Jedro

SZ-1 se ne uporablja za poslovne stavbe, pa četudi se te morebiti nahajajo v kompleksu, ki ima tudi stanovanjske enote.

Člen 29 ZPSPP, ki se uporablja za poslovne stavbe in prostore, ureja zgolj pravno razmerje med lastnikom in najemnikom, ne določa pa pravic in obveznosti najemnika do tretjih oseb. Ker torej ne gre za zakonsko predpisano obveznost najemnika v razmerju do dobaviteljev in upravnika, slednji nima aktivne legitimacije v razmerju do najemnika ne za svoje storitve upravljanja, ne za stroške obratovanja na podlagi določbe 197. člena OZ. Za uporabo navedene materialnopravne podlage je odločilno, ali je tožnica plačala dolg iz svojih lastnih sredstev, ter dejstva, ali je plačala obveznost, ki je zakonsko predpisana. Plačilo stroškov obratovanja v poslovni stavbi pa ne bremeni najemnika po zakonu, temveč je predmet svobodnega pogodbenega urejanja.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožeča stranka sama krije svoje stroške v postopku s pritožbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je odločilo, da se razveljavi sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani opr. št. VL 139178/2009 z dne 23. 10. 2009 v 1., 3. in 4. točki ter se tožbeni zahtevek v celoti zavrne (I. točka izreka izpodbijane sodbe). Tožnici je naložilo plačilo pravdnih stroškov toženke v višini 1.199,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi v primeru zamude (II. točka izreka izpodbijane sodbe).

