Jedro

Nobenega dvoma ni, da je treba stališče, sprejeto v načelnem pravnem mnenju 6. 4. 2012, upoštevati v primerih (ko ponudnik noče skleniti prodajne pogodbe), ki so nastali po objavi načelnega pravnega mnenja. Vendar tega stališča ni mogoče uporabiti v primeru, kot je obravnavani, ko se je stranka zanašala na staro sodno prakso in v skladu z njo uveljavljala sodno varstvo. Po stari sodni praksi je bilo mogoče pred upravnim organom zahtevati odobritev pravnega posla tako, da se predloži sklenjena pogodba oziroma sodba, ki tako pogodbo nadomešča.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo naložilo toženi stranki sklenitev prodajne pogodbe s tožečo stranko za nakup kmetijskih zemljišč v lasti tožene stranke, ki so bile predmet ponudbe z 12. 5. 2010 vodene pod št. 330-226/2010-20171. Toženi stranki je naložilo tudi plačilo 10.257,15 EUR pravdnih stroškov tožeče stranke.

2. Zoper sodbo se pritožuje tožena stranka. Vlaga dve pritožbi po različnih pooblaščencih. V eni uveljavlja pritožbeni razlog zmotne uporabe materialnega prava. Navaja, da je tožeča stranka pozvala toženo stranko k sklenitvi pogodbe dve leti po pravnomočno končanem postopku prodaje kmetijskega zemljišča. Iz vsebine spisa ni razvidno, da bi tožeča stranka pred pristojnimi upravnimi organi vložila zahtevo za odobritev pravnega posla. Tožeča stranka je sicer v roku sprejela ponudbo, vendar v 60-dnevnem roku ni podala zahteve za odobritev pravnega posla. Upravni organ je vodil postopek skladno z določbo 22. člena ZKZ, tožeča stranka pa v procesu odobritve pravnega posla v postopku ni sodelovala kot aktivna stranka, ampak je zgolj izpodbijala prednostno pravico stranke, ki je podala vlogo za odobritev pravnega posla. Pritožnik meni, da je tožeča stranka izgubila pravico uveljavljati tožbeni zahtevek. Postopek odobritve pravnih poslov je pravnomočno končan in o isti stvari ni mogoče več zahtevati odobritve. Tožena stranka je opravila poizvedbe pri pristojnem organu in ugotovila, da je 17. 4. 2012 vlogo tožeče stranke za odobritev pravnega posla zavrgel. Pritožbi prilaga dokazilo o tem. Tožečo stranko je med postopkom zastopal odvetnik, zato ni šlo za laično nastopanje pred upravnim organom. Tožena stranka je prosta obveznosti, ponudba je ne veže, pravni posel pa ni bil sklenjen. 60-dnevni rok je pomenil, da mora ponudnik v njem aktivno sodelovati, ravnanje tožnika pa ni bilo aktivno, saj tožene stranke ni pozval k sklenitvi pravnega posla. Če bi bilo pravilno stališče po praksi, na katero se sklicuje sodišče, bi to pomenilo, da je bilo sklenjenih kar devet kupoprodajnih pogodb za isto stvar, saj je izjavo o sprejemu ponudbe podalo devet oseb. Sodišče se v razlogih sklicuje na pravno varnost, spregleda pa pravni red, ki velja na področju prodaje kmetijskih zemljišč. Če bi si stranka izgovorila rok, ponudba po pravnomočno končanem postopku odobritve pravnega posla ponudnika ne veže in je treba postopek prodaje ponoviti. Sodba se sklicuje na pravno mnenje, ki na vprašanja, ki jih podaja pritožba, ne odgovori, zato je pravno mnenje za potrebe te pravde neupoštevno. V sodbi II Ips 369/2010, na katero se sklicuje sodišče, je podana drugačna situacija kot v tem primeru. Napačno je ugotovljeno dejansko stanje pod 11. točko izpodbijane sodbe, saj v spisu ni nobenega dokaza o tem, da tožena stranka ne bi želela skleniti pogodbe. Tožbeni zahtevek je v nasprotju z veljavno sodno prakso, saj bi moral tožnik tožiti na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, ne pa na pogodbo, ki odstopa od ponudbe. V izrek sodbe ne sodita točki 5. in 6., saj se predkupnega upravičenca določa v postopku za odobritev pravnega posla. V določbah 3. in 4. člena so nepremičnine in jih je toženec obremenil s hipoteko in prejel denarna sredstva, ki mu jih je izročila tretja oseba. Tožnik ima pravico vložiti tožbeni zahtevek glede prodaje tako, kot je bila objavljena ponudba, ne pa tožencu nalagati dajatvenih zahtevkov o tem, kaj naj stori z vknjiženo hipoteko. Sodišče tudi ne more določiti načina plačila obveznosti, zato je 6. člen v nasprotju z dokazi in trditveno podlago, sodba pa v tem delu nima razlogov.

