Jedro

ZNPosr ne vsebuje določbe, ki bi kot lex specialis drugače urejala vprašanje plačila provizije pri dvojnem posredovanju. Posrednik je torej pri dvojnem posredovanju upravičen do plačila polovične provizije od vsake stranke, če ne izkaže, da je bilo izrecno dogovorjeno, da mu bo vsaka od strank plačala celotno dogovorjeno provizijo, pri čemer je moralo biti tudi jasno opredeljeno, da gre za dvojno posredovanje. Zato je bilo na tožeči stranki, da izkaže drugačen dogovor od tistega, ki ga narekuje 849. člen OZ.

Izrek

I.Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II.Tožeča stranka sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka, toženi stranki pa mora v 15 dneh od prejema te odločbe povrniti stroške pritožbenega postopka v višini 279,99 EUR, z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku roka za izpolnitev dalje do plačila.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki plačati 4.972,16 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 20. 4. 2021 do plačila (I. točka izreka) in odločilo, da je tožeča stranka dolžna toženi stranki povrniti vse potrebne pravdne stroške (II. točka izreka).

2.Zoper sodbo se je tožeča stranka pritožila zaradi zmotne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb pravdnega postopka (prvi odstavek 338. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP) in primarno predlagala spremembo sodbe in ugoditev tožbenemu zahtevku, podredno pa razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglasila je stroške pritožbenega postopka.

3.Tožena stranka je v odgovoru na pritožbo predlagala zavrnitev pritožbenih razlogov in potrditev izdane sodbe ter priglasila stroške pritožbenega postopka.

4.Pritožba ni utemeljena.

5.Iz izpodbijane sodbe izhaja naslednje pravno relevantno dejansko stanje, ki ga tožeča stranka ne izpodbija:

tožeča stranka je nepremičninska družba v skladu s prvo točko 2. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju – ZNPosr ;

pri najemu nepremičnine – skladišča v X. – je posredovala za dve stranki, za toženo stranko kot najemnico in za A. d. o. o. kot najemodajalko;

na podlagi njenega posredovanja je bila med toženo stranko kot najemnico in A. d. o. o. kot najemodajalko sklenjena najemna pogodba;

tožeča stranka je od vsake od strank zahtevala plačilo provizije v višini enomesečne najemnine + DDV;

A. d. o. o. je tožeči stranki za posredovanje plačala provizijo v višini enomesečne najemnine.

6.V obravnavanem primeru je šlo za dvojno posredovanje, kjer je tožeča stranka nastopala v vlogi posrednice za dve stranki, tako najemodajalko kot najemnico. Za primere dvojnega posredovanja Obligacijski zakonik – OZ v 849. členu določa, da v kolikor ni dogovorjeno drugače, sme posrednik, ki je dobil naročilo za posredovanje od obeh strank, zahtevati od vsake stranke samo polovico posredniškega plačila in samo polovico stroškov, če je bilo dogovorjeno, da se mu povrnejo. ZNPosr ne vsebuje določbe, ki bi kot lex specialis drugače urejala vprašanje plačila provizije pri dvojnem posredovanju. Posrednik je torej pri dvojnem posredovanju upravičen do plačila polovične provizije od vsake stranke, če ne izkaže, da je bilo izrecno dogovorjeno, da mu bo vsaka od strank plačala celotno dogovorjeno provizijo, pri čemer je moralo biti tudi jasno opredeljeno, da gre za dvojno posredovanje. Zato je bilo na tožeči stranki, da izkaže drugačen dogovor od tistega, ki ga narekuje 849. člen OZ. Kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje, predloženi elektronski sporočili (prilogi spisa A5 in A15), ki sta bili ločeno poslani obema strankama za potrditev posredovanja in provizije, ki je „enaka višini enomesečne najemnine + ddv“, takšnega drugačnega dogovora ne izkazujeta in zato zakonske domneve o razdelitvi posredniške provizije med obe stranki ne ovržeta. Pravilna je ugotovitev sodišča prve stopnje, da bi morala tožeča stranka trditi in dokazati, da je šlo za skupen dogovor med vsemi udeleženci pri oddaji in najemu nepremičnine o tem, da ji bosta najemodajalka in najemnica plačali provizijo v višini dveh mesečnih najemnin, od tega vsaka od njiju provizijo v višini enomesečne najemnine. Kot je pravilen tudi zaključek, da tožeča stranka takšnemu trditvenemu in dokaznemu bremenu ni zadostila.

7.Neutemeljen je očitek o bistveni kršitvi določb pravdnega postopka v smeri, da je sodišče prve stopnje v nasprotju z izvedenimi dokazi določilo, da je bila provizija dogovorjena v višini enomesečne najemnine. Takšna višina provizije namreč izrecno izhaja iz predhodno navedenih dveh elektronskih sporočil tožeče stranke. Poleg tega pritožnica tudi ne pove, konkretno kateri izvedeni dokazi pričajo o tem, da je bila dogovorjena provizija v višini dveh mesečnih najemnin, ker se je z vsako od strank dogovorila za plačilo provizije v višini enomesečne najemnine. Zaključek sodišča, da izvedeni listinski dokazi, izpovedi zakonitih zastopnikov in prič tega ne potrjujejo, je pravilen.

8.Neutemeljen je očitek o zmotni uporabi materialnega prava, ker sodišče prve stopnje ni upoštevalo, da je zakonodajalec s spremembo 5. člena ZNPosr v letu 2019 črtal določbo, ki je določala maksimalno višino provizije za gospodarske subjekte v primeru najema. Sodišče prve stopnje se z vprašanjem maksimalne višine provizije ni ukvarjalo in dogovorjene provizije ni omejilo po višini. Zahtevek tožeče stranke ni bil zavrnjen iz razloga prekoračitve maksimalne višine provizije, ampak iz razloga, ker ni izkazala, da se je s strankama dogovorila, da ji bo vsaka od njiju plačala provizijo v višini enomesečne najemnine.

9.Ker uveljavljeni pritožbeni razlogi niso podani, višje sodišče pa ni zasledilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

10.Izrek o pritožbenih stroških temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. Zaradi neuspeha s pritožbo tožeča stranka sama nosi stroške, nastale z vložitvijo pritožbe, toženi stranki pa mora povrniti stroške, nastale z vložitvijo odgovora na pritožbo. Višje sodišče je pritožbene stroške tožene stranke odmerilo v skladu z določili Odvetniške tarife – OT in ji priznalo 375 točk za odgovor na pritožbo, 2% za materialne stroške, 22% DDV, kar ob vrednosti točke 0,60 EUR znaša 279,99 EUR. Priglašenega pritožbenega stroška za pregled listin višje sodišče toženi stranki ni priznalo, ker je vsebovan v priznanem strošku sestave odgovora na pritožbo. Tožeča stranka je dolžna toženi stranki povrniti njene stroške pritožbenega postopka v 15 dneh, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zamude do plačila (378. člen v zvezi z 299. členom OZ in 313. členom ZPP).