Jedro

Utemeljenost oz. neutemeljenost odstopa najemnika od pogodbe nima nobenega vpliva na njegovo obveznost plačevanja najemnin za obdobje do odstopa oz. Izpraznitve.

Četudi je dolžnost najemodajalca, da prostor vzdržuje v stanju, da ga je mogoče uporabiti za namen, določen s pogodbo, je skrb za to, da je najemodajalec s stanjem teh prostorov in potrebo po popravilih pravočasno seznanjen, na strani najemnika. Kar je tudi razumljivo, saj ima najemnik prostore v posesti in jih vsakodnevno uporablja ter je zato v položaju, ko vse pomanjkljivosti prvi lahko opazi oz. prvi zazna potrebo po popravilu. Zato je bilo napačno stališče prvostopnega sodišča, da bi morala tožeča stranka skrbno in sproti spremljati stanje v najem danih prostorov, in ugotovljene napake sama sproti odpravljati. To je sicer njena pravica, dolžnost najemodajalca, da odpravi napake, ki sodijo v investicijsko vzdrževanje, pa se aktivira šele, ko je o njih obveščen s strani najemnika.

Najemodajalec oz. lastnik prostorov, v katerih nekdo drug opravlja registrirano dejavnost, ni dolžan skrbeti za to, da nosilec dejavnosti izpolnjuje vse pogoje za opravljanje dejavnosti, kot jih narekujejo pristojni upravni organi.

Najemnik torej zgolj zaradi tega, ker se najemodajalec ni odzval na njegov poziv k sanaciji poslovnega prostora, (pod predpostavko, da je ta poziv v celoti utemeljen in gre za napake, ki bi jih moral odpraviti najemodajalec), ni odvezan dolžnosti, da plačuje najemnino. Dokler pogodba velja, jo mora izpolnjevati tako, kot se glasi.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni: - v I. točki izreka tako, da se sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani opr. št. VL 141529/2013 z dne 11. 9. 2013 vzdrži v veljavi tudi v delu, v katerem je dolžniku naloženo, da poravna v predlogu za izvršbo navedeno terjatev ter izvršilne stroške upnika v znesku 154,15 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 22. 9. 2013 do plačila; - v II. točki izreka pa tako, da se toženi stranki naloži, da je dolžna tožeči stranki v roku 15 dni od prejema te sodbe plačati njene pravdne stroške v znesku 973,85 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od naslednjega dne po poteku roka za izpolnitev te obveznosti do plačila.

II. Tožena stranka sama krije svoje pritožbene stroške, dolžna pa je povrniti tožeči stranki njene pritožbene stroške v višini 736,89 EUR v 15 dneh.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razveljavilo v izreku te sodbe citirani sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani tudi v delu, v katerem je bilo dolžniku naloženo, da poravna v predlogu navedeno terjatev ter izvršilne stroške upnika in tožbeni zahtevek zavrnilo. Tožeči stranki je še naložilo, da je dolžna toženi stranki povrniti njene pravdne stroške v višini 692,35 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Zoper navedeno sodbo se je pritožila tožeča stranka zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke 2. odstavka 339. člena ZPP ter zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi. Tožena stranka je v odgovoru na pritožbo nasprotovala pritožbenim razlogom in predlagala višjemu sodišču, da izpodbijano sodbo potrdi. Obe stranki sta priglasili pritožbene stroške.

3. Pritožba je utemeljena.

4. Predmet tožbenega zahtevka je najemnina za poslovne prostore za obdobje treh mesecev od 1. 5. 2013 do 31. 7. 2013. Tožeča stranka nastopa kot najemodajalka (oz. pravna naslednica najemodajalcev), tožena stranka pa je bila najemnica teh prostorov na podlagi Pogodbe o uporabi prostorov in nudenju prehranskih storitev z dne 14. 12. 2004. Zdravstveni inšpektorat RS je dne 28. 3. 2013 v najetih prostorih opravil inšpekcijski pregled, ugotovil vrsto sanitarno-higienskih pomanjkljivosti ter toženi stranki določil rok za njihovo odpravo do 1. 5. 2013. Tožena stranka je takoj po inšpekcijskem pregledu tožečo stranko opozorila, da je potrebno sanirati kuhinjo. Z dopisom z dne 10. 7. 2013 je tožečo stranko ponovno pozvala k sanaciji in ji določila rok 30 dni, z opozorilom, da bo, če popravila ne bodo izvršena, odstopila od najemne pogodbe s prvim dnem po poteku 30-dnevnega roka. Ker se tožeča stranka na poziv ni odzvala, je prišlo do odstopa od pogodbe. Tožena stranka je poslovne prostore izpraznila in jih predala tožeči stranki dne 22. 8. 2013. 5. Sodišče prve stopnje je na podlagi zgoraj navedenih dejstev, ki med strankama niso sporna, zaključilo, da je tožena stranka utemeljeno odstopila od pogodbe, ker se tožeča stranka kljub pozivu ni lotila sanacije prostorov. Ugotovljene napake na prostorih so bile takšne narave, da so sodile v investicijsko vzdrževanje, ki bi ga morala zagotoviti tožeča stranka. Pritožba sodišču prve stopnje očita, da je napačno identificiralo kot temeljno sporno vprašanje, katera od strank je bila dolžna odpraviti ugotovljene napake. Po mnenju pritožbe je bilo odločilno sporno vprašanje, ali je tožena stranka kot najemnica pravilno in pravočasno lastnike obvestila o potrebnih vzdrževalnih delih in jim dala primeren rok za njihovo izvedbo.

