Jedro

Ni sporno, da je bila pogodba z 11. 1. 1991 overjena šele 24. 12. 2018, kar je po datumu pričetka učinkovanja hipoteke. Za pravilno uporabo izpostavljenih določb ZVEtL-1, ki ureja razbremenitev prenosa hipoteke na posamezni del stavbe, je odločilna izpolnitev (še dodatnega) pogoja overitve listine o pravnem poslu.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sklep sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom ugotovilo, da stvarna pravica z ID 00000, vpisana v korist družbe X., d. o. o., omejuje lastninsko pravico na posameznem delu stavbe z ID znakom 0000-188-14 in ne preide na noben drug posamezen ali skupni del stavbe z ID znakom 0000-188. 2. Zoper tak sklep se zaradi zmotne uporabe materialnega prava pritožuje udeleženka A. A. Predlaga spremembo sklepa tako, da se na njenem posameznem delu stavbe ne ugotovi stvarne pravice. Sodišče je spregledalo opozorilo višjega sodišča v sklepu I Cp 257/2021 z 22. 3. 2021, da je treba določbo 5. odstavka 31. člena Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (ZVEtL) razlagati v skladu z zahtevami pravnih predpisov, veljavnih ob sklenitvi pravnega posla. Ni sporno, da je pritožnica stanovanje št. 14 pridobila na podlagi pogodbe z 11. 11. 1991, sklenjene z Občino ..., na podlagi določil Stanovanjskega zakona (SZ). Zakon o posebnih pogojih za vpis lastninske pravice na posameznih delih stavbe v zemljiško knjigo (ZPPLP), ki se na podlagi 248. člena Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1) še vedno uporablja, v 6. členu določa, da sodišče dovoli vpis lastninske pravice na posameznem delu stavbe na podlagi pogodbe o prodaji po določbah SZ. Šteje se, da je pravni prednik kupca prodajalec iz te pogodbe. Določba 6. člen ZPPLP pomeni izjemo od načela pravnega prednika in je vzpostavila domnevo, da je tisti prodajalec, ki je stanovanje prodal po SZ, v zemljiški knjigi vpisan kot lastnik prodanega posameznega dela. Pridobitev stanovanja po določbah SZ ima to posebnost, da so kupci postali lastniki stanovanj s trenutkom sklenitve prodajne pogodbe. Posledično se šteje, da je pritožnica pravni naslov za vpis lastninske pravici pridobila že sklenitvijo pogodbe, to je 11. 11. 1991. Za prenos hipoteke se tako ne more uporabiti 150. člen ZZK-1, skladno s katerim je treba pri večkratnem zaporednem prenosu lastninske pravice, ki niso vknjižene, predložiti verigo pogodb. Družba C. d.d. - v stečaju, ni bila lastnica zemljišč pod stavbo, niti posameznih delov, ne na dan 11. 3. 2011, odkar učinkuje zemljiškoknjižni vpis izvedene pravice (hipoteke). Za vknjižbo hipoteke na posamezni del v lasti pritožnice ni zakonske podlage.

Sodišče se ni opredelilo do pritožničinega opozorila, da 4. odstavek 31. člena ZVEtL-1 ni uporabljiv, kar lahko izhaja iz 267. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ), ki določa, da pravni posli, ki so bili sklenjeni pred uveljavitvijo tega zakona, ostanejo v veljavi, tudi če ne izpolnjujejo obličnostnih zahtev po tem zakonu. Da je za veljaven prenos lastninske pravice zadoščala sama sklenitev pogodbe brez notarske overitve, dodatno izhaja iz 1. in 4. odstavka 21. člena ZVEtL-1. Pridobitelju posameznega dela stavbe v primeru sklenjene prodajne pogodbe na podlagi določb SZ ni treba predložiti zemljiškoknjižnega dovolila odsvojitelja. Glede na to, da ni sporno, da je pritožnica pridobila lastninsko pravico na stanovanju na podlagi pogodbe v letu 1991, sklenjene na podlagi določb SZ, je vpis hipoteke na posameznem delu v nasprotju z materialnim pravom.

3. Predlagatelja v odgovoru na pritožbo soglašata s pritožbenimi navedbami in predlogom udeleženke.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Namen ZVEtl-1 je, da se (v poenostavljenem postopku) zemljiškoknjižno neurejeno stanje v večstanovanjskih hišah čim hitreje vzpostavi v skladu s konceptom etažne lastnine. Pravna podlaga izpodbijane odločitve je določba 31. člena ZVEtL-1, ki ureja ohranitev vpisanih pravic. Gre za vprašanje ohranitve izvedene pravice, ki je bila vpisana v zemljiški knjigi na podlagi sklepa o izvršbi ali zavarovanju, na posamezne dele stavbe, ne pa za vprašanje, ali je bila hipoteka utemeljeno/pravno dopustno vpisana. Ni sporno, da je hipoteka z ID znakom 00000 začela učinkovati z njenim vpisom v zemljiški knjigi 11. 3. 2011 pri parcelah št. 3334, 3335 in 3336, k. o. ...., na katerih stoji obravnavana večstanovanjska stavba.

