Jedro

Na podlagi ključne dejanske ugotovitve, da je bila kupcema omejitev znana že od vsega začetka, sta pravice iz naslova jamčevanja v vsakem primeru izgubila.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Pravdne stranke naj same krijejo vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Tožnika sta 19. 2. 2009 s toženima strankama sklenila prodajno pogodbo, katere predmet je bila nepremičnina z identifikacijo številko 1.E – stanovanje v skupni izmeri 73,40 m², locirano v prvi etaži stanovanjske stavbe na naslovu ..., skupaj z 2 parkirnima prostoroma št. 1 in 2 na dvorišču ter 1/9 solastniškima deležema parc. št. 762/3 in 762/4, obe k. o. X (gre za del dvorišča oziroma atrij v izmeri 96 m²). Na strani prodajalca je nastopala prva toženka, ki je bila v zemljiški knjigi vpisana kot lastnica, drugi toženec pa je v pogodbi nastopal kot investitor, saj je prva toženka financirala drugega toženca pri izgradnji navedene nepremičnine. Tožnika sta bila kupca, pri čemer sta v postopku nakupa angažirala nepremičninsko agencijo K., d. o. o. Po nakupu nepremičnine se je izkazalo, da je stanovanje zgrajeno v nasprotju z gradbenim dovoljenjem. Slednje kot investitorja ni določalo drugega toženca, poleg tega pa je dovoljevalo le gradnjo treh enostanovanjskih objektov in ne ene trostanovanjske stavbe, ki je bila dejansko zgrajena. Posledično legalizacija neskladne gradnje ni bila mogoča, tožnika pa za stanovanje nista mogla pridobiti uporabnega dovoljenja. Ta dejstva so bila med pravdnimi strankami nesporna.

2. Tožbenemu zahtevku, s katerim sta tožnika od tožencev zahtevala solidarno plačilo 40.000,00 EUR kot odškodnino zaradi pravne napake (kot razliko med kupnino, ki sta jo dosegla s prodajo stvari z napako in ki bi jo dosegla s prodajo stvari brez napake), prvostopenjsko sodišče ni ugodilo. Ugotovilo je, da sta tožnika za napako vedela že od začetka, da je nista grajala in da v prekluzivnem roku enega leta svojih pravic iz naslova jamčevanja za napake nista uveljavljala, poleg tega pa prva toženka za napako sploh ni vedela. Glede prve toženke je ugotovilo, da sta stranki s pogodbo njeno odgovornost za pravne napake izključili. Ker je tožbeni zahtevek zavrnilo, je tožnikoma naložilo, da morata prvi toženki v roku 15 dni (v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi) povrniti njene pravdne stroške v znesku 1.820,85 EUR.

3. Proti takšni sodbi se iz vseh pritožbenih razlogov po Zakonu o pravdnem postopku (ZPP) pritožujeta tožnika. Glede uporabe materialnega prava menita, da je prvostopenjsko sodišče zmotno uporabilo določbo 1. odst. 495. čl. Obligacijskega zakonika (OZ) glede izteka 1-letnega prekluzivnega roka ter da je pri ocenjevanju prodajalčeve odgovornosti za pravne napake izhajalo iz napačnih zakonskih predpostavk, saj naj za pravne napake ne bi bila potrebna notifikacija oz. grajanje; tu se sklicujeta na komentar OZ. Sklicujeta se tudi na določbe 489. in 490. OZ. Nadalje grajata dokazno oceno sodišča in s povzemanjem posameznih dokazov izpostavljata, da sta oba toženca vedela za posebne omejitve javnopravne narave na stanovanju, zato naj bi prvostopenjsko sodišče zmotno ugotovilo dejansko stanje. Menita tudi, da je prvostopenjsko sodišče pomanjkljivo in enostransko, in sicer v korist tožencev, v obrazložitev sodbe povzelo le del izpovedb prič, do izjav drugih prič, zlasti tistih, ki so bile predlagane s strani tožnikov, pa se ni opredelilo. Grajata dokazno oceno, konkretno v delu, kjer sodišče ugotavlja, da prvi toženec ni vedel za napako. Sodba se jima zato zdi neobrazložena, v čemer vidita kršitev svojih ustavnih pravic do enakega varstva in do poštenega sojenja. Neobrazložena naj bi ostala tudi zavrnitev dokaznega predloga za postavitev izvedenca, ki bi ga sodišče moralo postaviti, saj je temelj tožbenega zahtevka osnovan. Izpodbijana sodba naj bi zato zanju pomenila presenečenje. Tožnika se smiselno pritožujeta še zaradi odločitve v zvezi s stroški postopka. Pritožbenemu sodišču predlagata, naj izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi, oziroma naj jo razveljavi ter zadevo vrne prvostopenjskemu sodišču v novo sojenje.