3. V drugi pritožbi toženec navaja, da je tudi toženec (ne le tožnik) upravičen do določene pravne varnosti, saj se je tudi toženec upravičeno zanašal na večkrat ponovljena pravna mnenja upravnih organov. Trdi, da ni bilo odločeno o predkupni pravici tožeče stranke, saj ta ni podala vloge za odobritev pravnega posla. Sklicuje se na določila ZKZ, v katerih je predpisan rok za vložitev zahteve za odobritev pravnega posla, te določbe so lex specialis ter izključujejo uporabo splošnih določb obligacijskega prava. Napada tudi zaključek sodišča, da pogodba med pravdnima strankama ne temelji na skritem dogovoru in ni nična. Tožnikovo zanikanje poznavanja M. C. je po mnenju tožene stranke neprepričljivo. Pravno mnenje prof. dr. J. je naročila in plačala družba K. d. o. o., katere 100 % lastnik in direktor je priča M. C., ki je družbenik in direktor družbe Š. d.o.o.. Š. d.o.o. je dejanski zainteresirani kupec obravnavanih kmetijskih zemljišč, tožnik pa zgolj fiktivni kupec.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Odločitev sodišča prve stopnje je materialnopravno pravilna. Prvostopenjsko sodišče je v svojih razlogih navedlo tudi vsa odločilna dejstva, ki njegovo odločitev utemeljujejo. Že prvostopenjsko sodišče je v razlogih izpodbijane sodbe pojasnilo, da se je spremenila sodna praksa pri presoji sklenitve prodajne pogodbe kmetijskega zemljišča, ko ponudnik ni hotel skleniti prodajne pogodbe s prejemnikom ponudbe z najboljšim vrstnim redom.(1) Vrhovno sodišče RS je v sklepu opr. št. II Ips 835/2007 z 28. 1. 2009 odločilo, da je prodajna pogodba sklenjena že s prejemom izjave o sprejemu ponudbe pod odložnim pogojem odobritve s strani upravne enote. Sprejemnik ponudbe je moral v primeru, če prodajalec z njim ni želel skleniti prodajne pogodbe, zahtevati odobritev pravnega posla v roku šestdeset dni od poteka roka za sprejem ponudbe ter nato s tožbo zahtevati izstavitev zemljiškoknjižne listine (sprejet je bil koncept sklenitve pogodbe s soglasjem). Tudi po sprejemu te odločitve sodna praksa še vedno ni bila enotna, ampak je poleg zahtevka za izstavitev zemljiškoknjižne listine sodna praksa priznavala tudi zahtevek na sklenitev prodajne pogodbe. Zato je Vrhovno sodišče RS z namenom poenotenja sodne prakse 6. 4. 2012 sprejelo načelno pravno mnenje in potrdilo stališče, navedeno v citiranem sklepu VS RS. Novo stališče (katerega bistvo je, da je pogodba sklenjena že v trenutku, ko ponudnik prejme izjavo o sprejemu ponudbe pod odloženim pogojem odobritve pravnega posla) v sodni praksi ni bilo uveljavljeno že leta 2010. Prvostopenjsko sodišče je tako ravnalo pravilno, ko je predmetno zadevo presojalo v luči neenotne sodne prakse, ki je veljala leta 2010 (ponudba je bila objavljena 12. 5. 2010).

