Jedro

Pogodba o zakupu kmetijskega zemljišča je nična, če ni predhodne odobritve upravnega organa.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Pritožnica sama nosi svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek po katerem naj bi bila tožena stranka dolžna s tožnikoma skleniti pogodbo o najemu kmetijskega zemljišča pod pogoji, katere je navedla v tožbenem zahtevku v enajstih točkah. Sklenilo je še, da se zavrne predlog za izdajo začasne odredbe. Sodišče prve stopnje je takšno odločitev sprejelo po tistem, ko je sicer ugotovilo, da bi tožeči stranki imeli prednostno pravico pri sklenitvi nove zakupne pogodbe, vendar pa bi takšna zakupna pogodba bila nična zato, ker v njej niso vsebovane kogentne norme o dobi trajanja zakupnega razmerja. Tožnik namreč s tožbo zahteva, da se najemno razmerje sklene za pet let, ker pa Zakon o kmetijskih zemljiščih določa, da je doba zakupa 10, 15 ali 25 let bi bila določba o 5-letni zakupni dobi nična in s tem bi bila nična celotna zakupna pogodba, saj bi moral zakup trajati najmanj 10 let. Zavrnilo je predlog za izdajo začasne odredbe po kateri naj bi se toženi stranki prepovedalo kakršnokoli razpolaganje in obremenitev z nepremičninami, ki naj bi bile predmet tega zakupnega razmerja.

Zoper takšno odločitev sta se pritožili tožeči stranki po svojem pooblaščencu iz vseh pritožbenih razlogov iz 338. čl. ZPP. Prvostopno sodišče je v ponovnem sojenju zaslišalo oba tožnika in toženko ter na podlagi izvedenih dokazov sprejelo pravilno dokazno oceno, da sta tožeči stranki imeli prednostno pravico pri sklenitvi nove najemne pogodbe, nato pa je na tako ugotovljeno dejansko stanje prvostopno sodišče zmotno uporabilo materialno pravo in odločilo, da je tožbeni zahtevek za sklenitev pogodbe o najemu kmetijskih zemljišč neutemeljen iz razlogov, ker tožeči stranki zaradi sklenitve zakupne pogodbe za čas od 01.01.2001 do 01.01.2006, torej za dobo petih let je to v nasprotju z 29. čl. Zakona o kmetijskih zemljiščih iz katerega izhaja, da doba zakupa ne sme biti krajša kot 10 let. Pritožba poudarja, da v pogodbenem pravu velja načelo svobode pri sklepanju pogodb, zaradi česar je odločitev prvostopnega sodišča v predmetni pravni zadevi povsem nerazumljiva. To toliko bolj, ker je prvostopno sodišče tudi samo sprejelo dokazno oceno, da sta tožeči stranki imeli prednostno pravico pri sklenitvi nove najemne pogodbe. V obrazložitvi izpodbijane sodbe je med drugim navedeno, da v primeru, če zakupnik po objavi ponudbe o zakupu na način iz 23. čl. ZKZ v predpisanih rokih iz I. odst. 29. čl. ZKZ ne bi mogel skleniti zakupne pogodbe za dobo 10, 15 ali 25 let in ali če bi bilo tako določeno z zakonom, bi lahko dal kmetijsko zemljišče v zakup tudi za krajši čas. Glede na to, da v obravnavani pravdni zadevi ne gre za tak primer, bi bilo določilo zakupne pogodbe, ki bi določalo storitev pogodbe le za doba petih let nična. Pritožba pa meni, da pogodbeno določilo, ki bi določalo sklenitev pogodbe za dobo petih let nikakor ne bi bilo nično, saj je namen določbe 29. čl. Zakona o kmetijskih zemljiščih, ki določa, da doba zakupa ne sme biti krajša od 10 let, nikakor ni da bi bilo vse pogodbe o zakupu zemljišč, ki so sklenjene za krajše časovno obdobje nične, oz. da bi se pri teh pogodbah čas zakupa brez volje strank podaljšal na vsaj 10 let. Da je temu tako jasno izhaja že iz 32. čl. Zakona o kmetijskih zemljiščih, ki določa, da lahko zakupna pogodba vsak čas sporazumno preneha, v posledici je več kot očitno, da samo dejstvo, da je pogodba sklenjena za krajši čas kot 10 let še ne pomeni, da je to pogodbeno določilo nično, saj iz namena določila Zakona o kmetijskih zemljiščih kaj takega ne izhaja. V tej zvezi pritožba še izpostavlja, da je prvostopno sodišče pri dejstvu, da tožeči stranki zahtevata sklenitev najemne pogodbe z enako vsebino kot jo je imela najemna pogodba, očitno pri tem povsem spregledalo 31. čl. Zakona o kmetijskih zemljiščih, ki določa, da se zakupna pogodba podaljša za prvotno dogovorjeno dobo, če najmanj v 6-mesečnem roku pred iztekom pogodbe nobena od pogodbenih strank ne odpove pogodbe razen, če se stranki dogovorita drugače. Glede na dejstvo, da je v 6. tč. pogodbe o najemu kmetijskega zemljišča sklenitev katero zahteva tožeča stranka navedeno, da najemodajalka daje kmetijsko zemljišče v najem iz razloga, ker ga sama ne more obdelovati, je več kot očitno, da je prvostopno sodišče povsem spregledalo tudi določbo 30. čl. ZKZ, ki določa, da zakupna razmerja, ki se sklepajo zaradi posebnih razlogov kot npr. zaradi odhoda k vojakom ali na začasno delo v tujino, zaradi bolezni in podobno, za čas dokler ti razlogi trajajo, določbe tega poglavja ne veljajo. Prvostopno sodišče pa je z izpodbijano sodbo zagrešilo tudi bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 14. tč. II. odst. 339. čl. ZPP, saj izpodbijano sodbo v zvezi okoliščine ali bi tožena stranka po objavi ponudbe o zakupu na način iz 23. čl. ZKZ v predpisanih rokih iz I. odst. 29. čl. ZKZ lahko sklenilo zakupno pogodbo za dobo 10, 15 ali 25 let nima prav nobenih razlogov. Pritožba še poudarja, da sta tožnika s toženko in takratnim solastnikom, toženkinim pokojnem možem T. J., dne 22.04.1996 sklenila pogodbo o najemu kmetijskega zemljišča, vse vpisane pri vl. št. ... k.o. B. Za navedeno pogodbo o najemu kmetijskega zemljišča je v 7. tč. toženka priznala tožnikoma predkupno pravico na v najem danem kmetijskem zemljišču, toženka pa se je tudi zavezala skleniti novo najemno pogodbo s tožnikom, v kolikor bi toženka želela skleniti po izteku pogodbenega roka novo najemno razmerje. Ob izteku najemne pogodbe, ki so jo pogodbene stranke sklenile za čas od 22.04.1996 do 31.12.2000 sta tožnika želela najemno pogodbo podaljšati, saj sta svojo kmetijsko proizvodnja planirala tudi na podlagi najetih kmetijskih zemljišč. Toženka pa tožnikoma kljub obsežnim vlaganjem za najeta kmetijska zemljišča ni želela podaljšati najema in je svoje zemljišče oddalo v najem H. S. Več kot očitno je torej, da je toženka kršila 7. tč. pogodbe o najemu kmetijskega zemljišča z dne 22.04.1996, saj sta oba tožnika želela podaljšati najemno razmerje, istočasno pa je tudi toženka imela interes da odda svoje zemljišče v nadaljnji zakup, pri čemer pa je kljub prednostni pravici do zakupa, ki sta jo imela oba tožnika neupravičeno sklenila najemno razmerje z drugim najemnikom. Glede na navedeno so po mnenju pritožbe podani tudi zakoniti pogoji za izdajo začasne odredbe iz čl. 272 ZIZ, saj sta tožnika izkazala verjeten obstoj terjatve, pa tudi zaradi dejanja toženke obstoji verjetnost, da bo prišlo do obsežne gospodarske škode v smislu zmanjšanja letne vzreje krav. Predlagala je razveljavitev ali spremenitev sodbe sodišča prve stopnje in je priglasila pritožbene stroške.

