Jedro

Ker je bil podan razlog za odpoved najemnega razmerja za prvotno toženko že ob vložitvi tožbe, po njeni smrti, tri leta kasneje, za tožečo stranko ni obstajala obveznost sklenitve najemne pogodbe s toženo stranko.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke, da se toženi stranki odpoveduje najemno razmerje na stanovanjskih prostorih v AK, Ljubljana, ki se nahajajo v tej zgradbi v sobah 400, 401, 402 in 403/A, na podlagi ustno sklenjene najemne pogodbe, in sicer v odpovednem roku 90 dni. Toženi stranki je naložilo, da se po preteku odpovednega roka iz teh prostorov izseli in jih izprazni v roku 60-tih dni (I. izreka sodbe).

Tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi, da mora tožena stranka po nasprotni tožbi s tožečo stranko po nasprotni tožbi skleniti najemno pogodbo za trisobno stanovanje v AK v Ljubljani za neprofitno najemnino in za nedoločen čas, pa je sodišče prve stopnje zavrnilo (II. tč. izreka sodbe).

Zoper sodbo se je tožena stranka oziroma tožeča stranka po nasprotni tožbi pravočasno pritožila. Uveljavlja pritožbene razloge bistvene kršitve določb postopka zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga razveljavitev izpodbijane sodbe. V obrazložitvi pritožbe navaja, da je tožena stranka že v odgovoru na tožbo ugovarjala sklepčnosti tožbenega predloga. Pojasnila je, da zaseda komfortno trisobno stanovanje, zato se iz sob ne more izseliti, ker te ne obstajajo. Kljub vpogledu v pravdni spis VI P 858/90, iz katerega izhaja, da gre za stanovanje, ne pa za sobe, je sodišče odločilo, da je tožena stranka dolžna izprazniti sobe, ki v naravi ne obstajajo. Sodišče ni navedlo razlogov, zakaj ugovora tožene stranke ni upoštevalo in odločitve v tem delu ni mogoče preizkusiti. Sodišče ni opravilo ogleda, ki ga je tožena stranka predlagala, in je zato dejansko stanje nepopolno ugotovljeno. Opustitev izvedbe predlaganega dokaza in nenavedba razlogov pomenita bistveno kršitev določb postopka. Sodišče prve stopnje je le v uvodu sodbe navedlo dediče po pok. A. S., ne pa tudi v izreku, kar prav tako pomeni bistveno kršitev določb ZPP. Ta kršitev je podana tudi zato, ker je tožena stranka v pripravljalni vlogi z dne 20.5.2008 izrecno navedla, da je v stanovanju z A. S. živela le hči N. S., ki v stanovanju živi še danes in plačuje neprofitno najemnino ter ostale stroške. Sodišče ni navedlo razlogov, zakaj sta sobe (ki jih ni) dolžna izprazniti tudi J. S. in M. S. Š., zato sodbe v tem delu ni mogoče preizkusiti in tudi ne razlogov, zakaj sta ta dva dediča dolžna nerazdelno plačati stroške. Tožeča stranka v tožbi ni trdila, da najemno pogodbo odpoveduje, ker naj bi A. S. imela drugo primerno stanovanje. Kot razlog za odpoved je navedlo krivdni razlog zaradi prenehanja uporabe stanovanja po 11. točki 1. odst. in po 5. odst. 103. čl. Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ). Za odpoved po 11. točki 1. odst. 103. čl. SZ velja 3. odst. istega člena namreč, da najemne pogodbe ni mogoče odpovedati s tožbo, če lastnik ni predhodno opozoril najemnika, da krši najemno pogodbo. Opomin mora vsebovati kršitev in način odprave odpovednega razloga ter primeren rok za njegovo odpravo. Pod III. tč. tožbe je tožeča stranka kot pravni temelj opredelila tudi 5. odst. 103. čl. SZ, pri tem pa ni postavila trditvene podlage, da ima tožena stranka v lasti nepremičnino, prav tako pa tudi ne dokazov. Brez postavljene trditvene podlage v tej smeri tožena stranka ni mogla ustrezno ugovarjati. Opredelitev pravne podlage trditvene podlage in dokazov ne more nadomestiti. Tudi sicer določba 5. odst. 103. čl. SZ ne pride v poštev, ker A. S. stanovanja ni prenehala uporabljati. Uporabljala ga je s hčerko N., katere zaslišanje je predlagala tožena stranka. Tožeča stranka ni trdila, da ima toženka v lasti drugo stanovanje. Iz spisa VI P 858/20 izhaja, da stranki najemne pogodbe nista sklenili, zato je tožena stranka vložila nasprotno tožbo. Po določbah SZ mora biti najemna pogodba sklenjena v pisni obliki. Ni res, da bi obstajal ustna pogodba. Tožena stranka je dokazala, da je imetnica stanovanjske pravice in je zato bila tožeča stranka dolžna skleniti najemno pogodbo, kar je tožena stranka zahtevala z nasprotno tožbo. Zmotna in nepopolna ugotovitev dejanskega stanja je imela za posledico tudi napačno uporabo določb SZ, ki je veljal v času vložitve tožbe.

