Jedro

Za potrebe oprostitve plačila varščine je kot kupnino mogoče upoštevati samó ugotovljeno vrednost nepremičnin.

Stališče, da bi morali v sami odredbi biti navedeni podatki, na podlagi katerih bi zastavni upnik lahko ugotovil, ali bo oproščen plačila varščine ali ne, je napačno. Sodišče ni dolžno že v odredbi za vsakega upnika, na čigar predlog je dovolilo izvršbo, zastavnega upnika in upnika zemljiškega dolga posebej navajati, ali je oproščen varščine ali ne.

Pritožnik v pritožbi ne navaja, zakaj v postopku pred sodiščem prve stopnje ni uveljavljal dejstva, da zapisnik naroka javne dražbe ne odraža dejanskega dogajanja na dražbi, zato tega tudi v pritožbi ne more več uveljavljati.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sklep v izpodbijani I. točki potrdi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom nepremičnino, in sicer solastninski delež dolžnice S.N. do 1/2, domaknilo najboljšemu ponudniku D.S. (1. točka izreka). Domaknilo je tudi druge tri solastninske deleže iste dolžnice do 1/6 istemu najboljšemu ponudniku (2. do 4. točka izreka).

2. Zoper 1. točko izreka vlaga pritožbo zastavni upnik F.K.. Kot bistveno navaja, da je bil kot zastavni upnik po prejemu odredbe o prodaji nepremičnin z dne 13. 5. 2013 prepričan, da je oproščen varščine, saj v odredbi o prodaji niso bila navedena vsa dejstva, da bi lahko bil ustrezno poučen o obveznosti plačila varščine. Navaja, da odredba relevantnih dejstev za pravilno presojo pogojev iz tretjega odstavka 185. člena ZIZ ni vsebovala in je tako pristopil na prodajni narok prepričan, da mu varščine ni treba plačati ter se je priglasil kot kupec. Pove, da iz odredbe o prodaji ne izhaja vrstni red upnikov, prav tako ne višina terjatev posameznih upnikov, zato pritožnik do pojasnila sodnika in do prejema sklepa o domiku, ki navaja vrstni red upnikov, ni mogel vedeti, da varščine ne bo oproščen, na prodajnem naroku pa je bil rok za položitev varščine že zamujen. Opozarja, da zakonski tekst tretjega odstavka 185. člena ZIZ uporablja dva instituta: ugotovljena vrednost in kupnina, šele iz sklepa o domiku pa pritožnik vidi, da sodišče navedena instituta enači. Po mnenju pritožnika bi moralo iz odredbe o prodaji izhajati, da bo sodišče oba pojma enačilo, sam pa nasprotno meni, da gre za dva različna instituta. Opozarja na dejstvo, da je bila ugotovljena vrednost za 1/2 nepremičnine 2.900,00 EUR, kupnina, torej najvišji ponudek za ta delež nepremičnine pa je znašala 46.100,00 EUR, pri čemer je bilo po prepričanju pritožnika tak razkorak mogoče pričakovati, saj je bila ugotovljena vrednost nepremičnine nesprejemljivo nizko ugotovljena. Meni, da je sklep o domiku nezakonit, saj je bila izvedena dražba, katere potek je slonel na nezakoniti odredbi o prodaji. Nadalje navaja, da je po zavrnitvi sodelovanja pritožnika kot kupca na prodajnem naroku 20. 6. 2013 ker pritožnik ni prvi upnik, pritožnik izrecno izjavil, da je pripravljen nepremičnino, ki je predmet prodaje, kupiti za vrednost, ki bo zadostovala za poplačilo upnika po vrstnem redu pred njim, to je D. d. o. o., ter tudi svojo terjatev, česar pa sodnik ni dal zapisati v zapisnik, kot tudi ne dejstva kršitve dražbe na prodajnem naroku, ko sta se vpričo vseh prisotnih na dražbi dražitelja M.K. in D.S. dogovarjala o nadaljevanju višanja cene in nista takoj prenehala niti po glasni intervenciji sodnika. Za preverbo teh dejstev predlaga zaslišanje sodnika X.Y., zapisnikarice A.B. ter pritožnika. Trdi, da je bilo ob zavrnitvi njegovega sodelovanja na dražbi jasno, da bo kupnina mnogo višja