Jedro

Tožba je v delu, ki se nanaša na vtoževane stroške upravljanja hiše in vzdrževanja skupnih prostorov, tudi po dopolnitvi ostala nepopolna. Zato bi jo sodišče prve stopnje moralo zavreči. Iz vtoževanih računov namreč še vedno ni razvidno, katere od pogodbeno dogovorjenih storitev tožeča stranka sploh vtožuje pod tema postavkama.

Sodišče prve stopnje je upoštevalo razpoložljivo procesno trditveno in dokazno gradivo ter tožeči stranki priznalo vtoževane stroške glede na delilni ključ, ki je predstavljal velikost idealnega deleža tožene stranke ter katerega je tožeča stranka upoštevala pri oblikovanju pavšala. Tako je upoštevalo vse razpoložljive dokaze, ki sami zase sicer niso dali natančnega odgovora, stvar pa so do določene mere razjasnili.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijani I. točki izreka razveljavi za znesek 4.584,28 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi v višini tega zneska ter se tožba v tem obsegu zavrže; v izpodbijani III. točki izreka pa se sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da vsaka stranka krije svoje stroške pravdnega postopka.

II. V preostalem delu se pritožba zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v nerazveljavljenem delu izpodbijane I. točke izreka potrdi.

III. Tožeča stranka je dolžna v roku 15 dni od prejema te sodbe povrniti toženi stranki njene pritožbene stroške v znesku 211,06 EUR, v primeru zamude pa tudi zakonske zamudne obresti, ki tečejo od zamude do plačila.

IV. Tožeča stranka sama krije svoje stroške odgovora na pritožbo.

Obrazložitev

Odločitev sodišča prve stopnje in pritožbena dejanja

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo: „I. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki plačati znesek 9.791,98 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi v višini glavnice 9.791,98 EUR.

II. Nad zneskom 9.791,98 EUR se tožbeni zahtevek v obrestnem delu zavrne.

III. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti stroške tega postopka v znesku 5.042,35 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od naslednjega dne po preteku 15 dnevnega plačilnega roka.“

2.Proti I. in III. točki te sodbe se je pravočasno pritožila tožena stranka. Uveljavljala je pritožbene razloge bistvene kršitve določb pravdnega postopka, zmotne uporabe materialnega prava ter zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja. Pritožbenemu sodišču je predlagala, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbo v celoti zavrže, s stroškovno posledico. Podrejeno pa je predlagala, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo razveljavi ter vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglasila je stroške pritožbenega postopka.

3. Tožeča stranka je v odgovoru na pritožbo predlagala zavrnitev pritožbe kot neutemeljene. Priglasila je stroške pritožbenega postopka.

4. Pritožba je delno utemeljena.

Predmet tožbenega zahtevka

5. Tožeča stranka kot upravnik zgradbe na naslovu T., v kateri tožena stranka zaseda 839 m2 poslovnih prostorov in 35 m2 skupnih prostorov, s tožbo zahteva plačilo 20 računov in obrestnih računov, ki se nanašajo na obdobje od maja 2000 do decembra 2001 ter so zapadli v plačilo od 15. 6. 2000 do 12. 1. 2002. S temi računi (priloge od A2 do A22) zahteva plačilo sledečih stroškov, ki varirajo glede na posamezne račune: 1) obratovalnih stroškov (od A2 do A15, od A17 do A22) 2) vode in kanalščine (od A2 do A14, A16, A18) 3) za odvoz odpadkov (od A2 do A12, A14, A15, pri A16 so ti stroški od januarja do maja 2001 odšteti) 4) za vzdrževanje skupnih prostorov za 35 m2 (od A2 do A15, pri A17 je ta strošek za maj 2001 odštet) 5) za upravljanje hiše za 839 m2 (od A2 do A17, od A19 do A22) in 6) fizično varovanje po specificiranih računih (A5 in A6).

