Jedro

Po presoji pritožbenega sodišča je sodišče prve stopnje pogodbo 16/92 v delu, v katerem se nanaša na določitev upravnika ob ugotovitvi, da je pogodbo 16/92 podpisala več kot polovica etažnih lastnikov, pravilno štelo za veljavno sklenjeno pogodbo o upravljanju z upravnikom. SZ, veljaven v času sklenitve pogodbe 16/92, je namreč v prvem odstavku 31. člena določal, da je za odločitve v zvezi z upravljanjem skupnih prostorov, delov, objektov in naprav potreben sporazum solastnikov, katerih deli predstavljajo več kot polovico vseh lastnikov stanovanj. To pa je bilo glede pogodbe v delu, v katerem je določen upravnik stavbe, izpolnjeno.

Zamuda roka iz tretjega odstavka 27. člena SZ na veljavnost pogodbe o upravljanju ne vpliva. Vpis v register ima le deklaratorni pomen.

Glede na to, da je vpis v register upravnikov stavb le deklaratorne narave, pravno razmerje med etažnimi lastniki in upravnikom učinkuje že pred vpisom v register in neodvisno od njega, zato morebitni izostanek ali nepravilnost vpisa v register ne vpliva na vprašanje, kdo ima trenutni mandat za upravljanje stavbe. Pravni učinek vpisa v register upravnikov je zgolj publiciteten (učinek javne objave) in služi le kot vir informacij tretjim osebam, ki želijo vstopiti v razmerje z etažnimi lastniki.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti stroške pritožbenega postopka v znesku 186,66 EUR v roku 8 dni od prejema te sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku roka za prostovoljno plačilo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je razsodilo, da je toženec dolžan tožnici plačati v roku 8 dni zneske: 39,35 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 6. 2020 dalje do plačila; 35,43 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 7. 2020 dalje do plačila; 29,19 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 8. 2020 dalje do plačila; 34,92 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 9. 2020 dalje do plačila; 26,43 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 10. 2020 dalje do plačila; 27,21 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 11. 202o dalje do plačila in ji povrniti stroške izvršilnega postopka v znesku 90,18 EUR ter pravdnega postopka v znesku 403,29 EUR v roku 8 dni od prejema odločbe sodišča prve stopnje, nato pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi dalje do plačila. V preostanku, in sicer za plačilo zneska 1,94 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 3. 2020 dalje do plačila, 29,73 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 4. 2020 dalje do plačila in zneska 28,93 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 5. 2020 dalje do plačila, je tožbeni zahtevek (pravilno: tožbo) zavrglo.

2. Zoper sodbo se pritožuje toženec iz vseh zakonsko predvidenih pritožbenih razlogov. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi, razveljavi izpodbijano sodbo in tožbo zavrže kot neutemeljeno. V pritožbi izpodbija materialnopravno ugotovitev sodišča prve stopnje o veljavnosti pogodbe o upravljanju. Navaja, da 14. člen pogodbe o medsebojnih razmerjih določa, da je pogodba sklenjena, ko jo podpišejo vsi etažni lastniki. Zato je sodišče 4. člen pogodbe o medsebojnih razmerjih, v kateri je določen upravnik, zmotno štelo za veljavno sklenjeno pogodbo o upravljanju. Sodišče prve stopnje je v tem delu napačno uporabilo 22., 27. in 31. člen Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ) ter 14. člen pogodbe o medsebojnih razmerjih. Ni upoštevalo, da je pogoj za veljavnost pogodbe o medsebojnih razmerjih v skladu z 22. členom SZ soglasje vseh etažnih lastnikov. Poleg tega 14. člen pogodbe o medsebojnih razmerjih izrecno določa, da je pogodba sklenjena, ko jo podpišejo vsi solastniki, zato 4. člen pogodbe ne more biti veljaven, saj je pogodbo o medsebojnih razmerjih podpisalo 78,86% etažnih lastnikov. Vsaka pisna pogodba predstavlja celoto vseh določil, kršitev posameznega določila pa predstavlja kršitev pogodbe. Zmotno je, da se vzame posamezno določbo pogodbe (4. člen) in se ga oceni, medtem ko se ostala določila preprosto spregleda. Prav tako je podana kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP), saj sodba ne navaja odločilnega razloga glede neveljavnosti pogodbe o medsebojnih razmerjih, pri čemer jo je sodišče zmotno ocenilo le v 4. členu in je tožniku zmotno priznalo aktivno legitimacijo. Ker pogodba o upravljanju ni bila veljavno sklenjena, za toženca ne more učinkovati. Sodišče je zagrešilo kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ker je spregledalo odločilno dejstvo glede neobstoja tožničine aktivne legitimacije in podalo zmotno oceno glede utemeljenosti tega ugovora.

Sodišče je napačno ocenilo vpliv zamude roka pri vložitvi pogodbe o upravljanju pri pristojnem občinskem organu. Registracija pogodb je namreč časovno omejena (15 dni), kar določa peti odstavek 27. člena SZ. Tudi zato pogodba o upravniku ni veljavna, saj je bil prekoračen 15-dnevni rok za vpis v register, niti v registru kot upravnik ni vpisan tožnik, temveč je vpisana družba A. d. o. o. Toženec je odkril tudi kaznivo dejanje ponarejanja listine, ki se nanaša na vloženi listinski dokaz, saj je tožnica v spis naklepno vložila ponarejeno oz. spremenjeno pogodbo o urejanju medsebojnih razmerij, ki je bila podpisana 1. 7. 1992, pri čemer je uradno verodostojno listino spremenila tako, da je odstranila žig občine X, s katero ta potrjuje prejem listine 30. 7. 1992. Tožnica je tako storila kaznivo dejanje namerne preslepitve sodišča. Sodišče je zmotno ocenilo veljavnost pisnih izjav etažnih lastnikov in s tem veljavnost sprejetih sklepov, ki se nanašajo na sklep o energetski sanaciji objekta. Toženec zapisnika o zboru etažnih lastnikov z dne 29. 6. 2015 ni mogel vložiti v spis, ker ta ne obstaja, saj zbor etažnih lastnikov ni bil izveden, prav tako niso bili sprejeti sklepi, na katere se sklicuje tožnica. Zmoten je zaključek, da toženec trditev o zmoti in prevari etažnih lastnikov pri sprejemanju sklepa glede energetske sanacije ni uspel dokazati. Sodišče bi moralo od tožnika zahtevati izročitev zapisnika zbora etažnih lastnikov z dne 29. 6. 2015. Ker tako ni ravnalo, je dejansko stanje ostalo nepopolno in napačno ugotovljeno. Prav tako je bilo tožencu onemogočeno zaslišanje priče zakonitega zastopnika, s čimer bi toženec potrdil ali ovrgel obstoj zapisnika zbora etažnih lastnikov z dne 29. 6. 2015. Zmotna je ocena, da za obravnavano zadevo niso pomembne navedbe o nestrokovni izvedbi del energetske sanacije in oškodovanju etažnih lastnikov, glede podpisa gradbene pogodbe, o najetju kredita in podpisu pogodbe z izvajalcem del. Posledično je sodišče zmotno ugotovilo dejansko stanje, ker ni ugotavljalo odločilnih dejstev. Toženec poziva pritožbeno sodišče, da tožnico pozove k izročitvi zapisnika zbora etažnih lastnikov z dne 29. 6. 2015 ter kreditne pogodbe v vrednosti 35.758,21 EUR z obrestno mero 4,5 %, sklenjene s sklepom Okrajnega sodišča v Trbovljah v zadevi N 3/2016, saj teh listin toženec ni uspel pridobiti. S tem bi se ugotovilo pomembno dejstvo, da zbor etažnih lastnikov 29. 6. 2015 nikoli ni bil sklican ter so bili etažni lastniki s podpisovanjem listine od 30. 1. 2016 do 24. 3. 2016 zavedeni.

3. Tožnica v odgovoru na pritožbo predlaga zavrnitev pritožbe in potrditev sodbe sodišča prve stopnje.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. V obravnavani zadevi je sodišče prve stopnje izdalo sodbo v sporu majhne vrednosti. V sporu majhne vrednosti je sodbo dopustno izpodbijati zgolj zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava (prvi odstavek 458. člena ZPP), medtem ko izpodbijanje dejanskega stanja v pritožbenem postopku ni dovoljeno.

6. V obravnavani zadevi tožnica kot upravnica stavbe na naslovu Cesta 11 od toženca kot etažnega lastnika v tej stavbi vtožuje plačilo stroškov rezervnega sklada za obdobje od maja 2020 do oktobra 2020. 7. Sodišče prve stopnje je ugotovilo naslednja pravno odločilna dejstva: - da je toženec etažni lastnik stanovanja v stavbi Cesta 11; - da je 4. člen pogodbe 16/92 z dne 1. 7. 1992 določal upravnika stavbe na naslovu Cesta 11, in sicer družbo A. d.o.o.; - da so pogodbo 16/92 z dne 1. 7. 1992 podpisali etažni lastniki z več kot 50 % solastninskimi deleži; - da je tožnica univerzalna pravna naslednica družbe A. d. o. o., ki je vpisana v register upravnikov stavbe na naslovu Cesta 11.; - da se je družba A. d.o.o. pripojila k tožnici (sklep Okrožnega sodišča v Ljubljani Srg 2012/39523 z dne 1. 10. 2012); - da so etažni lastniki s 97,89 % solastninskimi deleži s pisnimi izjavami veljavno sprejeli sklep, da se opravi energetska sanacija stavbe; - da je enak delež etažnih lastnikov veljavno sprejel sklep, da se poveča vplačilo etažnih lastnikov v rezervni sklad;

8. Pritožbene navedbe, s katerimi tožnik izpodbija materialnopravno ugotovitev sodišča, da je bila med etažnimi lastniki in tožnikom kot upravnikom veljavno sklenjena pogodba o upravljanju, niso utemeljene. Pritožnik izpostavlja, da je bila med etažnimi lastniki sklenjena pogodba o ureditvi medsebojnih razmerij 16/92 z dne 1. 7. 1992 z neustrezno večino etažnih lastnikov, saj bi jo morali podpisati vsi etažni lastniki, da bi bila veljavna (22. člen SZ in 14. člen pogodbe 16/92). Po presoji pritožbenega sodišča je sodišče prve stopnje pogodbo 16/92 v delu, v katerem se nanaša na določitev upravnika ob ugotovitvi, da je pogodbo 16/92 podpisala več kot polovica etažnih lastnikov, pravilno štelo za veljavno sklenjeno pogodbo o upravljanju z upravnikom. SZ, veljaven v času sklenitve pogodbe 16/92, je namreč v prvem odstavku 31. člena določal, da je za odločitve v zvezi z upravljanjem skupnih prostorov, delov, objektov in naprav potreben sporazum solastnikov, katerih deli predstavljajo več kot polovico vseh lastnikov stanovanj. To pa je bilo glede pogodbe v delu, v katerem je določen upravnik stavbe, izpolnjeno. Zato je materialnopravna ugotovitev sodišča prve stopnje o veljavnosti pogodbe o upravljanju sklenjene z družbo A. d. o. o. pravilna.

9. Neutemeljen je pritožbeni očitek, da bi moralo sodišče prve stopnje glede večine za veljavnost pogodbe o upravljanju upoštevati določilo 14. člena pogodbe 16/92, ki je kot pogoj veljavnosti pogodbe o medsebojnih razmerjih določalo soglasje vseh lastnikov stanovanj, saj v 4. členu pogodbe po vsebini ne gre za pogodbo o urejanju medsebojnih razmerij med lastniki, temveč za pogodbo o upravljanju. Prav tako ne drži pritožbeno stališče, da bi moralo sodišče prve stopnje presojati zgolj veljavnost pogodbe kot celote in ne ločeno obravnavati dela pogodbe, saj 4. člen pogodbe, kot že prej rečeno, po vsebini predstavlja pogodbo o upravljanju in ne pogodbe o ureditvi medsebojnih razmerij etažnih lastnikov.