Pritožba je bila vročena nasprotni stranki, ki nanjo ni odgovorila.

Pritožba ni utemeljena.

Pritrditi je sicer potrebno delno pritožbenim navedbam tožečih strank, da pogodba, ki bi bila sklenjena za krajši čas kakor 10 let, da bi takšna pogodba ne bila nična. Zakon o kmetijskih zemljiščih objavljen v Ur. l. RS št. 59-454/1996 in ki je veljal v času postavitve zahtevka tožeče stranke je res določal v 29. čl. roke za katere se določi doba zakupa, pri tem pa je še navedeno, da mora ustrezati namenu uporabe zakupnega zemljišča in ne sme biti krajša kot 25, 15 ali 10 let. Vendar so istočasno v tem predpisu tudi določeni primeri kjer pa je možno skleniti najem za krajše časovno obdobje. Zato, v kolikor ta določila niso upoštevana v celoti, takšna pogodba v celoti seveda ni nična saj ne nasprotuje morali ali kogentnim predpisom. Vendar pa iz določbe I. odst. 27. čl. izhaja, da se določbe od 19. do 24. čl. tega zakona (ZKZ) smiselno uporabljajo tudi za zakup. Za zakupna razmerja po tem zakonu se uporabljajo določbe Zakona o obligacijskih razmerjih, v kolikor s tem zakonom ni drugače določeno. Zato je v konkretnem primeru potrebno zlasti upoštevati tudi čl. 20 ZKZ, ki v VII. odst. določa, da pravni posli, sklenjeni brez odobritve oz. potrdila ali v nasprotju z njima so nični. To velja za odobritve pravnih poslov s strani pristojnega upravnega organa. Oddajanje v zakup je možno skleniti le s pogodbo, katere veljavnost pa mora odobriti pristojni upravni organ. Po 19. čl. upravna enota izda odločbo s katero odobri pravni posel, po predhodnem mnenju občine v kateri leži kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetija. Da takšna odobritev ne bi bila potrebna, iz spisovnega gradiva glede na naravo v zakup danih zemljišč ne izhaja. Tožnika pa s tožbo zahtevata sklenitev novega zakupnega razmerja po določbah Zakona o kmetijskih zemljiščih, brez predhodno predpisanega navedenega upravnega postopka, vključno z izdanim potrdilom oz. odobritvi upravnega organa, da pravni posel ustreza določbam Zakona o kmetijskih zemljiščih. Zato bi bila takšna pogodba, katero sklenitev zahtevata s sedanjo tožbo tožeče stranke brez predhodnega postopka ponudbe in odobritve upravnega organa, glede na določbo VII. odst. 20. čl. ZKZ, nična. Tožba tožečih strank je bila že v samem začetku nesklepčna, saj iz tožbenih trditev ne izhaja zahtevana pravna posledica po sklenitvi zakupnega razmerja brez posebne, predhodne odobritve oz. potrdila pristojnega upravnega organa.

