Jedro

Zakonska zahteva po enakih pogojih ne pomeni identitete med ponudbo predkupnemu upravičencu in ponudbo oziroma kasneje sklenjeno pogodbo s tretjim, ampak da so pogoji prodaje v bistvenem enaki oziroma da je podana enakovrednost pogodbenih bremen.

Pogoji prodaje, ponujeni tožniku, so bili ugodnejši od pogojev, dogovorjenih s prvo toženko. Če ni sprejel nižje cene, bo še toliko manj pripravljen sprejeti višjo ceno.

Sodno varstvo ni namenjeno sami sebi, ampak varstvu pred kršitvijo predkupne pravice, torej pred ravnanjem predkupnega zavezanca, ki je predkupnega upravičenca neutemeljeno prikrajšalo v uresničitvi predkupne pravice. Ugoditev zahtevku v obravnavani zadevi bi privedla do nasprotne situacije. Varstvo bi bilo dano bodisi tožnikovemu neskrbnemu ravnanju ob podpisu izjave o neuveljavitvi predkupne pravice bodisi temu, da si je kasneje premislil.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Pravdni stranki sami krijeta svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo (1) primarne tožbene zahtevke za ugotovitev neveljavnosti pogodbe z dne 22. 3. 2017, za ugotovitev neveljavnosti vknjižbe, izvedene na njeni podlagi, in vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja, za ugotovitev obstoja kupoprodajne pogodbe, sklenjene med njim in vsakim od toženih prodajalcev, ter za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila od prodajalk, in (2) podredno postavljen tožbeni zahtevek za razveljavitev kupoprodajne pogodbe z dne 22. 3. 2017, za ugotovitev neveljavnosti vknjižbe, izvedene na njeni podlagi, in za vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja ter za sklenitev pogodbe z njim. Tožniku je naložilo povrnitev stroškov postopka tožencev.

2. Tožnik v pritožbi zoper navedeno sodbo uveljavlja vse razloge, navedene v prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Predlaga, naj pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni ter zahtevku ugodi, podrejeno pa, naj jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Razveljavitve pogodbe ni utemeljeval z napakami volje. Tak razlog lahko uveljavlja le pogodbena stranka, sam pa to ni bil. Zmotno je stališče v sodbi, da ni ravnal skrbno, ker ni imel s seboj očal in se je pri branju zanesel na to, kar mu je prebral B. T. Neutemeljeno je tudi sklicevanje na pravdo z I. P. Ta pravda ni relevantna za ta postopek in ni povezana z njegovim ravnanjem v februarju 2017, ko je najprej podpisal izjavo o neuveljavitvi predkupne pravice, potem ko je spoznal svojo zmoto, pa je navedeno izjavo preklical in plačal celotno kupnino. O tem, ali je bila s sprejemom ponudbe sklenjena kupoprodajna pogodba, kot laik ni razmišljal. Na sklenitev poravnave v pravdi z I. P. je pristal, da bi se izognil nevarnosti, povezani z morebitno razveljavitvijo pogodbe, na podlagi katere je sam pridobil solastninski delež, in v želji, da ta solastninski delež poveča. Če bi tisto pravdo izgubil, tudi ne bi imel legitimacije za postopek v zvezi s podredno uveljavljenim zahtevkom. Da je bil prodajalkam pripravljen ponuditi več, kot so zahtevale po obvestilu z dne 15. 2. 2017, pa izhaja tudi iz njegovih kasnejših dopisov.

