Jedro

Kasnejša realizacija Pogodbe je v celoti sanirala oziroma odpravila njeno „neveljavnost.“ Sklenitev pogodbe o ureditvi medsebojnih razmerij ni pogoj za veljavnost pogodbe o upravljanju.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 86989/2008 z dne 26. 10. 2008 vzdržalo v veljavi v dajatvenem in stroškovnem delu izreka, toženi stranki pa je še naložilo, da je dolžna povrniti tožeči stranki njene pravdne stroške 329,66 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Zoper navedeno sodbo se je pravočasno pritožila tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov iz prvega odstavka 338. člena ZPP. Pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne, podrejeno pa, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne prvostopenjskemu sodišču v ponovno odločanje. Pritožbenih stroškov ne priglaša. Tožeča stranka na pritožbo ni odgovorila.

3. O pritožbi je na podlagi petega odstavka 458. člena ZPP odločila višja sodnica posameznica.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Obravnavani spor je spor majhne vrednosti. Sodba, s katero je končan spor v postopku v sporih majhne vrednosti, se sme izpodbijati samo zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava (prvi odstavek 458. člena ZPP). Sodbe, izdane v postopku v sporih majhne vrednosti, torej ni mogoče izpodbijati zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, kar pomeni, da je pritožbeno sodišče, ko odloča o pritožbi, vezano na dejansko stanje, kakor ga je ugotovilo sodišče prve stopnje.

6. Sodišče prve stopnje je ugotovilo za odločitev o pritožbi naslednja pravno relevantna dejstva: - da je tožeča stranka kot upravnik dne 10. 6. 2003 sklenila pogodbo št. 363-03-2-2002 za opravljanje storitev opravljanja obratovanja, čiščenja ter varovanja skupnih prostorov poslovnega objekta, K. (A1, v nadaljevanju: Pogodba), ki so jo na strani naročnikov podpisali solastniki, katerih skupni delež presega polovico vrednosti celotne stavbe (Ministrstvo za gospodarstvo je 49,57 % solastnik, Ministrstvo za delo, družino in socialne zadeve pa 18,55 % solastnik); - da je tožeča stranka izkazala, da je plačala račune dobaviteljem in s tem založila stroške tudi za toženo stranko, ki je bila v spornem obdobju lastnica poslovnega prostora v objektu; - da je bila delitev obratovalnih stroškov opravljena v skladu z merili iz 1. člena pogodbe, iz katerih izhaja, da P. meri 13.709,80 m2, poslovni prostor tožene stranke pa 52,25 m2, torej predstavlja 0,38111 % celotne površine, pri čemer tožeča stranka pri nobeni postavki ni presegla 0,3811 % vseh zaračunanih stroškov dobavitelja.

7. Pritožbeno sodišče nedovoljenih pritožbenih razlogov, ki napadajo v postopku na prvi stopnji ugotovljeno dejansko stanje, ni upoštevalo. Pripominja pa, da so vse zgoraj navedene dejanske ugotovitve skladne in v celoti podprte s predloženimi dokazi, in da zato tudi dokazni oceni prvostopnega sodišča ni kaj očitati (je skrbna, razumljiva in logično smiselna).

8. Zmotno je pritožbeno stališče, da Pogodba ni veljavna, ker je na strani naročnikov ni podpisalo 50 % ali več lastnikov, kot je to zapisano v 17. členu pogodbe. Pravila o razlagi pogodb narekujejo, da se ni treba držati dobesednega pomena uporabljenih izrazov, temveč je treba iskati skupen namen pogodbenikov in določilo razumeti tako, kot ustreza načelom obligacijskega prava (drugi odstavek 82. člena OZ). Po mnenju pritožbenega sodišča je bil skupni namen pogodbenikov, da veljavnost pogodbe vežejo na podpis solastnikov, katerih skupni delež presega 50 % celotne stavbe in gre zato v primeru zapisa v 17. člena pogodbe zgolj za lapsus. Pa tudi, če ne gre za napako v zapisu in če sledimo dobesednemu pomenu določbe 17. čl., je kasnejša realizacija Pogodbe v celoti sanirala oziroma odpravila njeno „neveljavnost“. Nikakršnega dvoma ni, da tožeča stranka ves čas opravlja upravniške storitve v spornem objektu na podlagi te Pogodbe (in ne brez temelja), in da vsi podpisniki pogodbo ves čas priznavajo in izvršujejo v njej zapisane pravice in obveznosti.

9. Okoliščina, da tožeča stranka ni predložila sklenjene pogodbe o ureditvi medsebojnih razmerij, kjer bi bili določeni solastniški deleži, je za odločitev v tem sporu brezpredmetna. Sklenitev pogodbe o ureditvi medsebojnih razmerij ni pogoj za veljavnost pogodbe o upravljanju. Pritožbeno sodišče zakonske podlage za takšno stališče ne najde. Sodišče prve stopnje se je sicer pri materialnopravni utemeljitvi svoje odločitve oprlo na določila Stanovanjskega zakona (SZ -1), čeprav z Pogodbe (A1) ni razvidno, ali se v objektu P.c. L. nahajajo tudi stanovanja. V Pogodbi je predmet upravljanja opredeljen kot izključno poslovni objekt. Za upravljanje poslovnih objektov pa je treba uporabiti določbe Stvarnopravnega zakonika (SPZ). Vendar pa zaradi tega odločitev prvostopnega sodišča ni bila nepravilna.

10. SPZ v 116. členu določa obveznost etažnih lastnikov, da sklenejo pogodbo o medsebojnih razmerjih, v 118. členu pa, da morajo, če ima nepremičnina več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, določiti upravnika. Iz zakona ne izhaja, da bi bili navedeni obveznosti etažnih lastnikov v kakršnikoli soodvisnosti, pač pa sta povsem samostojni. Določitev solastniških deležev je sicer lahko predmet pogodbe o ureditvi medsebojnih razmerij, vendar le, če odstopa od kriterijev, določenih v 115. členu SPZ, po katerem so pravice in obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih sorazmerne z njihovim solastniškim deležem, (če zakon ali pogodba ne določa drugače). Določitev upravnika se šteje za posel rednega upravljanja (drugi odstavek 118. člena SPZ), za posle rednega upravljanja pa je potrebno soglasje solastnikov, katerih idealni deleži sestavljajo več kot polovico njene vrednosti (drugi odstavek 67. člena SPZ). Navedeni pogoj je bil v obravnavanem primeru izpolnjen. Z ozirom na povedano je tožena stranka kot etažna lastnica zavezana plačevati svojemu solastnemu deležu pripadajoči del obratovalnih in vzdrževalnih stroškov.

11. Pritožbeni ugovori zoper višino zahtevka so nedovoljeni (poleg tega, da napadajo v postopku ugotovljeno dejansko stanje, predstavljajo tudi nedopustne pritožbene novote, ki jih tožena stranka v postopku na prvi stopnji ni uveljavljala).

12. Ker pritožbeno sodišče tudi ni ugotovilo nobenih bistvenih kršitev postopka iz drugega odstavka iz 339. člena ZPP, je na podlagi 353. člena ZPP pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo.