Jedro

Ker ZPSPP določb o upravljanju poslovnih stavb ne vsebuje, so glede upravljanja poslovnih stavb uporabne določbe SPZ in OZ. Upravnik, ki ne zatrjuje, da bi mu etažni lastniki s pogodbo o upravljanju podelili več pooblastil, kot jih določa 4. odstavek 118. čl. SPZ, je svoje dolžnosti dolžan opravljati v mejah pooblastil, ki mu jih daje zakon.

Tožnik ni izvedel del rednega vzdrževanja in obratovanja skupnih delov, za izvedbo katerih ne potrebuje pooblastila oz. naročila etažnih lastnikov, ampak dela, za katera bi naročilo oz. pooblastilo etažnih lastnikov potreboval. Do regresiranja stroškov, ki jih je z izvedbo del imel, zato ni upravičen. Ali je tožnik izvedel posel rednega upravljanja ali posel, ki presega redno upravljanje, ni pravno pomembno, ker za posel sploh ni bil pooblaščen in se ne zastavlja vprašanje, ali je imel za izvedbo posla pooblastilo zadostnega števila etažnih lastnikov.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo sta razveljavljena tudi prvi in četrti odstavek izreka sklepa o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani z dne 3.11.2009 in zahtevek zavrnjen. Glede stroškov je odločeno, da tožeča stranka svoje stroške krije sama.

2. Pritožuje se tožeča stranka. Uveljavlja vse tri, v 1. odstavku 338. čl. Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) predvidene pritožbene razloge. Predlaga spremembo sodbe tako, da bo zahtevku ugodeno, podredno pa njeno razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo odločanje. Zahteva povrnitev stroškov pritožbenega postopka. Opozarja na dejstva, iz katerih sledi, da je bila izgradnja vodomernega jaška s priključkom izvedena v skladu z voljo lastnikov in da so bili etažni lastniki s potekom gradnje ves čas podrobno seznanjeni. Trdi, da tožena stranka svoje seznanjenosti s potekom izgradnje odjemnega mesta ni zanikala, zaradi česar bi to dejstvo sodišče moralo šteti za priznano. Sklicuje se na sklep z dne 4.6.2008 o potrditvi dodatnih del in navaja, da do konca leta 2008 nobeden od lastnikov projektu ni nasprotoval. Zaključuje, da so etažni lastniki večkrat izrazili voljo in odobritev izgradnje samostojnega odjemnega mesta. S tem, ko so etažni lastniki tožniku naročili vložitev prošnje za odobritev samostojnega odjemnega mesta, so izrazili svojo voljo za pridobitev odjemnega mesta, realizacijo pa prepustili tožeči stranki, ki je kot upravnik dolžna naročila izpolnjevati. Opozarja na izpoved priče M. V. T. o pridobljenih soglasjih in dejstvo, da etažni lastniki gradnje niso prepovedali ali ji nasprotovali in meni, da soglasje etažni lastniki lahko izjavijo na različne načine in tudi po začetku del. Opozarja, da je šlo za enovit projekt, ki vključuje inštalacije in gradbena dela in graja ugotovljeno dejansko stanje v 13. točki sodbe. Zatrjuje, da je pridobitev samostojnega odjemnega mesta za vodo posel rednega upravljanja, za odobritev katerega je potrebno soglasje večine solastnikov. Opozarja na nelogičnost, da je tožena stranka plačala svoj delež stroškov gradbenih del, zavrača pa plačilo stroškov za dela, ki so sledila in so bila potrebna za dokončanje projekta. Dejanske ugotovitve o rešitvi problema prekomerne porabe vode z zaprtjem ventila neznanega uporabnika šteje za nekritično sledenje trditvam tožene stranke.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. Izpodbijana sodba je bila izdana v sporu majhne vrednosti in se zato lahko izpodbija zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz 2. odstavka 339. čl. ZPP in zmotne uporabe materialnega prava ( 1. odstavek 458. čl. ZPP in 1. odstavek 495. čl. ZPP). Tako je bil pritožnik s pravnim poukom tudi poučen.

5. Pravilnost ugotovitve dejanskega stanja zaradi omejenosti pritožbenih razlogov ne more biti predmet presoje v pritožbenem postopku. Dejansko stanje je ugotovljeno po prvostopenjskem sodišču (za pritožbeno sodišče danost); stvar pritožbenega sodišča je preizkus pravilnosti uporabe materialnega prava, torej ali je na ugotovljena dejstva pravilno aplicirano materialno pravo. Pritožba graja ugotovljeno dejansko stanje oz. rezultat dokaznega postopka; z očitkom, da dejanski zaključki nasprotujejo izvedenim dokazom, zato pritožnik v tem postopku ne more uspeti. Absolutnih bistvenih kršitev, na obstoj katerih pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti, ni, pritožnik pa absolutnih bistvenih kršitev postopka tudi ne zatrjuje.

6. Ker gre za poslovno stavbo, Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur. list RS 18/74 s spremembami) pa določb o upravljanju poslovnih stavb ne vsebuje, so uporabne določbe Stvarnopravnega zakonika (Ur. list RS 87/2002 s spremembami; v nadaljevanju SPZ) o upravniku in določbe Obligacijskega zakonika. Tožeča stranka ne zatrjuje, da bi ji etažni lastniki s pogodbo, s katero so jo določili za upravnika (pogodbo o upravljanju), podelili več pooblastil, kot jih določa 4. odstavek 118. čl. SPZ. Svoje naloge je tožeča stranka (upravnik) zato dolžna opravljati v mejah pooblastil, ki jih ji daje zakon. V četrti alineji 4. odstavka 118. čl. SPZ je določeno, da je upravnik dolžan skrbeti za redno vzdrževanje in obratovanje skupnih delov, kar pomeni, da za gradbene ali druge posege v stavbo potrebuje naročilo oz. pooblastilo etažnih lastnikov.

7. Prvostopenjsko sodišče je ugotovilo, da je tožnik od etažnih lastnikov dobil zgolj naročilo, da poda prošnjo za pridobitev samostojnega odjemnega mesta, ne pa tudi naročilo za izgradnjo (izvedbo) novega vodovodnega odjemnega mesta. Ostale dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje so: da je tožnik novo odjemno mesto izvedel z izgradnjo vodovoda po novi trasi in vgradnjo inštalacije (ventili, cevi), za kar od etažnih lastnikov ni dobil niti naročila niti soglasja; da tudi delno plačilo stroškov (plačilo gradbenih del izvajalca izvajalca P d.d.) ne nadomešča soglasja za izgradnjo vodovodne infrastrukture; da so stroški izgradnje odjemnega mesta skupaj (račun D. T. d.o.o. in P. d.d.) znašali 52.799,14 EUR. Te ugotovitve potrjujejo, da tožnik ni izvedel del rednega vzdrževanja in obratovanja skupnih delov, za izvedbo katerih ne potrebuje pooblastila oz. naročila etažnih lastnikov, ampak dela, za katera bi naročilo oz. pooblastilo etažnih lastnikov potreboval. Do regresiranja stroškov, ki jih je z izvedbo del imel, zato ni upravičen(1). Ali je tožnik izvedel posel rednega upravljanja ali posel, ki presega redno upravljanje, ni pravno pomembno, ker za posel sploh ni bil pooblaščen in se ne zastavlja vprašanje, ali je imel za izvedbo posla pooblastilo zadostnega števila etažnih lastnikov(2).

8. Ker niti pritožbeni razlogi niti razlogi, na katere sodišče pazi po uradni dolžnosti, niso podani, je na osnovi 353. čl. Zakona o pravdnem postopku pritožba zavrnjena. Zavrnitev pritožbe vsebuje tudi zavrnitev priglašenih stroškov pritožbenega postopka (1. odstavek 165. čl. v zvezi s 1. odstavkom 154. čl. ZPP). Sodnica posameznica odloča na podlagi 5. odstavka 458. čl. ZPP.

(1) Obstajajo tudi dejanske ugotovitve o nenujnosti ukrepanja, zaradi česar uporaba določil Obligacijskega zakonika o poslovodstvu brez naročila ne pridejo v poštev.

(2) S 67. čl. SPZ je za posle v zvezi z rednim upravljanjem je predpisano soglasje lastnikov, katerih idealni deleži sestavljajo več kot polovico njene vrednosti, za posle, ki presegajo okvire rednega upravljanja pa soglasje vseh lastnikov.