6. Pravno podlago tožbenemu zahtevku predstavljata Pogodba o upravljanju in vzdrževanju prostorov z dne 13. 6. 1997 (priloga A43, v nadaljevanju Pogodba) z Aneksom z dne 28. 10. 1997 (priloga A44, v nadaljevanju Aneks). Iz teh dveh sporazumov je razvidno, da je tožeča stranka za pavšalni znesek 200.000,00 SIT na mesec prevzela nase obveznosti plačevanja (zalaganja) variabilnih stroškov iz 3. člena Pogodbe v zvezi s 1. členom Aneksa, to je stroškov za porabljeno sanitarno vodo ter kanalščino, ogrevanje, plačilo takse za odvajanje tehnološke odpade vode in odvoz smeti ter po 4. členu Pogodbe v zvezi z 2. členom Aneksa izvajanje taksativno naštetih storitev upravljanja in vzdrževanja poslovnih prostorov, ki izvirajo iz redne rabe (1).

Dosedanji postopek

7. S prvo sodbo II Pg 431/2003 z dne 6. 11. 2006 je sodišče prve stopnje ugodilo tožbenemu zahtevku v višini 2.346.549,05 SIT s pripadki in pravdnimi stroški, za razliko do vtoževanega zneska 2.398.455,84 SIT pa je v znesku 51.906,79 SIT s pripadki tožbeni zahtevek zavrnilo. Na pritožbo tožene stranke je pritožbeno sodišče s sklepom I Cpg 249/2007 z dne 13. 3. 2008 prvostopno sodbo v ugodilnem delu ter glede odločitve o stroških razveljavilo in zadevo v tem obsegu vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Presodilo je, da se sodišče prve stopnje ni ukvarjalo z vprašanjem, kolikšen znesek v okviru pogodbeno dogovorjenega pavšalnega zneska 200.000,00 SIT odpade na posamezne opravljene storitve. Zato je sodišču prve stopnje naložilo, naj pravdni stranki pozove k specifikaciji teh zneskov.

8. Z drugo sodbo II Pg 716/2008 z dne 2. 3. 2011 v zvezi s popravnim sklepom z dne 14. 4. 2011 je sodišče prve stopnje ponovno ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke za znesek 9.791,98 EUR, v obrestnem delu nad višino glavnice pa je tožbeni zahtevek zavrnilo. Pritožbeno sodišče je na pritožbo tožene stranke prvostopno sodbo ponovno razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (sklep I Cpg 653/2011 z dne 21. 6. 2012). Ugotovilo je, da tožeča stranka niti v navedbah niti s specifikacijo na prilogi A77 ni uskladila postavk iz 1. in 2. člena Aneksa z zneski, ki izhajajo iz vtoževanih računov. Zato je presodilo, da je tožba nepopolna, saj iz vtoževanih računov še vedno ni razvidno, katere od pogodbeno dogovorjenih postavk tožeča stranka sploh vtožuje in kolikšen od pogodbeno dogovorjenih postavk odpade na posamezne zneske iz računov. Sodišču prve stopnje je naložilo, naj izda sklep po 108. členu Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) v zvezi s prvim odstavkom 180. člena ZPP, s katerim bo tožečo stranko pozvalo, da v prekluzivnem roku skladno s Pogodbo oziroma z Aneksom specificira storitve, ki jih vtožuje.

9. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje tožbenemu zahtevku za plačilo 9.791,98 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi do višine glavnice ponovno ugodilo (I. točka izreka), zavrnilo je le obrestni del zahtevka nad višino glavnice (II. točka izreka) ter toženi stranki naložilo plačilo stroškov postopka v znesku 5.042,35 EUR s pripadki (III. točka izreka). Zavzelo je stališče, da je tožeča stranka s specifikacijo A77 pojasnila, kako se obračunava posamezni znesek vtoževanih stroškov, v ponovljenem postopku pa je tožbeni zahtevek še dodatno utemeljila, s čimer je ustrezno pojasnila vtoževane račune.

Razlogi za delno ugoditev pritožbi

10. Pritožnik utemeljeno opozarja, da tožeča stranka tožbe v delu, ki se nanaša na vtoževane 1) stroške upravljanja hiše in 2) stroške vzdrževanja skupnih prostorov, ni oblikovala tako, da bi bila ta popolna. Kljub dodatnim navedbam ter dopolnilnim pojasnilom k specifikaciji A77 v ponovljenem postopku ostaja namreč nejasno, za katere taksativno pogodbeno dogovorjene storitve iz Aneksa tožeča stranka zahteva plačilo pod tema dvema postavkama. To ni jasno razvidno niti iz razlogov sodišča prve stopnje.

