Jedro

Rok za izročitev nepremičnine je obvezna sestavina pogodbe, pridobitev uporabnega dovoljenja pa je eno od dejanj, ki po kogentni zakonski določbi sestavljajo izročitev (tretji odstavek 16. člena v zvezi s tretjim, četrtim in sedmim odstavkom 4. člena ZVKSES). Ker pridobitev uporabnega dovoljenja sodi v toženkino sfero, določitev te okoliščine kot pogoj za izročitev učinkuje enako kot opustitev določitve roka izpolnitve toženkine obveznosti in posledično kot izključitev odgovornosti za zamudo, ki je po drugem odstavku 16. člena ZVKSES prepovedana.

Ker je verjetno izkazana ničnost zaradi kršitve kogentnih določb ZVKSES, za odločitev ni pomembno, ali je sporna pogodbena določba nična tudi na podlagi ZVPot.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijani sklep sodišča prve stopnje potrdi.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom zavrnilo toženkin ugovor zoper sklep o začasni odredbi z dne 18. 7. 2023. 2. Toženka v pritožbi zoper navedeni sklep predlaga, naj pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijani sklep razveljavi.

Sporna začasna odredba ne more biti zavarovalna, ampak je lahko zgolj regulacijska. Tožnica namreč zahteva le sklenitev prodajne pogodbe, prepoved odtujitve in obremenitve pa ne prepoveduje sklenitve zavezovalnega posla, temveč razpolaganje. Realizacija prodajne pogodbe ni predmet zahtevka, namen zavarovalne začasne odredbe pa je zavarovanje še neizvršljivega zahtevka. Ker je za pridobitev lastninske pravice potrebna tudi razpolagalna sposobnost in vpis v zemljiško knjigo, je zmoten argument v izpodbijanem sklepu, da kupoprodajna pogodba, katere sklenitev predvideva predpogodba, vsebuje tako zavezovalni kot razpolagalni pravni posel. Sklenitev zavezovalnega posla bi bila možna kljub morebitni odtujitvi predmeta pogodbe.

Ker gre za urejevalno začasno odredbo, bi morala biti izkazana ena od okoliščin iz druge alineje drugega odstavka 272. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ) in možnost odprave posledic začasne odredbe v primeru zavrnitve zahtevka. Teh okoliščin tožnica ni niti zatrjevala.

Zmoten je zaključek o verjetni izkazanosti terjatve. Odstopno upravičenje predstavlja za tožnico varovalko, ki odpravlja negotovost in tveganje, da bi bila nerazumno dolgo vezana na pogodbo. Ker gre za dvostranski posel, je bilo upravičenje dogovorjeno v korist obeh strank. Določba ni v nasprotju z drugim odstavkom 16. člena Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (v nadaljevanju ZVKSES). Ne nanaša se na toženkino obveznost izročitve in ne izključuje njene odgovornosti za zamudo z izročitvijo. Zaradi nepridobitve uporabnega dovoljenja namreč še ni mogla izpolniti svoje obveznosti izročitve. Ker sta se o pogoju dogovorili posamično in ker gre za glavni predmet pogodbe, je presoja nepoštenosti po Zakonu o varstvu potrošnikov (v nadaljevanju ZVPot) izključena. Glede na to, da je bila tožnici poslana predpogodba po elektronski pošti in da je toženka upoštevala pripombe in predloge drugih sopogodbenikov, gre za posamično dogovorjen pogoj. Od stranke v pogodbenem razmerju se pričakuje določena stopnja skrbnosti. Glede na vrednost pogodbe v višini 700.000 EUR bi se morala tožnica v primeru nejasne ali moteče določbe odzvati. Ker gre za nakup luksuznega stanovanja, ni mogoče govoriti o nesorazmernosti pogajalske moči. Sporna klavzula potrošniku ni mogla ostati nejasna ali nerazumljiva zaradi morebitnega pomanjkanja informacij, znanja ali pogajalske moči. Denarna kazen, ki skoraj dosega vrednost nepremičnine, ni sorazmerna z njenim namenom. Je izključno kaznovalne narave. Že pri denarni kazni v višini 20 % vrednosti nepremičnine se ji ne bi prodaja nepremičnine splačala bolj od spoštovanja začasne odredbe.

3. Tožnica v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Pravdni stranki sta 12. 4. 2021 sklenili predpogodbo o nakupu stanovanja v objektu X. V 2. členu predpogodbe je določeno, da bosta v 30 dneh od prodajalčevega obvestila o pridobitvi uporabnega dovoljenja stranki sklenili prodajno pogodbo ter da lahko v primeru nepridobitve uporabnega dovoljenja do 15. 10. 2022 vsaka stranka odstopi od pogodbe in se pogodba šteje za razvezano iz nekrivdnih razlogov. Toženka je na podlagi te določb podala odstopno izjavo in tožnici vrnila aro. Tožnica s tožbo uveljavlja ugotovitev ničnosti navedene določbe in ugotovitev obstoja veljavne predpogodbe, zahtevek za sklenitev kupoprodajne pogodbe in za plačilo pogodbene kazni zaradi zamude z izročitvijo. V zavarovanje zahtevka za sklenitev prodajne pogodbe je predlagala izdajo začasne odredbe s prepovedjo odtujitve in obremenitve nepremičnine in izrekom denarne kazni za primer kršitve prepovedi. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom zavrnilo toženkin ugovor zoper izdano začasno odredbo.

