Jedro

Ustrezno materialnopravno podlago za presojo spornega razmerja med strankama predstavlja SPZ, saj ureja etažno lastnino kot splošni institut, ki se uporablja za vse oblike nastanka etažne lastnine in posebej ne ureja specifičnega namena stavbe, ki je v etažni lastnini.

Vztrajanje tožeče stranke pri uporabi drugačnega ključa delitve je, za uspešen preizkus višine tožbenega zahtevka v tem delu, tako od nje terjalo tudi ustrezna pojasnila o veljavno sklenjenem sporazumu glede takšnega načina obračunavanja. Ker teh trditev tožeča stranka kljub ugovoru tožene stranke v nadaljevanju postopka ni podala, sta stališče sodišča prve stopnje, da utemeljenost iztoževanih zneskov po zatrjevani pogodbeni podlagi ni preverljiva, in posledična odločitev o zavrnitvi tožbenega zahtevka, pravilna.

Izrek

I. Pritožba se zavrne ter se sodba in sklep sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu (IV., V. in VI. točka) potrdi.

II. Tožeča stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka, dolžna pa je toženi stranki v roku 15 dni povrniti stroške odgovora na pritožbo v višini 1.279,20 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano odločbo sklenilo, da je mednarodno pristojno za odločanje v tej zadevi (I. točka izreka) in dovolilo spremembo tožbe z dne 14. 12. 2016 (II. točka izreka).

Toženi stranki je nato naložilo, da tožeči stranki v 15 dneh plača 7.834,99 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 28. 1. 2014 dalje do plačila (III. točka izreka), v ostalem delu (tj. za plačilo 65.312,24 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 28. 1. 2014 do plačila) pa je tožbeni zahtevek zavrnilo (IV. točka izreka). Zavrnilo je tudi tožbeni zahtevek glede plačila 3.600,22 EUR na tožničin fiduciarni račun (V. točka izreka).

Odločilo je, da je tožeča stranka dolžna toženi stranki v 15 dneh povrniti 1.739,77 EUR stroškov postopka, v primeru zamude pa tudi zakonske zamudne obresti od zamujenega zneska plačila od prvega dne zamude dalje do plačila (VI. točka izreka).

2. Zoper zavrnilni (IV. in V. točka izreka) in stroškovni del (VI. točka izreka) se iz razloga bistvene kršitve določb pravdnega postopka, zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava (prvi odstavek 338. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju: ZPP) pritožuje tožeča stranka. Predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in odločbo v izpodbijanem delu spremeni tako, da zahtevku tožeče stranke v celoti ugodi oziroma odločbo v izpodbijanem delu razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglaša stroške pritožbenega postopka.

3. Tožena stranka je na pritožbo tožeče stranke odgovorila in predlagala njeno zavrnitev. Priglasila je stroške odgovora na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožeča stranka kot upravnica stavbe od tožene stranke zahteva plačilo nevplačanih prispevkov v rezervni sklad ter stroškov upravljanja, obratovanja in vzdrževanja v poslovnem kompleksu X., kjer je tožena stranka lastnica poslovnih prostorov v stolpnici na naslovu ... . Tožbeni zahtevek v višini 76.747,45 EUR se nanaša na obdobje od vključno maja 2011 do vključno novembra 2013, z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 28. 1. 2014 dalje do plačila.

6. Sodišče prve stopnje je tožbenemu zahtevku ugodilo le za znesek 7.834,99 EUR, in sicer glede individualnih stroškov, ki se obračunavajo po dejanski porabi. Tožbeni zahtevek na plačilo skupnih stroškov, ki so se obračunavali po razmerju med bruto površino enote poslovnega prostora ter skupno površino stavbe, je zavrnilo iz razloga, ker tožeča stranka ni podala zadostnih navedb glede ustrezne večine etažnih lastnikov, na podlagi katere bi morala biti v pogodbi o medsebojnih razmerjih dogovorjena uporaba drugačnega ključa delitve od zakonsko predpisanega po uporabni vrednosti nepremičnine (115. člen v zvezi s 106. členom Stvarnopravnega zakonika, v nadaljevanju: SPZ). Ker tožeča stranka ni uspela konkretizirati niti meril za določitev prispevka v rezervni sklad glede obravnavane stavbe, je tožbeni zahtevek zavrnilo tudi v delu iz tega naslova.

Glede zavrnitve zahtevka za plačilo skupnih stroškov obratovanja (IV. točka izreka).

