Jedro

V danem primeru tožniki od toženca (med drugim) zahtevajo odpravo napak na skupnih delih stavbe. Prvi tožnik je upravnik, ki je za vložitev take tožbe legitimiran na podlagi podlagi 29. člena ZVKSES, kar pa ne ovira etažnih lastnikov, da tudi sami uveljavljajo stvarne napake na skupnih prostorih. Ostali tožniki so kot etažni lastniki hkrati solastniki skupnih delov (1. in 4. odstavek 105. člena SPZ) in imajo na podlagi 100. člena SPZ pravico do tožbe za varstvo lastninske pravice na celi stvari. Ni razloga, da ne bi enako veljalo za uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov, kar pomeni, da lahko takšno tožbo glede skupnih delov vloži (poleg upravnika) vsak etažni lastnik sam, le nekateri izmed njih, pa tudi vsi skupaj (kot v konkretnem primeru), saj svoje upravičenje izvajajo iz zakonsko določenega stvarnopravnega položaja etažnih lastnikov.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdi.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje toženi stranki naložilo, da v 90 dneh na objektu (Š.), ki stoji na parc. št. 1975/9 k.o. X z ID številko stavbe ... v skladu s pravili gradbene stroke in v skladu z veljavnimi gradbenimi standardi odpravi naslednje napake: neizolirano steno med skupnim hodnikom in med posameznimi stanovanjskimi enotami; obstoječe rešetke svetlobnih-zračnih jaškov zamenja s snemljivimi; na strehi objekta montira rešetke za odtoke meteorne vode; zamakanje v objekt na mestih stika horizontalne talne kletne plošče in vertikalnih sten kleti; zamakanje v objekt na mestih prebojev preko konstrukcije objekta (na mestih zračnikov, odtokov in odduškov); zamakanje v objekt preko odprtin za zračenje kletnih prostorov; zamakanje na steni ob fiksni zasteklitvi na stopnišču; uredi zračenje v kletnih prostorih v delu hodnika II. kleti; položi keramiko v izhodu II. kleti, uredi notranji atrij in uredi okolico objekta v skladu s projektom in komercialnim gradivom.

2. Kar je zahtevala tožeča stranka več ali drugače, je sodišče prve stopnje zavrnilo ter še odločilo, da vsaka stranka nosi svoje stroške postopka.

3. Proti ugodilnemu delu in odločitvi o stroških postopka se je pravočasno pritožil toženec iz vseh pritožbenih razlogov iz prvega odstavka 338. člena ZPP. Najprej opozarja, da so tožbo vložili upravnik in lastniki posameznih etažnih delov, za sosporništvo na aktivni strani pa ni podanih pogojev oziroma tožniki ne ponudijo nobene trditvene podlage. Nadalje se sklicuje na določbe SPZ o etažni lastnini, zlasti 115. člen, ki določa, da so pravice in obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih in napravah sorazmerne njihovim solastniškim deležem, če zakon ali pogodba ne določa drugače. Tožniki niso predložili pogodbe o medsebojnih razmerjih, ki vsebovala morebitno drugačno ureditev, zato lahko v razmerju do tretjih (toženca) svoje pravice na skupnih delih uveljavljajo le v skladu z ustreznim solastniškim deležem. Konkretno to pomeni, da bi morali tožniki pri oblikovanju tožbenega zahtevka upoštevati 406. člen OZ. Pritožnica se glede tega sklicuje na odločbi VS RS II Ips 383/2008 in 418/2009. Opozarja še na nejasno obrazložitev v 26. točki obrazložitve glede vloge upravnika, tako, da še vedno ni jasno, kdo je v predmetni zadevi sploh stranka.

Pritožnik očita tudi neizvršljivost in nekonkretiziranost izreka, ker v njem ni opredeljen obseg del, točna lokacija, kjer naj bi toženka napake odpravila, in način odprave napak. Zatrjuje kršitev 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Trdi še, da je bila ena od napak (zamakanje v objekt na mestih prebojev preko konstrukcije objekta-na mestih zračnikov, odtokov in odduškov) delno že sanirana in da iz izreka ni razvidno, v kolikšnem delu ter na katerem mestu naj se napaka sanira. Glede položitve keramike v II. kleti nadalje trdi, da gre za očitno napako, kar je ugotovilo tudi sodišče (34. točka), ki bi jo bilo treba grajati ob prevzemu, česar tožniki niso storili, zato te možnosti več nimajo. Pritožnik ponovno opozarja, da je atrij že urejen, poleg tega pa tudi te očitne napake tožniki niso grajali. Ne glede na navedeno pa je povsem nejasno, kje in kako, naj bi toženka uredila okolico objekta. Ker je toženec zavezana k spoštovanju zakonodaje s področja javnega naročanja, je izpolnitev obveznosti v 90 dnevnem roku tudi sicer nemogoča. Pritožnik očita še kršitev določbe 213. člena ZPP, ker sodišče ni obrazložilo, zakaj je posamezne dokazne predloge strank zavrnilo in nasprotuje odločitvi o stroških postopka.

