Jedro

Ker je bila toženka kljub prejetim opominom več kot dva meseca v zamudi s plačilom najemnine, je bil izdani nalog za izpraznitev poslovnih prostorov v celoti utemeljen. Sodišče prve stopnje ga je neutemeljeno razveljavilo v delu, ko je določil 8-dnevni rok za izpraznitev prostorov.

Izrek

I. Pritožba tožene stranke se zavrne.

II. Pritožbi tožeče stranke se ugodi in se izpodbijana sodba spremeni tako, da ostane nalog za izpraznitev poslovnih prostorov Okrajnega sodišča v Krškem Pl 3/2012 -4 z dne 22. 5. 2012 v točkah 1. in 2. v celoti v veljavi.

III. Tožena stranka je v roku 15 dni od prejema te sodbe dolžna povrniti tožeči stranki nadaljnje pravdne stroške v višini 526,12 EUR in pritožbene stroške v višini 711,12 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po izteku paricijskega roka do plačila.

IV. Tožena stranka sama trpi svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je s sklepom Pl 87/2012 -4 z dne 22. 5. 2012 ugodilo mandatni tožbi in izdalo plačilni nalog, s katerim je ugotovilo, da se odpove pogodba o najemu poslovnih prostorov, ki sta jo pravdni stranki sklenili dne 22. 2. 2011 in podaljšali z aneksi z dne 19. 12. 2001 ter 13. 4. 2005, in sicer za poslovne prostore v trgovsko gostinskem objektu na naslovu D (gostinski lokal, pritlično skladišče, sanitarije in vetrolov), naložilo toženi stranki, da ga izprazni in prostega oseb in stvari v roku 8 dni izroči tožeči stranki ter ji v 15 dneh plača pravdne stroške z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki jih je odmerilo na 481,44 EUR (točka 1. in 2. sklepa na redni številki 4 spisa).

2. Po ugovoru tožene stranke je nadaljevalo postopek s tožbo in z izpodbijano sodbo smiselno odločilo, da plačilni nalog ostane delno v veljavi – za odpoved najemne pogodbe in izpraznitev in izročitev poslovnega prostora tožeči stranki v roku enega leta od pravnomočnosti sodbe. V presežku – za izpraznitev in izročitev v roku 8 dni – je tožbeni zahtevek zavrnilo. Stroške pravdnega postopka v odmerjeni višini 814,56 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi je naložilo v plačilo toženi stranki.

3. Zoper sodbo vlagata pritožbo obe pravdni stranki.

4. Tožeča stranka jo izpodbija v zavrnilnem delu zaradi napačne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev pravil postopka. Sodišču očita napačno uporabo 24. in 26. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju: ZPSPP). Napačna je ugotovitev, da je šlo v obravnavanem primeru za pogodbo za nedoločen čas. Določila členov 24 – 26 ZPSPP urejajo odpoved najemne pogodbe za nedoločen čas. Uporabljajo se le, če stranka pogodbo odpove brez razloga. Tožeča stranka je izrecno odpovedala pogodbo iz krivdnih razlogov po 28. členu ZPSPP. Izpraznitev lahko zahteva v vsakem času. V konkretnem primeru je sodišče ugotovilo obstoj krivdnega razloga – neplačevanje najemnine. Zato enoletni odpovedni rok ni potreben. Podrejeno navaja, da je napačno odločeno glede teka odpovednega roka, ki naj bi pričel teči s pravnomočnostjo sodbe. Najemna pogodba je sklenjena za določen čas. 10. 9. 2012 jo je tožeča stranka odpovedala skladno s pogodbenimi določili. V vsakem primeru je tožena stranka dolžna vrniti lokal do 28. 2. 2013. Predlaga, naj višje sodišče sodbo spremeni tako, da bo odločeno, da mora tožena stranka poslovni prostor izprazniti in ga vrniti tožeči stranki v roku 8 dni po pravnomočnosti odločbe. Povrne naj ji tudi vse pravdne in pritožbene stroške.

