Jedro

Za odškodninsko odgovornost za škodo, nastalo s kršitvijo prodajne pogodbe (neupravičen odstop od pogodbe), morajo biti podani vsi elementi civilnega delikta (škoda izvira iz nedopustnega ravnanja, nastanek škode, vzročna zveza med nastankom škode in nedopustnim ravnanjem ter odgovornost povzročitelja škode).

Izrek

Pritožbi se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v 1. točki izreka glede odločitve, da je tožena stranka dolžna plačati tožeči stranki znesek 12.000,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 13.9.2002 do plačila in znesek 1,126.807,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 13.5.2002 do plačila ter v 2. točki izreka glede pravdnih stroškov razveljavi in se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

V preostalem delu (glede plačila zneska 255.332,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 13.9.2002 do plačila) se pritožba zavrne in se v nerazveljavljenem izpodbijanem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je prvostopno sodišče odločilo, da je tožena stranka dolžna plačati tožečima strankama znesek 255.332,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 13.9.2002 do plačila, znesek 12.000,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 13.9.2002 do plačila ter znesek 1,126.807,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 13.5.2002 do plačila ter jima povrniti pravdne stroške v znesku 380.200,00 SIT.

Zoper sodbo sodišča prve stopnje se je pritožila tožena stranka, ki uveljavlja pritožbena razloga zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava iz 2. in 3. točke I. odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). V pritožbi navaja, da je sodišče prve stopnje nekritično sledilo tožeči stranki ter ni upoštevalo argumentov in dokazov toženke. Tako ne drži, da je bila toženka v pisarni E. že pred podpisom pogodbe, prav tako tudi ne, da sta ji tožnika ali posredniki pred ali po podpisu pogodbe predložili potrdilo o nakazilu preostanka kupnine prejšnjemu lastniku stanovanja ter na DURS prijavljen in notarsko overjen izvod dodatka k prodajni pogodbi, s katerim je prejšnji lastnik stanovanja odstopil od prepovedi prodaje in dovolil izbris hipoteke. Delavec E. je na hitro in nerazumljivo preletel pogodbo, tako, da toženka njene vsebine ni razumela, nato pa so dali pred njo papirje, da jih podpiše. Pogodbo je torej dobila v roke šele po njenem podpisu in takrat je bilo prvič govora o hipoteki in da bo vse urejeno. Zato je takrat toženka zahtevala potrdilo o plačilu preostanka kupnine ter dodatek k prodajni pogodbi med tožnikoma in prejšnjim lastnikom stanovanja, česar niso nikoli predložili in je takoj tudi izjavila, da odstopa od pogodbe, saj se je bala, da hipoteka ni izbrisana. Sama je nato preverila, ali je bilo izvršeno zatrjevano nakazilo, česar ji pri N.K. niso potrdili. Toženka je tožnikoma predlagala sestavo nove pogodbe pri A. d.o.o., v kar sta tožnika sicer privolila, vendar ponovno nista prinesla originalov vse potrebne dokumentacije, zato to ni bilo nikoli realizirano, za kar je odgovornost na strani tožnikov, ki sta zavrnila predlog toženke za sklenitev nove pogodbe. Sodišče prve stopnje torej ni odgovorilo na dilemo, ali sta tožnika oziroma posrednik toženki pred oziroma po podpisu pogodbe izročili izvirnike listin. Listine, ki so v spisu, pa sta tožnika bodisi namerno zadrževala bodisi jih nista imela ali pa sta do njih prišla naknadno in so antidatirane. V zvezi z aro pa navaja, da nepremičnina za nakupa katere naj bi bila dana, takrat ni bila na prodaj in tudi ni bila nikoli prodana, sodišče pa je verjelo le napisanemu potrdilu o njenem plačilu. Toženka izpostavi tudi, da tožnika še vedno nista prodala stanovanja.

Tožena stranka ni odgovorila na pritožbo.

Pritožba je utemeljena.

Sodišče prve stopnje je v celoti ugodilo zahtevku tožnikov za povračilo stroškov posredniške provizije, odvetniških stroškov ter are, ker je zaključilo, da je zanje odgovorna toženka, ki je neutemeljeno odstopila od kupoprodajne pogodbe, ki jo je sklenila s tožnikoma, saj je že ob podpisu pogodbe vedela, da nepremičnina, ki je bila predmet pravnega posla med pravdnimi strankami, ni bila (več) obremenjena s hipoteko.

