Nepravilnosti v postopku obveščanja v smislu zgoraj navedene določbe drugega odstavka 347. člena ZFPPIPP bi s pritožbo zoper izpodbijani sklep lahko uveljavljal le predkupni upravičenec, ta pa pritožbe zoper izpodbijani sklep ni vložil.
Pritožbeno sodišče ugotavlja, da se pritožnikovi očitki nanašajo predvsem na domnevne kršitve njegovih pravic kot potencialnega kupca (in neuspelega dražitelja), ki pa mu ZFPPIPP ne daje procesnega upravičenja za pritožbo zoper izpodbijani sklep. V kakšnem smislu naj bi posamezne od očitanih nepravilnosti v postopku prodaje premoženja stečajnega dolžnika povzročile kršitev načela enakega obravnavanja upnikov (46. člen ZFPPIPP) in načela zagotavljanja najboljših pogojev za plačilo upnikov (47. člen ZFPPIPP) ter vplivale na položaj pritožnika kot upnika, pa ta ne pojasni. Niti ne trdi, da ne bi bili izpolnjeni pogoji za izdajo soglasja k sklenitvi prodajne pogodbe, ki so določeni v sedmem odstavku 341. člena ZFPPIPP.
Pritožba se zavrne in se izpodbijani sklep potrdi.
1.Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom dalo soglasje k sklenitvi Prodajne pogodbe za prodajo Hotela X z dne 15. 12. 2025, katere predmet je prodaja Hotela X, ki se je prodajal kot funkcionalna celota, in sicer nepremičnina ID znak del stavbe 000-2728-1, skupaj s premičninami, za ceno v višini 9,650.000 EUR.
2.Upnik A., d. o. o. je proti sklepu pravočasno vložil pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijani sklep spremeni tako, da zavrne predlog upraviteljice za izdajo soglasja k sklenitvi zgoraj navedene prodajne pogodbe, podrejeno pa, da izpodbijani sklep razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.
3.Upraviteljica je na pritožbo odgovorila.
4.Pritožba ni utemeljena.
5.V skladu z določbo prvega odstavka 344. člena Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (ZFPPIPP) se proti sklepu o soglasju k sklenitvi prodajne pogodbe (341. člen ZFPPIPP) lahko pritožijo samo upniki. V sodni praksi se je izoblikovalo stališče, da je zaradi varstva predkupne pravice treba pritožbo zoper sklep o soglasju k sklenitvi prodajne pogodbe in sklep o izročitvi nepremičnine kupcu dovoliti tudi predkupnemu upravičencu, saj je z njima poseženo v njegov pravni položaj.
6.Pritožnik je v uvodu pritožbe navedel, da je ločitveni upnik (in tudi dražitelj). V kolikor se pritožuje kot neuspeli dražitelj, njegova pritožba ni dovoljena, saj neuspelemu dražitelju ZFPPIPP procesnega upravičenja zanjo ne daje. Pritožbeno sodišče bo zato njegovo pritožbo obravnavalo le kot pritožbo upnika.
Glede predkupne pravice
7.Pritožnik navaja, da bi sodišče prve stopnje moralo paziti na zakonitost izvedbe postopka prodaje, med drugim tudi na to, ali so bili v postopku prodaje predkupni upravičenci pravilno pozvani k uveljavitvi predkupne pravice. Vsebina izjave predkupnega upravičenca Javnega sklada Republike Slovenije za podjetništvo z dne 9. 12. 2025, v kateri direktorica sklada izjavlja, da je bila seznanjena z javno dražbo za nakup nepremičnine Hotel X dne 10. 12. 2025, naj ne bi bila ustrezna, saj dejstvo seznanitve z javno dražbo (ki je bila javno objavljena) ne pomeni, da je bil predkupni upravičenec seznanjen in opozorjen, kot bi to moral biti v skladu s 347. členom ZFPPIPP. Na navedeno nepravilnost naj bi pritožnik opozoril na dražbi 10. 12. 2025, vendar je njegov ugovor upraviteljica zavrnila. Ker sodišče prve stopnje v izpodbijanem sklepu ni presojalo, ali so bili v postopku prodaje predkupni upravičenci pravilno pozvani k uveljavitvi predkupne pravice, naj bi dejansko stanje nepopolno ugotovilo, pritožniku pa naj bi bila tudi kršena pravica do učinkovite izjave oziroma pritožbe in s tem podana bistvena kršitev določb postopka.