Tožeča stranka na vročeno pritožbo ni odgovorila.

Pritožba ni utemeljena.

Prvi odst. 180. čl. Zakona o pravdnem postopku (ZPP, Ur. l. RS, št. 73/07-UPB3) med obveznimi sestavinami tožbe navaja tudi določen zahtevek glede glavne stvari in stranskih terjatev. Tožnik mora s tožbenim zahtevkom konkretno opredeliti vsebino sodnega varstva, ki ga zahteva. Opredeliti mora konkretno posledico, ki jo izvaja iz določene pravne podlage in zatrjevanega dejanskega stanja. Z obravnavano tožbo je tožeča stranka uveljavljala odpoved najemnega razmerja za stanovanjske prostore v Ljubljani, Vilharjeva x, in izselitev toženke iz teh prostorov ter njihovo izpraznitev. Dejstvo, da je toženka zasedala prostore v stanovanjski zgradbi, imenovani AK., ki se nahaja v Ljubljani, Vilharjeva x, med strankama ni bilo sporno. Vprašanje, ali so bili ti prostori sestavljeni iz štirih sob ali pa gre za komfortno trisobno stanovanje (kar predpostavlja preureditev ene od sob v kuhinjo), ni odločilnega pomena. Sodišče prve stopnje mora v obrazložitvi sodbe navesti razloge glede tistih dejstev, ki so, glede na uporabljeno pravno podlago, odločilnega pomena. Obravnavati in obrazložiti mora le tiste ugovore, ki vplivajo na odločitev. S tem ko sodišče prve stopnje ugovora tožene stranke glede neodločilnega dejstva ni vsebinsko obravnavalo, ni storilo zatrjevane bistvene kršitve določb postopka. Razlogi, ki jih je v obrazložitvi sodišče navedlo, odločitev utemeljujejo in omogočajo preizkus njene pravilnosti. Bistvena kršitev določb pravdnega postopka tudi ni bila storjena z zavrnitvijo dokaza z ogledom in opustitev navedbe razlogov za zavrnitev. Sodišče prve stopnje bi z ogledom lahko ugotovilo le dejstva, ki za odločitev niso pomembna, zato opustitev obrazložitve zavrnitve dokaznega predloga ni mogla vplivati na pravilnost in zakonitost sodbe. Z neizvedbo ogleda pa tudi dejansko stanje ni bilo nepopolno ugotovljeno.