4. Na pritožbo je odgovorila prva toženka, predlagala zavrnitev pritožbe skupaj z ustrezno stroškovno posledico. Drugi toženec odgovora ni podal. 5. Pritožba ni utemeljena.

6. Noben od uveljavljanih pritožbenih razlogov ni podan; sodišče prve stopnje ni zagrešilo relevantnih napak ne pri vodenju postopka ne pri uporabi materialnega prava, pravilno pa je ugotovilo tudi sporna pravno pomembna dejstva.

Pravna napaka

7. Upoštevajoč sodno prakso v podobnih primerih, ki jo je sodišče prve stopnje ustrezno navedlo v opombi 2 točke 25 na 11. strani obrazložitve, pritožbeno sodišče pritrjuje oceni, da je bilo stanovanje, ki sta ga tožnika kupila od obeh tožencev, obremenjeno s pravno napako. V konkretnem primeru je to gradnja v nasprotju z gradbenim dovoljenjem, ki je rezultirala v nemožnosti pridobitve uporabnega dovoljenja. Gre za specifično pravno napako, ker gre za omejitev javnopravne narave. Položaje v zvezi s tem posebej ureja določba 494. čl. OZ, ki pravi: „Prodajalec odgovarja tudi za posebne omejitve javnopravne narave, ki kupcu niso bile znane, če je on vedel zanje ali če je vedel, da jih je mogoče pričakovati, pa jih kupcu ni sporočil.“ Pogodbena izključitev odgovornosti za pravno napako prve toženke

8. Prvostopenjsko sodišče je pravilno zaključilo, da so stranke s sklenjeno prodajno pogodbo izključile odgovornost prve toženke za tovrstne napake, kar je po 1. odst. 493. čl. OZ dopustno. Iz določil 6.1, 11.1 in 11.2 sklenjene pogodbe izhaja namreč (le), da je stanovanje prosto vseh bremen in da prva toženka jamči (le) za vpis lastninske pravice tožnikov v zemljiško knjigo. Kot je pravilno razložilo že prvostopenjsko sodišče, pogodbenega določila o tem, da je stanovanje prosto vseh bremen, ni mogoče razlagati tako, da bi se le to nanašalo na vprašanje skladnosti gradnje. Pogodbene stranke so odgovornost prve toženke za pravne napake torej omejile, in sicer zgolj na tiste situacije, ki bi tožnikoma preprečevale vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, česar pa neusklajenost gradnje z izdanim gradbenim dovoljenjem ni preprečevala. Zavrnitev tožbenega zahtevka proti prvi toženki je zato pravilna že iz tega razloga, saj je dokazni postopek pokazal, da ta za ugotovljeno napako ni vedela, zaradi česar pogodbena izključitev ne bi veljala (2. odst. 493. čl. OZ).

