Jedro

Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih ureja primere, v katerih lahko najemnik odstopi od najemne pogodbe ob vsakem času, ne glede na pogodbene in zakonske roke. Gre torej za odstop od pogodbe in ne odpoved pogodbe. Odstop od pogodbe je enostranska izjava upnika (najemnika), s katero se pogodba brez sodne intervencije razdre. Ne drži, da bi bilo treba analogno uporabljati določbe iz ZPSPP, ki se nanašajo na sodno odpoved pogodbe, pač pa, glede na odsotnost drugačne ureditve, v konkretnem primeru glede odstopa pridejo v poštev splošna določila Obligacijskega zakonika o odstopu od pogodbe.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožeča stranka nosi sama svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano zamudno sodbo v povezavi s popravnim sklepom z dne 17. 4. 2015 razsodilo: da je tožena stranka veljavno odstopila od najemne pogodbe, ki jo je dne 29. 3. 2013 sklenila s toženo stranko za najem poslovnih prostorov v pritličju in prvem nadstropju stavbe na naslovu A., na št. ... k. o. X, da je najemna pogodba za najem poslovnih prostorov prenehala z dnem 1. 3. 2014 in s tem dnem je prenehalo najemno razmerje med pravdnima strankama po navedeni pogodbi (I. in II. točka izreka); da je tožena stranka dolžna poslovne prostore dokončno prevzeti v roku 15 dni od vročitve sodbe (III. točka izreka) in da mora tožena stranka tožeči stranki vrniti varščino v višini 900,00 EUR, znižano za znesek stroškov za mesec februar 2015, v roku 15 dni od prejema sodbe (IV. točka izreka). Kar je tožeča stranka zahtevala več ali drugače, je sodišče zavrnilo (V. točka izreka). Glede stroškov je odločilo, da mora tožena stranka v 15 dneh od vročitve sodbe povrniti tožeči stranki pravdne stroške v znesku 922,30 EUR, z zakonskimi zamudnimi obrestmi (VI. točka izreka).

2. Zoper sodbo se pritožuje tožena stranka zaradi napačne uporabe materialnega prava. Sodišče je v 8. točki zapisalo, da je v skladu z ZPSPP odstop od pogodbe enostranska izjava najemnika, s katero se pogodba brez sodne intervencije razveže. Tovrstno stališča sodišča je zmotno, saj ZPSPP v členih 14 do 16 ne določa, kakšna mora biti oblika odstopa od pogodbe. Analogno bi bilo zato treba uporabiti določbe ZPSPP o prenehanju najemnega razmerja, najemna pogodba za poslovne prostore se odpoveduje sodno. Edina razlika je, da odstop velja brez odpovednega roka. Tudi do odstopa pravno veljavno pride šele z vročanjem preko sodišča in tudi ostale določbe tega poglavja ZPSPP smiselno upoštevajo, da so za vse vrste prenehanj pristojna sodišča. Sodišče je napačno interpretiralo kogentne zakonske določbe, zato tožena stranka predlaga, da se sodba razveljavi v delu, ki določa, da je tožeča stranka pravno veljavno odstopila od najemne pogodbe ter da je najemno razmerje prenehalo. Kot datum odstopa se namreč lahko upošteva šele datum vložitve tožbe. Opozarja še na očitno napako v II. točki izreka, jasno je, da je sodišče želelo zapisati datum 1. 3. 2014. 3. Tožeča stranka v odgovoru na pritožbo tej nasprotuje in predlaga njeno zavrnitev.

4. Očitno pisno pomoto v datumu, na katero opozarja tudi pritožba, je sodišče prve stopnje popravilo s popravnim sklepom z dne 17. 4. 2015, ki je že pravnomočen.

5. V konkretnem primeru gre za zamudno sodbo, ki se ne more izpodbijati zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja. Sodišče prve stopnje je vse pogoje za izdajo zamudne sodbe v skladu s 318. členom ZPP presojalo, njihov obstoj je tudi pravilno ugotovilo, pri čemer pritožba sodišču očita le zmotno uporabo materialnega prava, vendar neutemeljeno.

6. Sodišče prve stopnje je namreč glede na zatrjevana dejstva tudi materialno pravo pravilno uporabilo. Svojo odločitev je oprlo na določbe 14. - 16. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP), ki urejajo primere, v katerih lahko najemnik odstopi od najemne pogodbe ob vsakem času, ne glede na pogodbene in zakonske roke. Gre torej za odstop od pogodbe in ne odpoved pogodbe, glede katere je v zakonu določeno, „da se pogodba odpoveduje sodno“ in na kar se (zmotno tudi glede odstopa) sklicuje tožena stranka v pritožbi. Odstop od pogodbe po določilih, ki jih je uporabilo sodišče prve stopnje, je namreč enostranska izjava upnika (najemnika), s katero se pogodba brez sodne intervencije razdre. Ne drži, da bi bilo treba analogno uporabljati določbe iz ZPSPP, ki se nanašajo na sodno odpoved pogodbe, pač pa, glede na odsotnost drugačne ureditve, v konkretnem primeru glede odstopa pridejo v poštev splošna določila Obligacijskega zakonika (OZ) o odstopu od pogodbe in je drugačno stališče tožene stranke materialnopravno zmotno.

7. Neutemeljena je zato navedba, da naj bi bila razlika med odstopom in odpovedjo le v tem, da odstop velja brez odpovednega roka in da je nujno, da do odstopa pravno veljavno pride šele z vročanjem prek sodišča ter se kot datum odstopa lahko upošteva šele datum vložitve tožbe. Sodišče prve stopnje je, glede na obrazloženo, pravilno ugotovilo, da je tožeča stranka od pogodbe veljavno odstopila (z enostransko izjavo), najemno razmerje med pravdnima strankama je tako prenehalo že 1. 3. 2014 (in ne šele z datumom vložitve tožbe).

8. Ostalih ugotovitev sodišča prve stopnje pritožba ne izpodbija. Glede na zatrjevana dejstva je torej sodišče prve stopnje pravilno uporabilo tudi materialno pravo (ZPSPP) ter pravilno upoštevalo tudi 3. člen najemne pogodbe glede vračila varščine. Ker tožena stranka obstoja ostalih pogojev za izdajo zamudne sodbe ni izpodbijala, sodišče druge stopnje pa ob preizkusu izpodbijane sodbe tudi ni ugotovilo razlogov, na katere pazi po uradni dolžnosti, je pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdilo (353. člen ZPP).

9. Tožeča stranka je priglasila pritožbene stroške, vendar je sodišče druge stopnje odločilo, da jih nosi sama, saj stroški odgovora na pritožbo niso bili potrebni (155. člen in prvi odstavek 165. člena ZPP).