Jedro

Ker je pritožbeno sodišče ocenilo, da je za pravilno ugotovitev dejanskega stanja pred pritožbenim sodiščem potrebno ponoviti že izvedene dokaze, je v zadevi razpisalo obravnavo, na kateri je dokaze, ki jih je izvedlo sodišče prve stopnje, ponovilo.

Izrek

Pritožba se zavrne in potrdi izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

Tožeča stranka je dolžna toženi stranki povrniti stroške pritožbenega postopka v znesku 107.360,00 SIT, v 15-ih dneh.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki plačati 156.300,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 03.04.2001 dalje do plačila. Višji tožbeni zahtevek je sodišče zavrnilo. Tožečo stranko je obvezalo, da mora povrniti toženi stranki njene pravdne stroške v znesku 53.953,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 03.02.2004 dalje do plačila.

Zoper to sodbo se je pritožila tožeča stranka, v kolikor je bil njen tožbeni zahtevek za znesek 2.600.000,00 SIT zavrnjen. Sodbo izpodbija iz vseh pritožbenih razlogov po 1.odst. 338.čl. Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi, podrejeno pa, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno sojenje. V pritožbi najprej povzema ugotovitve in zaključke sodišča prve stopnje ter navaja, da takšna odločitev, kot jo je sprejelo sodišče prve stopnje, ni zakonita. V pritožbi izrecno navaja, da o nakupu posamezne nepremičnine, to je hiše na L.-a, ki je bila izključna last toženke in hiše na L.-b, ki je bila v solasti tožničinega moža, njene svakinje in tašče, ni bilo nikoli govora in tudi cena za posamezno hišo se ni nikoli določala. Dogovor je namreč bil za prodajo obeh hiš za skupno ceno 20.000.000,00 SIT. Šele na agenciji, ki je za toženko urejala prodajo nepremičnin sta tožnika izvedela, da je pripravljena notarska listina le za toženkino hišo in da se bo hišo na L.-b zadeva urejala kasneje. Kupnina, ki je bila določena za hišo na L.-a je bila v notarski listini pravilno zapisana in sicer 10.400.000,00 SIT. Približno enako vredna je bila tudi hiša na L-b. Tožnikoma je bilo obljubljeno, da bo v nekaj dneh opravljen tudi nakup hiše na L.-b. Ker prodaja ni bila opravljena v paketu, kot je bilo vseskozi govora, je bila v notarski listini določena le kupnina za hišo toženke v znesku 10.400.000,00 SIT, kar je jasen in nedvoumen dokaz, saj je to listina, ki ima pomen in moč javne listine. V 1.odst. 224.čl. v zvezi z 2.odst. istega člena ZPP pa je določeno, da javna listina potrjuje resničnost tega kar je v njej potrjeno, to je dokazno pravilo in pomeni izjemo od načela proste presoje dokazov. Sodišče bi moralo vzeti za podlago zgolj tisto, kar je v listini - notarskem zapisu - potrjeno. Neresnično vsebino javne listine je mogoče dokazovati le kot to določa 3.odst. navedenega člena in ne zgolj s pričevanji nekih prič, ki so soudeležene pri konstruktu zoper tožnika. Sodišče je zmotno ugotovilo dejansko stanje in ga pristransko prezentira to je, da dokazi kažejo, da je bila prodajna pogodba za toženkino hišo 13.000.000,00 SIT. Dokazi, ki jih v tej smeri uporabi sodišče zoper tožnika in ki naj bi zadostovali za nasprotni dokaz zoper resničnost javne listine so neprepričljivi in jih je mogoče razlagati povsem drugače, kot je to storilo sodišče prve stopnje. Ker dokazi niso dovolj trdni in prepričljivi, bi moralo sodišče upoštevati zgolj notarsko overjeno pogodbo in zahtevku v celoti ugoditi. Sodišče pa skuša prikazati toženkin konstrukt dogovora o višini kupnine za njeno hišo potem, ko je po zapisu notarske listine prejela še 5.000.000,00 SIT od tožnikov. Toženkin izračun, ki mu sodišče sledi je nastal šele potem, ko je od svakinje in tašče izvedela, da po ceni, ki jo ona določa za njuno hišo, nista pripravljeni skleniti prodajne pogodbe. Toženka jima je namreč oddelila od celotne kupnine za obe hiši toliko, da je njej ostalo 13.000.000,00 SIT. Da se s takim poslom solastnici hiše nista strinjali je jasno, saj je bila podcenjena skoraj za 50%, če so vse priče govorile, da je bila začetna prodajna cena hiše na L.-b 13.000.000,00 SIT. Tudi po izpovedi solastnice A.Č., da je za svoj delež do 1/4 zahtevala 25.000 DEM kaže, da je bila vrednost hiše na L.-b okoli 10.000.000,00 SIT. Toliko je solastnica Č. upravičeno zahtevala, kar pa ji toženka ni bila pripravljena dati, zato je prodaja propadla. Priče, na katerih sodišče gradi svojo odločitev, niso prepričljive. Upoštevati je potrebno, da priči T.P. in N. K., ki sta vodili prodajo, ne moreta mimo konstrukta svoje stranke, katera jima je za opravljeno delo plačala. Če bi bilo res, da bi bila dogovorjena drugačna kupnina kot izhaja iz notarskega zapisa, bi bili prav onidve dolžni drugačen dogovor kot sta ga zapisali v notarsko listino, najmanj zapisati pred strankami. Tega pa očitno nista storili in to zato, ker takšnega dogovora ni bilo. Nadaljnji konstrukt sodbe je tudi očitek tožniku, da je bila zapisana nižja cena kot je bila dogovorjena prav zaradi njegove pisne pripombe, da naj bo cena čim nižja. Kot je že navedeno, tožnika zato nista imela nobene potrebe. V predkupni pogodbi nista bila plačnika prav nobenih stroškov, res pa je, da je v notarski listini zapisano, da kupec plača stroške notarja. Da bi se to izplačalo ni omembe vredno, četudi bi tožnika ta del stroškov plačala, pa jih nista. Znižana kupnina bi pomenila pri notarski overitvi zgolj 5.000,00 SIT razlike. V primeru, da si stranki stroške delita, pa je ta vsota polovična. Da pa bi za ta znesek toženka in agencija šla na roko tožnikoma pri kupnini 20.000.000,00 SIT, pa res ne more nihče verjeti. Kupnina se je potrditvah toženke pisala v nižji obliki le pri prodaji njene hiše, kupnina za hišo, katere solastni delež pa je prodajal njen mož, se v pogodbi ni znižala. Sodišče je do takih preračunavanj povsem nekritično in nepreudarno, zato je sodba v tem delu sama s seboj v nasprotju. Vsi dokazi, na katere je sodišče oprlo svojo odločitev ne morejo izpodbijati domnevne resničnosti javne listine. Drugačnega dogovora od zapisanega zato toženka ni dokazala.