od ugotovljene vrednosti, saj je pristopilo šest kupcev, ki so položili varščino, pa tudi sam se je priglasil kot kupec, kar vse je bilo po njegovem mnenju zadosten razlog za sklep sodišča, da bo kupnina dosegla znesek, ki bo zadoščal za eventualno potrebo po poravnavi varščine iz kupnine, ki bi po poplačilu prvega upnika pripadala tudi pritožniku, kar se je izkazalo tudi s tem, da je bila 1/2 nepremičnine prodana za kupnino 46.100,00 EUR. Meni, da je sklep sodišča o zavrnitvi njegove udeležbe na dražbi slonel ne nepravilno ugotovljenih dejstvih in posledično na nepravilni uporabi določbe tretjega odstavka 185. člena ZIZ. Višina kupnine je po njegovem prepričanju ob začetku prodajnega naroka neko bodoče negotovo dejstvo, zato bi sodnik moral upoštevati navedene okoliščine, ki so kazale na to, da bo mogoče varščino poravnati iz kupnine, ne pa, da se je v nasprotju z zakonom oprlo na razlago (enačenje pojma kupnine in ugotovljena vrednost), ki iz določbe ne izhaja. Izpodbijani sklep je po njegovem mnenju pomanjkljiv oziroma neobrazložen ter se ga ne da preizkusiti v delu obrazložitve, kjer sodišče obrazlaga višino terjatve upnika D. d. o. o., saj sodišče pri opredeljevanju višine terjatve tega upnika navaja le začetek teka zamudnih obresti, ne pa tudi, do kdaj tečejo ter je tako terjatev tega upnika neugotovljena, kar pa je v tej zadevi pomembno zaradi ugotovitve vrstnega reda upnikov ter njihovih terjatev. Trdi, da mu glede na vse navedeno ni bilo dano, da bi pod enakimi pogoji sodeloval na dražbi. Poraja se mu dvom, da gre v tem primeru za zlonamerno dogovorjeno prodajo nepremičnine pod vsako razumno ceno z namenom oškodovanja upnikov, ki imajo na prodajani nepremičnini vknjižene svoje pravice. Sklicuje se na ugotovitev vrednosti te nepremičnine v prejšnjem izvršilnem postopku, ki se je končal s sklepom o ustavitvi z dne 5. 2. 2010, v katerem je bila vrednost ugotovljena v višini 494.900,68 EUR oziroma polovica ter nepremičnine na znesek 247.450,34 EUR, ter na vrednotenje po GURS v višini 202.374,00 EUR, zaradi česar je po njegovem mnenju sedaj ugotovljena vrednost te iste nepremičnine v višini 5.700,00 EUR povsem nesprejemljiva, sodišču pa so bila ta dejstva znana in je vseeno dopustilo tako nizko ceno, pri čemer se po mnenju pritožnika od prejšnjih cenitev ni v ničemer spremenilo pravno in dejansko stanje nepremičnine. Pove, da je bilo že tedaj jasno, da stavba nima gradbenega dovoljenja. Meni, da če bi sodišče ugotovilo realno vrednost nepremičnine, se vprašanje, ali bi se iz kupnine lahko poravnala varščina pritožnika, sploh ne bi pojavilo. Pove, da ne gre prezreti, da je varščina znašala le 290,00 EUR, česar pritožniku ne bi bilo težko priložiti, saj to predstavlja le približno 1 % njegove terjatve, ki je sedaj ogrožena skoraj v celoti oziroma v pretežnem delu. Meni, da je sodišče z zavrnitvijo pritožnikovega sodelovanja kot kupca kršilo določbe ZIZ, da si mora v postopku prizadevati, da se nepremičnina proda za čim višjo ceno, da se s tem dolžnik razbremeni v čim večji meri svojih dolgov. Predlaga razveljavitev 1. točke izreka, razveljavitev javne dražbe z dne 20. 6. 2013 v tem obsegu ter vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v nov postopek.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. Pritožbeno sodišče je izpodbijani sklep preizkusilo v okviru pritožbenih razlogov in razlogov, na katere pazi po uradni dolžnosti po drugem odstavku 350. člena v zvezi s 366. členom Zakona o pravdnem postopku (ZPP) in v zvezi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ).