10. Neutemeljen je pritožbeni očitek, da je sodišče prve stopnje zagrešilo kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ker ni navedlo odločilnega razloga glede neveljavnosti pogodbe o medsebojnih razmerjih. Sodišče prve stopnje je namreč v 12. točki obrazložitve navedlo jasne, popolne in razumljive razloge, zakaj je pogodba o upravljanju veljavna. Tožničina aktivna legitimacija je izkazana s pogodbo o upravljanju in ne s pogodbo o ureditvi medsebojnih razmerij lastnikov, zato navedbe, ki se nanašajo na veljavnost sklenitve pogodbe o ureditvi medsebojnih razmerij, za presojo veljavnosti pogodbe o upravljanju niso relevantne.

11. Pritožba zmotno očita sodišču prve stopnje napačno uporabo 22., 27., 31. člena SZ ter 14. člena pogodbe 16/92. Sodišče prve stopnje je določili 27. in 31. člena SZ pravilno uporabilo, določilo 22. člena SZ pa za presojo ni relevantno, ker se ne nanaša na pogodbo o upravljanju. Enako velja za določilo 14. člena pogodbe 16/92. 12. Neutemeljene so pritožbene navedbe, da je pogodba o upravljanju neveljavna, ker je bila v register upravnikov priglašena po poteku 15-dnevnega roka, določenega v 27. členu SZ. Kot je pravilno pojasnilo sodišče prve stopnje, zamuda roka iz tretjega odstavka 27. člena SZ na veljavnost pogodbe o upravljanju ne vpliva. Vpis v register ima le deklaratorni pomen.1

13. Neutemeljeno je tudi pritožbeno navajanje, da je pogodba o upravljanju neveljavna, ker je kot upravnik v registru upravnikov stavb vpisana družba A. d. o. o. in ne tožnica. Glede na to, da je vpis v register upravnikov stavb le deklaratorne narave, pravno razmerje med etažnimi lastniki in upravnikom učinkuje že pred vpisom v register in neodvisno od njega, zato morebitni izostanek ali nepravilnost vpisa v register ne vpliva na vprašanje, kdo ima trenutni mandat za upravljanje stavbe. Pravni učinek vpisa v register upravnikov je zgolj publiciteten (učinek javne objave) in služi le kot vir informacij tretjim osebam, ki želijo vstopiti v razmerje z etažnimi lastniki. Glede na to, da je sodišče prve stopnje na podlagi sklepa Okrožnega sodišča v Ljubljani Srg 2012/39523 z dne 1. 10. 2012 ugotovilo, da je tožnica univerzalna pravna naslednica družbe A. d. o. o., je tožnica vstopila v vsa pravna razmerja družbe A. d. o. o. Pravilno je zato v izpodbijani sodbi kot neutemeljeno zavrnjeno toženčevo stališče, da tožnica ni upravnica.

14. Neupravičen je očitek pritožbe, da se sodišče prve stopnje do ugovora aktivne legitimacije ni opredelilo in v zvezi s tem navedlo razlogov (14. točka drugega odstavka 339. člena ZPP), saj je sodišče razloge glede ugovora aktivne legitimacije navedlo pravilne razloge v 12. in 13. točki obrazložitve izpodbijane odločbe.

15. Pritožbene navedbe, da je tožnica storila kaznivo dejanje preslepitve sodišča, ker je pogodbo o urejanju medsebojnih razmerij spremenila in z nje odstranila žig Občine X, s katerim ta potrjuje prejem 30. 7. 1992, predstavljajo nedopustne pritožbene novote (337. člen ZPP).