11. Glede stroškov upravljanja je tožeča stranka v vlogi z dne 17. 10. 2012 (l. št. 204) pojasnila, da je „izvajala vse storitve upravljanja, kot so navedene v 2. členu aneksa k pogodbi, in sicer je tožeča stranka vzdrževala in upravljala vse skupne prostore in naprave, izvajala čiščenje in pleskanje, urejanje okolice vključno s čiščenjem snega itd.“; osnova za izračun so bili stroški dela upravnika (plača in regres). V nadaljevanju vloge pa je v nasprotju z navedenim trdila, da pod to postavko „ni upoštevano vzdrževanje skupnih naprav in prostorov, čiščenje skupnih prostorov, delo receptorja“, ampak je te stroške „tožeča stranka zaračunala pod postavko vzdrževanje skupnih prostorov poslovne stavbe“; gre za stroške čistilke, receptorja in vzdrževalca. Na to nejasnost jo je tožena stranka izrecno opozorila že v pripravljalni vlogi z dne 2. 11. 2012 (l. št. 210). Poudarila je, da so storitve, ki jih je tožeča stranka glede na njene trditve obračunala pod postavko vzdrževanja skupnih naprav in prostorov, zajete v 2. členu aneksa, za katere navaja, da naj bi bile vključene pod postavko upravljanja. Pritožbeno sodišče nadalje še ugotavlja, da v nasprotju z navedbami tožeče stranke iz računov izhaja, da so stroški upravljanja obračunani za skladiščne prostore za 839 m2 (in se tako ne nanašajo na skupne prostore, kot to pojasnjuje tožeča stranka), stroški vzdrževanja pa za skupne prostore za 35 m2 (ne za 10,47 % deleža po kupoprodajni pogodbi, kot to izhaja iz specifikacije). Storitve, ki naj bi potrditvah tožeče stranke spadale pod eno in pod drugo postavko, se torej podvajajo in se nanašajo le na skupne prostore, pri čemer niti ni jasno, katere natančno oziroma v kakšnem obsegu so bile opravljene.

12. Pritožnikova graja, da je obrazložitev sodišča prve stopnje v tem delu napačna in pomanjkljiva, je zato utemeljena. V izpodbijani sodbi namreč ni ustrezno pojasnjeno, kaj natančno predstavlja vtoževane stroške upravljanja ter kaj stroške vzdrževanja skupnih prostorov, torej na katere pogodbeno dogovorjene storitve in prostore se ta dva stroška nanašata. Poleg tega je utemeljen tudi pritožbeni očitek, da je sodišče mimo trditvene podlage zaključilo, da je logično, da so stroški upravljanja všteti v pavšal, ker gre za gospodarsko pogodbo.

13. Iz opisanega sledi, da je tožba v delu, ki se nanaša na vtoževane stroške upravljanja hiše in vzdrževanja skupnih prostorov, tudi po dopolnitvi ostala nepopolna. Zato bi jo sodišče prve stopnje moralo zavreči. Iz vtoževanih računov namreč še vedno ni razvidno, katere od pogodbeno dogovorjenih storitev tožeča stranka sploh vtožuje pod tema postavkama (prvi v zvezi s četrtim odstavkom 108. člena ZPP). S tem, ko je sodišče prve stopnje ugodilo takemu tožbenemu zahtevku, je zagrešilo absolutno bistveno kršitev določil pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, saj ni jasno, plačilo katerih storitev je sodišče prve stopnje tožeči stranki sploh prisodilo. Zato je pritožbeno sodišče pritožbi delno ugodilo in izpodbijano sodbo v delu, ki se nanaša na stroške upravljanja in vzdrževanja skupnih prostorov v skupnem znesku 3.648,65 EUR (874.363,10 SIT) s kapitaliziranimi zakonskimi zamudnimi obresti od zapadlosti posameznega računa do 15. 1. 2002 v skupni višini 935,63 EUR (224.214,87 SIT), torej skupno za 4.584,28 EUR, razveljavilo (prvi odstavek 354. člena ZPP) in tožbo v tem obsegu zavrglo (peti odstavek 108. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 180. člena ZPP).