5. Pritožnik primarno zatrjuje, da je izpodbijani sklep nezakonit zaradi premalo jasne odredbe o prodaji, iz katere naj ne bi mogel razbrati, da ne bo oproščen plačila varščine za sodelovanje na javni dražbi za prodajo ½ deleža sporne nepremičnine. Njegovo stališče, da bi v sami odredbi morali biti navedeni podatki, na podlagi katerih bi lahko ugotovil, ali bo oproščen plačila varščine ali ne, je napačno. V odredbo je sodišče prve stopnje delno prepisalo zakonski tekst tretjega odstavka 185. člena ZIZ, delno pa se je na to zakonsko določbo sklicevalo, vendar pa zaradi tega odredba ni nejasna. Iz odredbe o prodaji z dne 13. 5. 2013 je jasno, da sta varščine oproščena upnik, na čigar predlog je sodišče dovolilo izvršbo in zastavni upnik oziroma upnik zemljiškega dolga, pod pogoji iz tretjega odstavka 185. člena ZIZ. Sodišče ni dolžno že v odredbi za vsakega upnika, na čigar predlog je dovolilo izvršbo, zastavnega upnika in upnika zemljiškega dolga posebej navajati, ali je oproščen varščine ali ne (primerjaj s sklepom Višjega sodišča v Ljubljani št. III Cp 5361/2005 z dne 15. 2. 2006).

6. Neutemeljena je tudi pritožbena navedba, da je sodišče napačno razlagalo têrmin kupnina iz tretjega odstavka 185. člena ZIZ ter da ga je napačno enačilo s têrminom ugotovljena vrednost nepremičnine. Glede na to, da je treba ugotoviti, kdo je oseba, ki sme sodelovati kot kupec na dražbi, še pred njenim začetkom, ni mogoča drugačna razlaga besede kupnina iz tretjega odstavka 185. člena ZIZ, kot da gre za ugotovljeno vrednost nepremičnine. Ne glede na to, kolikšna je ugotovljena vrednost nepremičnine, namreč sodišče vnaprej ne more vedeti, za kolikšno kupnino bo nepremičnina prodana oziroma ali bo sploh prodana. Tako je za potrebe oprostitve plačila varščine kot kupnino mogoče upoštevati samó ugotovljeno vrednost nepremičnin (prim. s sklepom Višjega sodišča v Ljubljani št. III Cp 1769/2001). Na že sprejeto odločitev o (ne)oprostitvi plačila varščine ne vpliva, ali kasneje pride do prodaje nepremičnine za bistveno drugačno ceno od ugotovljene vrednosti nepremičnine. Pritožnik pravilno ugotavlja, da je višina kupnine v času odločanja o oprostitvi plačila varščine še negotovo bodočo dejstvo, prav zato je pravilno stališče sodišča prve stopnje, da je treba upoštevati kupnino v višini ugotovljene vrednosti ½ deleža prodajane nepremičnine v znesku 2.900,00 EUR.

7. Pritožbena navedba o tem, da je bila ugotovljena vrednost nepremičnine prenizka, v tej fazi postopka ni pravno upoštevna. Sklep o ugotovitvi vrednosti predmetne nepremičnine z dne 10. 1. 2013 je namreč že postal pravnomočen 13. 2. 2013. V zvezi s tem višje sodišče pripominja, da je bil navedeni sklep pritožniku osebno vročen 17. 1. 2013, iz dejstva, da se zoper sklep ni pritožil, pa je mogoče sklepati, da se je z njegovo vsebino strinjal. Do pritožbenih navedb v zvezi z vrednostjo prodajane nepremičnine se tako višje sodišče ni opredeljevalo.

8. Nadalje višje sodišče ugotavlja, da ni utemeljena niti pritožbena navedba, da je izpodbijani sklep neobrazložen v delu, v katerem sodišče obrazlaga višino terjatve upnika D. d. o. o. Sodišče prve stopnje sicer res ni izračunalo zakonskih zamudnih obresti od preostanka glavnice v višini 18.988,22 EUR, vendar je znesek zakonskih zamudnih obresti določljiv (opredeljena je glavnica in datum začetka teka zakonskih zamudnih obresti). Glede na ugotovljeno vrednost prodajane ½ nepremičnine v znesku 2.900,00 EUR, pa je glede na nepoplačani znesek glavnice v višini 18.988,22 EUR pravno nepomembno, koliko zakonskih zamudnih obresti poleg tako visokega preostanka glavnice še dolguje dolžnica upniku D. d. o. o., saj že sam preostanek glavnice s kupnino v višini ugotovljene vrednosti nepremičnine ne bi bil poplačan niti prvemu upniku, zato pritožnik kot drugi upnik ni mogel biti oproščen plačila varščine. Glede na to, da ni mogoče slediti stališču pritožnika, da bi sodišče moralo za odločitev o oprostitvi plačila varščine upoštevati kasneje doseženo kupnino v višini 46.100,00 EUR, kar je bilo obrazloženo v 6. točki razlogov tega sklepa, se do nadaljnjih pritožbenih navedb v tej smeri višjemu sodišču ni treba opredeljevati.

