Jedro

Iz obrazložitve izpodbijane sodbe (smiselno) izhaja pravilna materialnopravna ocena sodišča prve stopnje, da sprememba lastništva nima vpliva na veljavnost najemne pogodbe z dne 26. 4. 2007, saj 31. člen ZPSPP določa, da najem ne preneha, če pridobi kdo drug z nakupom ali kako drugače od najemodajalca lastninsko pravico ali pravico uporabe na poslovni stavbi oziroma na poslovnem prostoru. Šteje se, da je najemna pogodba sklenjena za nedoločen čas, če najemnik poslovne prostore še vedno uporablja, najemodajalec pa ne zahteva izpraznitve.

Res je bila pogodba o odstopu terjatve sklenjena šele tekom tega pravdnega postopka, na kar opozarja tožena stranka v pritožbi, vendar ta okoliščina ne vpliva na obveznost tožene stranke, da tožeči stranki plača najemnino, kot je odločeno v izpodbijani sodbi. Sodišče prve stopnje namreč pravno in dejansko stanje ocenjuje ob koncu glavne obravnave, oziroma v konkretnem primeru, ko glavne obravnave ni bilo, glede na iztek roka za vložitev druge pripravljalne vloge tožene stranke (ki je tožena stranka ni vložila).

Izrek

I. Pritožba tožene stranke se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Tožeča stranka sama krije svoje stroške odgovora na pritožbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 12685/2015 z dne 10. 2. 2015 ostane v 1. in 3. odstavku izreka v celoti v veljavi (I. točka izreka), toženi stranki pa je naložilo, da v roku 8 dni od vročitve sodbe tožeči stranki povrne pravdne stroške v znesku 257,61 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti do plačila (II. točka izreka).

2. Tožena stranka je zoper sodbo pravočasno vložila pritožbo, in sicer zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Višjemu sodišču je predlagala, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne, oziroma podrejeno, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Stroškov pritožbenega postopka ni priglasila.

3. Tožeča stranka je odgovorila na pritožbo tožene stranke in predlagala njeno zavrnitev. Priglasila je stroške odgovora na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. V tem gospodarskem sporu gre za spor majhne vrednosti, saj se tožbeni zahtevek nanaša na denarno terjatev, ki ne presega 4.000,00 EUR (prvi odstavek 495. člena ZPP). Sodba, s katero je končan spor v postopku v sporu majhne vrednosti se sme izpodbijati samo zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava (prvi odstavek 458. člena ZPP).

6. Neutemeljene so pritožbene navedbe tožene stranke, da je izpodbijana sodba obremenjena z bistveno kršitvijo določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ker naj bi imela takšne pomanjkljivosti, da je ni mogoče preizkusiti. Po prepričanju višjega sodišča ima namreč izpodbijana sodba razloge o odločilnih dejstvih, med katerimi ni najti nobenega nasprotja, niti ga ni najti med izrekom in obrazložitvijo, izpodbijano sodbo pa je mogoče v celoti preizkusiti. Višje sodišče na te pritožbene očitke natančneje ne more odgovoriti, ker tožena stranka ne konkretizira razlogov, zaradi katerih meni, da izpodbijane sodbe ni mogoče preizkusiti.

7. Tožeča stranka z računom (razdelilnikom) št. 0661213107010 z dne 1. 10. 2013 v višini 783,80 EUR (priloga A5 spisa) od tožene stranke kot najemnika poslovnih prostorov na D. vtožuje najemnino za mesec junij 2013, ki znaša 10,00 EUR/m2, kot je bilo dogovorjeno v Pogodbi o najemu poslovnega prostora z dne 26. 4. 2007 (priloga A16 spisa, v nadaljevanju kot: najemna pogodba). Tožena stranka je v postopku pred sodiščem prve stopnje nasprotovala aktivni legitimaciji tožeče stranke, poleg tega pa je navajala, da najemna pogodba z dne 1. 4. 2007 ne velja več, ker je bila sklenjena za dobo 5 let, zaradi česar je za obdobje po izteku veljavnosti najemne pogodbe tožena stranka dolžna plačati (le) uporabnino (ki je nižja od najemnine).

8. Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da je tožena stranka najemno pogodbo sklenila z družbo G. d.o.o. kot bivšim lastnikom poslovnih prostorov, ki so bili kasneje vrnjeni denacionalizacijskim upravičencem. Odločba je bila izdana 23. 1. 2012, denacionalizacijski upravičenci pa so (po skrbnikih za poseben primer) poslovne prostore prevzeli z dnem 19. 2. 2013. Iz obrazložitve izpodbijane sodbe (smiselno) izhaja pravilna materialnopravna ocena sodišča prve stopnje, da sprememba lastništva nima vpliva na veljavnost najemne pogodbe z dne 26. 4. 2007, saj 31. člen Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih - ZPSPP določa, da najem ne preneha, če pridobi kdo drug z nakupom ali kako drugače od najemodajalca lastninsko pravico ali pravico uporabe na poslovni stavbi oziroma na poslovnem prostoru. V takem primeru stopi pridobitelj v pravice in obveznosti najemodajalca, kar v konkretnem primeru pomeni, da so denacionalizacijski upravičenci vstopili tudi v najemno pogodbeno razmerje.