16. S pritožbenimi navedbami, da je sodišče zmotno ocenilo veljavnost pisnih izjav etažnih lastnikov glede sklepa o energetski sanaciji, ki so bili po navedbah pritožbe pri podpisu v zmoti in prevarani, pritožnik izpodbija dejansko stanje, kar v sporu majhne vrednosti ni dopusten pritožbeni razlog (prvi odstavek 458. člena ZPP).

17. Glede na to, da je bilo v postopku ugotovljeno, da je sklep o energetski sanaciji in sklep o povišanju vplačil v rezervni sklad podpisalo 97,89% vseh etažnih lastnikov, je sodišče prve stopnje na podlagi tretjega odstavka 29. člena SZ-1 in 2. člena Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb v zvezi s 41. in 26. členom SZ-1 pravilno ugotovilo, da sta bila navedena sklepa veljavno sprejeta. Podlago za plačilo višjega prispevka v rezervni sklad, kar v postopku vtožuje tožnik, torej predstavlja veljavno sprejeti sklep etažnih lastnikov.

18. Pritožbene navedbe, da je sodišče prve stopnje zmotno kot nerelevantne ocenilo navedbe toženca glede nestrokovne izvedbe del, glede podpisa gradbene pogodbe, najetja kredita in podpisa pogodbe z izvajalcem del, so neutemeljene, saj se nanašajo na samo izvedbo del, to pa ni predmet tega postopka. Predmet tega postopka je plačilo stroškov rezervnega sklada, pri čemer je zvišanje toženčevega prispevka utemeljeno s sklepom etažnih lastnikov, ki je bil veljavno sprejet. Neutemeljene so tudi pritožbene navedbe, s katerimi toženec pritožbeno sodišče poziva, naj tožnika pozove, da izroči zapisnik zbora etažnih lastnikov z dne 29. 6. 2015 ter kreditno pogodbo sklenjeno s sklepom Okrajnega sodišča v Trbovljah N 3/2016, saj toženec z navedenim izpodbija ugotovljeno dejansko stanje, kar v pritožbenem postopku v sporu majhne vrednosti ni dopustno (prvi odstavek 458. člena ZPP).

19. Prav tako je neutemeljen pritožbeni očitek, da je sodišče prve stopnje zagrešilo bistveno kršitev postopka, ker ni zaslišalo tožničinega zakonitega zastopnika (8. točka drugega odstavka 339. člena ZPP). Kot je pravilno pojasnilo sodišče, se stranke k zaslišanju ne more prisiliti (262. člen ZPP), pa tudi sicer je bil navedeni dokazni predlog predlagan v zvezi z dejstvom, da so bili etažni lastniki pri sprejemu sklepa o energetski sanaciji zavedeni, kar pa za odločitev v zadevi ni pravno odločilno dejstvo, saj tožničin zahtevek za plačilo stroškov rezervnega sklada ne temelji na navedenem sklepu.

20. Ostale pritožbene navedbe za odločitev v zadevi niso bile pravno odločilne, zato pritožbeno sodišče nanje ni posebej odgovarjalo (prvi dostavek 360. člena ZPP).

21. Ker pritožbeni razlogi niso utemeljeni, prav tako pa niso podani razlogi, na katere je pritožbeno sodišče dolžno paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

22. Toženec s pritožbo ni uspel, tožnici pa so v pritožbenem postopku nastali stroški odgovora na pritožbo v znesku 250 točk (tar. št. 22 Odvetniške tarife) ter materialni izdatki v višini 5 točk, skupaj 255 točk, kar ob upoštevanju vrednosti odvetniške točke v višini 0,60 EUR znaša 153,00 EUR, povečano za 22% DDV pa 186,66 EUR. Odločitev o obveznosti plačila zakonskih zamudnih obresti temelji na na 299. in 378. členu Obligacijskega zakonika.

1 Glej npr. sodbo UPR I U 664/2015.