Predpostavke prodajalčeve odgovornosti za javnopravne omejitve na stvari

9. Pritožnika izpodbijani sodbi neutemeljeno očitata zmotno uporabo materialnega prava glede predpostavk za prodajalčevo odgovornosti za pravne napake, češ da pravočasno obvestilo o napaki po stališču teorije ni predpostavka za to odgovornost. To drži za tipične, „običajne“ pravne napake.(1) Kadar pa gre za napako, ki je v omejitvah javnopravne narave, velja tako, kot je to pravilno pojasnilo že prvostopenjsko sodišče: za utemeljenost tožbenega zahtevka iz naslova prodajalčeve odgovornosti bi morale biti izpolnjene vse naslednje predpostavke: 1. da ima izpolnitev pravno napako, 2. da vzrok te napake izvira iz prodajalčeve sfere, 3. da sta kupca svoj zahtevek uveljavljala v enoletnem prekluzivnem roku, 4. da omejitev kupcema ni bila znana in 5. da sta prodajalca za omejitev javnopravne narave vedela oziroma bi jo lahko pričakovala, kupcema pa jo nista sporočila.(2) Za obstoj odgovornosti toženih strank bi morali biti ravnokar navedeni pogoji podani kumulativno, kar pomeni, da že odsotnost enega izmed pogojev vodi do zavrnitve tožbenega zahtevka. Prvostopenjsko sodišče je navedeno pravno podlago pravilno izbralo, jo pravilno razumelo in jo pravilno uporabilo.

Dokazna ocena o tem, ali sta tožnika ob nakupu vedela za pravno napako

10. Med drugim je bilo sporno, ali je bila nemožnost pridobitve uporabnega dovoljenja tožnikoma ob sklenitvi prodajne pogodbe znana (trdila sta, da sta za to izvedela šele 16. 6. 2013). Pritrdilni odgovor sodišča prve stopnje na to vprašanje je glede na zgoraj navedeno pravilno vodil do zavrnitve tožbenega zahtevka tožnikov.

11. V zvezi z zavedanjem obeh tožnikov o obstoju javnopravne omejitve je prvostopenjsko sodišče po izvedenih dokazih torej zavzelo stališče, da je bila ta ob sklenitvi kupoprodajne pogodbe tožnikoma zanesljivo poznana. Pritožba te ugotovitve sicer ne graja argumentirano, saj le pavšalno navaja, da tožnika za to omejitev nista vedela, saj sicer sporne nepremičnine ne bi kupila. Iz pritožbenih očitkov je mogoče razbrati, da pritožnika svoje nestrinjanje z zaključkom prvostopenjskega sodišča snujeta na podlagi izpovedb prič A. A. in B. B. (prva potencialna kupca, ki se za nakup nista odločila). Slednja sta izpovedala, da sta od tožnikov nameravala odkupiti sporno nepremičnino, zaradi česar sta zahtevala tudi uporabno dovoljenje, vendar pa tožnika njuni zahtevi nista mogla ugoditi, saj sta ugotovila, da s tem dovoljenjem ne razpolagata. To naj bi nakazovalo, da pritožnika prej za javnopravno omejitev na stanovanju nista vedela. Vendar je to prepričljivo le na prvi pogled. Dokazna ocena, katere rezultat je prav nasprotna teza, je prepričljiva, jasna in skrbno obrazložena (tč. 33 na str. 14 izpodbijane sodbe), temelji na neposrednem zaznavanju verodostojnosti, skladnosti in verjetnosti izpovedb vseh prič in strank. Razumno in prepričljivo je, da je sodišče prve stopnje verjelo drugemu tožencu, da ni ničesar skrival, saj sam prvi tožnik ni izključil možnosti, da mu je bilo (neustrezno) gradbeno dovoljenje pokazano (tako s strani agencije kot drugega toženca). V podkrepitev tega je nadalje prepričljiv sklic sodišča na izpovedbe prič C. C. in Č. Č. (kasnejših potencialnih kupcev, ki tudi nista kupila), katerima je tožnik v trenutku zanimanja za nakup poslal tudi gradbeno dovoljenje. Pa tudi na pričanje D., ki je kupoval takrat, kot tožnika, da (sploh) ni bilo namena pridobiti uporabnega dovoljenja, je zaključku sodišča prve stopnje v dobro oporo. Razmišljanje sodišča prve stopnje, da je neverjetno, da se tožnika, ko sta kupila stanovanje v III. oz. IV. gradbeni fazi (torej nedokončano) in ga v več kot štirih letih (do prvega stika s potencialnimi kupci) nista dokončala, ne bi informirala o gradbenem (oz. uporabnem) dovoljenju, je razumno ter izkustveno realno. Ugotovljene okoliščine torej zanesljivo kažejo na to, da sta bila tožnika z neskladnim gradbenim dovoljenjem, torej s sporno omejitvijo (napako) seznanjena že v času nakupa, torej v času sklenitve prodajne pogodbe 19. 2. 2009. 12. Neutemeljena je pritožbena graja, da je prvostopenjsko sodišče pomanjkljivo in enostransko povzelo le izpovedbe prič, ki so koristile argumentaciji sedaj izpodbijane odločitve. Pritožba izpostavlja pričevanja D. D., E. E., drugega toženca in prvega tožnika, a je treba poudariti, da je ključno že vprašanje, ali sta tožnika vedela za javnopravno omejitev, šele dodatno (in tedaj neodločilno) pa, ali sta za to vedela tudi toženca (konkretno prvi toženec). Tudi če bi bila dokazna ocena glede tega slednjega pomanjkljiva, to ne bi bilo usodno, ker gre torej za neodločilno dejstvo. A ne drži, da bi sodišče prve stopnje ravnalo nekorektno in izpovedbe jemalo iz konteksta oz. jih upoštevalo le selektivno, kolikor podpirajo tezo tožnikov. Ne drži pa tudi, da bi moralo sodišče povzeti prav vse, kar je kakšna priča izpovedala (le da bi strankam na ta način „pokazalo“, da je upoštevalo celotno dokazno gradivo). Tožnikoma je bilo zagotovljeno enako varstvo pravic tekom celotnega postopka, enakovredno in enakopravno sta lahko sodelovala (in tudi sta) pri zbiranju procesnega gradiva in tudi v dokaznem postopku, izpodbijana sodba pa ni arbitrarna, ima jasne razloge o vseh odločilnih dejstvih.

