Jedro

Toženka je veljavno odstopila od najemne pogodbe iz krivdnih razlogov tožnice, zaradi česar ravnanje toženke ni bilo protipravno.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki sami krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razveljavilo sklep o izvršbi VL 156200/2009 z dne 19. 11. 2009 v 1. in 3. točki izreka in tožbeni zahtevek tožnice (1) zavrnilo (I. točka izreka). Delno je ugodilo tožbenemu zahtevku po nasprotni tožbi in tožnici naložilo, da toženki plača 1.647,47 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 25. 10. 2011 dalje (II. točka izreka) ter izprazni pisarniško in drugo svojo opremo iz garaže na naslovu D., ki je last toženke (IV. točka izreka), v presežku pa je tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi zavrnilo (III. točka izreka). Tožnici je naložilo, da toženki povrne njene pravdne stroške v višini 429,70 EUR (IV. točka izreka).

2. Tožnica izpodbija sodbo iz vseh pritožbenih razlogov in predlaga, da pritožbeno sodišče sodbo spremeni tako, da njenemu zahtevku ugodi, tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi pa zavrne, oziroma, da sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navaja, da je odločitev sodišča v nasprotju z določbo 28. člena ZPSPP. V konkretnem primeru niso izpolnjeni zakonski pogoji za odstop od pogodbe iz krivdnih razlogov, zato je prekinitev najemnega razmerja nezakonita. Sodišče ni ugotavljalo, kdaj naj bi toženka tožnico opomnila na plačilo najemnine, niti to ne izhaja iz izvedenih dokazov. Sodišče navaja, da je bil opomin dan na konkludenten način, pri čemer ne pojasni, kdaj in s kakšnimi ravnanji, temveč zgolj navaja, da to izhaja iz korespondence strank, zaradi česar sodbe v tem delu ni mogoče preizkusiti. Konkludentnost mora izhajati iz ravnanja toženke, zato se ni mogoče strinjati s sodiščem, ki konkludentnost njenega ravnanja pripisuje dopisu tožnice z dne 1. 10. 2009. Navedenega dopisa tudi ni mogoče šteti kot veljavno odpoved pogodbe, ki mora biti zahtevana s tožbo. Poleg tega se toženka ni držala pogodbeno določenega odpovednega roka. Sodišče nadalje napačno zaključuje, da je aneks k najemni pogodbi neveljaven, ker je toženka plačala avans v višini 5.000,00 EUR za adaptacijska dela. Stranki sta komunicirali pisno, zato bi moral biti takšen dogovor zapisan. Poleg tega bi morali stranki aneks razveljaviti, kar pa ni mogoče storiti enostransko s konkludentnim ravnanjem. Dogovor strank je bil, da se tožnici, poleg omenjenega zneska iz naslova stroškov adaptacije, prizna tudi pravica do nižje najemnine. Tudi dejstvo, da je tožnica plačevala neznižano najemnino, še ne pomeni, da se je odpovedala pravici do nižje najemnine. Vztraja, da je zaradi protipravne prekinitve najemne pogodbe utrpela tudi škodo iz naslova kupljene opreme. Sodišče je zaradi napačnega stališča, da je aneks razveljavljen in da je toženka upravičena do najemnine v višini 500,00 EUR, napačno odločilo, da je tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi (delno) utemeljen. Poleg tega omenjeni znesek predstavlja bruto in ne neto najemnino, kot je to mogoče razumeti iz izreka sodbe. Sodišče tudi ni upoštevalo nespornih preplačil najemnine od sklenitve aneksa dalje. Brez dokazov je sledilo trditvam toženke o tem, katere najemnine so ostale neporavnane. Tožnica je priznala najemnini za dva meseca, medtem ko je ostalo prerekala, določen del obveznosti pa je pobotala s presežkom investicijskih stroškov.

3. Toženka je odgovorila na pritožbo. Predlagala je, da pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrne in sodbo sodišča prve stopnje potrdi.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. V obravnavani zadevi tožnica od toženke zahteva plačilo odškodnine za škodo, ki naj bi ji nastala zato, ker naj bi toženka nezakonito odstopila od najemne pogodbe, katere predmet je poslovni prostor na naslovu D. Toženka naj bi ji s svojim protipravnim ravnanjem povzročila škodo v višini 5.000,00 EUR, kolikor bi znesel popust najemnine za nekoriščeno obdobje najema, dogovorjen z aneksom k najemni pogodbi z dne 1. 1. 2009. Nastala naj bi ji tudi škoda v višini vrednosti opreme, ki je s predčasnim prenehanjem najema postala nepotrebna, saj je bila kupljena izključno za potrebe najema konkretnega prostora. Zaradi prekinitve najemnega razmerja je bila prisiljena ustaviti svoje poslovanje, zato ni mogla plačati lizing obrokov in je izgubila možnost, da na opremi pridobi lastninsko pravico.

6. Odškodninsko obveznost toženke je treba presojati po pravilih poslovne odškodninske odgovornosti (drugi odstavek 239. člena OZ (2)). Splošne predpostavke odškodninske odgovornosti, ki morajo biti kumulativno podane, so kršitev pogodbene obveznosti, nastanek škode, vzročna zveza med kršitvijo pogodbe in škodo ter odgovornost. Pritožbeno sodišče soglaša s presojo sodišča prve stopnje, da navedene predpostavke v konkretnem primeru niso podane in da je zato tožbeni zahtevek neutemeljen.