8.Pritožnik neutemeljeno očita sodišču prve stopnje, da ni presojalo, ali je upraviteljica predkupnega upravičenca obvestila o dražbi, kot ji to nalaga ZFPPIPP v 1. točki drugega odstavka 347. člena, saj je navedlo, da je upraviteljica predlogu za izdajo soglasja k sklenitvi pogodbe priložila izjavo predkupnega upravičenca, da je bil z dražbo seznanjen. Nepravilnosti v postopku obveščanja v smislu zgoraj navedene določbe drugega odstavka 347. člena ZFPPIPP bi s pritožbo zoper izpodbijani sklep lahko uveljavljal le predkupni upravičenec, ta pa pritožbe zoper izpodbijani sklep ni vložil. Ker je sodišče prve stopnje preverilo, ali je bil ta o dražbi obveščen, pritožbeni očitki o nezakonitosti javne dražbe, neobrazloženosti sklepa ter kršitvi pravice do izjave ter bistvene kršitve določb postopka niso utemeljeni. Pritožnik pa niti ne pojasni, kako naj bi očitane kršitve vplivale na njegov pravni položaj, ki ga ima v tem postopku kot upnik.
Glede poteka prodajnega postopka pred dražbo
9.Pritožnik očita upraviteljici:
-da je vpogled v ključno dokumentacijo (podnajemne pogodbe, podatke o uporabi nepremičnine) pogojevala s plačilom varščine, ki ni namenjena omejevanju dostopa do informacij, temveč izključno zavarovanju resnosti ponudbe;
-da mu tudi po plačilu varščine ni omogočila vpogleda v finančne podatke, povezane z uporabo nepremičnine;
-da ogledov nepremičnine ni vodila sama, temveč jih je po njenem napotilu vodil najemnik B., d. o. o., za kar je po oceni pritožnika obstajal konflikt interesov;
-da mu upraviteljica ni ponudila podpisa NDA (dogovora o nerazkrivanju informacij) ter ni utemeljila zavrnitve vpogleda, s čimer naj bi mu neutemeljeno omejila dostop do informacij, ki so bile bistvene za informirano in konkurenčno oblikovanje ponudbe;
-da ni pripravila in omogočila dostopa do celovitega informacijskega paketa, ki bi kupcem omogočal premišljeno odločitev o oddaji ponudbe (data rum);
-da je upnik želel dobiti oddaljen elektronski dostop do relevantne dokumentacije, vendar je upraviteljica brez posebnega razloga vztrajala, da se oglasi pri njej osebno in dokumentacijo vpogleda;
-da upnik ključnih dokumentov, ki jih je želel, ni dobil niti na vpogled;
-da je upnik zaradi sledljivosti in zanesljivosti želel pisne odgovore na postavljena vprašanja, vendar je upraviteljica zavračala njihovo posredovanje in vztrajala, da bo dala zgolj ustna pojasnila;
-da se je upnikov pooblaščenec 21. 11. 2025 oglasil v pisarni upraviteljice, ki mu je dala določene informacije, ki pa jih ni želela pisno potrditi;
-da tudi po tem sestanku kot potencialni kupec ni dobil odgovorov na ključna vprašanja oziroma vpogleda v ključne dokumente, to je seznam in celotno dokumentacijo podnajemnih razmerij, v katere bo kupec vstopil kot novi najemodajalec;
-da je tudi po plačilu varščine 400.000 EUR zakrila bistveni del podnajemnih pogodb, kar pa je bilo za pritožnika ključno (to je glede najemnin in kvadrature prostorov).