Izguba jamčevalnih pravic

13. Na podlagi ključne dejanske ugotovitve, da je bila kupcema omejitev znana že od vsega začetka, sta pravice iz naslova jamčevanja v vsakem primeru izgubila. Pravico do odškodnine sta izgubila že po določilu 4. odst. 490. čl. OZ, ki pravi: „Če pa je kupec ob sklenitvi pogodbe vedel za možnost, [...] bo njegova pravica zmanjšana ali omejena, nima pravice do odškodnine, če se ta možnost uresniči, pač pa ima pravico zahtevati vrnitev oziroma znižanje kupnine.“ Nobenih jamčevalnih zahtevkov nimata tudi po specialni določbi že citiranega 494. čl. OZ, saj za tovrstne napake prodajalec odgovarja le, če kupcu niso bile znane, kot je bilo že zgoraj povedano. Prodajalca kupcema v tem primeru za napake ne bi odgovarjala niti tedaj, če bi za obstoj javnopravne omejitve vedela tudi sama. Do dejanskih trditev v zvezi s slednjim se zato sodišču ni treba opredeljevati, saj niso pravno relevantne, kot je pojasnjeno že v prejšnji točki.

Neizvedba dokaza z izvedencem

14. Prvostopenjsko sodišče ni zagrešilo bistvene kršitve določb pravdnega postopka s tem, ko je zavrnilo dokazni predlog za postavitev izvedenca gradbene ali urbanistične stroke. Ocenilo je, da že temelj tožbenega zahtevka ni podan, zato je bila edina pravilna odločitev, da ni izvajalo dokazov, ki so bili vezani na višino terjatve. Ne drži, da tega ni obrazložilo, saj je to sicer splošno, a pravilno pojasnilo v 18. točki obrazložitve sodbe. Pritožnika neutemeljeno trdita, da gre zato za sodbo presenečenja. Prav nasprotno: če bi bil dokaz z izvedencem glede višine sporne terjatve izveden, nato pa zahtevek zavrnjen, ker ni osnovan po temelju, bi bila lahko pritožnika neprijetno presenečena. Sodišče prve stopnje tudi ni presojalo enih trditev, odločilo pa glede na druge, o katerih ne bi razpravljalo.

