Jedro

Ni utemeljen pritožbeni očitek, da je sodišče prve stopnje napačno uporabilo materialno pravo, ker ni uporabilo določb OZ o neupravičeni obogatitvi. Kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje, gre za neupravičeno obogatitev takrat, kadar je nekdo obogaten brez pravnega temelja. V konkretnem primeru pa je pravni temelj za plačilo kupnine obstajal, saj je bila kupnina plačana na podlagi prodajne pogodbe. Sodna praksa je že večkrat zavzela stališče, da gre v primeru manjše površine nepremičnine, kot je navedena v pogodbi, za izpolnitev s stvarno napako.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Tožeča stranka sama krije stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožeča stranka zahtevala, da se kupnina, določena v prodajni pogodbi št. ..., sklenjeni med pravdnima strankama dne 1. 9. 2008, zniža za znesek 33.842,00 EUR, tožena stranka pa je dolžna tožeči stranki navedeni znesek plačati z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 15. 4. 2009 dalje do plačila in ji povrniti tudi pravdne stroške z obrestmi. Obenem je odločilo še, da mora tožeča stranka toženi stranki povrniti pravdne stroške v višini 2.193,60 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Tožeča stranka vlaga zoper sodbo pravočasno pritožbo zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga, da sodišče druge stopnje sodbo spremeni tako, da zahtevku tožeče stranke v celoti ugodi, ali pa zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno sojenje, toženi stranki pa naloži, da tožeči stranki povrne stroške pritožbenega postopka, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Priglaša stroške za sestavo pritožbe.

3. Tožena stranka na vročeno pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je kot nesporno ugotovilo, da sta pravdni stranki dne 1. 9. 2008 na podlagi poziva za javno zbiranje ponudb sklenili prodajno pogodbo (priloga A2), s katero je tožeča stranka kot kupec od tožene stranke kot prodajalke kupila nepremičnine parc. št. 1, parc. št. 2 in parc. št. 3, vse k.o. ... Pravdni stranki sta ob sklepanju prodajne pogodbe upoštevali podatke o izmeri nepremičnin iz evidence Geodetske uprave Republike Slovenije, prepričani v pravilnost teh podatkov. Ob geodetski izmeri, izvedeni v letu 2012, pa je bilo ugotovljeno, da je površina kupljenih nepremičnin manjša od površin, navedenih v prodajni pogodbi, in sicer za 276 m2. 6. Tožeča stranka je s tožbo zahtevala vračilo sorazmernega dela kupnine, sprva na podlagi neupravičene obogatitve, naknadno pa tudi na podlagi jamčevanja za stvarne napake.

7. Tožena stranka se je zahtevku upirala in navajala, da bi slednji kvečjemu lahko temeljil na določbah o jamčevanju za stvarne napake, vendar je tožeča stranka zamudila enoletni prekluzivni rok. Poleg tega sta pravdni stranki pogodbeno odgovornost tožene stranke za stvarne napake izključili, saj sta se v pogodbi dogovorili za prodajo po načelu videno – kupljeno.

8. Sodišče prve stopnje ni sledilo izvajanjem tožeče stranke, da je tožena stranka neupravičeno obogatena za vtoževani znesek (kolikor naj bi znašala preveč plačana kupnina), saj je v konkretnem primeru pravni temelj za plačilo kupnine, katere vrnitev zahteva tožeča stranka s tožbo, obstajal, saj je bila kupnina plačana na podlagi prodajne pogodbe. V primeru manjše površine nepremičnine, kot je navedena v prodajni pogodbi, gre lahko za izpolnitev s stvarno napako, in sicer skrito napako, ki je ni mogoče opaziti z običajnim pregledom pri prevzemu (prvi odstavek 462. člena Obligacijskega zakonika, OZ). Čeprav iz 6. člena prodajne pogodbe izhaja, da se kupnina za nepremičnine oblikuje po ceni 102,18 EUR/m2, je sodišče prve stopnje prišlo do zaključka, da tožbeni zahtevek ni utemeljen, nepremičnine so se namreč prodajale po načelu videno – kupljeno, kar v skladu z ustaljeno sodno prakso predstavlja pogodbeno izključitev prodajalčeve odgovornosti za stvarne napake (prvi odstavek 466. člena OZ).