Zmotno je stališče o nepreklicnosti izjave o neuveljavitvi predkupne pravice. Niti Obligacijski zakonik (v nadaljevanju OZ) niti Stvarnopravni zakonik (v nadaljevanju SPZ) tega ne določata. Z novo izjavo, podano v tridesetdnevnem roku in pred sklenitvijo pogodbe s tretjo osebo, ter s plačilom kupnine je prišlo do sklenitve pogodbe. Dogovor o ari, sklenjen med toženci, zaradi svoje akcesornosti ni bil veljaven. Zmotna je tudi ugotovitev, da je bil dokument, datiran na 16. 2. 2017, podpisan tega dne in ne dan prej, kot je trdil sam. Iz dogovora izhaja, da mu je bila ponudba za odkup vročena 16. 2. in da je izjavo o nesprejemu ponudbe podpisal pod pogojem, da bo prvi toženec z njim sklenil dogovor o razdružitvi solastnine. Iz navedenega izhaja, da je bil dogovor podpisan pred podpisom izjave o neuveljavitvi predkupne pravice. Tožnik je prepričljivo izpovedal, da je mislil, da prvi toženec kupuje nepremičnine po ceni, ki je bila njemu ponujena 13. 10. 2016. Zmotna je ugotovitev, da prodajna pogodba ni bila sklenjena pod pogoji, ki so bili dani v ponudbi z dne 15. 2. 2017. Predmet ponudbe je bil tudi delež I. P. Kupnina ni bila določena po posameznih prodajalkah. Stališče, po katerem se presoja o tem, katera ponudba je ugodnejša, opravi ob primerjavi cene za m2, nima opore v zakonu niti v sodni praksi. V sodbi VS RS II Ips 104/2016 je zavzeto stališče, da je treba pojem enakih pogojev razlagati v smislu bistveno enakih pogojev. Za dejansko priznanje predkupne pravice je treba namreč zagotoviti enakovrednost pogodbenih bremen. Izpodbijana sodba odstopa od navedenega, ker odpira pot izigravanju in izvotlitvi predkupne pravice. Po stališču v sodbi namreč predkupni upravičenec ne more uveljavljati sodnega varstva, če so v kasnejši prodajni pogodbi zapisani manj ugodni pogoji od tistih, ki so bili ponujeni njim. V obravnavani zadevi pa gre sploh za bistveno različne pogoje.

V sodbi ni razlogov o tem, da ponudba ni bila dana drugi predkupni upravičenki I. P., katere pravni naslednik je tožnik. Zato je podana bistvena kršitev določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

3. Toženci v odgovoru na pritožbo predlagajo njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

O primarnih zahtevkih

5. Tožnik je primarno postavljene zahtevke utemeljeval s trditvijo, da so prodajalke že pred sklenitvijo pogodbe z dne 22. 3. 2017 s prvo toženko sklenile kupoprodajno pogodbo z njim in da sta zato kasnejša pogodba in na njeni podlagi izvedena vknjižba lastninske pravice v korist prve toženke neveljavni. Zatrjeval je, da je izjavo o nesprejemu ponudbe podal v zmotnem prepričanju, da se nanaša na ponudbo iz leta 2016. Ker je bil od njega zahtevan podpis, preden jo je imel možnost prebrati, je bil zaveden. Takoj ko je to ugotovil, jo je preklical in poslal izjavo o sprejemu ponudbe ter plačal kupnino.