6. Pritožba ima prav, da vprašanje utemeljenosti odstopa tožene stranke od pogodbe (ki terja ugotavljanje odgovornosti za odpravo napak) ni pravno odločilno v tem sporu. Po mnenju pritožbenega sodišča je bilo treba v tej zadevi odgovoriti zgolj na vprašanje, ali je tožena stranka dolžna plačati najemnino za obdobje, ko je najete prostore zasedala oz. jih nesporno imela v svoji posesti, četudi niso več izpolnjevali pogojev za opravljanje dejavnosti tožene stranke. Utemeljenost oz. neutemeljenost odstopa najemnika od pogodbe pa nima nobenega vpliva na njegovo obveznost plačevanja najemnin za obdobje do odstopa oz. izpraznitve.

7. Najemna (zakupna) pogodba je pogodba, s katero se najemodajalec zavezuje, da bo najemniku izročil določeno stvar v rabo, ta pa se zavezuje, da mu bo za to plačeval določeno najemnino (587. člen OZ). Tudi po Zakonu o poslovnih stavbah in poslovnih prostorov (ZPSPP), ki se v obravnavnem primeru uporablja kot lex specialis, si stojita nasproti primerljivi vzajemni obveznosti najemodajalca in najemnika. Najemodajalec je dolžan najemniku izročiti poslovni prostor v takem stanju, da ga je mogoče uporabiti v najem, ki je določen s pogodbo in ga v takem stanju vzdrževati (14. člen ZPSPP), najemnik pa je dolžan plačevati najemnino mesečno vnaprej, če v pogodbi ni drugače določeno (19. člen ZPSPP). V obravnavanem primeru je najemodajalec (oz. pravni predniki tožeče stranke) toženi stranki nesporno izročil poslovni prostor v takem stanju, da ga je bilo mogoče uporabiti v namen, ki je bil določen v pogodbi, t. j. za opravljanje registrirane dejavnosti najemnika - nudenje prehranskih storitev (1. člen Pogodbe), saj je bila najemna pogodba sklenjena že dne 14. 12. 2004, pa še v tej je ugotovljeno, da najemnik v najetih prostorih obratuje in izvaja prehranske storitve za delavce najemodajalcev že od 1. 4. 1996 (2. člen Pogodbe). V obravnavanem primeru je torej lahko nastopila le situacija, ki jo ureja prvi odstavek 16. člen ZPSPP, ki določa, da, če se med izvajanjem najema na poslovnem prostoru pokaže potreba, da se izvršijo popravila, ki bremenijo najemodajalca po 14. členu ZPSPP, mora najemnik temu brez odlašanja to sporočiti in mu dati za izvedbo popravil primeren rok. Enako določa tudi 4. odstavek 589. čl. OZ, da mora zakupnik o potrebnih popravilih obvestiti zakupodajalca. Pritožba zato utemeljeno opozarja na notifikacijsko dolžnost najemnika, da o vseh pomanjkljivostih, napakah na najetih prostorih nemudoma obvesti najemodajalca. Četudi je dolžnost najemodajalca, da prostor vzdržuje v stanju, da ga je mogoče uporabiti za namen, določen s pogodbo, je skrb za to, da je najemodajalec s stanjem teh prostorov in potrebo po popravilih pravočasno seznanjen, na strani najemnika. Kar je tudi razumljivo, saj ima najemnik prostore v posesti in jih vsakodnevno uporablja ter je zato v položaju, ko vse pomanjkljivosti prvi lahko opazi oz. prvi zazna potrebo po popravilu. Zato je bilo napačno stališče prvostopnega sodišča, da bi morala tožeča stranka skrbno in sproti spremljati stanje v najem danih prostorov, in ugotovljene napake sama sproti odpravljati. To je sicer njena pravica, dolžnost najemodajalca, da odpravi napake, ki sodijo v investicijsko vzdrževanje, pa se aktivira šele, ko je o njih obveščen s strani najemnika.

