Jedro

Ugovor sočasne izpolnitve bi lahko toženca podala izključno ob tožnikovem zahtevku za izročitev stvari (stanovanja) v posest. Nikakor pa takšnega ugovora ne moreta uveljavljati pri zahtevku za povračilo koristi, ki sta jo imela z uporabo stanovanja. Dokler tožnik ne izpolni svojega dela obveznosti in ne vrne kupnine, tudi toženca nista dolžna izročiti stanovanja, kar pa ne pomeni, da ga lahko še vedno uporabljata.

Izrek

I. Pritožbi tožene stranke se delno ugodi ter se sodba in sklep sodišča prve stopnje spremenita tako, da se: - v točki II. izreka znesek „625,14 EUR“ nadomesti z zneskom „559,50 EUR“, znesek „15.628,50 EUR“ z zneskom „13.987,50 EUR“, znesek „1.250,28 EUR“ z zneskom „1.119,01 EUR“ in znesek „82.518,48 EUR“ z zneskom „73.854,66 EUR“; - v IV. točki izreka znesek „548,75 EUR“ nadomesti z zneskom „371,62 EUR“, znesek „625,14 EUR“ z zneskom „559,50 EUR“ in znesek „1.250,28 EUR“ z zneskom „1.119,01 EUR“.

II. V preostalem delu se pritožba tožene in v celoti pritožba tožeče stranke zavrneta ter se v izpodbijanem, a nespremenjenem delu potrdita sodba in sklep sodišča prve stopnje.

III. Tožeča stranka je dolžna povrniti toženi stranki 283,95 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki pričnejo teči po preteku 15 dni od dneva vročitve te odločbe do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrglo več vmesnih ugotovitvenih zahtevkov (I. točka izreka), zahtevku za plačilo uporabnine v zvezi s stanovanjem na naslovu … pa je delno ugodilo.

2. Zoper takšno odločitev se pritožujeta obe pravdni stranki. Tožnik uveljavlja vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP) in opozarja na zmotno zavrnjen zahtevek za obdobje od 1. 9. 2007 do 31. 1. 2008. Ni mogoče izhajati iz stališča, da se soglasje lastnika za uporabo nepremičnine domneva. Lastnik mora izrecno soglašati z uporabo nepremičnine, tretje osebe pa so lastninsko pravico dolžne spoštovati. Vsak poseg brez pravnega naslova oz. soglasja lastnika je protipraven. A. A. za odpadlo pravno podlago (razvezano prodajno pogodbo) ni vedel, niti ni vedel, da bi lahko zahteval uporabnino. Neutemeljeno je zavrnjen zahtevek za plačilo uporabnine do izpraznitve in izročitve nepremičnine v posesti. Zahtevku je bilo ugodeno le do 31. 8. 2015, čeprav je na zadnjem naroku 14. 9. 2015 bilo stanovanje še vedno v posesti tožencev. Pritožnik graja ugotovitve sodišča glede višine uporabnine in opozarja, da je neutemeljeno zavrnilo višji tožbeni zahtevek. Izvedenka svojega dela ni opravila korektno. Pri izračunu najemnin ni upoštevala aritmetične sredine, izhajala je le iz 4,5 % donosnosti oddajanja nepremičnine, čeprav poročilo o slovenskem nepremičninskem trgu za leto 2014 in članek v D. izkazujejo 6,5 % donosnost oddajanja. Tožnik je zatrjeval in dokazal, da so kljub 20 % znižanju oglaševanih cen najemnine še vedno bistveno višje od realiziranih, ki jih je upoštevala izvedenka. Izvedenka ni hotela slediti utemeljenim pripombam ter predloženim dokazom, iz katerih izhajajo bistveno višje najemnine od ugotovljenih, zato je predlog za izvedbo dokaza z drugim izvedencem gradbene stroke utemeljen. Pritožnik graja odločitev prvega sodišča o zavrženju vmesnih ugotovitvenih zahtevkov in poudarja, da se nanašajo na obstoj pravice oz. pravnega razmerja, zato so bili nepravilno zavrženi. Predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijano odločbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno sojenje. Priglaša stroške pritožbenega postopka.