Iz določbe VII. čl. pogodbe o zakupu sklenjene dne 22.04.1996 , katera je bila sklenjena prav tako za dobo petih let in je sodišče prve stopnje ni razglasilo za nično izhaja, da bi imela najemnika predkupno pravico, kakor tudi pravico skleniti novo najemno pogodbo, v kolikor bi najemodajalca želela skleniti po izteku pogodbenega roka novo najemno razmerje. Iz te določbe je tako mogoče razbrati, da bi sedanja tožnika imela prednostno pravico pri eventualnem sodelovanju v tako imenovanem ponudbenem postopku iz 23. čl. ZKZ. V kolikor bi torej po izteku zakupnega razmerja bila sedanja tožena stranka pripravljena skleniti novo zakupno pogodbo po predpisanem postopkom iz določb Zakona o kmetijskih zemljiščih, bi takšno prednostno pravico iz 7. tč. pogodbe poleg ostalih pogojev Zakona o kmetijskih zemljiščih lahko uveljavljala sedanja tožnika, v kolikor bi najemodajalca želela skleniti po izteku pogodbenega roka novo najemno razmerje.

Pomembno je, da je v konkretnem primeru tudi potrebno uporabiti določbe 31. čl. Zakona o kmetijskih zemljiščih, saj se zakupna pogodba podaljša za prvotno dogovorjeno dobo, če najmanj v 6-mesečnem roku pred iztekom pogodbe, nobena pogodbena stranka pisno ne odpove pogodbe razen, če se stranki dogovorita drugače. Iz ugotovitev sodišča prve stopnje pa ne izhaja, da bi katerakoli od pogodbenih strank v 6-mesečnem roku, pred iztekom pogodbe pisno odpovedala pogodbo. Torej do poteka pogodbe ni prišlo do pismenega odstopa od pogodbe in se je torej pogodbeno razmerje nadaljevalo po samem zakonu. Tožeči stranki tako tudi iz tega razloga nimata pravnega interesa za vložitev tožbe za sklenitev povsem nove zakupne pogodbe, katero bi bilo mogoče pravnoveljavno skleniti, le z prej navedeno odločitvijo upravnega organa.

Glede na obrazloženo je zato sodišče druge stopnje ob uporabi določbe čl. 353. ZPP pritožbo toženih strank kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. Pri tem je ugotovilo, da se sodišču prve stopnje niso pripetile tiste bistvene kršitve določb pravdnega postopka na katere mora paziti sodišče prve stopnje po uradni dolžnosti in da je s to sodbo sodišče druge stopnje sedaj tudi pravilno uporabilo materialno pravo za zavrnitev tožbenega zahtevka po sklenitvi nove pogodbe o najemu kmetijskega zemljišča med sedanjimi pravdnimi strankami.

Pritožba tudi ni utemeljena zoper odločitev sodišča prve stopnje s katero je zavrnilo predlog za izdajo začasne odredbe. S tem, ko sodišče prve stopnje ni ugodilo tožbenemu zahtevku ni več podan prvi pogoj iz čl. 272 ZIZ, torej, da obstaja verjetnost tožbenega zahtevka in zato je tudi v tem delu odločitev sodišča prve stopnje materialnopravno pravilna. Za zavrnitev pritožbe zoper sklep je sodišče druge stopnje uporabilo določbe 2. tč. 365. čl. ZPP.

Ker pritožnik s pritožbo ni uspel sam nosi svoje pritožbene stroške (I. odst. 154. čl. ZPP v zvezi s čl. 165 ZPP).