8. Zmotno je bilo tudi stališče prvostopnega sodišča, ki dolžnost najemodajalca, da vzdržuje prostore v stanju, primernem za opravljanje najemnikove dejavnosti, enači s izpolnjevanjem pogojev, ki jih najemniku kot izvajalcu registrirane dejavnosti nalagajo upravni predpisi. V razmerju do upravnih in inšpekcijskih organov je zgolj nosilec dejavnosti in ne lastnik prostorov, v katerih se ta dejavnost opravlja. Ugotovitve in zahteve (kakršnega koli) inšpekcijskega nadzora se nanašajo samo na toženo stranko kot najemnika in samo tožena stranka je bila zavezana k odpravi vseh nepravilnosti, ugotovljenih v postopku inšpekcijskega nadzora. Najemodajalec oz. lastnik prostorov, v katerih nekdo drug opravlja registrirano dejavnost, ni dolžan skrbeti za to, da nosilec dejavnosti izpolnjuje vse pogoje za opravljanje dejavnosti, kot jih narekujejo pristojni upravni organi. Okoliščina torej, ali napake oz. pomanjkljivosti v prostoru, ki sodijo k investicijskemu vzdrževanju, odkrije inšpekcija ali najemnik sam, je z vidika najemodajalčevega položaja nerelevantna. Ugotovitve in ukrepi inšpekcijskega nadzorstva (tudi, če bi inšpekcija obrat zaprla in najemniku prepovedala opravljanje dejavnosti) ne vplivajo na vsebino razmerja med strankama najemne pogodbe.

9. ZPSPP v 16. in 17. členu zelo natančno ureja pravice, ki jih ima najemnik v primeru, če se najemodajalec na njegov poziv, da izvrši (investicijska) popravila, ne odzove. Med temi ni pravice, da lahko od poziva dalje neha plačevati najemnino. Najemnik lahko sam izvrši popravilo ali odstopi od pogodbe; v vsakem primeru ima pravico do odškodnine za škodo, ki jo je utrpel zaradi opustitve najemodajalca. Če najemnik sam izvrši popravila, ki ne gredo v njegovo breme, ima pravico do povračila stroškov, ki jih tudi sme pobotati z najemnino (17. člen ZPSPP). Najemnik torej zgolj zaradi tega, ker se najemodajalec ni odzval na njegov poziv k sanaciji poslovnega prostora, (pod predpostavko, da je ta poziv v celoti utemeljen in gre za napake, ki bi jih moral odpraviti najemodajalec), ni odvezan dolžnosti, da plačuje najemnino. Dokler pogodba velja, jo mora izpolnjevati tako, kot se glasi. Tako se izkaže, kako pomembno je, da najemnik stanje prostorov, v katerih opravlja svojo dejavnost, sam skrbno spremlja in ne čaka na inšpekcijske nadzore; pozna notifikacija napak gre namreč v njegovo breme. Ker je tožena stranka od pogodbe odstopila šele po izteku 30-dnevnega roka od vročitve dopisa z dne 10. 7. 2013 tožeči stranki, je tožeči stranki dolžna plačati najemnino za mesec maj, junij in julij 2013, ne glede na utemeljenost razlogov za odstop.

10. S tem je pritožbeno sodišče odgovorilo na relevantne pritožbene razloge. Zaradi zmotne uporabe materialnega prava je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo in izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je tožbenemu zahtevku v celoti ugodilo. Zaradi spremembe izpodbijane sodbe je bilo treba ponovno odločiti tudi o pravdnih stroških, ki jih na podlagi 154. člena ZPP trpi tožena stranka. Pritožbeno sodišče je na podlagi Zakona o odvetniški tarifi (ZOdvT) tožeči stranki odmerilo kot potrebne stroške nagrado za postopek v znesku 284,70 EUR, nagrado za narok v znesku 262,80 EUR, pavšalni znesek 20,00 EUR za materialne stroške, 22 % DDV in sodno takso v višini 226,00 EUR, skupaj torej 973,85 EUR pravdnih stroškov. Ker je tožeča stranka uspela tudi s pritožbo, je upravičena do povrnitve pritožbenih stroškov v višini 350,40 EUR za pritožbeni postopek, 20,00 EUR za materialne stroške, 22 % DDV in takse za pritožbo v višini 285,00 EUR, skupaj torej 736,89 EUR.