9. Ni utemeljen pritožbeni očitek, da je sodišče prve stopnje napačno uporabilo materialno pravo, ker ni uporabilo določb OZ o neupravičeni obogatitvi. Kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje, gre za neupravičeno obogatitev takrat, kadar je nekdo obogaten brez pravnega temelja. V konkretnem primeru pa je pravni temelj za plačilo kupnine obstajal, saj je bila kupnina plačana na podlagi prodajne pogodbe. Sodna praksa je že večkrat zavzela stališče, da gre v primeru manjše površine nepremičnine, kot je navedena v pogodbi, za izpolnitev s stvarno napako.1

10. Prav tako ni utemeljen pritožbeni očitek, da je pogodbeno določilo o omejitvi oziroma izključitvi odgovornosti za stvarne napake nično, ker je bila napaka (razlika v velikosti zemljišča) toženi stranki znana (prim. 465. člen OZ). Kot je pravilno opozorilo sodišče prve stopnje, tožnica ni navajala, da naj bi tožena stranka vedela za napačno izmero nepremičnin, ravno nasprotno, tekom postopka na prvi stopnji je trdila, da sta se obe pravdni stranki zanesli na podatke iz uradne evidence Geodetske uprave Republike Slovenije. Posledično sodišče druge stopnje pritrjuje zaključku prvostopenjskega sodišča, da tožena stranka ni mogla tožeči stranki zamolčati dejanske izmere nepremičnin, saj za njihovo pravo velikost sploh ni vedela vse do geodetske izmere, izvedene v letu 2012. Drugačne pritožbene navedbe so nedovoljene pritožbene novote, saj pritožnica ni pojasnila, da jih brez svoje krivde ni mogla navesti pravočasno (337. člen ZPP).

11. Pritožnica je navajala, da bi lahko o tem, da je tožena stranka vedela za manjšo izmerno nepremičnin, izpovedale predlagane priče, katerih pričanje je sodišče prve stopnje zavrnilo. Vendar pritožbene navedbe v tej smeri ne vzdržijo presoje. Sodišče prve stopnje je v 8. točki obrazložitve izpodbijane sodbe pojasnilo, zakaj ni izvedlo dokaza z zaslišanjem strank oziroma prič. Pritožbeno sodišče se strinja s stališči prvostopenjskega sodišča. 12. Pritožbene navedbe v smeri, da je tožena stranka izkoristila prevladujoč položaj kot občina nasproti tožeči stranki kot gospodarski družbi, so nedovoljena pritožbena novota, saj pritožnica ni pojasnila, da teh navedb brez svoje krivde ni mogla podati pravočasno v postopku na prvi stopnji (337. člen ZPP). Isto velja za navedbe v smeri, da se je tožena stranka strinjala, da tožeči stranki povrne preveč plačani del kupnine. Končno pritožnica niti v pritožbi ne navede določno, da sta stranki sporazumno spremenili pogodbeno določilo o nakupu po načelu videno - kupljeno ali dosegli drugačen dogovor v zvezi s tem.

13. Pritožbeno sodišče je s tem odgovorilo na pritožbene trditve, ki so odločilnega pomena (prvi odstavek 360. člena ZPP). Izrecno uveljavljani pritožbeni razlogi so se izkazali za neutemeljene. Ker niso podani niti razlogi, na katere pazi sodišče druge stopnje po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je bilo treba pritožbo zavrniti in izpodbijano sodbo potrditi (353. člen ZPP).

14. Odločitev o pritožbenih stroških temelji na podlagi prvega odstavka 165. člena in prvega odstavka 154. člena ZPP. Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, zato sama nosi svoje pritožbene stroške.

1 Tako tudi VS RS sodba III Ips 89/2013, VSL I Cpg sodba 105/2012, VSL sodba in sklep II Cp 1533/2019 in druge.