Jedro

Določba 1. odstavka 65. člena OZ daje drugi stranki za primer neizpolnitve pogodbe (med katere spada tudi predpogodba), za katero odgovarja stranka, ki je aro dala, pravico obdržati prejeto aro.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi, izpodbijana sodba se v stroškovnem delu (IV in V. Točka izreka) razveljavi in se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje.

II. V preostalem delu se pritožba zavrne in se sodba v izpodbijanem, a nerazveljavljenem delu potrdi.

III. Pravdni stranki sami krijeta vsaka svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tako tožbeni zahtevek na sklenitev prodajne pogodbe kot tudi nasprotni tožbeni zahtevek na vrnitev are. Tožeči stranki je naložilo plačilo 3.221,24 EUR, toženi stranki pa 4.886,13 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Zoper III. IV. in V. točko izreka prvostopenjske sodbe se iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena ZPP pravočasno pritožuje toženec. Predlaga razveljavitev, podredno pa spremembo izpodbijane sodbe. Vztraja na stališču, da je tožnik v celoti odgovoren za neizpolnitev predpogodbe, zato je tožencu v celoti dolžan vrniti prejeto aro. Sodišču očita pristranskost in zmotno dokazno presojo. Poudarja, da je toženec izpolnil vse, kar je bilo potrebno za legalizacijo objekta oziroma za pridobitev gradbenega dovoljenja, tožnik pa je bil tisti, ki se je s plačilom komunalnega prispevka vmešaval v upravni postopek. Ker je bil komunalni prispevek previsoko odmerjen, je imel toženec pravico do pritožbe, česar sodišče ne bi smelo šteti za zavlačevanje postopka. Zmoten je tudi zaključek sodišča, da tožnik ni zahteval povračila plačanega komunalnega prispevka, saj se je na to možnost skliceval tekom zaslišanja. Poudarja, da je pred vložitvijo zahteve za izdajo gradbenega dovoljenja moral pridobiti številno dokumentacijo, zato ne drži očitek sodišča, da je namerno zavlačeval v postopku. Ob tem so mu nastali tudi znatni stroški, ki jim tožnik ni oporekal, zato se štejejo za nesporne. Poudarja, da dolžnost obveščanja tožnika o poteku postopka za pridobitev gradbenega dovoljenja v pogodbi ni bila dogovorjena. Kljub temu je bil tožnik pozvan na predložitev določene dokumentacije, do česar se sodišče prve stopnje ni opredelilo. Nelogično je nadalje stališče sodišča, da je toženec zavlačeval s postopkom, ker je na dopis tožnika odgovoril šele v nekaj dneh. Sodišče se tudi ni opredelilo do neodzivnosti tožnika, ki na dopis z dne 29. 10. 2010 sploh ni odgovoril. Tudi sicer iz njegovega ravnanja ni bilo moč sklepati, da namerava skleniti kupoprodajno pogodbo. Sodišču očita opustitev izvedbe dokaza z zaslišanjem zakonitega zastopnika družbe S., d. o. o., glede okoliščin prodaje nepremičnin, kar je odločilno pri presoji tožnikove volje za sklenitev kupoprodajne pogodbe. Meni, da je tožnik iskal novega kupca že pred vložitvijo tožbe. Prav dejstvo, da se je tožnik tožbenemu zahtevku med postopkom odpovedal, kaže na to, da je na njegovi strani odgovornost za neizpolnitev predpogodbe. Tožnik nadalje ni postavil zahtevka na povrnitev škode, zato ga sodišče ne bi smelo obravnavati. Poudarja, da je bil predmet pogodbe tudi sicer obremenjen s stvarno napako, za dokumente, predložene na naroku 12. 4. 2013, pa uveljavlja prekluzijo. Ker glavna prodajna pogodba ni bila sklenjena, je tožnik za znesek are neupravičeno obogaten. Dogovor o ari je namreč akcesorne narave in deli pravno usodo pogodbe, za katero je bila ara dana. Tožnik nadalje ni zahteval sklenitve dodatka k predpogodbi, s čimer je sam povzročil prenehanje predpogodbe. V tem smislu se sklicuje na sodno prakso Vrhovnega sodišča RS. Napada tudi stroškovno odločitev, saj sodišče priznanih stroškov ni specificiralo, zato sodbe ni moč preizkusiti. Stroški toženca so odmerjeni prenizko, sodišče pa je ravnalo tudi v nasprotju s Pravilnikom o povrnitvi stroškov, ki določa, da se stroški povrnejo v višini dejanskih izdatkov, pri čemer se višina stroškov ugotavlja z vozovnico ali na drug primeren način.

3. Na pritožbo tožene stranke je odgovorila tožeča stranka in predlagala njeno zavrnitev.

4. Pritožba je delno utemeljena.

5. V izogib nejasnostim pritožbeno sodišče pojasnjuje, da bo v nadaljevanju za M. M.uporabilo izraz tožnik, za A. A.pa toženec.