3. Toženca vlagata pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena ZPP. Izpostavljata določbo 111. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju: OZ), ki bi jo moralo sodišče uporabiti pri odločanju. Če imata obe stranki pravico zahtevati vrnitev danega, je treba pri vzajemnem vračanju uporabiti pravila, ki veljajo za izpolnitev dvostranskih obveznosti. Sodišče bi moralo upoštevati tudi 101. člen OZ, ki jasno določa, da ni v dvostranskih pogodbah nobena stranka dolžna izpolniti svoje obveznosti, če druga stranka ni pripravljena sočasno izpolniti svojega dela obveznosti. Tožnik še vedno ni vrnil kupnine, zato jima prvo sodišče ne bi smelo naložiti povračila koristi uporabe stanovanja, ki je bilo predmet razvezane pogodbe. V zvezi s tem izpostavljata sodbo v zadevi I Cp 618/2015. Očitna zamuda tožnika kot upnika nasproti tožencema oz. prvotoženki ne more ostati brez pravnih posledic, zato je nerazumljiva odločitev prvega sodišča, ki jima je naložilo plačilo uporabnine za stanovanje. Tožnik nikoli ni zahteval, da opustita uporabo stanovanja do višine njegovega solastninskega deleža (1/2), pač pa je vztrajal in izrecno zahteval, da opustita uporabo celotnega stanovanja, čeprav sta del spornega stanovanja uporabljala na podlagi pravnega posla, sklenjenega s tožnikovim pravnim prednikom. Glede na navedena neizpodbitna dejstva je v izpodbijani sodbi prvega sodišča prisotna bistvena kršitev določb pravdnega postopka v smislu 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Sodišče prve stopnje je toženca obravnavalo kot nerazdelna solidarna tožnikova dolžnika, kar pa v odločbi ni obrazloženo, zato je slednja obremenjena s kršitvijo pravdnega postopka v smislu 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Prvo sodišče je zmotno ugotovilo dejansko stanje glede višine koristi, ki naj bi jo imela toženca od uporabe tožnikovega stanovanja. Dejstvo, da je bilo tožencema naloženo, da morata tožniku vrniti celotno stanovanje ob njegovi istočasni vrnitvi kupnine, še ne pomeni, da sta uporabljala celotno nepremičnino. V zvezi s tem opozarjata na izpovedbo prič A. A. in B. B., iz katerih izhaja, da sta koristila celotno stanovanje, v eni sobi pa je ostala pisalna miza in kakšna omara. A. A. je tudi po letu 1999 prihajal v klet, kjer je imel vinsko kislino, ključi kleti pa so bili drugačni od ključev stanovanja. Pritožnika poudarjata, da sta priči imeli prej navedeno sobo v posesti, v njej sta hranili svoje pohištvo, v kleti pa sta imeli plastične sode. Grajata odločitev sodišča, ki je najemnino zvišalo za 15 % zaradi slabega vzdrževanja stanovanja. Opozarjata, da je sodišče prekoračilo navedbe tožnika in ni pojasnilo, kaj bi morala toženca v stanovanju storiti, pa sta to dolžnost opustila. Ni predpisa, ki bi nelastniku nalagal, da mora v stanovanju opraviti obsežna investicijska dela in nato lastniku stanovanja plačati še višjo odmeno, kot bi jo plačeval, če stanovanja ne bi vzdrževal. Predlagata, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo spremeni in tožbeni zahtevek zavrne; podrejeno pa razveljavitev izpodbijane sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Priglašata stroške pritožbenega postopka.

