupnega zavezanca, ki mora predkupnega upravičenca obvestiti o nameravani prodaji nedoločenemu krogu oseb in o pogojih prodaje.

12. Pritožbi pa tudi ni slediti v delu, ki pravi, da je sodišče s sodbo nadomestilo prodajno pogodbo pod za kupca oziroma tožnico ugodnejšimi pogoji. Tožbeni zahtevek, ki temelji na predkupni pravici, je lahko utemeljen le, če poleg zahtevka na razveljavitev prodajne pogodbe vsebuje tudi zahtevek, da prodajalec iz razveljavljene pogodbe sklene novo prodajno pogodbo s prizadeto predkupno upravičenko in to pod enakimi pogoji kot so bili dogovorjeni v razveljavljeni pogodbi. Iz primerjave besedila izpodbijane kupoprodajne pogodbe in pogodbe, kot izhaja iz izreka sodbe, je ugotoviti, da sta identični in ne gre za nikakršno ugodnejšo pogodbo za tožnico. Pritožbeno sodišče zato na navedbe v pritožbi, ki očitajo sodišču, da je pogodba, ki je del tožbenega zahtevka za tožnico ugodnejša, ne odgovarja.

13. Glede stroškov postopka je pojasniti, da do povrnitve stroškov drugotoženec, ki v pravdi ni uspel, ni upravičen (iz tega razloga ni pomembno, ali je sodišče stroškovnik pooblaščenke sprejelo ali ne). Pojasniti pa je še, da le pooblaščenec lahko poda stroškovnik in to do konca glavne obravnave. Odvetnica Z. se dne 5. 10. 2015 s pooblastilom ni izkazala. Sama je povedala, da ga še ni uspela pridobiti.

14. Sodišče prve stopnje je tako pravilno ugotovilo relevantna dejstva primera, zaključki izpodbijane sodbe pa so tudi materialno pravilni. Do kršitev določb postopka, na katere sodišče pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP) ni prišlo. Zato je pritožbeno sodišče pritožbo tako prvo kot drugotožene stranke zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).