6. V predmetnem postopku je sodišče prve stopnje zavrnilo tožnikov zahtevek na sklenitev kupoprodajne pogodbe, saj se mu je tožnik tekom postopka odpovedal. Odločitev je v tem delu pravnomočna, saj jo toženec v pritožbi ne izpodbija. Sodišče druge stopnje je tako pritožbeni preizkus omejilo na vprašanje pravilnosti zavrnitve zahtevka po nasprotni tožbi, s katerim toženec zahteva vračilo 36.000,00 EUR are in na pravilnost odločitve o pravdnih stroških.

7. Predpogodba je pogodba, s katero se prevzema obveznost, da bo pozneje sklenjena druga, glavna pogodba (prvi odstavek 33. člena OZ). V konkretnem primeru je bila ara dana za utrditev pogodbene obveznosti strank, ki je bila kasnejša sklenitev glavne - prodajne pogodbe. Namen are je torej bil, da se še posebej zaznamuje, da je predpogodba sklenjena, dana pa je bila tudi kot zavarovanje, da bo predpogodba izpolnjena, da bo torej glavna - prodajna pogodba sklenjena, s čimer je bila dogovorjena tudi sankcija za primer neizpolnitve predpogodbe (nesklenitve prodajne pogodbe), v smislu prvega in drugega odstavka 65. člena OZ. V obravnavani zadevi je zato bistveno vprašanje, kateri od pravdnih strank je mogoče očitati neaktivnost pri zasledovanju cilja predpogodbe, tj. pravočasni legalizaciji objektov in sklenitvi glavne pogodbe.

8. Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje izhajajo naslednja pravno relevantna dejstva: - toženec in pravna prednica tožnika sta 27. 2. 2008 sklenila predpogodbo k prodajni pogodbi za nakup nepremičnine, pri čemer je pravna prednica tožnika nastopala kot bodoči prodajalec, toženec pa kot bodoči kupec; - stranki sta s pogodbo ugotovili, da sta stanovanjska stavba in garažna objekta, ki sta bila predmet prodaje, zgrajena brez gradbenega dovoljenja; - na dan podpisa predpogodbe je bilo tožencu s strani prodajalke dano pooblastilo za zastopanje v upravnem postopku za pridobitev dokončne odločbe za legalizacijo objektov; - na podlagi predpogodbe je toženec pravni prednici tožnika nakazal aro v višini 36.000,00 EUR, preostalo kupnino pa se ji je zavezal plačati najkasneje do 31. 5. 2009, kar je bil tudi skrajni rok za sklenitev glavne pogodbe; - v primeru, da do 31. 5. 2009 ne bi bila izdana dokončna odločba o legalizaciji objektov, sta se pogodbenika zavezala skleniti dodatek k pogodbi, s katerim bi določila nov rok plačila preostanka kupnine in predaje nepremičnine v posest; - nepremičnine, ki so predmet predpogodbe je dne 20. 11. 2008 podedoval tožnik; - odločba o legalizaciji objektov ni bila pridobljena do 31. 5. 2009, vendar je toženec tudi po tem datumu ravnal tako, da je tožnik utemeljeno pričakoval, da bo s tožencem sklenil ustrezno prodajno pogodbo in prejel preostanek kupnine.

9. Pritožbeno sodišče ne dvomi v pravilnost zgoraj povzetih ugotovitev, ki predstavljajo dejansko stanje v konkretni zadevi, in sprejema dokazno oceno. Sodišče prve stopnje si je subjektivno prepričanje o navedenih dejstvih namreč ustvarilo na podlagi ocene posamičnih dokazov, vseh dokazov skupaj in uspeha celotnega dokaznega postopka, kot to narekuje določba 8. člena ZPP. Pritožnik s pritožbenimi navedbami dokazne ocene ne more spremeniti, saj je sodišče pojasnilo, zakaj šteje, da je za neizpolnitev zaveze iz predpogodbe odgovoren prav toženec. Drži sicer, da je tožnik tožbo za sklenitev pogodbe v smislu 33. člena OZ vložil prepozno (po preteku 6 mesecev, določenih za sklenitev glavne pogodbe). Vendar pa je sodišče prve stopnje izčrpno obrazložilo, zakaj je tožnik utemeljeno sklepal, da je toženec pripravljen skleniti prodajno pogodbo tudi po preteku prekluzivnega roka iz 33. člena OZ. Iz dokaznega postopka na prvi stopnji namreč izhaja, da je bil tožnik tisti, ki se je glede izpolnitve zaveze iz predpogodbe (plačila kupnine) pravočasno obrnil na toženca (dopis z dne 27. 5. 2009). Tudi sicer je bil tožnik tisti, ki je opravil določene poizvedbe pred upravnim organom, kjer je ugotovil, da se toženec ne odziva na dopolnitev vloge za izdajo gradbenega dovoljenja. Pritožnik se tako ne more sklicevati na neaktivnost tožnika pri posredovanju potrebne dokumentacije, saj se je ta odzval takoj, ko je bil s strani toženca o tem seznanjen. Ker je bila vloga za pridobitev gradbenega dovoljenja pri pristojnem organu vložena šele 16. 12. 2008, kar je skoraj 10 mesecev po podpisu predpogodbe, je sodišče utemeljeno štelo, da je toženec v postopku legalizacije objekta zavlačeval. Le ta tudi po prepričanju pritožbenega sodišča ni uspel izkazati, da je zbiranje dokumentacije, ki jo je predložil v vlogi, trajalo toliko časa. Tožnikova pripravljenost na pospešitev upravnega postopka je razvidna tudi iz dejstva, da je plačal komunalni prispevek, čeprav je bil k temu zavezan toženec. Pravilno je zato stališče sodišča prve stopnje, da tožnikovo sodelovanje v upravnem postopku ni štelo kot podaljševanje pridobitve gradbenega dovoljenja. Ker tožnik od toženca dejansko nikoli ni zahteval povrnitve plačanega komunalnega prispevka, je pritožbeno sklicevanje na tovrstno možnost brezpredmetno.