4. V odgovoru na pritožbo tožniki najprej poudarjajo, da v skladu z ZVKSES in enotno sodno prakso upravnik nastopa v postopku tudi kot stranka. Vsi ostali tožniki so lastniki posameznih delov, ki zahtevajo odpravo napak na skupnih delih stavbe, zato tudi Pogodba o medsebojnih razmerjih ni bistvena, vprašanje solidarnosti pa brezpredmetno. Izrek je povsem izvršljiv, načina odprave napak pa tožniki niso dolžni navesti oziroma niti nimajo pravice, ker za to ni materialnopravne podlage. Pritožbenih stroškov ne priglašajo.

5. Pritožba ni utemeljena.

6. Pritožba neutemeljeno očita, da v obravnavani pravdni zadevi niso izpolnjeni pogoji za sosporništvo na aktivni strani. V danem primeru tožniki od toženca (med drugim)(1) zahtevajo odpravo napak na skupnih delih stavbe. Prvi tožnik je upravnik, ki je za vložitev take tožbe legitimiran na podlagi podlagi 29. člena Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES), kar pa ne ovira etažnih lastnikov, da tudi sami uveljavljajo stvarne napake na skupnih prostorih.(2) Ostali tožniki so kot etažni lastniki hkrati solastniki skupnih delov (prvi in četrti odstavek 105. člena SPZ) in imajo na podlagi 100. člena SPZ pravico do tožbe za varstvo lastninske pravice na celi stvari. Ni razloga, da ne bi enako veljalo za uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov, kar pomeni, da lahko takšno tožbo glede skupnih delov vloži (poleg upravnika) vsak etažni lastnik sam, le nekateri izmed njih, pa tudi vsi skupaj (kot v konkretnem primeru), saj svoje upravičenje izvajajo iz zakonsko določenega stvarnopravnega položaja etažnih lastnikov.(3) Pritožba se torej zmotno sklicuje na 406. člen Obligacijskega zakonika (OZ) in posledično neutemeljeno očita tožnikom-etažnim lastnikom, da niso predložili pogodbe o medsebojnih razmerjih, „iz katere bi bil razviden dogovor glede nastopanja etažnih lastnikov v pravnem prometu“.

7. Pritožbeno sodišče še dodaja, da bi (zmotno) pritožbeno stališče, da lahko etažni lastniki svoje pravice na skupnih delih v razmerju do tretjih uveljavljajo le sorazmerno s svojim solastniškim deležem, nenazadnje pomenilo, da bi lahko le vsi skupaj zahtevali (celotno) odpravo napak na skupnih delih, čeprav ne gre za nujne sospornike.(4) Neutemeljeno je tudi pritožbeno sklicevanje na odločbi Vrhovnega sodišče RS II Ips 383/2008 in II Ips 418/2009 in sicer že zato, ker je šlo v teh zadevah za deljive obveznosti (denarna terjatev), v obravnavanem primeru pa gre za nedeljivo obveznost. 8. Glede pritožbene trditve, da na podlagi 26. točke obrazložitve(5) sodbe ni mogoče ugotoviti, kdo je sploh stranka in kdo koga zastopa, pritožbeno sodišče ugotavlja, da je zaključek sodišča prve stopnje sicer zmoten, a na pravilnost izpodbijane odločitve ni vplival. Ni dvoma, da je ves čas postopka kot prvi tožnik naveden S. d.o.o. (upravnik) in da je v isti vlogi naveden tudi v uvodu izpodbijane odločbe. Vprašanje zastopanja(6) pa glede na zgoraj opisane podlage aktivne stvarne legitimacije upravnika in etažnih lastnikov niti ni pomembno, poleg tega bi se na morebitno nepravilno zastopanje lahko sklicevala le stranka, ki ni bila v redu zastopana, ne pa tudi njen nasprotnik.(7)

