Jedro

Nelegalna gradnja oziroma dejstvo, da gre za objekt brez gradbenega dovoljenja, lahko ima vpliv na tržno vrednost v primeru prodaje takšne nepremičnine. Sodni cenilec gradbene stroke glede na pripombe dolžnikov in poziv sodišča, da se določneje opredeli do pripomb dolžnikov, da ni upoštevano dejstvo, da ocenjevani objekt gradbenega dovoljenja nima, ni podal konkretnega odgovora.

Izrek

I. Pritožbama se ugodi, sklep sodišča prve stopnje se razveljavi in se zadeva vrne temu sodišču v nov postopek.

II. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Z uvodoma navedenim sklepom je sodišče prve stopnje ugotovilo, da znaša tržna vrednost nepremičnine v lasti prve dolžnice na dan 7. 5. 2019 (gradbeni del parcele) in 8. 5. 2019 (kmetijski del parcele) 99.916,00 EUR.

2. Zoper ta sklep sta se z enotno vlogo pravočasno pritožila dolžnika po skupni pooblaščenki in uvodoma uveljavljata vse pritožbene razloge po prvem odstavku 338. člena v zvezi s 366. členom Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP) v povezavi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju: ZIZ). V pritožbi navajata, da je ocenitev tržne vrednosti objekta na parceli 1347 nepravilna, saj objekt nima gradbenega dovoljenja. Izpostavljata, da ima nelegalna gradnja vpliv na tržno vrednost objekta v primeru njegove prodaje. Ves čas postopka je dolžnika poudarjata, da črne gradnje ni mogoče legalizirati, saj stoji objekt v koridorju 30 metrov od daljnovoda P. – L. in po doslej znanih podlagah, E. soglasja za gradnjo znotraj 30 metrskega pasu daljnovoda ne daje. To pomeni, da ni mogoče zmanjšati vrednosti objekta za stroške legalizacije. Nadalje navajata, da se tudi ne morata strinjati z manjšo vrednostjo zemljišča in gradbeno vrednostjo objekta, saj obstaja neskladje v samem cenilnem poročilu, kar je razvidno iz tega, da cenilec najprej govori o gradbeni vrednosti, nato pa o tržni vrednosti, ki sta popolnoma različni metodi ugotavljanja vrednosti nepremičnin. Dolžnika tudi opozarjata, da sodni cenilec (gradbene stroke) meša pojem nevarnega objekta, ki ni povezan s pojmom nelegalno zgrajen objekt. Dolžnika tudi nista prejela pravega odgovora na pripombo glede neupoštevanja stroškovne metode. Izpostavljata, da sta zahtevala angažiranje izvedenca gradbene stroke, o čemer sodišče ni odločalo in tega dokaza ni sprejelo, temveč je izdalo sklep na podlagi ocenjene tržne vrednosti po sodnemu cenilcu gradbene stroke, s tem pa je ravnalo nezakonito in bistveno kršilo pravila postopka. Dolžnika sta namreč mnenja, da vprašanje črne gradnje in njegove tržne vrednosti terja status izvedenca gradbene stroke, kar pa sodni cenilec F. R. ni. Ob tem se dolžnika sklicujeta na odločitev Višjega sodišča v Ljubljani v zadevi I Cp 609/2016, kjer je bilo angažiranje izvedenca gradbene stroke potrebno za razjasnitev vpliva črne gradnje na tržno vrednost nepremičnine. Dolžnika še navajata, da objekt, ki je črna gradnja, sploh ne bi smel biti v pravnem prometu oziroma da sodišče prve stopnje takšne nepremičnine ne bi smelo prodajati, saj gre za hudo pravno napako, ki je ni mogoče sanirati. Takšen objekt je brez tržne vrednosti. V primeru ukrepov okoljske ali gradbene inšpekcije, bo kupec namreč prejel odločbo o odstranitvi objekta, še pred tem pa odločbo o prepovedi uporabe. Priglašata tudi pritožbene stroške.

3. Odgovor na pritožbi ni bil vložen.

4. Pritožbi sta utemeljeni.

5. Sodišče prve stopnje je pravilno povzelo pravno podlago izpodbijane odločitve in jo predstavlja drugi odstavek 178. člena ZIZ, ki določa, da sodišče ugotovi vrednost nepremičnine na podlagi cenitve sodnih cenilcev po tržni ceni na dan cenitve.

6. Iz izpodbijanega sklepa izhaja, da je sodišče prve stopnje za ugotovitev tržne vrednosti dolžničine nepremičnine glede na namensko rabo te nepremičnine, imenovalo sodna cenilca gradbene in kmetijske stroke, ki sta podala pisni cenitveni poročili. Dolžnika sta zoper cenitev cenilca gradbene stroke podala večkratne pripombe, ki jih je sodišče prve stopnje posredovalo v odgovor sodnemu cenilcu, ki je v zvezi z njunimi pripombami podal dodatna pisna pojasnila. Sodišče prve stopnje je odločitev o ugotovljeni tržni vrednosti oprlo na zaključek, da je sodni cenilec gradbene stroke cenitev izdelal strokovno, cenitev ustrezno argumentiral ter dokazno podprl in hkrati s svojimi pojasnili sodišče prve stopnje dodatno prepričal tako, da je cenitvi v celoti sledilo ter ugotovilo, da znaša vrednost tega dela nepremičnine 89.727,40 EUR. Dolžnika na cenitveno poročilo sodne cenilke kmetijske stroke nista imela pripomb. Sodišče prve stopnje je njeni cenitvi sledilo in ugotovilo, da znaša tržna vrednost za kmetijski del zemljišča 10.188,60 EUR, skupaj torej 99.916,00 EUR.