Ker je pritožbeno sodišče ocenilo, da je za pravilno ugotovitev dejanskega stanja pred pritožbenim sodiščem potrebno ponoviti že izvedene dokaze, je v zadevi razpisalo obravnavo, na kateri je dokaze, ki jih je izvedlo sodišče prve stopnje, ponovilo.

Na podlagi izvedenih dokazov je pritožbeno sodišče prišlo do enakega zaključka kot sodišče prve stopnje. Sporno med strankama je namreč dejstvo, ali je bila dogovorjena kupnina za hišo L.-a, ki je bila last toženke v znesku 10.400.000,00 SIT, kot je to zapisano v notarski listini z dne 22.06.2000 oziroma v znesku 130.000 DEM, kot to zatrjuje toženka. Kot pravilno poudarja v pritožbi tožeča stranka, je notarski zapis javna listina (2.odst. 3.čl. Zakona o notariatu - ZN). Javna listina pa dokazuje resničnost tistega, kar se v njej določa, 1.odst. 224.čl. ZPP. Dovoljeno pa je dokazovati, da so v javni listini dejstva neresnično ugotovljena (3.odst. 224.čl. ZPP). Tudi po prepričanju pritožbenega sodišča je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da je bila za hišo na L.-a dogovorjena kupnina 130.000 DEM, v notarski listini pa je bila zapisana nižja kupnina in sicer v znesku 10.400.000,00 SIT. Iz celotnega poteka dogodkov, ki so jih nazorno opisali tako prvi tožnik kot toženka, priči T.P., N.K., A.Č. in A.M. izhaja, da sta se pogodbeni stranki dogovorili za nakup hiše na L.-a in L.-b. Tožnik zatrjuje, da je bila dogovorjena kupnina za obe hiši v znesku 20.000.000,00 SIT, toženka pa, da so se dogovorili za kupnino za hišo na L.-a v znesku 130.000 DEM, za hišo na L.-a pa za 70.000 DEM. Toženkino izpoved je prepričljivo in jasno potrdil njen mož A.M., kateri je povedal, da so najprej prodajali njihovo hišo, to je na L.-a za ceno 150.000 DEM, nato še materino hišo na L.-b za ceno 90.000 DEM. Bilo je nekaj kupcev, nato se je odločil tožnik in ponudil nakup obeh hiš skupaj za ceno 200.000 DEM. S tem so se strinjali tako, da so znižali ceno za materino hišo na znesek 70.000 DEM, za njihovo hišo pa na 130.000 DEM. Popustili so pri ceni obeh hiš. Odločili so se sami, agencija je bila s tem le seznanjena. V pogodbi za hišo na L.-a so napisali nižjo ceno, kar je predlagal tožnik. Ko se je njegova mati premislila glede prodaje hiše, niso imeli več namena prodajati druge hiše. Tožnik je nato predlagal, da kupi njegov delež, katerega je podedoval, sam pa niti ni vedel, da je to možno. Tega je prodal za ceno 1/4 od vrednosti cele hiše, to je od vrednosti 70.000 DEM. Tožnik je kupnino plačal v več zneskih in to okrog 15.000.000,00 SIT. Na izrecno vprašanje, kdo je predlagal zapis nižje cene v notarski listini za hišo na L.-a v znesku 10.400.000,00 SIT je povedal, da tožnik, v glavnem pa da je tožnik vse predlagal, saj je dejal, da je seznanjen z nepremičninami. Glede na tako jasno izpoved priče, tožniku torej ni mogoče verjeti, da ga ni zanimala cena ene in druge hiše, ampak le obe skupaj, ker je hiše kupoval v paketu, oziroma je bil bolj zainteresiran za nakup hiše na L.