2. Zoper takšno odločitev se iz vseh pritožbenih razlogov iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) (1) pritožuje tožnica. Sodišču druge stopnje predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi, podredno pa izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Poudarja, da je v konkretni zadevi nesporno, da je tožnica upravnik objekta z več samostojnimi enotami, v katerem je toženka najemnik poslovnega prostora. Sodišču prve stopnje očita, da je obrazložitev izpodbijane sodbe sama s seboj v nasprotju, hkrati pa obremenjena s pomanjkanjem razlogov. Meni, da bi se moralo razmerje med strankama obravnavati drugače, kot je to storilo sodišče prve stopnje, ker sta obe stranki gospodarska subjekta, vtoževani stroški pa se nanašajo le na poslovni objekt. Sicer pa tudi ob uporabi Stanovanjskega zakona (SZ-1), na katerega se sklicuje sodišče prve stopnje, ne more biti nobenega dvoma, da je osnovni zavezanec za plačevanje stroškov obratovanja po 24. členu SZ-1 najemnik. Tudi dodatna zakonska ureditev o subsidiarni odgovornosti lastnika v primeru neplačevanja s strani najemnika s tem nima nobenega dodatnega ali bistvenega pomena. Že zakonsko določilo, ki ga navaja prvostopenjsko sodišče, določa, da je dolžnik vseh terjatev iz naslova obratovanja najemnik. Celo zakonodajalec pa dopušča, da se najemnik in lastnik dogovorita drugače. To zakonsko možnost je sodišče prve stopnje samovoljno omejilo z utemeljitvijo, da lastnik ne more prevaliti vseh stroškov na najemnika. Pri tem poudarja, da tožnica vtožuje zgolj stroške, ki nastajajo s tekočim obratovanjem in upravljanjem, ne pa stroške, ki običajno res bremenijo lastnika, tj. večja investicijska dela ali vplačila v rezervni sklad. Posledično ni jasna logika sodišča, ki zaključi, da je lahko izključni mosilec stroškov upravljanja in varovanja le lastnik. Varovanje je vendarle del kvalitete uporabe samega objekta in načina njegove uporabe. Izpodbija tudi logiko toženke, da z njo ni v pravno poslovnem razmerju, zaradi česar naj bi bila pogodba o upravljanju za toženko nerelevantna. Sodišču prve stopnje očita, da namensko noče razumeti posameznih vtoževanih stroškov, pri čemer izpostavlja račun za Telekom Slovenije, d.d., za katerega je natančno pojasnila, na kaj se nanaša. Sicer pa opozarja, da je predlagala tudi dokaze, ki jih sodišče prve stopnje ni izvedlo, takšno kršitev pa je pravočasno grajala že pred sodiščem prve stopnje. Z zaslišanjem bi namreč sodišče lahko odpravilo dvom glede vsebine posameznih stroškov, če ga je že imelo. Dodaja, da je bilo v najemni pogodbi, ki jo je sklenila toženka, izrecno zapisano, da stroške vzdrževanja skupnih prostorov, delov, naprav zgradbe in pripadajočega zemljišča ter stroške obratovanja in upravljanja plačuje najemnik neposredno upravniku. Sodišče prve stopnje po njegovem mnenju tudi samovoljno tolmači določeno razlikovanje stroškov, ki se opredelijo kot "individualni stroški". Dobavitelji namreč upravniku ne posredujejo računov za posamezna mesta, ki se lahko v objektu odčitavajo individualno. Tudi če imajo vsi posamezni deli vgrajene merilne naprave, pa je v vsakem primeru treba porazdeliti še razliko, do katere pride vedno npr. pri porabi vode med glavno merilno napravo in merilnimi napravami posameznih enot. Osnovna izhodišča sodbe so torej v nasprotju z dejstvi in listinsko dokumentacijo. Ko prvostopenjsko sodišče zaključi, da je tožnica vendarle upravičena do določenih stroškov, pa ne pove, zakaj ni zavrnilo le posameznih zahtevkov, če so po mnenju sodišča nepravilno oziroma previsoko obračunani. Poudarja, da je že tekom postopka večkrat opozorila, da je v vseh računih razviden in prikazan tudi ključ delitve. Tudi v pogodbi o upravljanju so bili prikazani določeni ključi delitve, bodisi na posamezno enoto bodisi na površino ali število oseb bodisi glede na individualno porabo po števcu. Predloženi so bili tudi računi dobaviteljev, pri čemer se le delček nanaša na celotno sosesko, večina pa celo le na konkreten objekt in konkretno enoto. Če je prvostopenjsko sodišče za potrebe obrazložitve znalo izračunati domnevno razliko oziroma določen znesek iz posameznih računov, pa sodišče ne obrazloži, zakaj vsaj tistih zneskov, kot jih je sodišče očitno znalo izračunati, ni prisodilo tožnici. Isto velja tudi glede razlogovanja sodišča o kvadraturi. Sodišče bi moralo natančno obrazložiti zavrnitev vsakega posameznega vtoževanega računa posebej oziroma tudi vsake posamezne postavke iz vtoževanih računov. Tega pa sodišče prve stopnje ni storilo, zato njegove odločitve tudi ni mogoče preizkusiti. Sicer pa je tožnica predlagala tudi pritegnitev izvedenca ter zaslišanje L. Š., ki bi poenostavila delo sodišču z natančnimi preverjanji preračunov in porazdelitve. V primeru, da bo sodišče druge stopnje izpodbijano sodbo razveljavilo, predlaga dodelitev zadeve drugemu sodniku, saj je sodnica očitno v zadevi že zavzela svoje stališče, tudi sicer pa je po vedenju pooblaščenca sodnica očitno zelo obremenjena z zadevami, ki se ji dodeljujejo. Priglaša stroške s pritožbo.