6. V sodbi z opr. št. II Ips 369/2010 je Vrhovno sodišče RS ugodilo reviziji zaradi zagotovitve pravne varnosti v vmesnem obdobju in spremenilo odločbo sodišča druge stopnje tako, da je potrdilo odločitev o utemeljenosti zahtevka za sklenitev prodajne pogodbe kmetijskega zemljišča, plačilo davka in izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila. S tem je tožniku omogočilo, da v roku šestdeset dni od pravnomočne odločbe pred upravno enoto zahteva odobritev pravnega posla. Na to odločbo se prvostopenjsko sodišče pravilno sklicuje.

7. Nobenega dvoma ni, da je treba stališče, sprejeto v načelnem pravnem mnenju 6. 4. 2012, upoštevati v primerih (ko ponudnik noče skleniti prodajne pogodbe), ki so nastali po objavi načelnega pravnega mnenja. Vendar tega stališča ni mogoče uporabiti v primeru, kot je obravnavani, ko se je stranka zanašala na staro sodno prakso in v skladu z njo uveljavljala sodno varstvo. Po stari sodni praksi je bilo mogoče pred upravnim organom zahtevati odobritev pravnega posla tako, da se predloži sklenjena pogodba oziroma sodba, ki tako pogodbo nadomešča (primerjaj odločbe VSL I Cp 3290/2010 s 3. 12. 2010, VSL I Cp 3889/2010 s 2. 3. 2011, VSL I Cp 3819/2010 s 23. 3. 2011, I U 1474/2009 z dne 22. 6. 2009, II U 59/2010 z 22. 9. 2010 in III U 75/2010 z 8. 4. 2011). In tako je postopala tudi tožeča stranka v obravnavanem primeru, ko s tožbo zahteva sklenitev prodajne pogodbe za sporna kmetijska zemljišča. Tožeča stranka je namreč sprejela objavljeno ponudbo v letu 2010, vendar je tožena stranka sklenila prodajno pogodbo s tretjo osebo, nato pa je upravni organ zavrnil odobritev pravnega posla. Ne glede na to, da tožeča stranka v letu 2010 ni zahtevala odobritve pravnega posla med njo in toženo stranko, to ne predstavlja ovire, da tožeča stranka ne bi mogla zahtevati odobritve pravnega posla s predložitvijo sodbe, v skladu s sodno prakso navedeno zgoraj. Pritožbeni očitki, da je tožeča stranka zamudila 60 dnevni rok za odobritev posla in da bo potrebno ponovno objaviti ponudbo (če bo tožena še vedno želela prodati), so zato neutemeljeni. Navedenega ne spremeni niti pritožbena trditev, da je bila tožnikova vloga za odobritev pravnega posla, ki jo je podal 30. 3. 2012, zavržena. Pravni posel bi bil lahko v danih pogojih odobren pod pogojem, če bi bila predložena sklenjena pogodba oziroma sodba, ki jo nadomešča. 8. Neutemeljene so pritožbene navedbe, ki grajajo ugotovitev sodišča o pravočasno vloženi tožbi. Sodišče prve stopnje se v razlogih izpodbijane sodbe pravilno sklicuje na splošni zastaralni rok (346. člen Obligacijskega zakonika - OZ). V obravnavanem primeru namreč ni potrebno izpodbijati pogodbe, ki jo je toženec sklenil s predkupno upravičenko s slabšim vrstnim redom, saj ta ne more pridobiti ustrezne (in potrebne) odobritve. Gre za posel, ki ga ni mogoče izvršiti in ga tudi ni potrebno izpodbiti. Zato tudi ni predviden rok za vložitev tožbe. Na splošno velja, da so roki v dvomu zastaralni in ne prekluzivni. Ker ni določeno drugače, je potrebno uporabiti splošni petletni zastaralni rok. Tožba vložena 20. 4. 2012 je bila torej vložena pravočasno.