5. Pritožba tožene stranke uveljavlja vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Predlaga spremembo z zavrnitvijo tožbenega zahtevka. Podrejeno se zavzema za razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v ponovno obravnavo. Ne strinja se z njegovo odločitvijo, ker ji ni verjelo, da je v lokal vlagala in da je to treba poračunati pri najemnini. Povedala je, da je bilo tako dogovorjeno s prejšnjim direktorjem tožeče stranke. Sodišče temu ni sledilo. Je prava neuka stranka. Ni vedela, da je treba vse zapisati. Tožeča stranka je postavila različne trditve o trajanju najemne pogodbe. Sodišče se o tem ni izreklo. Tožbeni zahtevek je neutemeljen.

6. Pravdni stranki na vročeni pritožbi nista odgovorili.

7. Pritožba tožeče stranke je utemeljena, pritožba tožene stranke pa ne.

8. Tožeča stranka je zoper toženo stranko vložila tožbo zaradi odpovedi najemne pogodbe in izpraznitve poslovnega prostora. Navajala je, da sta pogodbo z dne 22. 2. 2001 sklenili s toženko za določen čas in jo dvakrat podaljšali – z aneksom z dne 19. 12. 2001 in z dne 13. 4. 2005; da toženka kljub več opominom ni plačala najemnine in stroškov od septembra 2011 do aprila 2012 in da ji skupno dolguje 5.352,26 EUR. Na podlagi pogodbe in 28. člena ZPSPP je zahtevala vrnitev in izpraznitev poslovnega prostora v roku 8 dni.

9. Tožena stranka je delno priznavala zamudo pri plačevanju posameznih obrokov najemnine. Sicer pa se je branila, da tožeči stranki ničesar ne dolguje zaradi pobotanja investicijskih vlaganj v lokal z najemnino. Sklicevala se je še na nepravilni odpovedni rok, češ da ne more biti krajši od enega leta.

10. Pritožbeno sodišče pritrjuje sodišču prve stopnje in ne tožeči stranki, da je bila v obravnavanem primeru najemna pogodba sicer sklenjena in dvakrat podaljšana za določen čas, a z nadaljnjo uporabo tožene stranke obnovljena za nedoločen čas (drugi odstavek 27. člena ZPSPP). Tako pogodbo lahko stranki razvežeta sporazumno, ali pa jo odpovesta z odpovednim rokom, ki ne sme biti krajši od enega leta (24. člena ZPSPP). Če je v pogodbi določen krajši odpovedni rok (v konkretnem primeru: 60 dni – četrti odstavek 8. člena pogodbe v prilogi A4), je takšno pogodbeno določilo nično, ker nasprotuje prisilnim predpisom (86. člen Obligacijskega zakonika – OZ). Do prenehanja pogodbe zaradi odpovedi lahko pride, kadar za prenehanje ni posebnih (krivdnih) razlogov. Vsaka stranka pa lahko od pogodbe tudi odstopi, in sicer, če jo nasprotna stranka krši oziroma ne izpolnjuje svojih pogodbenih obveznosti. Tako ZPSPP kot lex specialis izrecno določa, da lahko najemodajalec v vsakem času odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev stavbe oziroma poslovnega prostora, ne glede na pogodbene ali zakonske določbe o trajanju najema, med drugim tudi takrat, če je najemnik v zamudi s plačilom najemnin dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil (2. alinea 28. člena ZPSPP).

11. Prav na to pravno podlago se je sklicevala tožeča stranka. Neplačevanje najemnine je dokazovala z odprtimi postavkami v prilogi A7 ter s petimi zaporednimi opomini, izdanimi v zadnjih petih mesecih pred vložitvijo tožbe (priloga A8). Po ugotovitvah sodišča tožena stranka dolgovanih zapadlih najemnin v skupnem znesku več kot 5.000,00 EUR, ki jih izkazujejo tudi navedeni opomini, ni poravnala.

12. Pritožbeno sodišče sprejema dokazno oceno in ugotovitev sodišča o neplačilu najemnine. Oporo ima namreč tako v predloženih listinah kot v pravilno ocenjenih izpovedbah obeh strank. Tožnica sama je izpovedala, da najemnine ni v celoti poravnala. Njene trditve o dogovorjenem pobotu z investicijskimi vlaganji so bile nekonkretizirane in listinsko nedokazane. Dokazala jih ni niti s svojim zaslišanjem. Povedala je, da je šlo za dela po njeni želji in za njen strošek. To pomeni, da niti s svojim zaslišanjem ni potrdila dogovora s prejšnjim direktorjem, češ da naj bi se ji ti stroški priznavali namesto najemnine, na kar se neutemeljeno sklicuje v pritožbi. Njeni očitki, da ji sodišče neutemeljeno ni verjelo, so torej odveč. Pobota v smislu 17. člena ZPSPP ni ne dokazala niti ustrezno zatrjevala. Trditveno in dokazno breme zanj je bilo na njej. Že njene navedbe pa so bile tako pavšalne in nekonkretizirane, da ugovora niti ni bilo mogoče obravnavati. Njeno pritožbo je treba torej kot neutemeljeno zavrniti.

13. Ob ugotovljenem neplačevanju najemnine oziroma toženkini zamudi je izpolnjen pogoj iz 2. alinee 28. člena ZPSPP. Čeprav je tožeča stranka nepravilno uporabljala izraz odpoved pogodbe, je za pravilno odločitev bistveno, da je zahtevala izpraznitev poslovnih prostorov zaradi krivdnega razloga na strani tožene stranke – neplačevanja najemnine, kar je sodišče prve stopnje tudi ugotovilo. Ob takih dejanskih ugotovitvah pa je pravno zmotna odločitev o enoletnem roku za izpraznitev poslovnih prostorov. Napačno je oprta na 24. člena ZPSPP, ker v obravnavanem primeru ne gre za primer odpovedi najemne pogodbe brez krivdnih razlogov. Ker je bila toženka kljub prejetim opominom več kot dva meseca v zamudi s plačilom najemnine, je bil izdani nalog za izpraznitev poslovnih prostorov v celoti utemeljen. Sodišče prve stopnje ga je neutemeljeno razveljavilo v delu, ko je določil 8-dnevni rok za izpraznitev prostorov. Na podlagi 5. alinee 358. člena ZPP je pritožbeno sodišče zato pritožbi tožeče stranke ugodilo in izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je plačilni nalog prvega sodišča Pl 3/2012 z dne 22. 5. 2012 v točki 1. in 2. v celoti ohranilo v veljavi.

14. Sprememba odločitve o glavni stvari je narekovala tudi spremembo odločitve o stroških. Zaradi neuspeha v postopku in s pritožbo mora tožena stranka povrniti tožeči stranki nadaljnje pravdne stroške v višini 526,12 EUR (poleg stroškov mandatne tožbe, ki so bili odmerjeni v plačilnem nalogu) in pritožbene stroške v višini 711,12 EUR. Odmerjeni so v okviru vloženih stroškovnikov v prilogi A19 in na red. št. 25 spisa, upoštevaje prvi odstavek 154. in prvi odstavek 155. člena ZPP ter Zakon o odvetniški tarifi in Zakon o sodnih taksah. Obsegajo stroške odvetniškega zastopanja in sodnih taks. V primeru zamude s plačilom bo tožena stranka od odmerjenih glavnic dolgovala tudi zakonske zamudne obresti (313. člen ZPP v zvezi s prvim odstavkom 299. člena OZ in 378. člena OZ).

15. Ker tožena stranka s svojo pritožbo ni uspela, sama trpi tudi svoje pritožbene stroške.