Postopek osebnega stečaja nad drugim tožencem

15. Prvostopenjsko sodišče je sicer prezrlo pomembno okoliščino na strani drugega toženca, namreč to, da je bil nad njim že pred vložitvijo te tožbe, s sklepom St .../2010 z dne 8. 11. 2010, uveden postopek osebnega stečaja, ki je v času vložitve te tožbe torej že (in tudi še) tekel (ter se pravnomočno končal z odpustom obveznosti dne 20. 3. 2015). Z uvedbo stečajnega postopka za upnike nastopijo pravne posledice, kot jih predpisuje Zakon o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisiljen prenehanju (ZFPPIPP). Ena izmed njih je, da upniki (pritožnika) svoje terjatve zoper dolžnika (drugega toženca) lahko uveljavljajo samo v stečajnem postopku in v skladu s pravili tega postopka (1. odst. 227. čl. – načelo koncentracije, v zvezi s 383. čl. ZFPPIPP). To velja tudi za iztoževan odškodninski zahtevek, ki bi lahko vplival na obseg stečajne mase, izvira pa iz obdobja pred začetkom stečajnega postopka (252. čl. v zvezi s 383. čl. ZFPPIPP). Ker terjatev zoper drugega toženca ni bila uveljavljana na predpisan način, pogoji za njeno obravnavanje niso bili izpolnjeni in bi moralo prvostopenjsko sodišče tožbo zoper njega zavreči.(3) Postopek osebnega stečaja je bil sicer tekom tega pravdnega postopka tudi že končan, kot povedano z odpustom obveznosti.

16. Ker je torej prvostopenjsko sodišče pravilno ugotovilo, da prodajalca v konkretnem primeru za pravne napake na nepremičnini kupcema ne odgovarjata, se v presojo drugih pogojev za utemeljenost poslovne odškodninske obveznosti obeh tožencev (nastanek škode in vzročna zveza) pravilno ni spuščalo (čeravno v oči bode vsebina listine, ki sta jo predložila sama tožnika (izjava s 13. 3. 2014), da bosta svojemu dejanskemu kupcu skušala pridobiti ustrezna dovoljenja, sicer pa mu bosta plačala 10.000,00 EUR), pač pa tožbeni zahtevek že takoj zavrnilo.

17. Pritožbeni očitki se tako izkažejo za neutemeljene. Ker tudi v okviru preizkusa po uradni dolžnosti (2. odst. 350. čl. ZPP) pritožbeno sodišče v izpodbijani sodbi ni našlo relevantnih napak, jo je potrdilo, pritožbo pa zavrnilo (353. čl. ZPP).

18. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na 1. odst. 165. čl. ZPP; pritožnika morata sama kriti stroške svoje neuspele pritožbe (1. odst. 154. čl. ZPP), glede na njeno vsebino ter izčrpne in v bistvenem pravilne razloge izpodbijane sodbe pa tudi odgovor nanjo ni bil potreben (155. čl. ZPP), zato stroške zanj trpi toženka sama.

Op. št. (1): Tako N. Plavšak, Obligacijski zakonik (OZ) s komentarjem (posebni del), 3. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 241. Op. št. (2): Glej. N. Plavšak, Obligacijski zakonik (OZ) s komentarjem (posebni del), 3. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2004, str.268. Op. št. (3): Tako npr. odločbi tukajšnjega pritožbenega sodišča I Cp 3392/2015 z dne 9. 3. 2016 in I Cp 661/2016 z dne 15. 6. 2016.