7. Tožeča stranka v pritožbi izpostavlja zmotno uporabo materialnega prava s tem, ko je sodišče prve stopnje ugotovilo, da se solastniški delež, upoštevaje 106. člen SPZ, določi glede na uporabno vrednost posameznega dela v etažni lastnini v razmerju od skupne uporabne vrednosti nepremičnine. Meni, da bi sodišče prve stopnje moralo upoštevati domnevo o velikosti solastniških deležev iz specialnih zakonov, in sicer Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju: SZ-1) ter Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (v nadaljevanju: ZVEtL-1), ki obravnavata vprašanje solastnine na skupnih delih stavbe glede na površino posameznega dela v etažni lastnini v razmerju do skupne površine vseh posameznih etažnih delov (prim. 182. člen SZ-1 in 23. člen ZVEtL-1). Zatrjuje, da gre zato pri obravnavi poslovnih prostorov za pravno praznino, katero bi moralo sodišče s sklepanjem od podobnega na podobno zapolniti z uporabo navedenih določil. 8. Pritožničino stališče je napačno. Med pravdnima strankama je nesporno, da je tožeča stranka upravnik objekta, ki v celoti predstavlja poslovno stavbo, v kateri je tožena stranka etažna lastnica poslovnih prostorov. Za takšne primere pa se ne uporabljajo določila SZ-1. Skladno s petim odstavkom 2. člena SZ-1 se ta zakon uporablja za poslovne prostore (zgolj) v primeru, ko se ti nahajajo v poslovno-stanovanjskem objektu, v katerem imajo stanovanjske enote več kot polovico kvadrature. Prav tako ne vzdrži pritožbeno sklicevanje na določila ZVEtL-1. Pritožnica namreč spregleda, da je slednji procesnopravni predpis, katerega predmet urejanja je uskladitev nepremičninskih evidenc z dejanskim stvarnopravnim položajem na točno določenih stavbah (prim. 1. člen ZVEtL-1). Ustrezno materialnopravno podlago za presojo spornega razmerja med strankama tako predstavlja SPZ, saj ureja etažno lastnino kot splošni institut, ki se uporablja za vse oblike nastanka etažne lastnine in posebej ne ureja specifičnega namena stavbe, ki je v etažni lastnini. Za presojo obravnavanega spornega razmerja tako v nasprotju s prepričanjem tožeče stranke ni pravne praznine, ki bi narekovala uporabo primerljivih pravnih predpisov.

9. Tožeča stranka ne more uspeti z nadaljnjo pritožbeno navedbo o odvzeti pravici do izjave (kršitev iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP), ker bi jo sodišče prve stopnje v tem delu moralo opozoriti na nesklepčnost njenih trditev in ji dati možnost, da svoje navedbe dopolni, v kolikor je pač ocenilo, da je spor mogoče obravnavati po 106. členu SPZ. Nesklepčnost tožbenega zahtevka v tem delu je namreč izključna posledica pravdne neaktivnosti tožeče stranke. Materialnopravni okvir spora z uporabo določil SPZ o obveznostih etažnih lastnikov na skupnih delih (poslovne) stavbe je jasen, kot je tudi jasna (ustaljena) sodna praksa o tem, da je sprememba ključa delitve stroškov, ki odstopa od zakonsko predvidenega, posel izrednega upravljanja, za katerega se zahteva soglasje vseh (in ne le večine) etažnih lastnikov.1 Sodišče prve stopnje tako ni bilo dolžno tožečo stranko opozarjati na pravno podlago, ki bi ji nalagala, da navede vsa pravno pomembna dejstva o višini zahtevka, še posebej ob okoliščini, da je na problem nesklepčnosti višine zahtevka opozorila že sama tožena stranka v prvi pripravljalni vlogi z dne 25. 11. 2016 (list. št. 179 sodnega spisa). Tožena stranka je namreč prerekala višino vtoževanih terjatev z izrecnim ugovorom, „da kriteriji za obračunavanje in razdelitev ter za izračune niso substancirani, saj manjkajo trditve in dokazi v tej smeri“, ob tem pa je prav tako izpostavila, da „v kolikor o ključu delitve obstaja dogovor etažnih lastnikov, je zanj potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov in ne zgolj večine“. Pritožbenemu očitku, da ugovora tožene stranke ni mogoče šteti za obrazloženo nasprotovanje trditvam tožeče stranke do te mere, da bi sodišče odvezalo oprave materialnega procesnega vodstva (285. člen ZPP), tako po presoji pritožbenega sodišča ni mogoče pritrditi.