4. Pritožbi sta bili vročeni nasprotnima strankama, nanjo pa je podal odgovor tožnik.

5. Pritožba tožnika ni utemeljena, pritožba tožencev pa je delno utemeljena.

O pritožbi tožene stranke:

6. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da določba 101. člena OZ, ki jo izpostavlja pritožba, za obravnavani primer ni uporabljiva. Tožnik v tem postopku zahteva uporabnino za stanovanje, ne pa njegove izpraznitve in izročitve v posest, kar je sicer že bilo predmet obravnave v postopku P 644/2014-II, zato pravilo o sočasnih izpolnitvah ne pride v poštev. Načelo sočasnosti nima absolutnega učinka na vse dvostranske pogodbe. Nasproti zahtevku tožene stranke, ki je usmerjen v vrnitev kupnine, stoji obveznost izročitve stvari v posest. Le izročitev in kupnina sta v medsebojni povezavi in zanju je značilna vzajemna povezanost. Nikakor pa ni takšna situacija podana pri uveljavljanem zahtevku, ki se nanaša na povračilo koristi zaradi uporabe stvari. Tudi sklicevanje na sodbo v zadevi I Cp 618/2015 je smiselno le v prej navedeni povezavi, saj predmetna sodba ureja prav takšno situacijo (med istimi pravdnimi strankami), nič pa ne govori o sočasnosti izpolnitve v zvezi z zahtevki za nadomestitev koristi.

7. Glede na zgoraj pojasnjeno in izhajajoč iz same narave obogatitvenih zahtevkov je nepomembno tudi pritožbeno sklicevanja na določbo drugega odstavka 300. člena OZ, ki ureja upniško zamudo. Zahtevek za vrnitev kupnine ni v povezavi z obogatitvenim zahtevkom. Ker med zahtevkoma ni povezave, nista vzajemna, zato ju je treba obravnavati ločeno. Enako velja tudi glede pritožbenega razlogovanja, da kljub razvezi pogodbe toženca stanovanja ne uporabljata brez pravnega temelja, ker tožnik kupnine še ni vrnil. Ugovor non adimpleti contractus (pravica enega pogodbenika, da zadrži izvršitev svoje obveznosti, če drugi sopogodbenik ne izpolni svoje istočasne obveznosti) v danem primeru - upoštevaje zgoraj pojasnjeno - ne pride v poštev. Tak ugovor bi lahko toženca podala izključno ob tožnikovem zahtevku za izročitev stvari (stanovanja) v posest, kar sta tudi storila. Nikakor pa takšnega ugovora ne moreta uveljavljati pri zahtevku za povračilo koristi, ki sta jo imela z uporabo stanovanja. Dokler tožnik ne izpolni svojega dela obveznosti in ne vrne kupnine, tudi toženca nista dolžna izročiti stanovanja, kar pa ne pomeni, da ga lahko še vedno uporabljata.

8. S tožnikovo zahtevo, da toženca opustita uporabo celotnega stanovanja in mu ga prepustita v posest, je zaobjeta tudi zahteva po prepustitvi polovice spornega stanovanja, katerega solastnik je bil tožnik, zato so pritožbena razlogovanja in sklicevanja na predhodne sodbe neutemeljena. Izhajati je treba iz trditvene podlage in dokazov, ki jih je tožnik predložil v tem postopku, ne pa iz navedb v zadevi P 470/2002-II, ki gradi na drugačni trditveni podlagi in predloženih dokazih. Zato so pritožbeni očitki o bistvenih kršitvah določb pravdnega postopka v smislu 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP neutemeljeni, saj sodišče na obrazložitev sodbe, izhajajočo iz zadeve P 470/2002-II, v obravnavani zadevi ni vezano. Vprašanje utemeljenosti tožbenega zahtevka za plačilo uporabnine, ki se poleg tega nanaša tudi na drugo časovno obdobje, je zato sodišče v tej zadevi pravilno presodilo ob upoštevanju podane trditvene podlage in predloženih dokazov.

9. Pritožba pravilno opozarja, da v izpodbijani odločbi ni izrecno pojasnjena solidarna odgovornost tožencev za plačilo vtoževanih obveznosti. Vendar pa slednje na zakonitost in pravilnost odločitve nima vpliva. Iz celotnega postopka izhaja, da sta toženca zakonca, zato ju veže določba 56. člena Zakona o zakonski zvezi in družinskih razmerjih, ki nalaga nerazdelno odgovornost zakoncev - tako s skupnim kakor tudi s posebnim premoženjem. Sicer pa sta toženca tudi v zaslišanjih obstoj zakonske zveze smiselno priznala (list. št. 54 in 57).

