Jedro

Ker ZIZ v poglavju o predhodnih odredbah izrecno ne ureja načina pridobitve predznambe zastavne pravice na nevpisani nepremičnini, je torej v konkretnem primeru utemeljena smiselna uporaba določb ZIZ o izvršbi za izterjavo denarne terjatve na nepremičnino, ki ni vpisana v zemljiško knjigo (211. člen v zvezi z 239. členom ZIZ). Smiselna uporaba citirane določbe predvsem pomeni, da ima zapisnik o rubežu nevpisane nepremičnine, ki se opravi na podlagi predhodne odredbe, zgolj pomen pogojne zastavne pravice oziroma predznambe zastavne pravice (ne pa tudi zaznambe izvršbe, ki jo upnik lahko doseže šele v postopku izvršbe). Smiselno so uporabljivi tudi ostali deli določbe 211. člena ZIZ (vsebina predloga, oprava rubeža, objava in razglasitev zapisnika).

Izrek

Zahtevi za varstvo zakonitosti se delno ugodi, sklepa sodišč nižjih stopenj se z izjemo dela, ki se nanaša na zaznambo na kupoprodajni pogodbi in listini o lastništvu, razveljavita in se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

Sicer se zahteva za varstvo zakonitosti zavrne.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo predlog upnikov za zavarovanje denarne terjatve s predhodno odredbo za pridobitev predznambe zastavne pravice na dolžnikovih nepremičninah, ki niso vpisane v zemljiško knjigo, pri čemer naj se predznamba zaznamuje na kupoprodajni pogodbi in listini o lastništvu, objavi v Uradnem listu Republike Slovenije in razglasi na sodni deski sodišča. Menilo je, da predlagane predhodne odredbe ni med tistimi, ki jih taksativno našteva Zakon o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ).

2. Sodišče druge stopnje je pritožbo upnikov zavrnilo in sklep sodišča prve stopnje potrdilo. Pritrdilo je stališču, da so predhodne odredbe taksativno naštete v določbi 260. člena ZIZ, ki ne predvideva predznambe zastavne pravice na nepremičnini, ki ni vpisana v zemljiško knjigo. Pojem predznambe namreč predpostavlja, da je nepremičnina vpisana v zemljiško knjigo, saj gre za vrsto glavnega vpisa, ki učinkuje pod odložnim pogojem (27. člen in prvi odstavek 48. člena Zakona o zemljiški knjigi – v nadaljevanju ZZK-1). Zavrnilo je mnenje pritožnikov, da je treba v konkretnem primeru upoštevati pravila ZIZ, ki določajo način pridobitve zastavne pravice na nevpisanih nepremičninah (211., 244. in 254. člen ZIZ), saj analogna uporaba procesnih pravil ni mogoča, poleg tega pa zastavna pravica s predznambo še ni pridobljena (z njo se varuje le vrstni red vknjižbe predznamovane pravice). Ker predhodna odredba v konkretnem primeru ni mogoča, ne izključuje odločanja o začasni odredbi (269. člen ZIZ).

3. Zoper sklep sodišča druge stopnje Vrhovno državno tožilstvo Republike Slovenije (v nadaljevanju tožilstvo) vlaga zahtevo za varstvo zakonitosti zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Uvodoma opozarja na neenotno prakso glede vprašanja, ali so predhodne odredbe v določbi 260. člena ZIZ naštete taksativno oziroma ali 6. točka prvega odstavka 260. člena ZIZ („predznamba zastavne pravice na dolžnikovi nepremičnini ali na pravici, vknjiženi na nepremičnini“) velja le za vpisane nepremičnine oziroma glede vprašanja možnosti analogne uporabe določil 211., 244. in 254. člena ZIZ za nevpisane nepremičnine. V nadaljevanju zahteve tožilstvo povzema stališča sodišča druge stopnje in meni, da so zmotna. Zavzema se za smiselno uporabo omenjenih določb ZIZ.

4. Na vročeno zahtevo za varstvo zakonitosti upniki niso odgovorili.

5. Zahteva za varstvo zakonitosti je delno utemeljena.

6. Tožilstvo utemeljeno meni, da je sodna praksa višjih sodišč neenotna glede vprašanja, ali je možno zavarovanje s predhodno odredbo na nevpisani nepremičnini, zaradi česar bi bila odločitev Vrhovnega sodišča v konkretni zadevi lahko pomembna z vidika razvoja prava skozi sodno prakso oziroma poenotenja sodne prakse. Pri odločanju o zahtevi se je sodišče omejilo na preizkus kršitev, ki jih glede navedenega vprašanja uveljavlja tožilstvo (prvi odstavek 391. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ), upoštevajoč dejansko stanje, ki sta ga ugotovili sodišči nižjih stopenj (drugi odstavek 387. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