3. Toženka na vročeno pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je v konkretni zadevi kot bistveno navedlo: - da je tožnica upravnik objekta, v katerem ima toženka v najemu poslovni prostor (navedeno tekom postopka pred sodiščem prve stopnje ni bilo sporno, prav tako pa ni izpodbijano v pritožbenem postopku), - da se ta objekt nahaja v poslovno trgovskem objektu, ki se nahaja v poslovno stanovanjskem kompleksu (ugotovitev v pritožbenem postopku ni izpodbijana), - da tožnica od toženke vtožuje povračilo stroškov, ki se nanašajo na dobave in storitve za skupne dele stavbe ter na dobave za posamezne dele stavbe, - da pri tem zatrjuje, da je stroške poravnala dobaviteljem iz lastnih sredstev (česar sodišče prve stopnje v dokaznem postopku ni ugotavljalo), - da tožnica od toženke vtožuje tudi plačilo storitve upravljanja, - da se vtoževane terjatve nanašajo na obdobje od 18. 10. 2008 do 20. 3. 2009, - da tožnica kljub ugovoru toženke o nepreverljivosti ključa delitve stroškov, le-tega ni zatrdila, temveč se je zgolj sklicevala na dokazne listine, - da med strankama ni spora o tem, da se nekateri računi dobaviteljev nanašajo na celotno sosesko in ne zgolj na objekt, v katerem se nahaja s strani toženke najet poslovni prostor.

6. Sodišče prve stopnje je zahtevek zavrnilo z očitkom, da tožnica ni izkazala ključa delitve vtoževanih stroškov. Obenem pa je zavrnitev dela zahtevka utemeljilo z zaključkom, da toženka na podlagi 24. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju: SZ-1) (2) ni pasivno legitimirana za vse vtoževane terjatve, saj lahko nekatere po naravi stvari bremenijo zgolj lastnika. Tožnica v pritožbi utemeljeno opozarja na dvom v pravilnost stališča sodišča prve stopnje, da je v konkretnem primeru za presojo utemeljenosti zahtevka merodajen SZ-1. Sodišče prve stopnje je namreč takšno stališče zavzelo na podlagi ugotovitve, da se poslovni prostor, ki ga ima v najemu toženec, nahaja v poslovno trgovskem objektu, ki sodi v okvir poslovno stanovanjskega kompleksa. Takšni razlogi pa niso v skladu s petim odstavkom 2. člena SZ-1. Le-ta namreč določa, da se SZ-1 uporablja za poslovne prostore (zgolj) v primeru, ko se ti nahajajo v poslovno stanovanjskem objektu, v katerem imajo stanovanjske enote več kot polovico kvadrature. Upoštevajoč naveden zakonski člen se torej SZ-1 ne uporablja za poslovne stavbe, pa četudi se te morebiti nahajajo v kompleksu, ki ima tudi stanovanjske enote.

7. Vendar navedena zmotna materialnopravna subsumpcija ne vpliva na pravilnost odločitve v konkretnem primeru. Tožbeni zahtevek je namreč neutemeljen iz drugi razlogov. Člen 29 Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju: ZPSPP) (3) – ki se uporablja za poslovne stavbe in prostore in določa, da mora v primeru, če v pogodbi ni drugače določeno, plačevati najemnik najemnino mesečno vnaprej, in sicer najkasneje do petega dne v mesecu, ter povračilo za stroške uporabe skupnih naprav in za skupne storitve v stavbi – ureja namreč zgolj pravno razmerje med lastnikom in najemnikom, ne določa pa pravic in obveznosti najemnika do tretjih oseb. Ker torej ne gre za zakonsko predpisano obveznost najemnika v razmerju do dobaviteljev in upravnika, slednji nima aktivne legitimacije v razmerju do najemnika ne za svoje storitve upravljanja (glede katerih je v relativnem, pogodbenem odnosu z lastniki posameznih poslovnih prostorov), ne za stroške obratovanja na podlagi določbe 197. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju: OZ). (4) Slednji namreč določa, da lahko tisti, ki za drugega kaj potroši ali stori zanj kaj drugega, kar bi bil ta po zakonu dolžan storiti, pravico zahtevati od njega povračilo. Za uporabo navedene materialnopravne podlage je torej odločilno, ali je tožnica plačala dolg iz svojih lastnih sredstev, ter dejstva, ali je plačala obveznost, ki je zakonsko predpisana. Plačilo stroškov obratovanja v poslovni stavbi pa ne bremeni najemnika po zakonu, temveč je predmet svobodnega pogodbenega urejanja (3. člen OZ).