10. Pritožbena razlogovaja v zvezi z obsegom uporabe sporne nepremičnine so neutemeljena. Prvo sodišče je izpostavilo sodbo P 644/2014-II z dne 21. 11. 2014 (v zvezi s sodbo Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 68/2015 z dne 15. 4. 2015), ki tožencema nalaga izpraznitev in izročitev celotne nepremičnine (stanovanja) tožniku. Navedena sodba predstavlja enega izmed temeljnih dokazov, da sta imela toženca v posesti celotno stanovanje, temu pa pritrjuje tudi izpovedba priče A. A., ki jo je sodišče povzelo v izpodbijani sodbi. Slednji je potrdil, da sta toženca v celoti koristila stanovanje, le v eni sobi je ostala ena pisalna miza in kakšna omara. To pa še ne pomeni, da toženca te sobe nista mogla uporabljati. Priča je namreč povedala, da po vselitvi tožencev ni več razpolagala s ključi stanovanja. Slednje je potrdila tudi priča B. B. Pojasnila je, da je mož A. A. imel v kleti vinsko kislino, v klet pa je po letu 1999 prihajal le par let. Ko je tožena stranka zahtevala vračilo kupnine (v letu 2008), se s tožencema niso več videvali. Pritožnika glede na sprejeto dokazno oceno ne moreta uspeti z zatrjevanji o (ne)uporabi kleti, saj prisotnost sodov v kleti, ob dejstvu, da priči po poslabšanju odnosov nista več prihajali na naslov …, še ne pomeni, da kleti v vtoževanem obdobju nista imela v uporabi.

11. Predmet uporabnine je tudi potencialna korist, ki bi jo neupravičeni uporabnik lahko dosegel. Dolguje se tudi za čas, ko neupravičeni uporabnik tuje stvari ni dejansko koristil, temveč zgolj neupravičeno posedoval. Za takšne primere gre, ko je imel nezakoniti posestnik tujega stanovanja le-tega pod ključem, pa ga dejansko ni uporabljal. Uporabnina se tako dolguje že zgolj na temelju neupravičene posesti, zato toženca ne moreta uspeti z golim zatrjevanjem, da sobe zaradi pohištva tožnikovega očeta nista imela v posesti, in tudi ne kleti, v kateri so se nahajali plastični sodi.

12. Pritožba pa utemeljeno opozarja na zmotnost stališča prvega sodišča, da je treba znesek najemnine, ki ga je izračunala izvedenka gradbene stroke C. C., povišati za 15 %. Takšno povišanje je utemeljilo z ugotovitvijo izvedenke, da bi bila najemnina višja, če bi bilo stanovanje bolje vzdrževano, in sicer tako, kot bi ga redno vzdrževal povprečno skrben uporabnik. Pritožba utemeljeno opozarja, da je sodišče v zvezi z ugotovitvami o vzdrževanosti stanovanja prekoračilo tožnikovo trditveno podlago. Takšno povišanje najemnine bi bilo na mestu le v primeru, če bi tožnik podal ustrezno trditveno podlago o neustreznem (slabem) vzdrževanju stanovanja. Ker pa tožnik takšnih trditev ni podal in tudi ni zahteval, da se prav na račun slabega vzdrževanja najemnina zviša, je pritožbeni očitek o prekoračenju trditvene podlage utemeljen. V 15 % povišanju najemnine je upoštevano tako investicijsko kot tekoče vzdrževanje, pri tem pa sodišče tudi ni opravilo razmejitve, kolikšen delež odpade na investicijsko in kolikšen na tekoče vzdrževanje. Le tekoče vzdrževanje je tisto, ki ga je moč zahtevati od tožencev, nikakor pa ne investicijsko, ki sodi v delokrog lastnika stanovanja. Zato je pritožbeno sodišče pritožbi v tem delu ugodilo in znesek uporabnine za stanovanje ustrezno znižalo za 15 %. Upoštevalo je povsem enako metodologijo izračuna, kot jo je tudi prvo sodišče (točke 15 – 20 obrazložitve), le da je za izhodišče vzelo vrednost 6,56 EUR/m2 in ne 7,52 EUR/ m2. O pritožbi tožnika:

