Jedro

Rok iz četrtega odstavka 53. člena SZ ni prekluziven, zato njegova zamuda ne pomeni v vsakem primeru, da najemnik izgubi pravice iz tretjega odstavka 53. člena SZ. V kolikor po prejemu opomina, za obdobje, ko ni poravnal obveznosti, s potrdilom CSD dokaže razmere, ki jih predvideva tretji odstavek 53. člena SZ, je treba šteti, da je izpolnil dolžnosti iz četrtega odstavka 53. člena SZ.

Izrek

Pritožbi se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se s p r e m e n i tako, da se tožbeni zahtevek, ki glasi: "1. Toženi stranki K. J., Maribor se odpoveduje najemna pogodba št. 40736/01-92, ki je bila sklenjena 5.5.1992 zaradi najema stanovanja št. v prvem nadstropju večstanovanjske hiše v Mariboru. 2. Tožena stranka K. J. je dolžna izprazniti stanovanje št. v prvem nadstropju stanovanjske hiše v Mariboru in ga prostega oseb in stvari izročiti pooblaščencu tožeče stranke Staninvest d.o.o., Gregorčičeva ulica 19, Maribor v roku 60 dni. 3.Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti pravdne stroške z zakonitimi zamudnimi obrestmi od dneva izdaje prvostopne sodbe, pa do plačila, vse v 15 dneh, pod izvršbo na žiro račun pooblaščenca Staninvest d.o.o, št. 51800-601-11903" z a v r n e .

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje ugodilo tožbenemu zahtevku, s katerim je tožeča stranka, iz razloga neplačane najemnine in drugih obveznosti, toženi stranki odpovedala najemno pogodbo in zahtevala izpraznitev stanovanja št. v prvem nadstropju stanovanjske hiše v Mariboru. Toženi stranki je naložilo povrniti 1.000,00 SIT pravdnih stroškov tožeče stranke. Zoper sodbo prve stopnje je tožena stranka vložila laično pritožbo, v kateri smiselno predlaga razveljavitev prvostopne sodbe. Pravi, da se ne spomni, ali je kdaj podpisala najemno pogodbo, ki je tožeča stranka zato ne more odpovedati. Pritožuje se, ker nikjer ni dobila razumljivih navodil kako ravnati, pač pa le obljube pomoči, nato pa tožbo. Pritožba je utemeljena. Po uradni dolžnosti upoštevnih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka (drugi odstavek 350. člena v zvezi z drugim odstavkom 339. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP, Ur. l. RS 26/99, 96/02) na prvi stopnji ni bilo. Najemna pogodba za sporno stanovanje v H. je seveda bila podpisana, saj je priložena sodnemu spisu v prilogah pod A2 in jo je prvo sodišče uporabilo v dokaznem postopku. Pritožbeno sodišče po uradnem preizkusu sodbe prve stopnje (drugi odstavek 350. člena ZPP) ugotavlja, da je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno pravo. Sodišče prve stopnje je ugotovilo težko socialno stisko tožene stranke, kot tudi, da je po prejemu opomina pred tožbo, v septembru 1999 lastniku stanovanja predložila potrdilo CSD Maribor. Vendar je zaradi dejstev, da ni pridobila dodatka za plačilo najemnine, da je socialna stiska nastala že več kot leto dni pred tem in da po prejemu drugega opomina z dne 23.6.2000 ni predložila novega potrdila CSD, štelo, da ni izpolnila obveznosti iz četrtega odstavka 53. člena Stanovanjskega zakona - SZ (Ur. l. RS 18/91 - 44/96). Pravilna je ugotovitev prvega sodišča, da tožena stranka dalj časa ni plačevala najemnine, vsekakor več kot dva meseca zapored ali dva meseca v zadnjih 12 mesecih, kar je po 3. alinei prvega odstavka 53. člena SZ razlog za odpoved najemne pogodbe. Vendar po tretjem odstavku 53. člena SZ najemne pogodbe ni mogoče odpovedati, če najemnik zaradi socialne stiske, v kateri se je znašel sam in osebe, ki poleg njega uporabljajo stanovanje, ni zmogel poravnati najemnine in drugih obveznosti. V skladu s četrtim odstavkom 53. člena SZ mora najemnik lastniku in občinskemu organu, pristojnemu za stanovanjske zadeve, o tem predložiti potrdilo CSD, v 15 dneh po nastanku socialne stiske. Sodišče prve stopnje je preozko razlagalo to določbo. Rok iz četrtega odstavka 53. člena SZ ni prekluziven, zato njegova zamuda ne pomeni v vsakem primeru, da najemnik izgubi pravice iz tretjega odstavka 53. člena SZ. V kolikor po prejemu opomina, za obdobje, ko ni poravnal obveznosti, s potrdilom CSD dokaže razmere, ki jih predvideva tretji odstavek 53. člena SZ, je treba šteti, da je izpolnil dolžnosti iz četrtega odstavka 53. člena SZ. Veliko socialno ogroženih najemnikov je prava neveščih, zaradi česar ne vedo kako ravnati, ko obveznosti niso sposobni poravnati. Drugačno stališče bi pomenilo, da je opomin iz drugega odstavka 53. člena SZ, s katerim mora lastnik najemnika pisno opozoriti na kršitev najemne pogodbe in na način odprave odpovednega razloga v 15 dneh, gola formalnost. Najemnik, ki iz opravičenih razlogov ni mogel sproti poravnati mesečnih obveznosti, je še toliko manj sposoben v 15 dneh po opominu plačati vse natekle obveznosti. V sodbi prve stopnje so povzete navedbe in izpovedbe tožene stranke o nepoznavanju zakona. Poleg tega v najemni pogodbi ni določb o ravnanju v primeru plačilne nesposobnosti, medtem ko se je na opomin lastnika v septembru 1999 odzvala in predložila potrdilo CSD Maribor. Vpogledana listina z dne 16.9.1999 ni zgolj opis težkih socialnih razmer družine K., pač pa predstavlja potrdilo iz četrtega odstavka 53. člena SZ. CSD v njem potrjuje, da sta bila tožena stranka in njen soprog I. K. bolna, nesposobna za kakršnokoli občasno zaposlitev, kot nezaposlena prijavljena na zavodu za zaposlovanje, kjer je prejemal nadomestilo samo soprog v višini 32.000,00 SIT. V družini sta živela še sin S., dijak, za katerega so starši bili upravičeni do 15.000,00 SIT otroškega dodatka in je prejemal štipendijo ter sin D., ki je v šolskem letu 1998/99 končal srednjo gradbeno šolo in je bil kot nezaposlen prijavljen na zavodu za zaposlovanje. Družina ni imela nobenega premoženja ali zemlje, s katerim bi si pomagala pri preživljanju, zato je CSD predlagal, da jim lastnik stanovanja pomaga pri reševanju njihovega stanovanjskega vprašanja. V reševanju je bila vloga za denarni dodatek. Potrdilo je bilo poslano tudi občinskemu organu, pristojnemu za stanovanjske zadeve. Smisel potrdila iz četrtega odstavka 53. člena SZ je dokaz razmer iz tretjega odstavka istega člena, da najemnik ni plačal najemnine in drugih obveznosti po SZ, ker zaradi socialne stiske, v kateri se je znašel sam in osebe, ki poleg njega uporabljajo stanovanje, ni zmogel poravnati najemnine in drugih obveznosti. Potrdila CSD Maribor z dne 16.9.1999 ni mogoče razlagati drugače, kot ugotovitve tega organa, da člani družine tožene stranke tega niso bili sposobni. Tako se pokaže, da bi moral občinski organ, pristojen za stanovanjske zadeve, po petem odstavku 53. člena SZ že v jeseni 1999 zagotoviti lastniku stanovanja razliko do neplačane najemnine oziroma dodeliti toženi stranki primerno socialno stanovanje. Najemnikove pravice iz te določbe niso odvisne od vprašanja, ali mu je CSD dodelil dodatek za plačilo najemnine, zato sodišče prve stopnje ne bi smelo šteti v škodo toženi stranki, če tega ni prejela, ali če ni dosegla dogovora z lastnikom stanovanja. Socialna stiska in plačilna nesposobnost najemnika se dokazujeta s potrdilom CSD, medtem ko nadomestilo zagotovi občinski organ, pristojen za stanovanjske zadeve. Tožeča stranka ni pojasnila, zakaj ni upoštevala potrdila CSD iz septembra 1999 in zakaj je zahtevala novo, ko ni bilo znakov, niti ni trdila, da so se razmere spremenile. Zato tožbenega zahtevka ne utemeljuje dejstvo, da tožena stranka, ki se je sicer redno odzivala na razgovore, junija 2000 ni predložila novega potrdila CSD. Pritožbeno sodišče zaključuje, da je sodišče prve stopnje na podlagi ugotovljenega dejanskega stanja, z ugoditvijo tožbenemu zahtevku zmotno uporabilo materialno pravo. Upoštevati bi moralo socialno stisko družine tožene stranke in predložitev potrdila CSD Maribor z dne 16.9.1999, s katerim je bila seznanjena tudi tožeča stranka, zaradi česar bi občinski organ, pristojen za stanovanjske zadeve moral ukrepati že v jeseni 1999. Ob izpolnjenih pogojih iz tretjega in četrtega odstavka 53. člena SZ tožeča stranka toženi stranki ni upravičena odpovedati najemne pogodbe iz razlogov neplačanih obveznosti do izdaje sodbe sodišča prve stopnje. Pritožbeno sodišče je zato pritožbi ugodilo in v skladu s 4. točko 358. člena ZPP sodbo prve stopnje spremenilo v smislu zavrnitve tožbenega zahtevka. Pritožbeni stroški niso bili priglašeni.