10. Ob povedanem se za neutemeljene izkažejo pritožbene navedbe, da tožena stranka ni substancirano prerekala pravilnosti višine solastniških deležev v posameznih razdelilnikih in bi sodišče ob pravilni uporabi materialnega prava in ugotovitvi dejanskega stanja moralo tožbenemu zahtevku ugoditi. V danem primeru je bila podana nesklepčnost tožbe, saj tožničine navedbe v tem delu niso omogočale zaključka o utemeljenosti tožbenega zahtevka. Pomanjkljivih navedb pa ni mogoče prerekati niti domnevati, da jih nasprotna stranka priznava. Vztrajanje tožeče stranke pri uporabi drugačnega ključa delitve je, za uspešen preizkus višine tožbenega zahtevka v tem delu, tako od nje terjalo tudi ustrezna pojasnila o veljavno sklenjenem sporazumu glede takšnega načina obračunavanja. Ker teh trditev tožeča stranka kljub ugovoru tožene stranke v nadaljevanju postopka ni podala, sta stališče sodišča prve stopnje, da utemeljenost iztoževanih zneskov po zatrjevani pogodbeni podlagi ni preverljiva, in posledična odločitev o zavrnitvi tožbenega zahtevka, pravilna.

11. Prav tako ne drži pritožbeni očitek, da je sodba sama s seboj v nasprotju (kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP) s tem, ko sodišče v 10. točki obrazložitve navaja, da je v konkretnem postopku dovolj jasno, kaj tožeča stranka iztožuje, nato pa v 20. točki tožbeni zahtevek zaradi nesklepčnosti zavrne. Sodišče prve stopnje se namreč v 10. točki opredeljuje do zadostne opredeljenosti tožbenega zahtevka z vidika ločenosti trditvenega in dokaznega bremena. Na tem mestu tako (zgolj) oceni, da so meje obravnavanja v postopku dovolj znane, s tem ko tožeča stranka v delu svoje trditvene podlage napotuje na pregledne ter sistematične podatke v priloženih razdelilnikih. V 20. točki pa medtem sodišče opravi materialnopravni preizkus sklepčnosti tožbe z zaključkom, da pomanjkljive trditve o veljavnosti pogodbeno dogovorjenega ključa delitve onemogočajo nadaljnjo presojo višine tožbenega zahtevka. Razlogi sodbe v izpostavljenih odstavkih se tako ne dotikajo istih tožbenih predpostavk.

Glede zahtevka za plačilo stroškov rezervnega sklada (V. točka izreka).

12. Pritožnica nadalje izpodbija odločitev sodišče prve stopnje glede zavrnitve zahtevka za plačilo stroškov rezervnega sklada. Sodišče njenemu zahtevku v tem delu ni ugodilo, ker zaradi odsotnosti zatrjevanja relevantnih dejstev o merilih za določitev prispevka ni moglo preveriti utemeljenosti iztoževane višine. V pritožbi temu nasprotuje in meni, da je upoštevaje jasno pregledne podatke v razdelilnikih navedla dovolj podatkov, ki omogočajo vsebinsko odločanje o utemeljenosti njenega zahtevka. Navaja, da bi bilo potrebno tožbenemu zahtevku tudi v tem delu ugoditi.

13. Po presoji pritožbenega sodišča pritožbeni očitek ne drži. Izhodišče za odmero vplačil v rezervni sklad določa SPZ v 119. členu, v katerem napeljuje na Pravilnik o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižji vrednosti prispevka (v nadaljevanju: Pravilnik). Slednji kot merila za določitev prispevka v 2. členu opredeljuje površino posameznega dela v etažni lastnini, starost nepremičnine, na kateri je vzpostavljena etažna lastnina, ter rekonstrukcijo nepremičnine. Prispevek se nato skladno s 7. členom Pravilnika izračuna tako, da se ob upoštevanju navedenih meril površina posameznega dela pomnoži z zneskom, ki je določen za posamezen starostni razred.

