Jedro

Po določbi 3. tč. 479. člena ZOR gre za stvarno napako prodane stvari med drugim tudi, če stvar nima lastnosti in odlik, ki so bile molče dogovorjene - torej lastnosti in odlik, ki jih kupec glede na vrsto stvari in njen namen utemeljeno pričakuje (in sicer običajno, brez izrecnih zagotovil prodajalca).

Izrek

Pritožba se zavrne kot neutemeljena in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu (tč. I./1. izreka prvostopne odločbe) potrdi.

Pravdni stranki sami trpita vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim delom sodbe delno ugodilo zahtevku tožnice in tožencu naložilo, da ji mora plačati tolarsko protivrednost zneska 18.900 DEM po prodajnem tečaju Nove Ljubljanske banke d.d., Ljubljana, veljavnem na dan 27.9.1996, z zakonitimi zamudnimi obrestmi od tega tolarskega zneska za čas od 27.9.1996 dalje do plačila ter ji povrniti 267.054,00 SIT njenih pravdnih stroškov, prav tako z zakonitimi zamudnimi obrestmi in sicer od dneva izdaje prvostopne odločbe dalje do plačila (tč. I./1. izreka prvostopne odločbe), medtem ko je v presežku zahtevek tožnice zavrnilo (tč. I/2. izreka prvostopne odločbe). S sklepom je sodišče prve stopnje zavrnlo tožničin predlog za oprostitev plačila sodnih taks (tč. II. izreka prvostopne odločbe). Tožencu v plačilo naloženi znesek predstavlja razliko med prejeto in znižano kupnino iz naslova njegovega jamčevanja za skrite napake tožnici prodane stvari.

Zoper sodbo sodišča prve stopnje je toženec vložil pritožbo.

Izpodbija jo v obsodilnem delu (tč. I./1. izreka prvostopne odločbe) iz pritožbenih razlogov zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava. Sodišču prve stopnje očita, da je zmotno uporabilo določbo 3. tč. 479. člena Zakona o obligacijskih razmerjih, saj bi po mnenju toženca lahko šlo za skrito napako v pomenu te zakonske določbe le, če bi v danem primeru toženec ob prodaji stanovanja tožnici izrecno zagotovil, da je objekt, v katerem je stanovanje, grajen potresno varno, pozneje pa bi se s strokovnimi preverjanji ugotovilo, da to ne drži. Toženec ne sprejema stališča sodišča prve stopnje, da gre v obravnavanem primeru za skrito napako zgolj zato, ker se je ravno o objektu na K (sedaj Š 15) pred šestimi ali sedmimi leti veliko govorilo in pisalo in ker so bile takrat za sanacijo tega objekta napravljene že nekatere študije, zlasti pa predračun takšne sanacije, ki je prvotno vnemo za izvedbo le-te potem močno ohladil. Od prodajalca nepremičnine ni mogoče zahtevati, da seznani kupca s takšnimi dejstvi - tudi, če bi bil prodajalec z njimi resnično seznanjen. Pri tem bi bilo treba po mnenju toženca upoštevati, da je poleg objekta na Š 15 v Ljubljani zgrajenih še več popolnoma enakih stolpnic po istem projektu istega arhitekta. Po logiki iz razlogov izpodbijane sodbe bi torej šlo v primeru prodanega stanovanja v stavbi na Š 15 za skrito napako, ker prodajalec kupca ni seznanil s časopisnimi članki o tej problematiki izpred šestih let, v primeru prodaje enakih stanovanj z enakimi lastnostmi v stavbah drugod po Ljubljani pa ne, ker se o sanaciji teh objektov ni pisalo ali pa se je pisalo bistveno manj. Nevzdržnost takšnega razlogovanja pride v polni meri do izraza še zlasti, če se ob tem upošteva optimalna lokacija stavbe na Š 15, ki daje prodajalcu možnost, da doseže večjo tržno ceno kot prodajalec za enako stanovanje na bistveno manj ugledni lokaciji. Prav lokacija je bila tudi pomembna prvina cene v obravnavanem primeru in zato sodišče ni imelo nikakršne podlage za 14%-no zniževanje dogovorjene kupnine.

Toženec končno izpodbija tudi prvostopno odločitev o pravdnih stroških z očitkom o neustreznosti ocene uspeha strank v tej pravdi glede na njen izid in predlaga spremembo izpodbijanega dela sodbe v smeri zavrnitve tožbenega zahtevka, oziroma njeno razveljavitev v izpodbijanem obsegu in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Tožnica je odgovorila na toženčevo pritožbo in predlagala, da se zavrne kot neutemeljenega in v izpodbijanem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Pritožba ni utemeljena.

Uveljavljana pritožbena razloga nista podana. Iz pritožbenih navedb ni mogoče razbrati, v čem vidi toženec oporo za sklepanje, po katerem bi naj lahko šlo za skrito napako v pomenu določbe 3. tč. 479. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR) le, če bi toženec ob prodaji stanovanja tožnici izrecno zagotovil, da je objekt, v katerem je stanovanje, grajen potresno varno, pozneje pa bi se s strakovnimi preverjanji ugotovilo, da to ne drži. Takšna izrecna zagotovila prodajalca namreč niso nujni pogoj, saj gre po pravkar navedeni zakonski določbi za stvarno napako med drugim tudi, če stvar nima lastnosti in odlik, ki so bile molče dogovorjene - torej lastnosti in odlik, ki jih kupec glede na vrsto stvari in njen namen utemeljeno pričakuje (in sicer običajno, brez izrecnih zagotovil prodajalca).