6. Sodišče prve stopnje je pri izpodbijani odločitvi pravilno uporabilo določbi 4. in 5. odstavka 31. člena ZVEtL-1, ki ureja (izjemno) situacijo, ko se izvedena pravica na posameznem delu stavbe ne ugotovi. Po določbi 4. odstavka 31. člena ZVEtL-1 se ne glede na določbo 2. odstavka 31. člena ZVEtL-1 izvedena pravica, ki je bila vpisana v zemljiški knjigi na podlagi sklepa o izvršbi ali zavarovanju, ne ugotovi na tistem delu, za katerega pridobitelj izkaže, da je bil pravni naslov pridobljen pred dnevom, od katerega učinkuje vpis izvedene pravice na nepremičnini kot celoti. Šteje se, da je pravni naslov pridobljen takrat, ko je bila listina o pravnem poslu po zakonu overjena (5. odstavek 31. člena ZVEtL-1). Višje sodišče je že v sklepu II Cp 257/2021 z 22. 3. 2021 (6. točka) pojasnilo, da je določba 5. odstavka 31. člena ZVEtL-1 usklajena s stališči in odločitvami sodne prakse, po katerih je bilo ključno, ali so bili pred trenutkom učinkovanja zaznambe sklepa o zavarovanju izpolnjeni pogoji za pridobitev lastninske pravice.1

7. Ni sporno, da je pritožnica lastnica posameznega dela stavbe s št. 14 in da pravni naslov, s katerim izkazuje pridobitev lastninske pravice, predstavlja kupoprodajna pogodba z 11. 1. 19912, ki je bila sklenjena na podlagi določil SZ. Pritožbeno ponavljanje pogojev za pridobitev lastninske pravice zato ni potrebno.

8. A po drugi strani tudi ni sporno, da je bila pogodba z 11. 1. 1991 overjena šele 24. 12. 2018, kar je po datumu pričetka učinkovanja hipoteke. Za pravilno uporabo izpostavljenih določb ZVEtL-1, ki ureja razbremenitev prenosa hipoteke na posamezni del stavbe, je odločilna izpolnitev (še dodatnega) pogoja overitve listine o pravnem poslu. Določba 5. odstavka 31. člena ZVEtL-1 določa zakonsko domnevo, ki je načeloma izpodbojna, vendar ZVEtL-1 v 18. členu izrecno določa, da sodišče odloča na podlagi dokaznih pravil in domnev, ki jih določa zakon, razen če med udeleženci postopka ni spora o drugačnem stanju. Med udeleženci o tem očitno ni soglasja. Gre torej za v tem postopku neizpodbojno domnevo. V postopku za vzpostavitev etažne lastnine se namreč ne razrešuje spornih stvarnopravnih vprašanj. Odločitev sodišča v tem postopku pa ni ovira za ponovno odločanje o spornem vprašanja v ustreznem postopku. Navedbe v smeri učinkovite pridobitve lastninske pravice pred učinkovanjem hipoteke oziroma odsotnosti pravne podlage za vknjižbo hipoteke, bodo lahko predmet presoje pravdnega ali drugega postopka (1. odstavek 35. člena ZVEtL-1).

9. Pritožbeni razlogi torej niso podani; razlogov, na katere pazi po uradni dolžnosti, pa višje sodišče ni zasledilo. Pritožbo je zato kot neutemeljeno zavrnilo, sklep sodišča prve stopnje pa potrdilo (2. točka 365. člena Zakona o pravdnem postopku v zvezi s 3. členom ZVEtL-1 in 42. členom Zakona o nepravdnem postopku).

1 To je oseba pridobila tudi, če je imela na nepremičnini pravico, ki je ni vpisala, pod pogojem, da je pred trenutkom nastanka prisilne hipoteke, že razpolagala z overjenim zemljiškoknjižnim dovolilom. 2 ZVEtL-1 pridobiteljem posameznih delov stavbe olajšuje ugotovitev in vknjižbo lastninske pravice, saj določa milejše pogoje, kot jih predpisuje ZZK-1. Zahteva le listino o pravnem naslovu, s katero se prenaša lastninska pravica (1. in 2. odst. 19. člena). Če so v ZVEtL-1 zahtevani pogoji izkazani, sodišče v odločbi o vzpostavitvi etažne lastnine za lastnika posameznega dela določi pridobitelja.