V zvezi s pritožbenim izpodbijanem dejanskih zaključkov prvostopnega sodišča o prisotnosti toženke v prostorih posredniške agencije E.že pred podpisom pogodbe, sodišče druge stopnje toženi stranki pojasnjuje, da takšno dejstvo za odločitev v konkretni zadevi ne predstavlja bistvene okoliščine, zato ne bo predmet podrobnejše obravnave, saj obrazložitev drugostopne odločbe vsebuje le presojo navedb pritožbe, ki so odločilnega pomena (I. odstavek 360. člena ZPP).

Toženka pa v svoji pritožbi potrdi sodelovanje predstavnikov te posredniške agencije pri podpisu prodajne pogodbe med tožnikoma kot prodajalcema nepremičnine ter toženko kot kupcem. In ravno predstavnik te agencije I. M., ki je bil zaslišan kot priča v tem postopku, je izpovedal, da so bili toženki ob podpisu pogodbe predloženi na vpogled vsi izvirniki listin, ki se nanašajo na nepremičnino, ki se je prodajala ter da je bila pridobitev vseh teh dokumentov razlog za odlog sklenitve prodajne pogodbe, ki je bila nato sestavljena in podpisana dne 10.5.2002. Torej šele po tem, ko sta tožnika s prejšnjim lastnikom stanovanja uredila vse potrebno za njegovo prodajo in sicer plačala preostanek kupnine ter dne 7.5.2002 sklenila dodatek h kupoprodajni pogodbi (z dne 29.10.1993) s prejšnjim lastnikom, ki je bil dne 8.5.2002 tudi overjen. Pojasnil je tudi, da je bila toženka seznanjena s tem, da sta tožnika v celoti plačala stanovanje prejšnjemu lastniku in da le to ni več obremenjeno s hipoteko in je nato brez pripomb podpisala pogodbo ter da ne drži, da je izrazila namen odstopiti od pogodbe. Sodišče prve stopnje je izpovedbo te priče, ki je bila neposredno prisotna pri sklepanju pravnega posla med pravdnimi strankami, povzelo v sodbi in sprejelo pravilen zaključek, da je s to pričo v celoti potrjeno zatrjevanje tožnikov, da so bile toženki predložene listine (v izvirniku) o tem, da sta tožnika pred podpisom prodajne pogodbe s toženko v celoti plačala kupnino prejšnjemu lastniku stanovanja in da je le ta smiselno dovolil izbris zastavne pravice na tem stanovanju v svojo korist ter tudi prepoved njegove odtujitve. Drugačni pritožbene navedbe tako niso utemeljene, saj toženka tudi po mnenju sodišča druge stopnje ni uspela dokazati nasprotnega, da ji torej ni bilo predloženo potrdilo o tem, da sta res tožnika nakazala preostanek kupnine ter pri davčnem organu prijavljen in notarsko overjen dodatek h kupoprodajni pogodbi, s katerim je prejšnji lastnik stanovanja odstopil od prepovedi prodaje ter dovolil izbris hipoteke na njem.

Listine, ki sta jih predložila tožnika (dodatek h kupoprodajni pogodbi št. ... z dne 29.10.1993 ter potrdila o vplačilih pod prilogo A6), pa potrjujejo trditve tožnikov, da sta prejšnjemu lastniku celotno kupnino za stanovanje plačala pred podpisom prodajne pogodbe s toženko ter da je bila z dodatkom h kupoprodajni pogodbi s prejšnjim lastnikom črtana določba o ustanovitvi zastavne pravice ter o prepovedi odtujitve v korist prejšnjega lastnika. Iz tega listinskega dokaza izhaja, da je bil ta dodatek podpisan dne 7.5.2002, naslednji dan (8.5.2002) pa je prejšnji lastnik pri notarju overil svoj podpis na njem ter je bil dodatek prijavljen davčnemu organu. Pristnosti vsebine teh dokumentov toženka v postopku pred sodiščem prve stopnje ni oporekala, ampak šele sedaj v pritožbi trdi, da datumi na njih ne držijo, kar pa je upoštevaje določilo I. odstavka 337. člena ZPP prepozno, saj ni izkazala, da tega brez svoje krivde ni mogla navesti že tekom postopka na prvi stopnji. To pa je razlog, da sodišče druge stopnje takšne pritožbene navedbe ne sme upoštevati, saj pomeni nedovoljeno pritožbeno novoto. Enako velja za tudi pritožbene navedbe o sklenitvi nove pogodbe med strankami.