7. Dolžnika neutemeljeno izpostavljata, da objekt, ki je črna gradnja, ne bi smel biti v pravnem prometu oziroma da sodišče prve stopnje takšne nepremičnine ne bi smelo prodajati. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da pri predmetni nepremičnini zaznamba prepovedi zaradi nedovoljene gradnje v zemljiški knjigi ni zaznamovana, hkrati pa je pravilno pojasnilo, da se lahko prisilna prodaja nepremičnine v izvršilnem postopku izvede tudi v primeru, ko takšna je takšna zaznamba vpisana v zemljiški knjigi, saj je v takšnem primeru prepovedano le pravnoposlovno razpolaganje lastnika z nepremičnino.1 Pri tem je tudi pravilno pojasnilo, da se v takšnem primeru z odredbo o prodaji potencialne kupce opozori, da ustrezna gradbena dokumentacija za objekt ne obstoji.

8. Neutemeljeno pritožnika tudi navajata, da je v cenitvenem poročilu neskladje, kar je razvidno iz tega, da cenilec najprej govori o gradbeni vrednosti, nato pa o tržni vrednosti. Kot je povzelo sodišče prve stopnje, je sodni cenilec gradbene stroke v odgovoru na pripombe dolžnikov pojasnil razliki med terminom gradbena vrednost in tržna vrednost.2 Sodni cenilec pa je nato, kot je pojasnilo že sodišče prve stopnje, ugotovil tržno vrednost predmetne nepremičnine.3

9. Utemeljeno pa pritožba izpostavlja, da ima nelegalna gradnja oziroma dejstvo, da gre za objekt brez gradbenega dovoljenja, lahko vpliv na tržno vrednost v primeru prodaje takšne nepremičnine.4

10. Iz cenitvenega poročila z dne 16. 5. 2019 izhaja, da sodni cenilec pri določitvi vrednosti nepremičnine dejstva, da je objekt zgrajen brez gradbenega dovoljenja, ni upošteval in ni posebej ovrednotil.5 Upoštevani so bili naslednji vplivi: (-) vpliv bližine visokonapetostnega daljnovoda, (-) vpliv minulega vlaganja v nepremičnino in (-) vpliv višine ponudbenih cen v odnosu prodajne cene.6 Sodni cenilec gradbene stroke glede na pripombe dolžnikov in poziv sodišča z dne 28. 6. 2019, da se določneje opredeli do pripomb dolžnikov, da ni upoštevano dejstvo, da ocenjevani objekt gradbenega dovoljenja nima, prav tako ni podal konkretnega odgovora. Dolžnika tako v zvezi z navedenim tudi utemeljeno opozarjata, da nista prejela odgovora glede njunih pripomb glede upoštevanja stroškovne metode.

11. Sodišče prve stopnje bo glede na zgoraj obrazloženo moralo razjasniti kako dejstvo, da za zadevni objekt ne obstaja gradbeno dovoljenje, vpliva na tržno vrednost nepremičnine, zato je dejansko stanje v tem delu ostalo nepopolno ugotovljeno.

12. Sodišče druge stopnje je zato pritožbama dolžnikov ugodilo in je na podlagi 3. točke 365. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 355. člena ZPP v povezavi s 15. členom ZIZ izpodbijani sklep sodišča prve stopnje razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek, saj je ocenilo, da omenjene pomanjkljivosti ne more samo odpraviti.

13. V ponovljenem postopku bo moralo sodišče prve stopnje torej razjasniti, kakšen vpliv ima na tržno vrednost nepremičnine dejstvo, da gre v konkretnem primeru za objekt, zgrajen brez gradbenega dovoljenja. Ker gre za strokovno vprašanje, se mora do tega opredeliti sodni cenilec, ki je bil v postopku že določen in ki se bo moral opredeliti tudi do pripomb dolžnikov, da legalizacija objekta ni mogoča (kar lahko dodatno vpliva na tržno vrednost nepremičnine), po potrebi pa tudi sodni izvedenec.

14. V zvezi s priglašenimi pritožbenimi stroški je sodišče druge stopnje odločilo, da se odločitev o stroških pritožbenega postopka pridrži za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

1 Glej tudi sklep Višjega sodišča v Kopru opr. št.: II Ip 162/2011 z dne 25. 1. 2011, sklep Viškega sodišča v Mariboru opr. št.: I Ip 1209/2014 z dne 19. 2. 2015, sklep Višjega sodišča v Ljubljani II Ip 4563/2015 z dne 3. 2. 2016. 2 Primerjaj 6. točko obrazložitve izpodbijanega sklepa. 3 Primerjaj 11. točko obrazložitve izpodbijanega sklepa. 4 Enako tudi Višje sodišče v Kopru v sklepu opr. št.: I Ip 696/2008 z dne 25. 11. 2008. 5 Stran 7 cenitvenega poročila z dne 16. 5. 2019. 6 Stran 8 cenitvenega poročila z dne 16. 5. 2019 in odgovor sodnega cenilca z dne 5. 7. 2019.