10.Upraviteljica je na pritožbo odgovorila. Navedla je, da je s pooblaščencem pritožnika korektno sodelovala, mu posredovala vse želene informacije, ni pa mu posredovala tistih, ki mu jih ni smela oziroma z njimi ni razpolagala. 7. 10. 2025 je bil objavljen javni razpis in interesentom poslan predstavitveni katalog (17. 11. 2025 tudi pooblaščencu pritožnika), iz katerega so razvidni tudi finančni podatki in iz katerega so med drugim razvidni tudi prihodki iz naslova oddajanja poslovnih prostorov. Trditev pritožnika, da mu NDA ni ponudila v podpis in da ni utemeljila zavrnitve vpogleda, naj bi bila neresnična. B. je upraviteljici posredoval podnajemne pogodbe s podatki o kvadraturi in višini najemnine, vendar pa ji ni dal pooblastila, da interesentom te podatke razkrije, lahko pa je upraviteljica razkrila podnajemne pogodbe brez kvadrature in višine najemnin. Dražitelji, ki so želeli vpogledati v podnajemne pogodbe, so podpisali NDA. Pritožnik je vplačal varščino dva dni pred dražbo in je imel dovolj časa, da bi vpogledal v podnajemne pogodbe, vendar se za to ni odločil. Očitek pritožnika, da ni mogel ugotoviti, katere prostore ima določen najemnik (pravilno podnajemnik), naj bi bil zato v celoti neutemeljen. Očitno pa so ostali dražitelji imeli dovolj informacij, da so se lahko odločili za sodelovanje na dražbi. Nihče od dražiteljev ni imel nobene pripombe na organizacijo ogleda.
11.Pritožbeno sodišče ugotavlja, da se pritožnikovi očitki nanašajo predvsem na domnevne kršitve njegovih pravic kot potencialnega kupca (in neuspelega dražitelja), ki pa mu ZFPPIPP ne daje procesnega upravičenja za pritožbo zoper izpodbijani sklep. V kakšnem smislu naj bi posamezne od očitanih nepravilnosti v postopku prodaje premoženja stečajnega dolžnika povzročile kršitev načela enakega obravnavanja upnikov (46. člen ZFPPIPP) in načela zagotavljanja najboljših pogojev za plačilo upnikov (47. člen ZFPPIPP) ter vplivale na položaj pritožnika kot upnika, pa ta ne pojasni. Niti ne trdi, da ne bi bili izpolnjeni pogoji za izdajo soglasja k sklenitvi prodajne pogodbe, ki so določeni v sedmem odstavku 341. člena ZFPPIPP.
12.Pritožba se ob povedanem izkaže kot neutemeljena. Pritožbeno sodišče jo je zato zavrnilo in izpodbijani sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP), ko je ta uspešno prestal tudi pritožbeni preizkus po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. v zvezi s 366. členom ZPP, oba v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).
-------------------------------
1Prim. VSL sklep Cst 84/2022 z dne 16. 3. 2022 in VSL sklep Cst 534/2018 z dne 14. 11. 2018.
2Tako VSL sklepi: Cst 263/2024 z dne 20. 11. 2024, Cst 279/2019 z dne 18. 6. 2019, Cst 31/2017 z dne 24. 1. 2017 , Cst 243/2011 z dne 12. 10. 2011 in drugi.
3Upraviteljica je odgovoru na pritožbo priložila najemno pogodbo s Slovenskim podjetniškim skladom in anekse (trikrat), elektronsko korespondenco s Slovenskim podjetniškim skladom z dne 22. 10. 2025, predstavitveni katalog ter elektronsko korespondenco s pooblaščencem pritožnika z dne 17. 11. 2025, 25. 11. 2025, 26. 11. 2025 in 8. 12. 2025.