13. Tožnik se neutemeljeno zavzema za prisojo uporabnine tudi za obdobje od 1. 9. 2007 do 31. 1. 2008. Tožnik ni zatrjeval, niti izkazal, da je njegov pravni prednik A. A. v tem obdobju poskušal aktivno preprečiti svoje prikrajšanje. Prav tako ni podal ustreznih trditev, da je njegov pravni prednik v tem obdobju tožencema dopuščal uporabo v zmoti. Slednja je sicer lahko tudi neopravičljiva, če je posledica neskrbnosti. Zato je zavzemanje tožnika za prisojo uporabnine v obdobju od 1. 9. 2007 do 31. 1. 2008 neutemeljena, saj tožnik ni podal trditvene podlage o nasprotovanjih njegovega pravnega prednika tožencema, da uporabljata sporno stanovanje.

14. Sodišče prve stopnje je pravilno uporabilo določbo prvega odstavka 311. člena ZPP in je tožniku prisodilo le tiste zneske uporabnine, ki so zapadli do konca glavne obravnave. Pritožbeno zavzemanje, da se prizna uporabnina vse do izpraznitve in izročitve nepremičnine v posest, je v nasprotju s prej citirano določbo.

15. Višina uporabnine predstavlja korist, ki sta jo toženca imela s tem, da sta brezplačno uporabljala tujo nepremičnino. Po sodni praksi je nadomestilo za takšno korist enako znesku povprečne tržne najemnine za uporabljeno stvar. Pritožbeno zavzemanje za višjo najemnino ni utemeljeno. Izvedenka je pojasnila metodologijo izračuna najemnine. Ob uporabi načina primerljivih najemnin, pri katerem se višina nadomestila oceni s pomočjo primerjave ocenjevane nepremičnine s podatki o višini najemnin, ki so jih primerljive nepremičnine dosegle na trgu, ter ob upoštevanju razlik med ocenjevano nepremičnino in primerljivimi nepremičninami, pa tudi razlik, ki vplivajo na vrednost, je izračunala višino nadomestila za izgubljeno korist. V dopolnitvah izvedeniškega mnenja in ustnem zaslišanju je ustrezno odgovorila na pripombe tožnika ter smiselno opozorila, da je treba izhajati iz značilnosti - lastnosti ocenjevane nepremičnine, zato tudi po oceni pritožbenega sodišča pritožnikovo sklicevanje na nepravilen izračun aritmetične sredine najemnin ne more imeti želene teže. V zaslišanju je opozorila, da so oglaševane in realizirane najemnine zelo različne. Predložila je izpis realiziranih najemnin za večja stanovanja, ki jih objavlja GURS, in izpostavila, da se najemnine gibljejo od 5,09 EUR/m2 do 9,49 EUR/m2. Pojasnila je metodologijo, ki jo je uporabila pri izračunu povprečne najemnine, ki znaša 6,56 EUR/m2. Na vprašanja v zvezi z donosnostjo oddajanja nepremičnin ter razmerjem med oglaševanimi in realiziranimi najemninami je podala odgovore v dopolnitvah izvedeniškega mnenja. Pojasnila je, da primerljive najemnine niso vedno enake in ne pomenijo, da jih ni treba prilagajati za pridobitev čimbolj pravilnega rezultata. Pri prilagajanju so vrednosti najemnine lahko povečane ali zmanjšane, odvisno od obravnavane nepremičnine in ostalih primerljivih najemnin. V zvezi s predloženimi poročili GURS-a s strani tožnika je opozorila, da gre za statistične podatke o prometu nepremičnin, uporabnih podatkov za reševanje konkretnih zadev pa je malo. Obrazložila je razloge za upoštevanje 4,5 % donosa pri variantnem izračunu višine najemnine ter pojasnila, da po preračunu donosa iz najemnine 800,00 EUR/m2, ki je bila določena kot končna najverjetnejša pričakovana tržna najemnina za obravnavano stanovanje, znaša donos 5,85 %. V zvezi z realiziranimi najemninami, ki jih je vložila v spis, je opozorila, da je tožnik upošteval le tri najvišje najemnine. Pri upoštevanju povprečne najemnine vseh desetih stanovanj je najemnina nižja, s prilagoditvami pa je znesek še nižji. Izpostavila je, da je obravnavano stanovanje glede kvalitete in vzdrževanja podpovprečno, kar pa, kot je bilo že zgoraj obrazloženo, ob odsotnosti tožnikove trditvene podlage in razmejitve med investicijskim in tekočim vzdrževanjem, tožencev ne more bremeniti.