-b, ker je tam hotel urediti poslovni prostor. Takoj za tem pa je povedal drugače, da je znašala kupnina za hišo na L.-b 9.600.000,00 SIT in kupnina za hišo na L.-a, 10.400.000,00 SIT, torej ločeno. V pogodbi, ki jo je podpisal za nakup 1/4 hiše na L.-b, je bila kupnina obračunana na znesek 70.000 DEM, zato tudi ne drži izpoved tožnika, da je bila za to hišo kupnina določena v znesku 9.600.000,00 SIT. Obračun tožnika se ne izide, posebej zato ne, ker da je kupnina za hišo na L.-b znašala 70.000.000,00 SIT izhaja tudi iz izpovedi A.Č., ki je svakinja toženke in katera je poleg toženčinega moža in njegove matere, solastnica hiše na L.-b. Iz njene izpovedi izhaja, da je njena mati oziroma tašča toženke odstopila od prodaje hiše na L.-b prav iz razloga, ker je bila dogovorjena cena za njeno hišo 70.000 DEM. Priča je tudi izrecno povedala, da je kot solastnica hiše na L.-b zahtevala, da se hiša proda za 100.000 DEM, ker je pač hotela za svoj delež imeti 25.000 DEM. Dobila je dopis oziroma osnutek pogodbe za 70.000 DEM, na kar ni pristala in to je povedala tudi materi. Izrecno je nanjo vplivala, da za takšno ceno hiše ne proda. Jasno je torej, da je bila dogovorjena kupnina za hišo na L.-b 70.000 DEM. Če sta se obe hiši prodajali za 20.000.000,00 SIT, kar ni sporno, potem je mogoče verjeti toženki in njenem možu, da se je njuna hiša prodajala za 130.000 DEM, kar skupaj s kupnino za hišo na L.-b znaša 200.000 DEM. Po takratnem tečaju DEM pa je to pomenilo 20.000.000,00 SIT. Izpoved toženke in njenega moža, da je bil tožnik tisti, ki je predlagal zapis nižje cene v notarski listini, potrjuje tudi njegova izrecna pisna zahteva (priloga B8 spisa), naj bosta ceni na pogodbi čim nižji. Ta dopis je sicer tožnik, zaslišan kot stranka, obrazložil kot da on ni imel interesa za zapis nižje cene. Kakšen interes je imel ve sam, dejstvo pa je, da je predlagal zapis nižje cene na pogodbi. To pa samo potrjuje da je izpoved toženkinega moža A.M. verodostojna, ko je povedal, da je tožnik predlagal zapis cene za njihovo hišo v znesku 10.400.000,00 SIT.

Tudi pritožbeno sodišče je na podlagi izvedenih dokazov prišlo do enakih zaključkov kot sodišče prve stopnje to je, da sta se pravdni stranki za hišo na L.-a dogovorili za kupnino v znesku 130.000 DEM, kar predstavlja 13.000.000,00 SIT in ne za znesek 10.400.000,00 SIT, kot je bilo zapisano v notarskem zapisu. Toženi stranki je torej uspelo dokazati, da je zapis v javni listini, ki se nanaša na kupnino za njihovo hišo, napačen. Sam obračun, ki ga je naredilo sodišče prve stopnje glede vrnitve preveč plačane kupnine, pa ni sporen. Ker je pritožba tožeče stranke neutemeljena, jo je pritožbeno sodišče zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (člen 353 ZPP).

Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, zato krije sama svoje stroške pritožbenega postopka. Mora pa povrniti toženi stranki stroške pritožbenega postopka v znesku 107.360,00 SIT, kar predstavlja stroške za zastopanje tožene stranke na pritožbeni obravnavi skupaj z materialnimi stroški in 20% DDV.