6. V izpodbijani sodbi je ugotovljeno, - da so bili pravna prednica druge toženke in tretjega toženca, četrta in peta toženka v 2017 solastniki parcel 118/4 k.o. X ter parcel 321, 322 in 323, vse k.o. Y, - da so pogovori med tožnikom in lastnikom prve toženke B. T. potekali že v januarju 2017 (in da je tožnik pred tem že kupil solastninski delež solastnice P.1), da sta se tedaj dogovorila, da tožnik ne bo uveljavljal predkupne pravice in da bo prva toženka kupila deleže ostalih solastnikov in tožniku prodala del zemljišča ob meji za dogovorjeno kupnino, - da je bila 9. 2. 2017 sklenjena pogodba o ari, v kateri je bilo dogovorjeno, da znaša kupnina za vse solastninske deleže 72.500 EUR, da se o tem obvesti tožnika kot predkupnega upravičenca in da prva toženka plača aro 7.000 EUR, - da je tožnik 15. 2. 2017 podpisal prejem ponudbe za odkup solastninskih deležev glede prej navedenih parcel za kupnino 72.500 EUR in po kateri kupec plača tudi davek na promet nepremičnin in ostale stroške v zvezi s prodajo v znesku 5.000 EUR, ter I. P. kot solastnica, ki prebiva v stanovanjski hiši, v njej ostane še eno leto, - da je tožnik istega dne podpisal izjavo, da ponudbe ne sprejema in da ne bo kupil ponujenih nepremičnin, - da tožnik pred podajo izjave ni prebral vsebine ponudbe in izjave, in da ni mogel misliti, da je ponudba enaka ponudbi iz leta 2016, - da sta tožnik in prva toženka 16. 2. 2017 sklenila dogovor, v katerem sta se dogovorila za ureditev medsebojnih razmerij za primer, da prva toženka kupi nepremičnine iz ponudbe, in da je tožnik prvi toženki tega dne nakazal dogovorjeno kupnino 11.000 EUR, - da je tožnik z dopisom z dne 20. 2. 2017 preklical izjavo z dne 15. 2. 2017 in nakazal kupnino 72.500 EUR na račun prodajalk, - da je pooblaščenec prodajalk z dopisom z dne 21. 2. 2017 tožnika obvestil, da izjave o nesprejemu ponudbe ni mogoče preklicati in da mu bo nakazani znesek vrnjen, - da je solastnica I. P. naknadno preklicala pooblastilo za prodajo in odstopila od nameravane prodaje in da je tožnik z njo 21. 9. 2017 sklenil sodno poravnavo, po kateri je kupil njen solastninski delež za 25.000 EUR, - da je bila kupna pogodba med prodajalkami in prvim tožencem sklenjena 22. 3. 2017 za kupnino 70.440 EUR.

7. Sodišče je zavzelo stališče, da tožnik ob podpisu izjave v zvezi s ponujenim nakupom nepremičnin ni ravnal s skrbnostjo, ki se zahteva v prometu (četudi ni imel očal in mu je del listin prebral B. T., in ker ni mogel misliti, da je ponudba enaka tisti iz leta 2016), da ni šlo za prevaro (cena je bila navedena v ponudbi, zanjo pa mu je povedal tudi B. T.) in da izjava o preklicu ni imela pravnega učinka.

8. Neutemeljen je očitek o zmotni pravni opredelitvi tožbenih navedb. Tožnik je zatrjeval, da je bil ob podpisu izjave zaveden in v zmoti, ker ni vedel, da je med podpisanimi listinami tudi ponudba, in da je mislil, da je govora o ponudbi, enaki tisti iz leta 2016, s katero se ni strinjal. S temi trditvami je zatrjeval, da izjava ni imela pravnega učinka.

9. Stališče v izpodbijani sodbi o pravni opredelitvi tožbenih navedb v zvezi z izjavo z dne 15. 2. 2017 temelji na pravilni razlagi 14. člena OZ, po katerem se določbe OZ o pogodbi smiselno uporabljajo tudi za druge pravne posle. Izjavo o neuveljavitvi predkupne pravice je tako sodišče prve stopnje pravilno presojalo z vidika izpodbojnih razlogov, uveljavljenih v tožbi. Ne glede na to, ali je izjava pričela učinkovati s tem, ko jo je tožnik oddal, ali ko je prispela do toženih prodajalk, je pravilno tudi stališče, da tožnikova izjava z dne 20. 2. 2017 ni imela pravnega učinka. V sodbi je ugotovljeno, da je tožnik izjavo podpisal in jo oddal, med pravdnimi strankami pa ni bilo sporno, da so jo toženke prejele, preden so prejele izjavo o njenem preklicu.

10. Upoštevaje veljavno izjavo, da tožnik ne bo uveljavljal predkupne pravice, ni pomembno, ali je bil dogovor o ari, sklenjen med toženci v začetku februarja, veljaven.