10. Glede na navedeno je tožnik tudi po 31. 5. 2009 ravnal tako, da je toženec utemeljeno pričakoval, da bo ustrezna prodajna pogodba sklenjena. Toženca je namreč na nepripravljenost za sklenitev glavne pogodbe izrecno opozoril šele v odgovoru na tožbo, tožnik pa se je tožbenemu zahtevku na sklenitev pogodbe nato nemudoma odpovedal. Ker je prodajno pogodbo z novim kupcem sklenil šele kasneje, je sodišče prve stopnje utemeljeno zavrnilo zaslišanje zakonitega zastopnika družbe S., d. o. o., (kupca), saj je bila navedena pogodba posledica in ne razlog za neizpolnitev predpogodbe. Tudi nesklenitve dodatka k predpogodbi v smislu 5. člena predpogodbe ni mogoče šteti kot tožnikovo odgovornost za neizpolnitev pogodbe. Navedena določba predpogodbe namreč k obveznosti za sklenitev dodatka zavezuje obe pogodbeni stranki, zato bi pobudo za sklenitev takšnega dodatka lahko podal tudi toženec. Ta je raje po svojem pooblaščencu dne 29. 7. 2010 na tožnika naslovil dopis, s katerim ga je opomnil, da sodno uveljavljanje sklenitve pogodbe zaradi preteka prekluzivnega roka ni več mogoče. Tožnik pa je po drugi strani počakal na izdajo gradbenega dovoljenja, nato upravno enoto zaprosil za izdajo potrdila o namenski rabi ter toženca pozval k sklenitvi glavne pogodbe in plačilu kupnine, na kar se toženec ni odzval. Tudi po prepričanju pritožbenega sodišča, zato tožencu ni uspelo dokazati, da je za neizpolnitev predpogodbe odgovoren tožnik.

11. Po povedanem je tudi po oceni pritožbenega sodišča odgovornost za neizpolnitev predpogodbe na strani toženca. Določba prvega odstavka 65. člena OZ za primer neizpolnitve pogodbe (med katere spada tudi predpogodba), za katero odgovarja stranka, ki je aro dala, drugi stranki daje pravico obdržati prejeto aro. V konkretni zadevi je zato sodišče prve stopnje zahtevek toženca po nasprotni tožbi, s katerim je le ta zahteval vrnitev plačane are, utemeljeno zavrnilo.

12. Utemeljena pa je pritožba glede odločitve o pravdni stroških. Sodbe namreč v tem delu zaradi pomanjkljive obrazložitve ni moč preizkusiti (14. točka drugega odstavka 339. člena ZPP). Sodišče tako ne obrazloži, od kakšne vrednosti spornega predmeta je odmerjalo pravdne stroške, pri čemer ni logično, da bi toženec, ki je zgubil s tožbenim zahtevkom, katerega vrednost je bila bistveno manjša, nosil večje stroške od tožnika.

13. Sodbo sodišča prve stopnje je bilo zato potrebno v stroškovnem delu razveljaviti in zadevo vrniti sodišču prve stopnje v ponovno odločanje (prvi odstavek 354. člen ZPP). V ponovljenem postopku naj sodišče določneje specificira, kako je odmerjalo in kakšna je višina posameznih stroškov, pri čemer naj glede povrnitve potnih stroškov toženca upošteva tudi določbo 7. člena Pravilnika o povrnitvi stroškov v pravdnem postopku (1), po katerem se višina potnih stroškov poleg predloženih vozovnic lahko ugotavlja tudi na drug primeren način (npr. z vpogledom v podatke o cenah javnega prevoza ter cenah naftnih derivatov, itd.).

14. Izrek o pritožbenih stroških temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP. Toženec s pritožbo ni uspel (2), tožnikov odgovor na pritožbo pa ni pripomogel k odločanju sodišča druge stopnje in zato ni potreben (prvi odstavek 155. člena ZPP).

(1) Uradni list RS, št. 15/2003 in 32/2013. (2) Uspel je le v neznatnem delu pravdnih stroškov, glede česar niso nastali posebni stroški (tretji odstavek 154. člena ZPP).