9. Neutemeljeni in le navrženi so tudi pritožbeni očitki, da je izrek sodbe tako splošen, da ga toženec ne more izvršiti. Po presoji pritožbenega sodišča je iz izreka povsem jasno, katere napake mora toženec odpraviti. Zmotno je stališče, da bi morali tožniki tožbeni zahtevek natančno opredeliti glede obsega izvedbe del, točnih lokacij in načina odprave napak. Vse navedeno je v domeni toženca,(8), ki mora napake odpraviti tako, da bo njegova pogodbena obveznost pravilno izpolnjena. Pri tem izbrani način odprave napak, obseg potrebnih del in stroški le teh sami po sebi niso pomembni, važen je le končni rezultat, to je pravilna izpolnitev pogodbene obveznosti. Tudi za napako, za katero pritožnik trdi, da je bila že delno sanirana in da iz izreka ni razvidno, v kolikšnem delu in na katerem mestu naj se napako sanira, velja enako.

10. Sodišče je v 34. točki obrazložitve res ugotovilo, da je nepoložitev keramike v izhodu v II. kleti očitna napaka, vendar pritožnik zmotno meni, da so tožniki, ker je kot take niso grajali ob prevzemu skupnih delov (20. člen ZVKSES), izgubili pravico sklicevati se nanjo. Sodišče prve stopnje je prepričljivo zaključilo (in tega pritožba ne izpodbija), da bi toženec ob ustrezni skrbnosti za to očitno napako moral vedeti, kar ustreza položaju iz 465. člena OZ in je temu delu zahtevku na navedeni podlagi ugodilo. Enako velja za ureditev atrija in okolice.(9)

11. Pritožba neutemeljeno uveljavlja še kršitev drugega odstavka 213. člena ZPP, ker sodišče prve stopnje ni obrazložilo zavrnitve dokaznih predlogov. Iz 8. točke obrazložitve je razvidno, da je sodišče navedlo ustrezne razloge in sicer, da so bila med strankama (glede na trditve) sporna pravna vprašanja in so za odločitev zadostovali že izvedeni dokazi.

12. Neutemeljena je tudi pritožbena trditev, da 90 dnevni rok za izpolnitev obveznosti ni primeren, ker je toženec kot javni sklad zavezan k spoštovanju zakonodaje s področja javnega naročanja. Glede na določbo prvega odstavka 337. člena ZPP je ta trditev prepozna, pritožnik pa ne trdi, da tega brez svoje krivde ni mogel navesti že v postopku pred sodiščem prve stopnje.

13. Glede na obseg spornih vprašanj (po delnem umiku) v tem postopku in razmerje med ugodilnim in zavrnilnim delom sodbe, je pravilna tudi odločitev o stroških postopka, ki jo je sodišče prve stopnje (sicer brez podrobnejše obrazložitve) očitno oprlo na drugi odstavek 154. člena ZPP. S pavšalno pritožbeno navedbo, da „iz izreka izhaja, da je tožeča stranka uspela le z majhnim delom zahtevka“ in bi zato morala stroške trpeti v celoti tožeča stranka, pritožnik ne more doseči uporabe tretjega odstavka 154. člena ZPP.

Op. št. (1): Predmet pritožbenega preizkusa je le odločitev o zahtevku za odpravo napak.

Op. št. (2): Primerjaj sklep VS RS II Ips 303/2012 z dne 9.10.2014. Op. št. (3): Enako sklep VSL II Cp 2485/2014 z dne 8.10.2014. Op. št. (4): Sodba in sklep VS RS II Ips 71/2011 z dne 6.6.2011. Op. št. (5): “Sodišče ob tem pojasnjuje, da je sicer nekoliko nejasno, kakšna je vloga upravnika v obravnavani zadevi, vendar je mogoče zaključiti, da ima upravnik le vlogo zastopnika. Tožbo so vložili etažni lastniki oziroma po pooblastilu odvetnik. Upravnik torej sploh ne nastopa kot tožeča stranka.“ Op. št. (6): Upravnik je tako kot v tožbi tudi v uvodu sodbe po navedbi vseh etažnih lastnikov naveden tudi kot njihov zastopnik, imajo pa tudi pooblaščenca.

Op. št. (7): J. Zobec v Pravdni postopek, zakon s komentarjem, Založba Uradni list in GV Založba, 3. knjiga, str. 304. Op. št. (8): N. Plavšak v Obligacijski zakonik s komentarjem, GV Založba, 3. knjiga, str. 168 in 868. Op. št. (9): Iz 45. točke obrazložitve izhaja, da je sodišče glede vseh ugotovljenih očitnih napak, ki bi morale biti grajane ob prevzemu skupnih delov, zaključilo, da tožencu niso mogle ostati neznane.