9. Nadalje iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da je bila najemna pogodba z dne 26. 4. 2007 sklenjena za dobo 5 let in da je tožena stranka poslovne prostore še naprej uporabljala in jih predala šele 3. 7. 2013. Ob teh ugotovitvah se je sodišče prve stopnje pravilno sklicevalo na določbo drugega odstavka 27. člena ZPSPP, po kateri se šteje, da je za določen čas sklenjena pogodba obnovljena za nedoločen čas, če najemnik poslovni prostor še naprej uporablja, najemodajalec pa v roku enega meseca po preteku časa ne vloži zahteve za izdajo naloga za izpraznitev poslovnega prostora. Glede na navedeno tožena stranka neutemeljeno vztraja na stališču, da je bila najemna pogodba sklenjena za dobo 5 let (do 1. 4. 2012), zaradi česar tožeči stranki za mesec junij 2013 dolguje le uporabnino in ne najemnine.

10. Neutemeljene so tudi pritožbene navedbe tožene stranke, da ni jasno, po kakšnem temelju je tožeča stranka kot upravnik aktivno legitimirana za izterjavo najemnine. Sodišče prve stopnje je namreč v izpodbijani sodbi pojasnilo, da temelj predstavlja 7. člen Pogodbe o upravljanju (priloga A4 spisa), iz katerega izhaja, da najemodajalci v primeru neplačila najemnin in stroškov s strani najemnika odstopajo terjatve tožeči stranki v izterjavo. Po prepričanju višjega sodišča pa je ključna nadaljnja dejanska ugotovitev sodišča prve stopnje, da je bila vtoževana terjatev s Pogodbo o odstopu terjatve z dne 18. 5. 2015 (priloga A15 spisa) tožeči stranki prenesena v izterjavo, o čemer je bila tožena stranka tudi obveščena. Zato se tožena stranka v pritožbi neutemeljeno sklicuje na to, da ni mogoče odstopiti nedoločnih in neopredeljenih terjatev, kot naj bi to izhajala iz pogodbe o upravljanju.

11. Res je bila pogodba o odstopu terjatve sklenjena šele tekom tega pravdnega postopka, na kar opozarja tožena stranka v pritožbi, vendar ta okoliščina ne vpliva na obveznost tožene stranke, da tožeči stranki plača najemnino, kot je odločeno v izpodbijani sodbi. Sodišče prve stopnje namreč pravno in dejansko stanje ocenjuje ob koncu glavne obravnave, oziroma v konkretnem primeru, ko glavne obravnave ni bilo, glede na iztek roka za vložitev druge pripravljalne vloge tožene stranke (ki je tožena stranka ni vložila). V relevantnem trenutku je bila torej pogodba o odstopu terjatve že sklenjena in je bila torej tožeča stranka za izterjavo terjatve aktivno legimirana. Pomemben je dejanski in pravni položaj v trenutku, na katerega učinkuje pravnomočnost (v rednem postopku je to konec glavne obravnave), ne pa trenutek vložitve tožbe - prim. sodba VS RS III Ips 31/2007 z dne 9. 9. 2008 in sodba VSL II Cp 2893/2009 z dne 7. 10. 2009. Ob povedanem se izkaže, da tožena stranka ne more uspeti s pritožbenimi navedbami, da gre zato, ker je bila pogodba o prenosu terjatve v izterjavo sklenjena tekom pravdnega postopka, za povsem drugo terjatev, ki ni ista tisti, ki jo je tožeča stranka uveljavljala s predlogom za izvršbo. Ker torej ni ključen trenutek vložitve tožbe (oz. pred tožbo), tožena stranka ne more uspeti s pritožbenimi navedbami, da tožeča stranka na dan izdaje vtoževanega računa (dne 1. 10. 2013) ni bila aktivno legitimirana, oziroma da je bil le-ta izdan, ko pogodba o upravljanju med tožečo stranko in denacionalizacijskimi upravičenci še ni bila sklenjena. V zvezi z očitki tožene stranke, da se sodišče prve stopnje do tega ni opredelilo, pa je treba pojasniti, da je tožena stranka navedla le, da je bil račun izdan 1. 10. 2013, pogodba o upravljanju pa je bila sklenjena dne 28. 1. 2014. Vse to je sodišče prve stopnje v vključilo v obrazložitev, ni pa tožena stranka iz teh dveh dejstev izpeljala nadaljnje ugotovitve, da tožeča stranka zato ni imela podlage za izdajo vtoževanega računa, zaradi česar se tudi sodišču prve stopnje do tega ni bilo treba posebej opredeljevati.

12. Neutemeljene so tudi pritožbene navedbe tožene stranke, da je protispisna (15. točka drugega odstavka 339. člena ZPP) ugotovitev sodišča prve stopnje, da je tožeča stranka upravnica od februarja 2013 dalje, ker je bila pogodba o upravljanju sklenjena dne 28. 1. 2014. Iz 17. člena pogodbe o upravljanju namreč izhaja, da se sicer 28.1.2014 sklenjena pogodba uporablja od februarja 2013 dalje (torej je bila sklenjena za nazaj).

13. Glede na navedeno pritožbene navedbe niso utemeljene in ker višje sodišče ni ugotovilo niti kršitev, na katere v skladu z drugim odstavkom 350. člena ZPP pazi po uradni dolžnosti, je pritožbo tožene stranke zavrnilo in sodbo sodišča prvestopnje potrdilo (353. člen ZPP).

14. Tožeča stranka sama krije svoje stroške odogovora na pritožbi, saj odgovor na pritožbo ni doprinesel k boljši razjasnitvi zadeve na pritožbeni stopnji in gre za nepotreben strošek (prvi odstavek 155. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP).