Jedro

Tožena stranka se je s pogodbo zavezala ob znižanju oglaševanih cen primerljivih stanovanj (negotovo pravno dejstvo) opraviti izpolnitveno dejanje (vračilo dela – razlike – kupnine). Ob nastopu dogovorjenega pogoja imata tožnici pravico terjati toženo stranko, da opravi izpolnitveno ravnanje, h kateremu se je pogodbeno zavezala.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba.

II. Tožena stranka sama trpi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo ugodilo tožbenemu zahtevku in toženi stranki naložilo v plačilo po 20.500,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 5. 6. 2013 do plačila vsaki tožnici ter plačilo pravdnih stroškov v višini 923,32 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Zoper sodbo vlaga pritožbo tožena stranka. Uveljavlja vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena ZPP.(1) Predlaga spremembo z zavrnitvijo tožbenega zahtevka in plačilom pravdnih stroškov tožene stranke. Podrejeno se zavzema za razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Bistveno in pravno odločilno vprašanje je bilo, ali je tožena stranka po sklenitvi pogodbe s tožečima strankama znižala oglaševano ceno stanovanja 607. Sodišče na to vprašanje ni odgovorilo. Nepopolno je ugotovilo dejansko stanje. Posledično je neutemeljeno ugodilo tožbenemu zahtevku. Obstaja nasprotje med navedbami v razlogih sodbe o izvedbi dokazov in dejansko izvedenimi dokazi. Sodišče ni izvedlo dokaza z vpogledom v zemljiško knjigo za stanovanje 607, v točki 13 obrazložitve pa je navedlo, da je iz zemljiške knjige razvidno, da je bilo to stanovanje prodano leta 2012. Sodbe zato v tem delu ni mogoče preizkusiti. Nesporno vprašanje cen prodanih stanovanj v tej pravdi ni relevantno. Tudi če bi bil dokaz z vpogledom v zemljiško knjigo izveden, bi ostalo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno, saj bi bilo treba ugotavljati vsaj še to, ali ga je leta 2012 prodala tožena stranka. Sodišče ni ugotavljalo niti ugotovilo, ali je tožena stranka po 15. 6. 2010 za stanovanje 607 znižala oglaševano ceno. Do tega ni prišlo, ker prodaje tega stanovanja po juniju 2010 ni oglaševala. Izpovedba zaslišane priče A. A – razlaga pogodbe v korist šibkejše stranke. je napačno ocenjena. Z njeno izpovedjo oglaševanje nižje cene za stanovanje 607 ni izkazano. Sodišče ni ugotavljalo, za koliko se je znižala oglaševana cena primerljivih stanovanj. Razlogi sodbe so si v medsebojnem nasprotju, saj sodišče ugoditev zahtevku obrazloži z dejstvom, da je cena stanovanja tožnic padla za 46.000,00 EUR. Za zaključek, da je bilo oglaševano stanovanje v letu 2012 primerljivo s stanovanjem tožnic, ni podlage. Upoštevati bi bilo treba, da se oglaševana cena za večja stanovanja ni znižala, za manjša pa se je znižala za 13%. Znižanje je bilo v povprečju 6,5%. Tožnici vtožujeta povračilo razlike v višini 20%, zato njun zahtevek po višini ni utemeljen. Napačna je uporaba materialnega prava (OZ), o razlagi pogodb v korist šibkejše stranke. Prva tožnica je pravna strokovnjakinja. V razmerju do tožene stranke kot fizična oseba ni šibkejša stranka. Pravila OZ o razlagi pogodb se uporabljajo le, če so pogodbena določila nejasna. V konkretnem primeru ni šlo za tak primer. Člen 7 pogodbe je bil jasen. Med strankama je bilo nesporno ugotovljeno, kakšen je bil v njem določen kriterij. Razlogov za uporabo pravil OZ o razlagi ni bilo. Sodba je pomanjkljiva tudi, ko sodišče navaja, da ni prezrlo navedb tožeče stranke o protipravnem ravnanju tožene stranke. Teh navedb sicer ni štelo za relevantne, vendar jih v sodbi ni obrazložilo niti ugotovilo. Ugotovitev o padcu cene stanovanj je napačno oprta na članek z dne 19. 4. 2012. Nanaša se na drugo stanovanjsko naselje, glede obravnavanega razmerja pa na spletno ponudbo nepremičnin, ki ne dokazuje, kdo so bili prodajalci stanovanj. Lahko je šlo že nadaljnjo prodajo stanovanj. Na to kaže tudi izjava priče A. A. Ponavlja, da sodišče niti ni ugotovilo, da je tožena stranka znižala ceno oglaševanih primerljivih stanovanj, pač pa, da je cena stanovanja tožnic padla za 46.000,00 EUR. Dejstvo padca cene stanovanja tožnic ni relevantno za presojo tožbenega zahtevka ne po temelju ne po višini.