9. Prvostopenjsko sodišče je dokazno ocenilo izvedene dokaze in napravilo zaključek, da pogodbeno razmerje, za katerega se v tej pravdi zavzema tožeča stranka, ne temelji na skritem dogovoru in pogodba ni nična. Pritožba napada dokazno oceno prvostopnega sodišča in navaja, da je bila izpovedba tožnika neverodostojna glede zanikanja poznavanja M. C. in nepoznavanja velikosti kmetijskih zemljišč, ki naj bi jih tožnik kupil. To naj bi izkazovalo, da tožnik kupuje zemljišče za nekoga drugega. Prvostopno sodišče je dokazno ocenilo izpovedbo tožeče stranke, priče C. in listinske dokaze v spisu (priloga A3) ter sledilo izpovedbi tožnika, da želi kupiti kmetijska zemljišča zase in ne za Š., kot trdi tožena stranka. Ocenilo je tudi dejstvo, da je družba Š. sprejela ponudbo in želela kupiti zemljišča, nato pa se je s tožečo stranko skušala dogovoriti za najem dela zemljišč, kar je sodišče sicer ocenilo kot razumljivo, vendar je verjelo tožeči stranki, da zemljišča kupuje zase. Pritožbeno sodišče dokazno oceno prvostopnega sodišča sprejema in še dodaja, da se pritožba sklicuje na posamezne iztrgane odgovore tožnika, ki je (kot navaja sama pritožba) 76 let star kmet, ki na množico vprašanj ni odgovarjal neprepričljivo in je vztrajal pri trditvi, da kupuje zase. Izpovedal je, da M. C. prej ni poznal, pač pa je poznal njegovega očeta (kar je glede na starost obeh življenjsko, pa tudi to, da M. C. pozna njega). Tudi če tožnik ni znal navesti natančnega obsega zemljišča iz ponudbe, to ne pomeni, da ne kupuje zemlje za lastne potrebe kot skuša prikazati pritožba.

10. Neutemeljeni so pritožbeni očitki, da sodišče v razlogih ni navedlo pravne podlage, na katero je oprlo odločitev in da odločitev temelji na pravnem mnenju prof. dr. J., ki je bilo izdelano po naročilu pooblaščenca tožeče stranke. Sodišče prve stopnje je svojo odločitev oprlo na določila Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ), Obligacijskega zakonika (OZ) ter sodno prakso in to tudi navedlo.

11. V tretjem odstavku 1. člena pogodbe je ugotovljeno, da je na nepremičninah vknjižena hipoteka za terjate v višini 550.000,00 EUR na podlagi notarskega zapisa, katerega sestavni del je posojilna pogodba in sporazum o zavarovanju denarne terjatve z 24. 3. 2011. V 4. členu pogodbe pa je navedeno, da so bile nepremičnine po oddani ponudbi in sprejemu ponudbe obremenjene s hipoteko, zato se pogodbeni stranki dogovorita, prodajalec pa se zavezuje kupcu izročiti overjen prepis izbrisne pobotnice upnika, s katero bo upnik dovolil izbris bremen. Če prodajalec tega ne zagotovi, kupec do prejema dokazil ni dolžan plačati kupnine. Kot navaja tožena stranka sama v pritožbi, ima tožnik pravico vložiti zahtevek za prodajo nepremičnin v skladu s ponudbo, ki je bila objavljena. Zato tudi upravičeno zahteva izbris bremen, s katerimi je bila nepremičnina kasneje (po objavljeni ponudbi) obremenjena. Svoj položaj pa je zavaroval s plačilom kupnine, ki bo izvršena, ko bo nepremičnina prosta bremen. Člen 6 pogodbe se nanaša na izvedbo navedenega in ne določa prednostnega upravičenca, kot trdi pritožba, ampak to prepušča pristojnemu organu.

12. Uveljavljani pritožbeni razlogi po oceni pritožbenega sodišča tako niso podani, prav tako tudi tisti ne, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti. Pritožbo je bilo zato potrebno zavrniti in izpodbijano sodbo potrditi (353. člen ZPP).

(1) Sprva je bila takšna, da je sprejemnik ponudbe zoper prodajalca vložil tožbo na sklenitev pogodbe, odobritev posla pa je zahteval v roku 60 dni po sklenitvi pogodbe.