Kršitev postopkovnih pravil tudi ni bila storjena s tem, da je sodišče prve stopnje samo v uvodu sodbe navedlo dediče prvotne toženke, A. S. Jasno je, da se izrek sodbe nanaša na vse tri v uvodu sodbe navedene tožence, kot univerzalne pravne naslednike prvotne toženke. Dediči po samem zakonu postanejo univerzalni nasledniki že v trenutku smrti zapustnika. Do univerzalnega nasledstva pride na podlagi zakona (prim. 132. čl. Zakona o dedovanju) in dedič s trenutkom smrti vstopi v vsa zapustnikova pravna razmerja, tudi v procesna razmerja. Tožba je bila vložena zoper A. S., pasivna legitimacija sedanjih tožencev pa je posledica njene smrti med postopkom. Obveznost, ki jo vsebuje izrek sodbe, je posledica smrti prvotne toženke in okoliščine, da so toženci njeni dediči (glej pripravljalno vlogo tožene stranke z dne 20.5.2008).

Tožeča stranka je v tožbi, razen krivdnega razloga za odpoved najemnega razmerja, navedla tudi razlog iz 5. odst. 103. čl. Stanovanjskega zakona (SZ-1, Ur. l. RS, št. 69/2003) namreč, da ima toženka v lasti primerno stanovanje (glej 2. odst. III. točke tožbe). Netočna je pritožbena navedba, da je tožeča stranka tožbeni zahtevek oprla le na krivdni razlog za odpoved in da je v tožbi navedla le pravno, ne pa dejanske podlage za zahtevek.

Tretji odstavek 112. čl. SZ-1 določa, da se najemna pogodba ob sporu odpoveduje s tožbo pri sodišču splošne pristojnosti. Sodišče prve stopnje je pri odločanju o zahtevku upoštevalo, da pisna najemna pogodba med tožečo stranko in prvotno toženko ni bila sklenjena in, da pa je bila toženka A. S. imetnica stanovanjske pravice. Ker pa tožena stranka ni oporekala trditvi tožeče stranke, da ima (prvotna toženka) v lasti drugo primerno stanovanje (ki predstavlja odpovedni razlog celo v primeru sklenjene najemne pogodbe), je utemeljeno tožbenemu zahtevku ugodilo, saj je za odločitev imelo pravno podlago v določbi 5. odst. 103. čl. SZ-1. Ker je bil podan razlog za odpoved najemnega razmerja za prvotno toženko že ob vložitvi tožbe, po njeni smrti, tri leta kasneje, za tožečo stranko ni obstajala obveznost sklenitve najemne pogodbe z N. S., čeprav bi ta ob smrti A. S. še živela v obravnavanem stanovanju. Po določbi 1. odst. 109. čl. SZ-1 obveznost sklenitve najemne pogodbe velja le v primeru, da je najemno razmerje obstajalo vse do smrti najemnika. Če pa je le to že prej prenehalo, na ožje družinske člane, četudi bi živeli v stanovanju, upravičenje za sklenitev najemne pogodbe ne preide.

Zaradi ugoditve zahtevku za odpoved in izselitev ter izpraznitev stanovanjskih prostorov, je sodišče prve stopnje utemeljeno zavrnilo tudi zahtevek za sklenitev najemne pogodbe s sedanjimi toženci kot univerzalnimi nasledniki prvotne toženke. Kot je bilo že obrazloženo, ni nobene pravne podlage niti za delno ugoditev nasprotnemu tožbenemu zahtevku, le v korist N. S. Pritožbeno sodišče po navedenem ugotavlja, da s pritožbo uveljavljani razlogi niso podani. Ker ni našlo niti razlogov, na katerih obstoj mora paziti po uradni dolžnosti, je na podlagi 353. čl. ZPP pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo.

Tožena stranka s pritožbo ni uspela, zato bo morala sama nositi nastale ji pritožbene stroške. Odločitev temelji na določbi 1. odst. 154. čl. ZPP v zvezi s 1. odst. 165. čl. ZPP, zajeta pa je v izreku o zavrnitvi pritožbe.