3. Tožeča stranka je odgovorila na pritožbo. Predlaga njeno zavrnitev in potrditev sodbe sodišča prve stopnje, ki je pravilna. Opozarja še, da je bil podrejeno zahtevek uveljavljen tudi na odškodninski podlagi. Pritožbenih stroškov ne zaznamuje.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožeča stranka na podlagi 7. člena med pravdnima strankama sklenjene Pogodbe o prodaji posameznega dela stanovanjske stavbe X št. A 2 707/10 – SR z dne 15. 6. 2010 (v nadaljevanju: pogodba) vtožuje vrnitev dela kupnine. Ni bilo sporno, da se je tožena stranka kot prodajalka stanovanja z njim zavezala, da bo v primeru, da bo v obdobju od sklenitve pogodbe za primerljiva neprodana stanovanja v istem objektu znižala ceno kvadratnega metra stanovanjske površine, tožečima strankama kot kupkama vrnila razliko med ceno stanovanja na kvadratni meter, ki je navedena v pogodbi, in ceno najnižje nove oglaševane cene kvadratnega metra še neprodanih primerljivih stanovanj. Tožeča stranka je trdila in dokazovala, da se je pogodbeno določeni pogoj izpolnil v letu 2012, ko je tožena stranka oglaševala in prodala primerljiva stanovanja vsaj za 41.000,00 EUR nižjo ceno. Tožena stranka se je v pravdi branila z ugovorom, da trditve tožeče stranke niso dokazane, češ da so v predloženih oglasih navedene cene za stanovanja v izmeri 53 m2 in v izmeri 164 m2, ne pa tudi za stanovanje, ki bi bila vsaj po kvadraturi primerljiva stanovanju tožnic (78,77 m2).

6. Glede na tako trditveno in dokazno podlago je sodišče prve stopnje pri odločanju pravilno izhajalo iz materialnopravnih določb 7. člena pogodbe ter prvega odstavka 239. člena OZ(2) v zvezi z 59. členom istega zakona. Če je pogodba sklenjena pod odložnim pogojem in se pogoj izpolni, učinkuje pogodba od trenutka sklenitve, razen če iz zakona, narave posla ali volje strank ne izhaja kaj drugega (drugi odstavek 59. člena OZ). V obravnavanem primeru se je tožena stranka zavezala ob znižanju oglaševanih cen primerljivih stanovanj (negotovo pravno dejstvo) opraviti izpolnitveno dejanje (vračilo dela – razlike – kupnine). Tožnici imata na tej podlagi ob nastopu dogovorjenega pogoja pravico terjati toženo stranko, da opravi izpolnitveno ravnanje, h kateremu se je pogodbeno zavezala (prvi odstavek 239. člena OZ).

7. Sodišče prve stopnje je ugotovilo: - da so bila po prodaji stanovanja tožnic za prodajo še prosta primerljiva stanovanja (v objektu tožnic konkretno stanovanje št. 607); - da so se stanovanja vedno oglaševala v razponu kvadratnih metrov in v razponu vrednosti stanovanj; - da so se v letu 2012 (oglas 20. 3. 2012) oglaševala stanovanja v velikosti 53 m2 do 164 m2 po ceni od 99.900,00 do 307.000,00 EUR, stanovanje s primerljivo kvadraturo (dvosobno stanovanje v izmeri 83 m2) pa po ceni 160.000,00 EUR; - da sta tožnici za stanovanje brez garaže (78,77 m2) ob sklenitvi pogodbe v letu 2010 plačali 206.000,00 EUR.

8. Po takih dejanskih ugotovitvah, ki jih pritožbeno sodišče sprejema, ker imajo oporo v pravilno in popolno ocenjenem dokaznem gradivu, je tožbenemu zahtevku za plačilo razlike v vtoževani višini 41.000,00 EUR (oziroma po 20.500,00 EUR za vsako tožnico) v celoti ugodilo, skupaj s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi od opomina naprej (razlogi v točki 14 sodbe).