7. Poleg zastavne pravice in začasnih odredb so sredstvo zavarovanja tudi predhodne odredbe (240. člen ZIZ). Krog slednjih je omejen na vrste, predvidene v določbi 260. člena ZIZ. Med njimi je izrecno omenjena tudi predznamba zastavne pravice na dolžnikovi nepremičnini (6. točka prvega odstavka 260. člena ZIZ). Odločilno vprašanje v tej zadevi je, ali se omenjena predhodna odredba nanaša tudi na nepremičnine, ki niso vpisane v zemljiški knjigi oziroma je zemljiška knjiga, v katero so vpisane, uničena. Ker do enoznačnega odgovora ni mogoče priti zgolj z jezikovno razlago citirane določbe, je treba uporabiti tudi druge razlagalne pristope. Kot bo v nadaljevanju pokazala njihova pravilna uporaba, je odgovor na zastavljeno vprašanje pritrdilen.

8. Obravnavana predhodna odredba varuje vrstni red pridobitve zastavne pravice na podlagi (kasnejšega) sklepa o izvršbi. Upniku nudi možnost, da dolžnikovo nepremičnino pogojno obremeni z zastavno pravico že na podlagi ustrezne odločbe za plačilo denarne terjatve, ki še ni izvršljiva (257. člen ZIZ). Hipoteka, ki jo bo upnik kasneje pridobil na podlagi sklepa o izvršbi, bo učinkovala od trenutka, od katerega je učinkovala predznamba hipoteke (tretji odstavek 87. člena in 88. člen v zvezi s tretjim odstavkom 52. člena ZZK-1). Če bi obveljalo odločilno stališče sodišč nižjih stopenj, bi bilo opisano varstvo mogoče le, če je dolžnikova nepremičnina vpisana v zemljiško knjigo. Upnik, čigar dolžnik svoje nepremičnine ni vpisal v zemljiško knjigo (ali pa je zemljiška knjiga uničena), bi bil torej v slabšem položaju, kot če bi slednji to storil, saj bi lahko vrstni red zastavne pravice zavaroval šele v postopku izvršbe. Ker vse dotlej dolžnikove nevpisane nepremičnine ne bi mogel prisilno obremeniti (niti pogojno), bi ga lahko dolžnik v tem času izigral (npr. z učinkovito zastavitvijo svoje nepremičnine tretjemu). Pritožbeno sodišče sicer opozarja na možnost zavarovanja z začasno odredbo (269. člen ZIZ), ki pa nima stvarnopravnih učinkov in je zato šibkejše varstvo.

9. Tako različna obravnava upnikov zgolj na podlagi okoliščine, ali je dolžnikova nepremičnina vpisana v zemljiško knjigo ali ne, nima utemeljenega razloga. Sodišči nižjih stopenj sta ga nepravilno iskali v besedilu prvega odstavka 260. člena ZIZ, ki res taksativno našteva vrste predhodnih odredb, a je za nevpisane nepremičnine izrecno ne izključuje. Takšen tudi ni bil zakonodajalčev namen. Nasprotno, cilj določb ZIZ je postopek izvršbe in zavarovanja na nevpisanih nepremičninah čimbolj približati rednemu postopku, ki velja za vpisane nepremičnine. Takšna tendenca jasno izhaja predvsem iz določbe 211. člena ZIZ, ki osnovni režim nepremičninske izvršbe prilagaja posebnostim nepremičnin, ki niso vpisane v zemljiško knjigo.(1) Popolnega izenačenja položajev na ta način sicer ni mogoče doseči, saj zemljiška knjiga po naravi stvari zagotavlja močnejšo publiciteto kot objava in razglasitev rubežnega zapisnika. Ustrezno varstvo tistih upnikov, katerih položaj je že v izhodišču slabši, je tako še posebej pomembno. Z namenom krepitve varstva vrstnega reda poplačila takšnih upnikov je bil nenazadnje predviden tudi register hipotek na nevpisanih nepremičninah (drugi do peti odstavek 12. člena ZIZ).(2)

10. Z ustrezno razlago je mogoče preseči tudi vezanost predznambe (zastavne pravice) na zemljiško knjigo. Predznamba je res vrsta glavnega vpisa pravice v zemljiško knjigo (prvi odstavek 27. člena ZZK-1). Vendar enako velja za zaznambo (izvršbe), katere pomen ima pri izvršbi na nevpisane nepremičnine zapisnik o rubežu (tretji odstavek 211. člena ZIZ). Glede na navedeno ni razloga, da rubežni zapisnik v postopku zavarovanja s predhodno odredbo ne bi mogel smiselno nadomestiti predznambe zastavne pravice, ki označuje zgolj njeno pogojno pridobitev. Stališče pritožbenega sodišča, da smiselna uporaba procesnih pravil ni mogoča, je zmotno. Možnost, da se določbe ZIZ o izvršbi smiselno uporabljajo za zavarovanje, je celo izrecno predvidena (239. člena ZIZ).