Razlogi za delno zavrnitev pritožbe

14.Pritožbeno sodišče pa soglaša s presojo sodišča prve stopnje, da je utemeljen tožbeni zahtevek na plačilo postavk 1) obratovalnih stroškov (pod katero je tožeča stranka večinoma obračunavala fizično varovanje, ponekod pa strošek vode in kanalščine; razen na računu A18, kjer je obračunan strošek upravljanja, ki ni utemeljen), 2) vode in kanalščine, 3) odvoza odpadkov ter 4) strošek fizičnega varovanja, ki izhajajo iz vtoževanih računov. Tožeča stranka je v tem delu tožbo dopolnila tako, da je popolna (prim. prvi odstavek 180. člena ZPP). Pojasnila in utemeljila je, kolikšen del pogodbeno dogovorjenega zneska po njeni oceni odpade na posamezne navedene storitve. Tožeča stranka je s predloženimi računi izvajalcev storitev tudi dokazala, da so bile te opravljene.

15. Pritožbena trditev, da tožeča stranka ni pojasnila, zakaj je obračunavala odvoz odpadkov ter vodo in kanalščino na podlagi prefakturiranja po ključu, čeprav je bilo med pravdnima strankama dogovorjeno pavšalno plačilo, kar naj bil pomenilo, da se kakršen koli delilnik ne uporablja, ne drži. Pritožbeno sodišče je že v prvem razveljavitvenem sklepu I Cpg 249/2007 z dne 13. 3. 2008 poudarilo, da sta ob sklepanju Pogodbe ter Aneksa pravdni stranki izhajali iz določene kalkulacije ter da se zdi, da je višina teh stroškov izkazana v okviru zatrjevanih plačil, ki jih je tožeča stranka zalagala za toženo. Ob tem je opozorilo tudi na morebitno uporabo 216. člena ZPP. Tožeča stranka je v specifikaciji A77 pojasnila način obračunavanja teh stroškov ter v vlogi z dne 17. 10. 2012 (l. št. 203) še dodatno pojasnila, da je bil ključ delitve stroškov, ki je veljal oziroma se je vsa leta uporabljal, podlaga za določitev pogodbenega zneska v Pogodbi in Aneksu. Glede nižjega obračunavanja kot po pavšalu je obrazložila, da je to storila iz razloga, ker tožena stranka posameznih storitev ni več koristila (kar ni sporno, saj tudi ne vtožuje vseh), zato je pogodbeni znesek zniževala skladno s predloženo specifikacijo stroškov (pripravljalna vloga z dne 5. 2. 2013, l. št. 225). Sodišče prve stopnje je na takšni trditveni podlagi ugotovilo, da je bil delilni ključ uporabljen za določitev pogodbenega zneska v Pogodbi in kasneje sprejetem Aneksu ter je pravdni stranki vodil pri določanju mesečnega pavšala. Zato tudi pritožbeno sodišče ocenjuje kot primerno, da je tožeča stranka kljub pogodbeno dogovorjenemu pavšalnemu plačilu, upoštevajoč da določene storitve niso bile opravljene, vtoževane stroške iz 1. člena Aneksa ter strošek za fizično varovanje obračunavala po dejanski porabi ob uporabi ključa delitve po specifikaciji A77, kar ji je sodišče prve stopnje z izpodbijano sodbo tudi priznalo.