9. Odločitev je pravilna v pravnem in dejanskem pogledu in ni obremenjena ne z očitanimi ne z drugimi uradno upoštevnimi procesnimi kršitvami (drugi odstavek 350. člena ZPP). Ker pritožbeno sodišče dokazno oceno, razloge in odločitev sodišča prve stopnje v celoti sprejema, bo v nadaljevanju odgovorilo le na bistvene pritožbene poudarke (prvi odstavek 360. člena ZPP).

10. Ugotovitve in razlogi o obstoju in nadaljnjem oglaševanju primerljivih stanovanj so v točkah 9, 10, 11 in 13 sodbe. Pritožbeno očitane absolutne bistvene kršitve pravil postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP zaradi pomanjkljivih razlogov torej ni. Ugotovljena so vsa pravno relevantna dejstva. V razlogih ni nasprotij, ki bi onemogočala pritožbeni preizkus. Dokazna ocena je pojasnjena s prepričljivimi in življenjsko logičnimi razlogi. Zgolj pritožbeno nestrinjanje s sprejeto dokazno oceno ne zadošča za očitek o kršitvi postopka. Posebej to ne velja v obravnavanem primeru, ko je sodišče v celoti upoštevalo metodološki napotek iz 8. člena ZPP in skrbno opravilo celovito oceno zbranega procesnega gradiva.

11. Sodišče se mora opredeliti do vseh pravno relevantnih trditev in ugovorov strank. V točki 11 sodbe je dovolj jasno pojasnjeno, da se ugotovitve sodišča nanašajo na tožbene trditve o protipravnem ravnanju toženke (ker je pred pravdo zanikala obstoj primerljivih stanovanj) in zakaj so zavrnjene (ker tožena stranka v pravdi takega ugovora ni podala oziroma je celo sama navedla, katera stanovanja šteje za primerljiva).

12. Tako med pravdnima strankama v pravdi niti ni bilo sporno, da je bilo v istem objektu primerljivo (vsaj) stanovanje št. 607. Da je bilo prodano v letu 2012, je sodišče ugotovilo na podlagi neprerekanih tožbenih trditev in zaslišanja prve tožnice (primerjaj list. št. 56). Toženka trditev o nadaljnji prodaji (da je stanovanje v letu 2012 prodajal že njen kupec) na prvi stopnji ni podala niti tega v pritožbi ne opraviči. Na nedopustne pritožbene novote (prvi odstavek 337. člena ZPP) ni treba odgovarjati. Tožena stranka sama v nadaljevanju trdi, da datum prodaje za ta spor pravno ni relevanten. Zato so nerazumljivi pritožbeni očitki o izvajanju dokazov mimo dokazne ponudbe strank in o nasprotju med navedbami v razlogih sodbe o izvedbi dokazov in dejansko izvedenimi dokazi. Po povedanem so tudi neutemeljeni. Neprerekana dejstva štejejo za priznana (drugi odstavek 214. člena ZPP) in jih ni treba dokazovati. Grajana ugotovitev sodišča pa ima oporo tudi v izpovedbi tožnice.

13. Pravilna in na popolno ocenjeno dokazno gradivo oprta je dokazna ocena in ugotovitev, da je tožena stranka v času po sklenitvi pogodbe (15. 6. 2010) oglaševala primerljiva stanovanja po nižjih cenah od cene, po kateri je prodala stanovanje tožnicam. Oporo ima v predloženih oglasih in izpovedbi priče A. A. Pritožba je ne omaje z očitki, da ni ugotovitev o tem, da je toženka v relevantnem časovnem obdobju znižala oglaševano ceno za ugotovljeno primerljivo stanovanje št. 607. Kot pravilno opozarja odgovor na pritožbo, trditev toženke, da stanovanja št. 607 po juniju 2010 ni oglaševala, na prvi stopnji ni bilo. Ker tega v pritožbi ne opraviči, gre za nedopustne novote, ki jih ni mogoče upoštevati (prvi odstavek 337. člena ZPP).

