Jedro

Določba 91. člena ZVKSES le omogoča prodajalcu, ki ima položaj javnega nepremičninskega sklada, da se lahko s kupcem dogovori, da mora ta plačati kupnino še preden so izpolnjeni pogoji iz prvega odstavka 92. člena zakona tudi, če ne zagotovi zavarovanja iz drugega odstavka 13. člena zakona. V ničemer pa navedena določba ne izključuje uporabe določbe prvega odstavka 41. člena ZVPot. Zmanjševanje pravic potrošnikov oziroma kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb ni namen zakona, temveč ravno nasprotno.

Izrek

Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da se glasi: „Tožena stranka je dolžna tožnici plačati 3.238,94 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 28. 2. 2010 dalje do plačila v 15. dneh pod izvršbo“.

Tožena stranka je dolžna tožnici povrniti na 642,00 EUR odmerjene stroške prvostopnega postopka in na 489,72 EUR odmerjene stroške pritožbenega postopka v 15. dneh pod izvršbo, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od izteka izpolnitvenega roka dalje do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek, na podlagi katerega bi bila tožena stranka dolžna tožnici plačati 3.238,94 EUR z obrestmi. Tožnici je naložilo, da toženki povrne njene pravdne stroške.

2. Proti sodbi se pritožuje tožnica, ki uveljavlja pritožbena razloga bistvene kršitve določb postopka in zmotne uporabe materialnega prava in pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi, podrejeno pa izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navaja, da je sodišče prve stopnje zmotno svojo odločitev oprlo na določbo 91. člena ZVKSES, ki ureja le vprašanje upravičenosti zahtevati predplačilo, ne glede na izpolnjevanje pogojev iz prvega odstavka 12. člena istega zakona. V 92. členu istega zakona je urejen posebej pravni položaj za primer, ko prodajalec zagotovi skrbniške storitve na podlagi pogodbe o oblikovanju skrbniškega računa. Ta samostojna in od določbe 91. člena istega zakona neodvisna določba izključuje uporabo določbe prvega odstavka 41. člena ZVPot. Tožena stranka torej ni bila dolžna zagotoviti skrbniških storitev s sklenitvijo pogodbe o oblikovanju skrbniškega računa, ker ima kot javni nepremičninski sklad po zakonu posebej priviligiran položaj, vendar pa te določbe ni mogoče razlagati tako široko in v škodo tožnice kot potrošnice, da bi bil v tem primeru izpolnjen tudi zakonski dejanski stan iz 92. člena istega zakona. Nadalje pritožba graja prvostopno sodbo, ker se le-ta ni opredelila do navedb tožnice o tem, da tudi tožena stranka opravlja tržno oziroma pridobitno dejavnost. Opozarja tudi na določbo četrtega odstavka 1. člena ZVPot in na neskladje med izrekom sodbe in njeno obrazložitvijo glede izpolnitvenega roka pri plačilu pravdnih stroškov.

3. Pritožba je utemeljena.

4. Pritožbeno sodišče sprejema prvostopno pravno stališče in njegove razloge v zvezi z vprašanjem, zakaj zahtevek tožnice v konkretnem primeru ni zastaral. V izogib ponavljanju se pritožbeno sodišče v tem delu sklicuje na prvostopne razloge.

5. Se pa v nadaljevanju pritožbeno sodišče ne strinja s stališčem prvega sodišča, da določba 91. člena ZVKSES v povezavi z določbo 92. člena istega zakona izključuje uporabo prvega odstavka 41. člena ZVPot. Namen zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES) je določen v prvem odstavku 1. člena zakona, ki določa, da je namen zakona zaščititi končne kupce pred tveganjem neizpolnitve obveznosti investitorja oziroma vmesnega kupca kot prodajalca po prodajni pogodbi. V 13. členu navedenega zakona so tako določeni primeri zavarovanja, pod katerimi lahko prodajalec s kupcem dogovori, da ta plača kupnino oziroma posamezne obroke kupnine še preden so izpolnjeni pogoji iz prvega odstavka 12. člena zakona. Zagotoviti mora zavarovanje in sicer se šteje, da je zagotovil ustrezno zavarovanje pred tveganji, če zagotovi v korist kupca bančno garancijo, skrbniške storitve na podlagi pogodbe o oblikovanju skrbniškega računa, poroštvo zavarovalnice ali kombinacijo prej navedenih zavarovanj. Le v primeru, da prodajalec zagotovi ustrezno zavarovanje pred tveganji s skrbniškimi storitvami na podlagi pogodbe o oblikovanju skrbniškega računa, zakon v 92. členu izključuje uporabo določbe prvega odstavka 41. člena Zakona o varstvu potrošnikov. V primeru drugih zavarovanj iz drugega odstavka 13. člena zakona, določba 92. člena zakona določbe prvega odstavka 41. člena ZVPot ne izključuje. Določba 91. člena ZVKSES le omogoča prodajalcu, ki ima položaj javnega nepremičninskega sklada, da se lahko s kupcem dogovori, da mora ta plačati kupnino še preden so izpolnjeni pogoji iz prvega odstavka 92. člena zakona tudi, če ne zagotovi zavarovanja iz drugega odstavka 13. člena zakona. V ničemer pa navedena določba ne izključuje uporabe določbe prvega odstavka 41. člena ZVPot. Zmanjševanje pravic potrošnikov oziroma kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb ni namen zakona, temveč ravno nasprotno. Zato določbe 92. člena zakona o izključitve uporabe 41. člena Zakona o varstvu potrošnikov ni mogoče razlagati široko, torej tako, da se razteza tudi na situacije iz 91. člena zakona.

6. Glede na spredaj navedeno se torej zastavlja le vprašanje, ali je določbo prvega odstavka 41. člena Zakona o varstvu potrošnikov mogoče uporabiti tudi glede tožene stranke. Po presoji pritožbenega sodišča niti ni bistveno, ali je toženo stranko šteti za podjetje v smislu tretjega odstavka prvega člena ZVPot, ali torej opravlja pridobitno dejavnost ali ne. V četrtem odstavku 1. člena je namreč določeno, da se obveznosti, ki jih ima po tem zakonu podjetje, nanašajo tudi na zavode in druge organizacije oziroma druge fizične osebe, ki zagotavljajo potrošnikom blago in storitve. Med takšne subjekte pa je nedvomno šteti tudi toženo stranko. Tudi zanjo torej velja obveznost obračunati in plačati obresti na predplačila v skladu z določbo prvega odstavka 41. člena ZVPot. 7. Ker je torej po presoji pritožbenega sodišča iz spredaj navedenih razlogov zahtevek tožnice utemeljen, tožena stranka pa višini zahtevka ni ugovarjala, je pritožbeno sodišče na podlagi 5. alineje 358. člena ZPP izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je v celoti ugodilo tožbenemu zahtevku.

8. V skladu z določbo drugega odstavka 165. člena ZPP je pritožbeno sodišče odločilo tudi o stroških postopka. Stroške prvostopnega in pritožbenega postopka je odmerilo na podlagi priglašenih stroškov v skladu z veljavno odvetniško in taksno tarifo. Odmera je razvidna na stroškovnikih v spisu. Ker je tožnica v sporu v celoti uspela, ji je tožena stranka dolžna povrniti vse stroške postopka.