11. Ker ZIZ v poglavju o predhodnih odredbah izrecno ne ureja načina pridobitve predznambe zastavne pravice na nevpisani nepremičnini, je torej v konkretnem primeru utemeljena smiselna uporaba določb ZIZ o izvršbi za izterjavo denarne terjatve na nepremičnino, ki ni vpisana v zemljiško knjigo (211. člen v zvezi z 239. členom ZIZ). Smiselna uporaba citirane določbe predvsem pomeni, da ima zapisnik o rubežu nevpisane nepremičnine, ki se opravi na podlagi predhodne odredbe, zgolj pomen pogojne zastavne pravice oziroma predznambe zastavne pravice (ne pa tudi zaznambe izvršbe, ki jo upnik lahko doseže šele v postopku izvršbe). Smiselno so uporabljivi tudi ostali deli določbe 211. člena ZIZ (vsebina predloga, oprava rubeža, objava in razglasitev zapisnika). Zaradi neuporabe omenjenih določb je Vrhovno sodišče izpodbijana sklepa v doslej obravnavanem delu razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek (prvi odstavek 379. člena ZPP v zvezi z drugim odstavkom 391. člena ZPP in 15. členom ZIZ). V njem bo sodišče moralo presojati ostale pogoje za predhodno odredbo, ki v prejšnjem postopku zaradi zmotnega izhodišča niso bili obravnavani, predvsem verjetnost obstoja nevarnosti, da bo sicer uveljavitev terjatve onemogočena ali precej otežena (257. in 258. člen ZIZ).

12. Zahteva za varstvo zakonitosti in predlog upnikov pa nista utemeljena v delu, ki se nanaša na način pridobitve zavarovanja z zaznambo na kupoprodajni pogodbi in listini o lastništvu. Takšne možnosti tudi smiselno uporabljive določbe ZIZ o izvršbi ne poznajo. Omenjena zaznamba je predvidena le v primeru zavarovanja z zastavno pravico na podlagi sporazuma strank, konkretno v primeru notarske hipoteke na nevpisani nepremičnini (četrti odstavek 254. člena ZIZ). Zaznambi zastavitve na listini je prilagojena specifična ureditev notarske hipoteke, ki v konkretnem primeru ni (niti smiselno) uporabljiva – listina, ki naj nosi zaznambo, mora biti priložena notarskemu zapisu (drugi odstavek 254. člena ZIZ) in se izroči notarju v hrambo (četrti odstavek 254. člena ZIZ). Opisana delna neutemeljenost zahteve za nadaljnje postopanje ni odločilna, saj določitev načina pridobitve zahtevane predznambe ni bistvena sestavina predloga (40. člen ZIZ v zvezi z 239. členom ZIZ). Na podlagi navedenih razlogov je Vrhovno sodišče zahtevo za varstvo zakonitosti v tu obravnavanem delu zavrnilo (378. člen ZPP v zvezi z drugim odstavkom 391. člena ZPP in 15. členom ZIZ).

Op. št. (1): Citirana določba glasi : „Če je bila zemljiška knjiga, v katero je bila vpisana nepremičnina, uničena, ali če nepremičnina ni vpisana v zemljiško knjigo, mora upnik v predlogu za izvršbo navesti, kje je nepremičnina, njeno ime, meje in površino, oziroma druge podatke, potrebne za njeno identifikacijo. V takem primeru opravi izvršitelj po odredbi sodišča rubež nepremičnine, za katero je predlagana izvršba. Na rubež povabi upnika in dolžnika. Zapisnik o rubežu ima pomen zaznambe izvršbe in mora biti razglašen na sodni deski in objavljen v Uradnem listu Republike Slovenije.“ Op. št. (2): Ta register sicer ni bil ustanovljen; z Zakonom o spremembah in dopolnitvah zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ-A) so bile omenjene določbe glede registrov črtane, prehodne določbe pa ob vpisu (dotlej nevpisane) nepremičnine v zemljiško knjigo terjajo hkraten vpis vseh bremen, ki so nastala na podlagi predloga o izvršbi ali predloga za zavarovanje denarne terjatve (6. člen in 120. člen ZIZ-A).