11. Pritožnik utemeljeno uveljavlja, da ugotovitve v zvezi s pravdo z I. P. za to zadevo niso pomembne. Tudi sodišče jim ni pripisalo odločilne teže. 12. Kako naj bi na pravilnost ugotovljenih odločilnih dejstev vplivala ugotovitev, da je bil sporazum o razdružitvi solastnine podpisan dan kasneje kot izjavi o prejemu ponudbe in o neuveljavitvi predkupne pravice, v pritožbi ni navedeno. Po oceni pritožbenega sodišča s temi navedbami utemeljuje stališče, da je bil ob podpisu izjave v zmoti in da ga je v zmoto spravil B. T. Ne da bi pritožnik obrazloženo izpodbijal dokazno oceno v izpodbijani sodbi, na kateri temelji ugotovitev, da tožnik ob podpisu listin ni ravnal s potrebno skrbnostjo, dvom o njeni pravilnosti ni podan.

O podrednem zahtevku

13. Podredni zahtevek za razveljavitev sklenjene kupoprodajne pogodbe in sklenitev pogodbe z njim je tožnik utemeljeval s trditvama, da mu prodajalke niso ponudile sklenitve pogodbe pod enakimi pogoji kot prvi toženki in da v ponudbi ni bilo navedeno, komu se prodaja.

14. V izpodbijani sodbi je ugotovljeno, - da so ponudbo z dne 15. 2. 2017 dale poleg pravne prednice druge toženke in tretjega toženca, četrte in pete toženke še I. P., - da je po ponudbi kupnina znašala 72.500 EUR, da je kupec dolžan plačati davek od prometa nepremičnin v višini 1.450 EUR in stroške v zvezi s prodajo v višini 5.000 EUR, da se kupnina in stroški nakažejo na fiduciarni račun pooblaščenca prodajalk in da I. P. ostane v stanovanju na parceli 321 še eno leto, - da je tožnik ponudbo prejel 15. 2. 2017, - da je I. P. kasneje odstopila od prodaje, - da so ostale tri solastnice s prvo toženko 22. 3. 2017 sklenile kupoprodajno pogodbo, s katero so vsaka svoj delež prodale prvi toženki, in po kateri je kupnina znašala 70.440 EUR ter je kupec dolžan plačati stroške v zvezi s prodajo v višini 5.000 EUR, 2 % prometni davek in stroške vknjižbe, - da je kljub temu, da to v ponudbi ni bilo navedeno, tožnik vedel, da je kupec nepremičnin prva toženka, - da se ponudba in pogodba razlikujeta v tem, da med prodajalkami ni več I. P. in posledično tudi ne dodatnega pogoja, da ostane določen čas v hiši, in da je bila pogodbena cena po ponudbi 72.500 EUR (kar pomeni 15 EUR/m2), po prodajni pogodbi pa 70.440 EUR (kar pomeni 20 EUR/m2).

15. V izpodbijani sodbi je zavzeto stališče, da določba 507. člena OZ o enakih pogojih v ponudbi in pogodbi2 pomeni bistveno enake pogoje oziroma enakovrednost pogodbenih bremen in da prodajna pogodba ni bila sklenjena pod ugodnejšimi pogoji od ponujenih.3

16. Pritožbeni pomisleki o zmotnosti navedenega stališča niso utemeljeni. Že pritožnik se strinja s stališčem v sodbi, da zakonska zahteva po enakih pogojih ne pomeni identitete med ponudbo predkupnemu upravičencu in ponudbo oziroma kasneje sklenjeno pogodbo s tretjim, ampak da so pogoji prodaje v bistvenem enaki oziroma da je podana enakovrednost pogodbenih bremen. Pravilno je tudi stališče v sodbi, da predkupna pravica ni bila kršena, ker pogoji v prodajni pogodbi, sklenjeni med toženci, niso bili ugodnejši od pogojev, ponujenih tožniku.