9. Neutemeljena je tudi pritožbena navedba, da pritožniku ni bilo dano, da bi pod enakimi pogoji sodeloval na dražbi, saj je bil ob sodnikovem pojasnilu vrstnega reda upnikov že zamujen rok za položitev varščine. Sodišče prve stopnje je pravilno na naroku za javno dražbo ugotovilo, da pritožnik ne izpolnjuje pogojev za sodelovanje na javni dražbi kot kupec, zakon pa sam določa različno obravnavanje upnikov glede na njihov vrstni red poplačila. Glede na ugotovitev, da odredba o prodaji ni bila nejasna ter glede na načelo, da nepoznavanje prava bremeni tistega, ki bi ga moral poznati, se pritožnik na nepoznavanje pravnih predpisov ne more uspešno sklicevati. Dolžnik torej sam nosi posledico nepoznavanja pravil iz tretjega odstavka 185. člena ZIZ - zamujen rok za položitev varščine ter posledično nedovolitev sodelovanja na dražbi v vlogi kupca.

10. Pritožba ima sicer prav, da si je treba pri prodaji nepremičnine prizadevati, da se nepremičnina proda za čim višjo ceno, vendar pa je ob tem nedvomno treba spoštovati zakonske določbe o tem, kdo se javne dražbe lahko udeleži (prim. s sklepom Višjega sodišča v Mariboru št. II Cp 572/2007).

11. Pritožbena navedba, da se pritožniku poraja dvom, da gre v tem primeru za zlonamerno dogovorjeno prodajo nepremičnine pod vsako razumno ceno z namenom oškodovanja upnikov, ki imajo na prodajani nepremičnini vknjižene svoje pravice, je presplošna, da bi jo sodišče lahko upoštevalo. V kolikor nadaljnje navedbe pritožnika glede prenizko ugotovljene ocenjene vrednosti nepremičnine predstavljajo pojasnilo tega dvoma, pa je višje sodišče v razlogih tega sklepa že pojasnilo, zakaj te navedbe v tej fazi postopka niso več pravno relevantne.

12. Višje sodišče dalje ugotavlja, da je pravno nepomembna tudi pritožbena navedba, da je dolžnik izrecno izjavil, da je pripravljen nepremičnino, ki je predmet prodaje, kupiti za vrednost, ki bo zadostovala za poplačilo upnika po vrstnem redu pred njim ter tudi njegovo terjatev, saj to ni pravilen potek dražbe skladno z ZIZ, zaradi česar sodišče prve stopnje pravilno ni sledilo zatrjevanemu predlogu pritožnika. Glede trditev, da sodnik ni dal zapisati v zapisnik dejstva kršitve dražbe na prodajnem naroku, ko naj bi se vpričo vseh prisotnih na dražbi dražitelja M. K. in D. S. dogovarjala o nadaljevanju višanja cene in naj ne bi takoj prenehala niti po glasni intervenciji sodnika, pa višje sodišče ugotavlja, da bi, v kolikor te trditve držijo, šlo za tako imenovano relativno kršitev določb pravdnega postopka po prvem odstavku 339. člena ZPP, ki pa jo mora stranka uveljavljati takoj, ko je to mogoče (286.b člen ZPP v povezavi s 15. členom ZIZ). Kršitve, na katere se sklicuje pozneje vključno v pravnih sredstvih, se upoštevajo le, če stranka teh kršitev brez svoje krivde predhodno ni mogla navesti. Pritožnik v pritožbi ne navaja, zakaj v postopku pred sodiščem prve stopnje ni uveljavljal dejstva, da zapisnik naroka javne dražbe ne odraža dejanskega dogajanja na dražbi (drugi odstavek 124. člena ZPP v povezavi s 15. členom ZIZ), zato tega tudi v pritožbi ne more več uveljavljati.

13. Ker niso podani pritožbeni razlogi in ker pritožbeno sodišče tudi ni našlo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti, je pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno ter kot pravilen in zakonit potrdilo sklep sodišča prve stopnje (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).