16. Takšna odločitev je oprta na določilo 216. člena ZPP. Če se ugotovi, da ima stranka pravico do denarnega zneska, pa se višina zneska ne da ugotoviti, odloči sodišče o tem po prostem preudarku. Upoštevajoč, 1) da je bil za vse taksativno naštete storitve po Aneksu dogovorjen pavšalni znesek, 2) da vse te storitve niso bile opravljene niti niso vtoževane ter 3) da je tožeča stranka podala pri sklepanju Pogodbe in Aneksa upoštevano kalkulacijo stroškov za določitev pavšalnega zneska, 4) kateri je tožena stranka nasprotovala (ni pa vložila svoje specifikacije), ni mogoče z gotovostjo ugotoviti, kolikšna je natančna višina, do katere je tožeča stranka za opravljene vtoževane in dokazane storitve upravičena (voda in kanalščina, odvoz odpadkov, fizično varovanje). Sodišče prve stopnje je upoštevalo razpoložljivo procesno trditveno in dokazno gradivo ter tožeči stranki priznalo vtoževane stroške glede na delilni ključ, ki je predstavljal velikost idealnega deleža tožene stranke ter katerega je tožeča stranka upoštevala pri oblikovanju pavšala. Sodišče prve stopnje je v tem delu tudi pojasnilo, zakaj je uporaba takšnega ključa utemeljena. Tako je upoštevalo vse razpoložljive dokaze, ki sami zase sicer niso dali natančnega odgovora, stvar pa so do določene mere razjasnili. Pritožbeno sodišče zato ocenjuje kot primerno, da se stroški vode in kanalščine, odvoza odpadkov ter fizičnega varovanja kljub dogovorjenemu pavšalu za vse storitve odmerijo za izkazane stroške upoštevaje ključ delitve po kvadraturi glede na površino prostorov, ki jih v stavbi zaseda tožena stranka. To namreč okvirno ustreza dogovoru pravdnih strank, takšna odločitev pa je tudi pravična, smotrna in življenjsko logična.

17. Iz opisanega sledi, da pritožba v tem delu ni utemeljena. Ker pritožbeno sodišče tudi ob uradnem preizkusu tega dela izpodbijane sodbe ni zasledilo nobenih kršitev iz drugega odstavka 350. člena ZPP, je v preostalem delu pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v nerazveljavljenem delu izpodbijane I. točke izreka potrdilo (353. člen ZPP).

Odločitev o stroških postopka

18. Delna razveljavitev sodbe sodišča prve stopnje in zavrženje tožbe je narekovala tudi spremembo odločitve o stroških pravdnega postopka v III. točki izpodbijane sodbe (drugi odstavek 165. člena ZPP). Glede na doseženi uspeh tožeče stranke v približno 47 % je pritožbeno sodišče odločilo, da vsaka stranka krije svoje stroške postopka (drugi odstavek 154. člena ZPP).

19.Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določbi drugega odstavka 165. člena ZPP v zvezi s 154. členom ZPP. Pritožbeno sodišče je toženi stranki priznalo pritožbene stroške skladno z Odvetniško tarifo ter Zakonom o sodnih taksah, in sicer glede na vrednost spornega predmeta 9.791,98 EUR (21.333 točk) 625 točk za pritožbo (1. točka tar. št. 21 v zvezi s tar. št. 18), 2 % za materialne stroške (13. člen Odvetniške tarife), 20 % DDV in strošek sodne takse v višini 97,92 EUR (skupaj 449,06 EUR), kar upoštevajoč 47 % uspeh v pritožbenem postopku znaša 211,06 EUR. V primeru zamude je tožeča stranka dolžna toženi stranki povrniti tudi zakonske zamudne obresti, ki tečejo od poteka paricijskega roka dalje do prenehanja obveznosti.

20.Tožeča stranka, katere odgovor na pritožbo k predmetni odločitvi ni pripomogel, sama krije svoje stroške odgovora na pritožbo (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 155. člena ZPP).

(1) To so: a) tekoča popravila vodovodnih prezračevalnih in ogrevalnih instalacij (zamenjava tesnil, filtrov, ventilov, itd.), vključujoč uporabo materiala; b) pleskanje skupnih prostorov (hodniki, stranišča, avla, servisni prostori), vključujoč porabo materiala; c) varovanje objekta 24 ur; d) receptorska služba in posedovanje telefonskih pogovorov (od 7 ure do 19 ure), e) prevzem in oddaja pošte; f) izvajanje zimske službe po funkcionalnem vozišču poslovne stavbe (pluženje snega, posipavanje); g) čiščenje zunanjih površin (čiščenje parkirišč in asfaltnih površin, košnje trave in obrezovanje drevja) in h) kompletno opravljanje s kotlovnico in rezervoarjem za gorivo ter izvajanje storitev, priprava tople vode za centralno ogrevanje.