17. Za presojo, ali gre za enakovredni ponudbi, so odločilne okoliščine v posamičnem primeru. Sodišče je utemeljeno upoštevalo, da je kljub ponudbi o prodaji štirih solastninskih deležev vsaka od solastnic ponudila le svoj solastninski delež. Ni sporno, da je bil tožniku ponujen nakup po nižji ceni od kasneje dogovorjene s prvo toženko. Razlika med ponudbo in kasnejšo pogodbo je še v začasni obremenitvi solastninskega deleža na eni od prodajanih nepremičnin, ki je v pogodbi odpadla. Tožnik ni zatrjeval, da ga je od sprejema ponudbe odvrnila obremenjenost nepremičnine. Edino, kar je bilo po njegovih trditvah pomembno pri njegovi odločitvi o sprejemu ponudbe, je bila cena za m2. 18. Upoštevaje navedeno okoliščino so bili pogoji prodaje, ponujeni tožniku, ugodnejši od pogojev, dogovorjenih s prvo toženko. Pravilno je zato stališče, da tožnikova predkupna pravica ni bila kršena. Prepričljivo je namreč sklepanje, da če ni sprejel nižje cene, bo še toliko manj pripravljen sprejeti višjo ceno. Drugačno tožnikovo ravnanje bi bilo v nasprotju s standardom skrbnega in poštenega udeleženca v pravnem razmerju, s katerim so lahko računale toženke (5. in 6. člen OZ). Ne drži, da bi bil tožnik zaradi navedenega prikrajšan v sodnem varstvu predkupne pravice. Sodno varstvo ni namenjeno sami sebi, ampak varstvu pred kršitvijo predkupne pravice, torej pred ravnanjem predkupnega zavezanca, ki je predkupnega upravičenca neutemeljeno prikrajšalo v uresničitvi predkupne pravice. Ugoditev zahtevku v obravnavani zadevi bi privedla do nasprotne situacije. Varstvo bi bilo dano bodisi tožnikovemu neskrbnemu ravnanju ob podpisu izjave o neuveljavitvi predkupne pravice bodisi temu, da si je kasneje premislil. 19. Na odločitev ne more vplivati dejstvo, da ponudba ni bila dana četrti solastnici, katere solastninski delež je kasneje (po sklenitvi izpodbijane pogodbe) pridobil tožnik. Uveljavljanje kršitve predkupne pravice je vezana na rok (512. člen OZ), pritožnik pa ni niti zatrjeval, da je njegova prednica vložila tožbo. Ker gre za očitno nepomembno dejstvo, je očitek bistvene kršitve določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena neutemeljen.

20. Po navedenem je pritožbeno sodišče tožnikovo pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

21. Ker tožnik s pritožbo ni uspel, odgovor tožencev, ki v pretežnem delu zgolj izraža strinjanje z razlogi sodbe, ni bil potreben strošek postopka, ni podlage za povrnitev stroškov s strani druge stranke (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena in prvim odstavkom 155. člena ZPP).

1 Nepremičnine so bile v solasti petih oseb. 2 Določba se glasi: S pogodbenim določilom o predkupni pravici se lastnik stvari (prodajalec) zavezuje, da bo predkupnega upravičenca obvestil o nameravani prodaji stvari določeni osebi ter o pogojih te prodaje ter mu ponudil, naj jo on kupi pod enakimi pogoji. 3 Sodba se opira tudi na stališče VS RS, zavzeto v odločbi II Ips 104/2016 z dne 25. 8. 2016, po katerem je zakonsko določbo o "enakih pogojih" razlagati kot "bistveno enake pogoje", in da zaradi tega ni odločilno, ali sta ponudbi predkupnemu upravičencu in tretji osebi identični sami po sebi, ampak ali je podana enakovrednost pogodbenih bremen.