Ti dokazi, na katere se je v svojih zaključkih oprlo sodišče prve stopnje, tako v celoti potrjujejo njegove ugotovitve, da je bila toženka ob podpisu pogodbe na povsem ustrezen in zanesljiv način (s potrdilom o plačilu preostanka kupnine s strani tožnikov ter listino o prenehanju podlage za zastavno pravico prejšnjega lastnika nepremičnine in za prepoved odtujitve nepremičnine v njegovo korist, na kateri je bil podpis prejšnjega lastnika nepremičnine tudi notarsko overjen) seznanjena s tem, da kupuje nepremičnino brez stvarnih napak in so tako razlogi za razdrtje pogodbe v celoti na njeni strani.

V zvezi z zatrjevanjem toženke o verjetnem obstoju zastavne pravice na nepremičnini, s čemer je te la utemeljevala svoj odstop prodajne pogodbe, ki jo je že podpisala, pa je dodati tudi, da se za pridobitev zastavne pravice na nepremičninah na podlagi pravnega posla zahteva vpis hipoteke v zemljiško knjigo (141. člen Stvarnopravnega zakonika-v nadaljevanju SPZ). V konkretnem primeru, ko stanovanje po neizpodbijanih ugotovitvah prvostopnega sodišča, ni bilo vpisano v zemljiško knjigo, torej po teh pravilih stvarnega prava hipoteka v korist pravnega prednika kupcev še ni bila veljavno pridobljena.

OZ v 503. členu v primeru, če je bila prodajna pogodba razdrta zaradi tega, ker je en pogodbenik prekršil pogodbo, določa, da ima druga stranka pravico do povračila škode, ki jo zaradi tega trpi, po splošnih pravilih o povrnitvi škode, nastale s kršitvijo pogodbe. Ta določba torej napotuje na splošna pravila o povrnitvi škode, vsebovana v 131. členu (in naslednjih) OZ, v skladu s katerimi je pogoj za odškodninsko odgovornost obstoj naslednjih elementov civilnega delikta, ki morajo biti kumulativno izpolnjeni in sicer da škoda izvira iz nedopustnega ravnanja, nastanek same škode, vzročna zveza med nastankom škode in nedopustnim ravnanjem ter odgovornost povzročitelja škode.

Pritožba sicer ne vsebuje obrazloženih očitkov glede zaključka prvostopnega sodišča o utemeljenosti odškodninskega zahtevka tožnikov, sodišče druge stopnje pa je pri uradnem preizkusu pravilnosti prisoje škode zaradi odvetniških stroškov odvetnika B. K. ter are, ki sta jo tožnika dala z namenom nakupa drugega stanovanja, ugotovilo, da odločitve sodišča prve stopnje v tem delu ni mogoče preizkusiti v smislu pravilne uporabe materialnega prava, saj sodba glede te škode, ki naj bi nastala tožnikoma, nima nobenih razlogov o podanosti vseh zgoraj navedenih predpostavk za odškodninsko odgovornost. Sodišče prve stopnje za odvetniške stroške odvetnika B. K. ne pojasni niti povezave med temi stroški in sklenitvijo prodajne pogodbe med pravdnimi strankami oziroma toženkinim odstopom od nje, pri čemer iz podatkov v spisu izhaja, da je bila pogodba sestavljena s strani posredniške agencije in ni razvidno kakršnikoli sodelovanje tega odvetnika pri sklepanju posla med strankami.