Zagotovo niso izven tega standarda pričakovanja tožnice, da stavba, v kateri je kupljeno stanovanje, ni absolutno premalo dimenzionirana glede minimalne horizontalne obtežbe in da ni grajena tako, da zidovje iz votlakov zaradi nearmiranosti ne bi imelo nobene sposobnosti absorbcije energije, ki nastane ob nihanju zaradi delovanja horizontalne obtežbe (potres ali veter). Dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje, da zidovi stavbe na Š 15 v Ljubljani niso sposobni prenašati takih cikličnih obremenitev, toženec v pritožbi namreč ne izpodbija. Prav tako niso povsem razumljive pritožbene navedbe o nesprejemljivosti (potrditvah toženca) stališča sodišča prve stoponje, da gre v obravnavanem primeru za skrito napako zgolj zato, ker se je ravno o objektu na K 15 (sedaj Š 15) pred šestimi ai sedmimi leti veliko govorilo in pisalo in ker so bile tedaj že napravljene nekatere študije za sanacijo tega objekta, s kateremi so bile - vključno s predvidenimi stroški zanjo - seznanjeni stanovalci. Iz razlogov izpodbijane sodbe namreč ne izhaja, da bi sodišče prve stopnje res sprejelo takšno stališče, saj je na dejstvo, da se je o objektu na K (sedaj Š) 15 pred leti veliko govorilo in pisalo ter da so stanovalci razpravljali tudi o možnih načinih kritja stroškov sanacije (kar okrog 46.000 DEM po stanovanju), oprlo le sklep, da je bila tožencu kot prodajalcu napaka znana (2. odst. 486. člena ZOR). Zato so brezpredmetna vsa nadaljnja, obširna in iz le toženčeve teze izpeljana pritožbena izvajanja o absurdnosti prvostopnega razlogovanja glede obstoja skritih napak le v primeru porodaje stanovanj na Š 15, ne pa tudi v primeru prodaje stanovanj v preostalih popolnoma enakih stolpnicah, zgrajenih drugod v Ljubljani po istem projektu istega arhitekta. Pritožbeno sodišče nima torej nobenih pomislekov o pravilnosti prvostopne odločitve glede obstoja podlage tožničinega zahtevka, ne v dejanskem niti v materialnopravnem pogledu.

Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je z izpodbijano sodbo pravilno odločeno tudi o utemeljenosti tožničinega zahtevka po višini, saj je sodišče prve stopnje določilo delež znižanja kupnine, do katerega je upravičena tožnica, povsem v skladu z doložbo 498. člena ZOR. Sicer pa toženec tega dela prvostopne odločitve obrazloženo sploh ne izpodbija, razen kolikor se sklicuje na optimalno lokacijo stavbe na Š 15 v Ljubljani kot pomembno prvino pri oblikovanju tržne cene stanovanja, ki pa jo je sodišče prve stopnje ob ugotavljanju vrednosti stanovanja itak že izrecno upoštevalo.

Toženec končno neutemeljeno izpodbija tudi prvostopno odločitev o pravdnih stroških, saj je sodišče prve stopnje pravilno ocenilo uspeh pravdnih strank glede na edini postavljeni zahtevek, o katerem je moralo odločiti. Dejstvo, da je tožnica prvotno uveljavljano jamčevalno sankcijo (razdrtje pogodbe) nadomestila z drugo (znižanje kupnine oz. cene), ne more imeti vpliva na oceno uspeha pravdnih strank, saj zaradi tega niso nastali nobeni posebni (nepotrebni) stroški - pri čemer je bil obstoj podlage za uveljavljanje zahtevkov iz naslova jamčevanja za napake prodane stvari ugotovljeno podan.

Same odmere stroškov, ki je tudi sicer materialnopravno pravilna, pa toženec niti ne izpodbija.

Ker se po obrazloženem torej izkaže, da uveljavljani pritožbeni razlogi niso podani in ker velja enako tudi glede po uradni dolžnosti upoštevnih pritožbenih razlogov (drugi odstavek 365. člena Zakona o pravdnem postopku - v nadaljevanju ZPP/77, Ur. l. SFRJ, št. 4/77 do Ur. l. RS št. 55/92, v zvezi s prvim odstavkom 498. člena Zakona o pravdnem postopku, Ur. l. RS št. 26/99), je bilo treba toženčevo pritožbo na podlagi določbe 368. člena ZPP/77 zavrniti kot neutemeljeno in izpodbijanem delu potrditi sodbo sodišča prve stopnje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka toženca je posledica njegovega neuspeha s pritožbo in temelji na določbah 154. člena ZPP/77, o stroških tožnice v zvezi z odgovorom na pritožbo pa temelji na določbi prvega odstavka 155. člena ZPP/77, saj teh stroškov glede na stanje stvari ni bilo mogoče šteti za potrebne pravdne stroške.