6. V skladu z 272. členom ZIZ sodišče izda začasno odredbo v zavarovanje nedenarne terjatve, če upnik izkaže za verjetno, da terjatev obstoji ali da mu bo terjatev zoper dolžnika nastala (prvi odstavek). Upnik mora verjetno izkazati tudi nevarnost, da bo uveljavitev terjatve onemogočena ali precej otežena (prva alineja drugega odstavka) ali da je odredba potrebna, da se prepreči uporaba sile ali nastanek težko nadomestljive škode (druga alineja drugega odstavka) ali da dolžnik z izdajo začasne odredbe, če bi se tekom postopka izkazala za neutemeljeno, ne bi utrpel hujših neugodnih posledic od tistih, ki bi brez izdaje začasne odredbe nastale upniku (tretja alineja drugega odstavka).

7. Pravilno je stališče v izpodbijanem sklepu, da se z izdano začasno odredbo varuje možnost uveljavitve terjatve. Prepoved odtujitve in obremenitve ohranja tožnici možnost pridobitve lastninske pravice na nepremičnini, na katero se nanaša predpogodba. Narave začasne odredbe ne spreminja dejstvo, da za pridobitev lastninske pravice ne zadostuje sklenitev zavezovalnega posla in izstavitev overjenega zemljiškoknjižnega dovolila, kar tožnica zahteva od toženke s tožbo, ampak ju je treba dopolniti s tožničinim soglasjem za sklenitev pogodbe in sprejetje zemljiškoknjižnega dovolila ter vložitvijo predloga za vknjižbo lastninske pravice. Vložitev predloga namreč ne bo uspešna, če bo toženka pred tem razpolagala z nepremičnino in jo odsvojila ali obremenila v korist dobrovernega pridobitelja.

8. Neutemeljeno je tudi pritožničino vztrajanje pri stališču o nesklepčnosti predloga za izdajo začasne odredbe, ker naj bi tožnica navedla le okoliščine v zvezi z znatno oteženo uveljavitvijo terjatve iz prve alineje drugega odstavka 272. člena ZIZ, ne pa tudi v zvezi z nastankom težko nadomestljive škode iz druge alineje navedene določbe. Tožničine navedbe, da bo v primeru odsvojitve nepremičnine dobrovernemu tretjemu terjatev za sklenitev pogodbe onemogočena, da bo v takem primeru ostala brez stanovanja in da pod enakimi pogoji primerljive nepremičnine ne bo več mogla kupiti, so sklepčne tudi z vidika druge alineje drugega odstavka 272. člena ZIZ. Tožnica se sicer nanjo ni izrecno sklicevala, a sodišče na pravno opredelitev ni vezano.

9. Neutemeljen je očitek o neizkazanosti verjetnega obstoja terjatve. Po presoji sodišča prve stopnje odstopno upravičenje v 2. členu predpogodbe povzroči, da je sklenitev glavne pogodbe odvisna zgolj od toženke in tako ustvarja položaj, v katerem toženka kot prodajalka ne odgovarja z zamudo z izročitvijo. Pritožbeni argument, da je bilo odstopno upravičenje dogovorjeno v korist obeh strank, ne vzbuja dvoma o pravilnosti navedenega zaključka. Odstopno upravičenje je bilo pogojeno z nastopom okoliščine, ki izvira iz toženkine sfere. V razmerju do tožnice kot kupke tako učinkuje kot že z zakonom predvidena enaka varovalka, toženko kot prodajalko pa razrešuje z zakonom predvidene odgovornosti za nezvestobo pogodbi. Določba tako ne ohranja ravnotežja med pogodbenima strankama, ampak ga odpravlja.

10. Še manj prepričljivo je pritožničino stališče, da zaradi nepridobitve uporabnega dovoljenja še ni mogla priti v zamudo z izročitvijo. Rok za izročitev nepremičnine je obvezna sestavina pogodbe, pridobitev uporabnega dovoljenja pa je eno od dejanj, ki po kogentni zakonski določbi sestavljajo izročitev (tretji odstavek 16. člena v zvezi s tretjim, četrtim in sedmim odstavkom 4. člena ZVKSES). Ker pridobitev uporabnega dovoljenja sodi v toženkino sfero, določitev te okoliščine kot pogoj za izročitev učinkuje enako kot opustitev določitve roka izpolnitve toženkine obveznosti in posledično kot izključitev odgovornosti za zamudo, ki je po drugem odstavku 16. člena ZVKSES1 prepovedana.

11. Ker je verjetno izkazana ničnost zaradi kršitve kogentnih določb ZVKSES, za odločitev ni pomembno, ali je sporna pogodbena določba nična tudi na podlagi ZVPot. 12. Pritožbene navedbe ne vzbujajo dvoma niti o pravilnosti izrečene denarne kazni. Pritožnica ne izpodbija ugotovitve, da bi nepremičnino lahko tržila še po bistveno višji ceni od dogovorjene v predpogodbi. Pravilen je zato zaključek, da denarna kazen v višini 500.000 EUR glede na zasledovani namen, tj. da sili toženko k spoštovanju začasne odredbe, ni nesorazmerna.

13. Po presoji, da niti uveljavljeni niti po uradni dolžnosti preizkušeni pritožbeni razlogi niso podani, je pritožbeno sodišče toženkino pritožbo zavrnilo in izpodbijani sklep sodišča prve stopnje potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

14. O stroških pritožbenega postopka bo odločeno s končno odločbo (četrti odstavek 163. člena ZPP).

1 Določba se glasi: Prodajalec v razmerju do kupcev ne more izključiti svoje odgovornosti za zamudo z izročitvijo nepremičnine zaradi razlogov, ki se nanašajo na potek gradnje nepremičnine, ... ali zaradi drugih razlogov, ki izvirajo iz prodajalčeve sfere oziroma iz sfere drugih oseb, ki za prodajalca opravljajo posamezne storitve v zvezi z gradnjo nepremičnine oziroma druge storitve, potrebne za izpolnitev prodajalčeve obveznosti v razmerju do kupcev.