V zvezi z aro sodišče v razlogi sodbe ugotovi le, da sta jo tožnika dne 12.5.2002 izročila B.P., ker sta nameravala kupiti drugo stanovanje, ne pa tudi bistvene okoliščine za nastanek škode v sferi tožnikov in sicer, da sta aro kasneje izgubila, kar sta tožnika sicer zatrjevala že v tožbi. Prav tako pa glede na to, da sta tožnika, kot je ugotovilo sodišče prve stopnje, aro dala le dva dni po podpisu pogodbe ter preden sta tudi sama izpolnila svoje obveznosti iz pogodbe (jo notarsko overila, izročila nepremičnino), za presojo odgovornosti toženke za nastanek morebitne škode manjka ocena tega, ali je takšno ravnanje običajno v pravnem prometu ter tudi ali je toženka ob odstopu od pogodbe lahko pričakovala, da sta tožnika že sklepala nov posel in položila aro, kar je pogoj za vzročno zvezo med njenim krivdnim ravnanjem zaradi odstopa od pogodbe ter tožnikoma nastalo škodo zaradi izgubljene are. Tako je tudi zaključek o odškodninski odgovornosti toženke tudi v tem delu zaenkrat še preuranjen.

Sodišče druge stopnje pa se strinja z razlogi izpodbijane sodbe o tem, da je toženka dolžna povrniti tožnikoma škodo v višini plačane posredniške provizije (255.322,00 SIT), ki je v neposredni zvezi s posredovanjem agencije E. pri sklepanju prodajne pogodbe. Toženka ne izpodbija tega, da je vedela za to, da se posel sklepa s posredovanjem agencije in da je to povezano s stroški, ki sta jih poravnala tožnika. Tako so podani vsi elementi toženkine odškodninske odgovornosti za povračilo teh stroškov in sicer toženkin neupravičen odstop od pogodbe, zmanjšanje premoženja na strani tožnikov, vzročna zveza med njima ter tudi toženkina krivda. Ker toženka svoje obveznosti ni izpolnila ob njeni zapadlosti (13.9.2002), pri čemer ta datum, ki predstavlja dejansko ugotovitev sodišča prve stopnje, ni pritožbeno izpodbijan, zato je toženka ob pravilni uporabi materialnega prava (165. člen in 378. člen OZ) dolžna plačati tudi zakonske zamudne obresti od tega zneska .

Glede na vse zgoraj navedeno je pritožba delno utemeljena, zato ji je sodišče druge stopnje delno ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje glede odločitve o obveznosti toženke povrniti tožnikoma odvetniške stroške (12.000,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 13.9.2002 do plačila) in aro v višini 1,126.807,00 SIT (z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 13.5.2002 do plačila) ter posledično izrek o pravdnih stroških razveljavilo in zadevo v tem delu vrnilo prvostopnemu sodišču v novo sojenje (355. člen ZPP). V preostalem delu (glede plačila zneska 255.332,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 13.9.2002) pa je pritožbo zavrnilo in potrdilo pravilno odločitev sodišča prve stopnje (353. člen ZPP), saj v tem delu ni našlo nobenih kršitev, na katere sodišče druge stopnje na podlagi II. odstavka 350. člena ZPP pazi po uradni dolžnosti.

V novem sojenju bo tako sodišče prve stopnje moralo ugotoviti obstoj vseh predpostavk odškodninske odgovornosti toženke glede zahtevanih odvetniških stroškov ter are. Glede stroškov odvetnika najprej ugotoviti, ali so sploh nastali v zvezi s obravnavanim pravnim poslom med strankami. V zvezi z aro oziroma njeno izgubo pa oceniti pomen časa, ki je potekel med podpisom prodajne pogodbe in izročitvijo are ter okoliščine, da sta jo tožnika dala še preden sta od toženke prejela kupnino in se opredeliti do tega, ali je v poslovnih odnosih običajno, da se izroči ara v zvezi z drugim pravnim poslom neposredno po zgolj podpisu pogodbe o prodaji nepremičnine, ki je še nobena od strank ni v ničemer izpolnila. Po ugotovitvi vseh teh pomembnih dejanskih okoliščin o ari bo šele mogoč zaključek o tem, ali je toženka v celoti odgovorna za to škodo, ali sploh ni podana njena odgovornost v tem delu oziroma je na njeni strani le delna odgovornost za to, da sta tožnika izgubila aro.

Toženka ni priglasila stroškov v zvezi s pritožbo, zato izrek o njih odpade.