7. Pravdni stranki sta dne 3. 4. 2008 sklenili najemno pogodbo, v kateri je bilo dogovorjeno, da znaša mesečna najemnina za poslovni prostor 500,00 EUR bruto. Z aneksom k najemni pogodbi z dne 1. 1. 2009 sta se dogovorili, da bo zaradi investicijskega vložka tožnice, ki predstavlja trajno vrednost poslovnega prostora (zamenjava dotrajanih oken, stikal in elektroinštalacije, dopolnitev razsvetljave, izravnanje in pleskanje sten ter izdelava nadstreška), mesečna najemnina od 1. 4. 2009 znašala 400,00 EUR. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je izvršene investicije trajne vrednosti v svoje poslovne prostore v celoti financirala toženka. Ob takšni ugotovitvi, ki ima podlago v izvedenih dokazih (obračun izvedenih investicijskih del in potrdilo o prejemu avansa) (3) je pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da se podlaga za znižanje najemnine ni uresničila. Pritožbene navedbe, da aneks k najemni pogodbi ni bil razveljavljen, na takšne ugotovitve nimajo nobenega vpliva. V konkretnem primeru gre za to, da ni nastopil dejanski stan, na katerega se nanaša dogovor o znižanju najemnine, ki tako nima pravnih učinkov. Sodišče prve stopnje je zato (ker ni izkazan nastanek zatrjevane škode) pravilno zaključilo, da je tožbeni zahtevek v delu, v katerem tožnica zahteva 5.000,00 EUR iz naslova popusta najemnine, neutemeljen.

8. Pritožbeno sodišče soglaša z odločitvijo sodišča prve stopnje, da je tožbeni zahtevek tudi v delu, v katerem tožnica uveljavlja povračilo škode iz naslova kupljene opreme, neutemeljen. Po ugotovitvah sodišča prve stopnje je prišlo do prenehanja najemnega razmerja zaradi tega, ker tožnica ni plačala najemnine za najete poslovne prostore za mesec maj, september in oktober 2009. Pritožbeno sodišče sprejema razloge in zaključke sodišča prve stopnje, da je toženka z dopisom z dne 2. 10. 2009 veljavno odstopila od najemne pogodbe iz krivdnih razlogov tožnice (tretji odstavek 7. člena najemne pogodbe in 28. člen ZPSPP (4)), zaradi česar ravnanje toženke ni bilo protipravno. Kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje, je tožbeni zahtevek v tem delu neutemeljen tudi iz razloga, ker ni podana vzročna zveza med prenehanjem najemnega razmerja in zatrjevano škodo (izguba koristi v višini nabavljene opreme). Tožnica je v postopku pred sodiščem prve stopnje navedla, da je že 27. 3. 2009, torej pred odstopom od najemne pogodbe, poslovni prostor oddala v podnajem in ga tako prenehala uporabljati. Zato ni mogoče slediti tožnici, da zaradi prenehanja najemnega razmerja opreme ne more uporabljati, da je morala prenehati s poslovanjem in da zaradi tega ne more poplačati lizing obrokov.

9. Glede na navedeno je pravilna odločitev sodišča prve stopnje, da je tožbeni zahtevek neutemeljen (I. točka izreka). Toženka je dokazala, da ji tožnica dolguje vtoževano najemnino za mesec maj in september 2009 ter 23 dni v oktobru 2009 (dopis z dne 1. 10. 2009, bančni izpiski). Da bi najemnino za sporno obdobje že poravnala, tožnica ni z ničemer izkazala. Tožnica tudi ni dokazala, da bi imela do toženke terjatev iz naslova investicijskih stroškov in preplačil najemnin, ki naj bi jo po svojih trditvah pobotala z vtoževano terjatvijo toženke. Sodišče prve stopnje je zato pravilno odločilo, da mora tožnica toženki plačati dolgovano najemnino (II. točka izreka). Sodišče je upoštevalo med strankama dogovorjeno mesečno najemnino (500,00 EUR bruto). Toženka bi se plačilu delno lahko izognila, če bi v skladu s pogodbo plačala akontacijo davka, vendar tega ne trdi.

10. Ker so pritožbeni očitki neutemeljeni, pritožbeno sodišče pa tudi ni našlo nepravilnosti, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

11. Odločitev o pritožbenih stroških temelji na določbah prvega odstavka 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena in prvim odstavkom 155. člena ZPP. Tožnica, ki s pritožbo ni uspela, sama krije svoje pritožbene stroške. Enako velja za toženko, ki z odgovorom na pritožbo ni pripomogla k odločitvi pritožbenega sodišča, zato stroški odgovora niso potrebni in jih krije sama.

(1) V nadaljevanju bo pritožbeno sodišče tožnico vselej imenovalo tožnica, tudi če je bila v položaju toženke po nasprotni tožbi. Smiselno isto velja tudi za toženko po tožbi.

(2) Obligacijski zakonik (Ur. l. RS, št. 83/2001 in nasl.)

(3) Tožnica ni dokazala, da bi sama financirala še kakšno drugo z aneksom k najemni pogodbi dogovorjeno investicijo trajne vrednosti.

(4) Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur. l. SRS, št. 18/1974 in nasl.)