16. Tožnik v pritožbi zatrjuje, da bi moralo sodišče postaviti novega izvedenca, s čimer po vsebini uveljavlja procesno kršitev iz 254. člena ZPP. Ta procesna kršitev pa ni podana. Tožnik je med postopkom podal številne ugovore na izvedensko mnenje, sodišče je presojalo pravno relevantne ugovore in od izvedenke zahtevalo tako pisno kot tudi ustno dopolnitev mnenja. Izvedenka je na pripombe tožnika podala ustrezne odgovore, njegovo nestrinjanje z njimi in podajanje svojega izračuna nadomestila pa ni razlog za postavitev novega izvedenca. Predpostavka za postavitev novega izvedenca je ocena sodišča, da je mnenje izvedenca protislovno, pomanjkljivo oz. nepravilno in se te pomanjkljivosti (nepravilnosti) ne da odpraviti z novim zaslišanjem izvedenca (tretji odstavek 254. člena ZPP). V danem primeru ne gre za takšno situacijo, saj je izvedenka, kot je bilo že zgoraj pojasnjeno, na pripombe tožnika podala ustrezna pojasnila. Slednja izkazujejo, da ni ustrezno le iskanje aritmetične sredine najemnin, marveč je treba izhajati tudi iz lastnosti oz. značilnosti ocenjevane nepremičnine, ki pa je, kot ugotavlja izvedenka, zaradi slabega vzdrževanja v slabšem stanju.

17. Sodišče prve stopnje je pravilno zavrglo vmesne ugotovitvene zahtevke, saj so bili postavljeni v nasprotju z določbo prvega odstavka 181. člena ZPP. Že prvo sodišče je tožniku pravilno pojasnilo, da z ugotovitveno tožbo ni mogoče zahtevati ugotovitev dejstev, marveč le obstoj oz. neobstoj kakšne pravice ali pravnega razmerja, ali pa pristnost oz. nepristnost listine. Ker v danem primeru ne gre za takšno situacijo, so bili vmesni ugotovitveni zahtevki pravilno zavrženi.

18. Pritožba tožnika ni utemeljena, podane pa tudi niso kršitve, na katere pritožbeno sodišče, skladno z določbo drugega odstavka 350. člena ZPP, pazi po uradni dolžnosti, zato je njegovo pritožbo zavrnilo in potrdilo odločitev v izpodbijanem delu.

19. Pritožba tožencev je, kot je bilo že zgoraj pojasnjeno, delno utemeljena v delu, ki se nanaša na 15 % povišanje najemnine stanovanja zaradi neustreznega vzdrževanja, zato je pritožbeno sodišče v tem delu pritožbi ugodilo in uporabnino ustrezno znižalo za prej navedeni delež. V preostalem delu pa pritožba ni utemeljena, zato jo je pritožbeno sodišče v izpodbijanem, a nespremenjenem delu zavrnilo in potrdilo odločitev prvega sodišča. 20. Kljub znižanemu znesku uporabnine, do katerega je upravičen tožnik, ni bilo potrebe po spremembi stroškovnega dela odločitve (VI. točka izreka). Glede na vse okoliščine primera je odločitev, da vsaka stranka nosi svoje pravdne stroške, najpravičnejša (2. odstavek 154. člena ZPP v povezavi s 165. členom istega zakona).

21. Toženca sta s pritožbo uspela znižati najemnino stanovanja za 15 %, zavzemala pa sta se za zavrnitev zahtevka. Ob uporabi 2. odstavka 154. člena ZPP so jima bili v tem deležu priznani tudi pritožbeni stroški. Priglasila sta stroške sodnih taks, pri čemer jima je bil glede na pritožbeni uspeh priznan znesek v višini 283,95 EUR.