14. Četudi je tožeča stranka navedla površino poslovnih prostorov tožene stranke (468,51 m2, 131,34 m2 in 399,95 m2 na list. št. 211 sodnega spisa), pa je glede ostalih dveh komponent ponudila premalo trditev. Pojasnjevanje, da je dokazni postopek pokazal, da gre za nepremičnine, starejše od 10 let, je namreč neutemeljeno. Tožeča stranka trditev o starosti nepremičnin sama ni podala, zato jih z izvedenimi dokazi ne more nadomestiti, medtem ko morebitnega obsega že izvedenih rekonstrukcij nepremičnine sploh ni predstavila. Tožeča stranka je v tej zvezi zgolj navajala, da ključ delitve predstavlja razmerje bruto kvadrature enote posameznega poslovnega prostora in celotno skupno površino poslovnih prostorov in drugih prostorov, kasneje pa (na prvem naroku za glavno obravnavo dne 30. 3. 2017) zatrjevala, da so bili prispevki obračunani skladno z zakonskimi določbami in Pravilnikom. To pa za preizkus izračuna na tej podlagi ne zadošča. Odločitev sodišča o zavrnitvi tožbenega zahtevka v tem delu je zato pravilna, saj tožeča stranka tudi po presoji pritožbenega sodišča ni uspela zadostiti svojemu trditvenemu bremenu (212. člen ZPP). Glede na njene pritožbene navedbe, da se plačilo stroškov rezervnega sklada nanaša na zakonsko obveznost, ki je jasno določena v veljavnih predpisih in s tem toženi stranki znana, pa natančna specifikacija tožbenega zahtevka iz tega naslova tako tudi njej ne bi smela predstavljati prevelikih težav.

15. Pritožnica takšnega zaključka ne more omajati s pritožbeno kritiko, da sodišče prve stopnje na naroku dne 30. 3. 2017 ni sledilo njeni prošnji za dodaten rok,v katerem bi se lahko izjasnila glede ugovornih navedb tožene stranke iz njene pripravljalne vloge z dne 28. 3. 2017, ki jo je prejela dan pred narokom, čeprav je sodišče prve stopnje vlogo nato upoštevalo. Pritožbeno sodišče se pridržuje oceni sodišča prve stopnje, da potrebe po takšnem ukrepu ni bilo, ker je tožena stranka v tem gradivu v bistvenem le dodatno razvijala svoje ugovorne argumente o nekonkretiziranosti ključa delitve. Tožena stranka z navedbami, da ni mogoče zaslediti nobenih trditev o tem, kako je tožeča stranka izračunala znesek v približni višini 200 EUR mesečno, ki odpade na toženko za rezervni sklad (list. št. 248 sodnega spisa), oziroma o manjkajočih vhodnih podatkov in ceni rezervnega sklada (na naroku dne 30. 3. 2017), ni odprla „vrste kompleksnejših vprašanj“, kot to pritožbeno zatrjuje tožeča stranka, pač pa je ponovno podala kritiko trditvene podlage o nesubstanciranosti podlage in višine prispevka. Ker tako ni šlo za obsežne nove navedbe in tudi ne za takšne nove navedbe, ki bi predstavljale presenečenje tako za nasprotno stranko kot sodišče in bi spor obrnile v drugo smer, sodišče prve stopnje s takšnim postopanjem ni kršilo njene pravice do izjave.2 Glede plačila stroškov postopka (VI. točka izreka).

16. Tožeča stranka z ugoditvijo pritožbi želi doseči tudi spremembo stroškovne posledice spora pred sodiščem prve stopnje. Ker glede zavrnilnega dela sodbe s pritožbo ni uspela, so zato neutemeljeni tudi očitki glede odmerjenih pravdnih stroškov po uspehu strank.

Odločitev o pritožbi in stroški pritožbenega postopka

17. Glede na navedeno pritožba ni utemeljena. Ker pritožbeno sodišče ob uradnem preizkusu izpodbijanega dela odločbe ni zasledilo nobenih kršitev iz drugega odstavka 350. člena ZPP, je zato pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in odločbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdilo (353. člen ZPP). Pri tem se je opredelilo le do tistih pritožbenih navedb, ki so bistvene za odločitev (prvi odstavek 360. člena ZPP).

18. Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, zato sama krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP), dolžna pa je toženi stranki v roku 15 dni povrniti potrebne stroške, ki so ji nastali z odgovorom na pritožbo. Pritožbeno sodišče ji je priznalo 1.259,20 EUR nagrade za sestavo odgovora na pritožbo (po tar. št. 3210 ZOdvT) in 20,00 EUR za materialne izdatke (po tar. št. 6002 ZOdvT), kar skupaj znaša 1.279,20 EUR. To obveznost je tožeča stranka dolžna izpolniti v roku 15 dni, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku petnajstdnevnega roka dalje do plačila (313. člen ZPP v zvezi z 299. členom Obligacijskega zakonika).

1 Glej npr. VSL sodba II Cpg 631/2015, VSL sodba II Cpg 965/2015, VSL sodba II Cpg 1312/2016 in druge. 2 Prim. VSRS sodba II Ips 342/2013.