14. Po pravilnih ugotovitvah sodišča prve stopnje se oglaševanje posameznih stanovanj pri toženi stranki niti ni izvajalo. Z oglasi in zaslišanjem priče se je zanesljivo prepričalo, da se niso nikoli oglaševala (in prodajala) točno določena stanovanja (po točno določeni ceni), ampak le stanovanja v razponu kvadratnih metrov in v razponu vrednosti stanovanj. Ob ugotovljenem dejstvu, da je bilo v pritožbi izpostavljeno stanovanje prodano (šele) v letu 2012, ko so bila po kvadraturi primerljiva stanovanja oglaševana po bistveno nižji ceni kot v letu 2010, je logičen in pravno pravilen zaključek, da je bil s tem pogoj iz 7. člena pogodbe izpolnjen. Ugovore tožene stranke v smeri konkretiziranega oglaševanja stanovanja št. 607 pa je pravilno zavrnilo že sodišče prve stopnje v točki 13 sodbe.

15. Čeprav obe pravdni stranki še v pritožbenem postopku trdita, da je bilo obravnavano pogodbeno določilo za obe jasno in ni terjalo razlage, glede na zapis pogodbe (ki govori o ceni kvadratnega metra stanovanjske površine) pritožbeno sodišče pritrjuje razlogom sodišča prve stopnje v točki 13, da je treba upoštevati tudi 83. člen OZ. Tožena stranka na prvi stopnji ni izpostavljala poklicne usposobljenosti prve tožnice kot pogodbene stranke. Tožbenih navedb, da je pogodbo pripravila in pogodbeno določilo z garancijo na ceno (7. člen pogodbe) predlagala sama, pa ni prerekala. Ta dejstva so odločilna za presojo, da je treba pogodbena določila v obravnavanem primeru razlagati v korist tožnic, kot je pravilno in skladno z 83. členom OZ in dovolj jasno zapisalo sodišče prve stopnje. Kadar je pogodba pripravljena in predlagana od ene pogodbene stranke, je treba nejasna določila razlagati v korist druge stranke.

16. Pritožbeno sodišče nima pomislekov niti o ugotovljeni višini terjatve. Oporo ima v pravilno ocenjenih oglasih, ki jih je predložila tožeča stranka, v zvezi s člankom z dne 19. 4. 2012. V njem je relevanten podatek (povzet po spletni ponudbi oglaševane cene 83 m2 velikega dvosobnega stanovanja) za izračun vtoževane razlike med ceno, ki sta jo plačali tožnici, in novo oglaševano (znižano) ceno. Kljub zapisu v točki 13 sodbe, da se je cena stanovanja tožnic znižala za 46.000,00 EUR, kar kot zmotno izhodišče izpostavlja pritožba, so razlogi dovolj jasni, da omogočajo vsebinski preizkus v smeri pravno relevantne razlike med dejansko in novo oglaševano ceno, kot je urejena v 7. členu pogodbe. Ugotovljene razlike tožena stranka ne more z ničemer omajati. Članek, na katerega se je sodišče oprlo, jasno pove, da se podatki nanašajo na cene stanovanj v X in ne v drugem naselju, kot skuša prikazati pritožba. Cene v njem so bile povzete iz ponudbe, objavljene na spletu. Ne more biti dvoma, da gre za oglaševane cene. Kot je bilo že povedano, tožena stranka na prvi stopnji ni podala nikakršnih trditev v smeri nadaljnje prodaje (torej, da stanovanj ni več prodajala sama, pač pa nadaljnji prodajalci). Prav tako ni ne trdila, še manj dokazala, da jih je oglaševala in proda(ja)la po drugačnih cenah, kot jih je ugotovilo sodišče prve stopnje. Pritožbeno sklicevanje na procentualno različno znižanje oglaševanih cen za drugačna stanovanja je neupoštevno spričo dejstva, da je sodišče na podlagi razpoložljivih dokazov lahko ugotovilo razliko pri po kvadraturi primerljivem dvosobnem stanovanju.

17. Pritožbeni razlogi torej niso podani. Na pravilno in popolno ugotovljeno dejansko stanje je sodišče prve stopnje pravilno uporabilo materialno pravo in pri odločanju ni zagrešilo ne uveljavljenih ne uradno upoštevnih procesnih kršitev. Zato je bilo treba pritožbo zavrniti in potrditi izpodbijano sodbo (353. člen ZPP).

18. Tožena stranka ni upravičena do povračila pritožbenih stroškov, ker je s pritožbo propadla (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena istega zakona). Odločanje o pritožbenih stroških tožeče stranke pa je odpadlo, ker jih ni zahtevala.

Op. št. (1): Zakon o pravdnem postopku, Uradni list RS, št. 26/1999 s spremembami.

Op. št. (2): Obligacijski zakonik, Uradni list RS, št. 83/2011 s spremembami.