8. Tožnica sicer opozarja na vsebino najemne pogodbe, ki jo je sklenila toženka s svojim najemodajalcem (leasingojemalcem kot ekonomskim lastnikom poslovnega prostora). Iz nje namreč izhaja, da se je toženka zavezala sáma, redno, neposredno plačevati dobaviteljem vse tekoče stroške (elektriko, vodo, gretje, hlajenje itd.), povezane z obratovanjem poslovnega prostora kot fitnes centra. Stroške vzdrževanja skupnih prostorov, delov, naprav zgradbe in pripadajočega zemljišča ter stroške obratovanja in upravljanja pa se je zavezala plačevati neposredno upravniku. Vendar takšne dikcije 3. člena navedene najemne pogodbe (kakor je povzeta v izpodbijani sodbi in jo povzema tudi tožnica v pritožbi) ni mogoče subsumirati pod določbo 427. člena OZ o prevzemu dolga. (5) Tožnica ni zatrjevala, da bi podala izrecno ali konkludentno izjavo v smislu soglasja k prevzemu dolga, niti ni zatrdila vseh okoliščin, ki bi omogočile uporabo domneve iz tretjega odstavka 427. člena OZ. Povzete vsebine 3. člena najemne pogodbe tudi ni mogoče kvalificirati kot pristop k dolgu (432. člen OZ). Tega lahko namreč dogovorita le upnik (v konkretnem primeru dobavitelji ali upravnik) in tretji, ne pa dolžnik (v konkretnem primeru najemodajalec kot ekonomski lastnik poslovnega prostora) in tretji, na kar se s povzemanjem vsebine najemne pogodbe sklicuje tožnica. Povzeto pogodbeno določbo je mogoče podrediti (zgolj) dogovoru o prevzemu izpolnitve (434. člen OZ). S slednje navedenim pravnim poslom se namreč tretji in dolžnik dogovorita, da bo tretji izpolnil dolžnikovo obveznost nasproti njegovemu upniku. Prevzemnik odgovarja dolžniku, če ne izpolni pravočasno obveznosti upniku in ta zahteva izpolnitev do dolžnika. Vendar tretji ne prevzema dolga in tudi ne pristopa k dolgu, zato nima upnik nasproti njemu nobene pravice.

9. V konkretnem primeru torej pasivna legitimacija toženke ni podana. Na neuporabnost SZ-1 v konkretnem primeru oziroma merodajnost ZPSPP za presojo pravic in obveznosti v zvezi s poslovnim prostorom, na katerega se nanašajo vtoževane terjatve v konkretnem primeru, bi pravdni stranki ob dolžni skrbnosti morali pomisliti že tekom postopka pred sodiščem prve stopnje, zato zgoraj navedeni razlogi sodišča druge stopnje ne morejo utemeljevati sodbe presenečenja. Na tem mestu gre zgolj še pojasniti, da ureditev najemnih razmerij v zvezi s poslovnimi prostori v poslovnih stavbah, kakršno vsebuje ZPSPP, za dobavitelje in upravnika kot upnika terjatev iz naslova storitev upravljanja, ni manj ugodna od ureditve 24. člena SZ-1, ki se uporablja za (več)stanovanjske ter stanovanjsko-poslovne stavbe. Splošna ureditev SPZ, v skladu s katero so pravice in obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih sorazmerne z njihovim solastniškim deležem, če zakon ali pogodba ne določa drugače (6) (115. člen SPZ; enako določa tudi prvi odstavek 117. člena SPZ v zvezi z 68. členom SPZ, v skladu s katerim krijejo solastniki stroške uporabe, upravljanja in druga bremena, ki se nanašajo na celo stvar, v sorazmerju z velikostjo idealnih deležev – gre za dispozitivno zakonsko določbo, ki ne preprečuje drugačnega dogovora etažnih lastnikov) (7), je namreč za tretje načeloma bolj ugodna, saj lastnike obvezuje k povračilu stroškov v zvezi z etažno lastnino in njenimi skupnimi deli ne glede na vprašanje, kdo je dejanski uporabnik prostora, in brez posledične potrebe, da dobavitelj ali upravnik pred izterjavo stroškov od lastnika nujno predhodno pozove k plačilu najemnika.

10. Tudi v primeru drugačne presoje vsebine določbe 3. člena najemne pogodbe v konkretnem primeru pa sodišče druge stopnje poudarja, da tožnica tekom postopka kljub ugovoru toženke, da se nekateri vtoževani stroški nanašajo zgolj na individualno enoto, ni zagotovila trditev, na podlagi katerih bi sodišče prve stopnje lahko ugotovilo, kateri stroški so to in kakšna je njihova višina ter posledično pravilno uporabilo navedeno pogodbeno določbo. Anticipirano priznanje toženke, da se nekateri stroški, npr. strošek hladne vode, odvoza smeti, varovanja in ogrevanja, nanašajo na posamezni del, namreč še ne pomeni, da gre za stroške, katerih odmera je individualna, saj gre lahko za strošek obratovanja, ki se obračunava za celoten objekt (ali morebiti za celotno sosesko), med etažne lastnike pa se razdeljuje na podlagi ključa. (8) Tega pa tožnica kljub ugovarjanju toženke, da je ključ nepreverljiv, ni konkretizirala tako, da bi ga sodišče prve stopnje v postopku lahko preizkusilo. Tožnica bi morala namreč zatrditi, kateri in v kolikšni višini so nastali stroški za cel objekt ter kakšen je bil ključ porazdelitve vsakega od teh stroškov med uporabnike. Tožnica pa tega bremena v obravnavanemu primeru – kakor je pojasnilo že sodišče prve stopnje – ni zmogla, temveč se je zgolj sklicevala na vsebino dokaznih listin, s čimer se upoštevajoč razpravno načelo ne more razbremeniti svoje temeljne procesne dolžnosti iz 212. člena ZPP.

11. Posledično je nepomembno vprašanje, ali bi lahko sodišče prve stopnje s pregledom tožničinih listinskih dokazov ugotovilo pravilen ključ delitve (in posledično po mnenju tožnice ugodilo zahtevku zgolj delno) in ali bi lahko to ugotovilo z zaslišanjem priče ali pritegnitvijo izvedenca, kar je predlagala tožnica in pri čemer vztraja v pritožbi. S takšnim postopanjem bi namreč sodišče vzpostavilo neenakopraven procesni položaj pravdnih strank, saj bi namesto preverjanja pravilnosti tožničinih trditev, sámo iskalo pravno odločilna dejstva v dokazih, s tem pa odreklo toženki pravico do enakega orožja v postopku in posledično poštenega sojenja. (9)

12. Ker torej v pritožbi uveljavljane in po uradni dolžnosti preizkušene kršitve (drugi odstavek 350. člena ZPP) niso podane, je sodišče druge stopnje pritožbo tožnice kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člena ZPP).

13. Glede na to, da tožnica s pritožbo ni uspel, mora stroške v postopku s pritožbo kriti sama (prvi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP).

(1) Ur. l. RS, št. 26/1999 in naslednji.

(2) Ur. l. RS, št. 69/2003 in naslednji.

(3) Ur. l. SRS, št. 18/1974 in naslednji.

(4) Ur. l. RS, št. 83/2001 in naslednji.

(5) Torej o dogovoru, ki pomeni spremembo dolžnika v obstoječem obligacijskem razmerju – prevzemnik stopi v pravno razmerje z upnikom kot (novi) dolžnik, prvotni dolžnik pa s tem postane prost obveznosti.

(6) ZPSPP namreč ne ureja etažne lastnine v poslovnih stavbah, temveč zgolj civilnopravno razmerje, ki nastane s sklenitvijo najemne pogodbe za poslovni prostor. Pred sprejemom SPZ je etažno lastnino urejal Zakon o pravicah na delih stavb (v nadaljevanju: ZPDS; Ur. l. RS, št. 19/1976 in nasl.), ki je veljal tako za večstanovanjske stavbe kot za poslovne stavbe (nanj je napotoval tudi 19. člen Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerij (ZTLR; Ur. l. SFRJ, št. 6/1980)). Ureditev 1. do 25. člena ZPDS pa je z dnem uveljavitve Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju: SZ) 19. 10. 1991 prenehala veljati (159. člen SZ). SZ je namreč na novo uredil etažno lastnino, v okviru te pa tudi problematiko vzajemnih razmerij med etažnimi lastniki v zvezi z vzdrževanjem večstanovanjske hiše ter obratovalnimi stroški večstanovanjske stavbe, tj. tistimi stroški, glede katerih merilne naprave v večstanovanjski stavbi ne omogočajo individualnega odjema. Ker je ta zakon veljal zgolj za večstanovanjske stavbe oziroma stavbe, v kateri so tudi poslovni ali drugi nestanovanjski prostori, vendar so stanovanja v pretežni večini glede na celotno površino hiše (drugi odstavek 7. člena SZ; enako velja tudi za leta 2003 sprejet SZ-1), pa je z razveljavitvijo ZPDS nastala glede etažne lastnine v poslovnih stavbah (ne pa tudi glede najemnih razmerij v zvezi s poslovnimi prostori!) pravna praznina. Po mnenju teorije (prim. dr. Nina Plavšak, Zakon o zemljiški knjigi s komentarjem, Gospodarski vestnik, Ljubljana, 1998, str. 262.) je na takšen način nastala prava, torej nehotena naknadna pravna praznina. Le-ta pa je bila ponovno zapolnjena z uveljavitvijo Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju: SPZ), ki je uredil etažno lastnino kot splošni institut, ki se uporablja za vse oblike nastanka etažne lastnine in posebej ne upošteva specifičnega namena stavbe, ki je v etažni lastnini. Upoštevajoč pojasnjeno torej glede etažne lastnine (od leta 2003) in najemnih razmerij v zvezi s poslovnimi prostori v poslovni stavbi ne obstaja pravna praznina, zato tudi ni mogoče širiti uporabe 24. člena SZ-1 na poslovne stavbe in poslovne prostore, ki niso zaobjeti v dispoziciji tretjega odstavka 2. člena SZ-1. (7) V skladu z ustaljeno sodno prakso je navedena določba uporabljiva tudi za presojo obveznosti etažnih lastnikov v razmerju do tretjih oseb in ne zgolj za presojo njihovih vzajemnih razmerij (prim. VSL sodba II Cp 861/2011 z dne 7. 9. 2011, VSL sodba I Cpg 410/2008 z dne 4. 11. 2008, VSL sklep I Cp 2319/2008 z dne 8. 10. 2008 in druge; drugače VSK sodba I Cp 398/2007 z dne 11. 3. 2008).

(8) Toženka je v zvezi z očitkom, da se vtoževani računi nanašajo tudi na individualne stroške, ki bremenijo posamezne dele stavbe, nekatere izmed teh po vrsti primeroma (torej ne izključno) navedla (gre za strošek hladne vode, odvoza smeti, varovanja in ogrevanja). Ker tožnica teh trditev ni prerekala, gre za anticipirano priznanje toženke (sodišče druge stopnje je navedeno ugotovilo na podlagi pooblastila iz 355. člena ZPP).

(9) Za učinkovito obrambo zahtevku, mora biti toženec seznanjen s trditvami tožnika, ki postavljajo meje obravnavanju v postopku. Kršitev teh mej s strani sodišča sicer nujno rezultira v kršitvi pravice toženca do učinkovitega sodnega varstva.