Jedro

Krivdni razlog za odpoved najemne pogodbe iz 6. alinee 1. odst. 53. čl. SZ bi bil podan le, če bi imel lastnik stanovanja pravico odkloniti sklenitev aneksa k najemni pogodbi. Odkloni pa ga lahko le v primeru, ki je določen v 3. odst. 39. čl. SZ. Po 2. odst. 41. čl. SZ mora lastnik stanovanja skleniti aneks, če se število oseb poveča za 1 ali 2.

Izrek

Pritožba se z a v r n e kot neutemeljena in se potrdi sodba sodišča prve stopnje. Tožeča stranka sama trpi stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke na odpoved najemne pogodbe toženi stranki in za izpraznitev dvosobnega stanovanja na K. 15 v V., ki je last tožeče stranke. Tožnik je svoj zahtevek utemeljeval s kršitvijo 7. in 6. alinee 53. čl. Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju: SZ), ker živi poleg najemnika v stanovanju brez njihovega dovoljenja še R.S. s sinom G.. Sodišče prve stopnje je v sodbi ugotovilo naslednja dejstva: - tožeča stranka je lastnica dvosobnega stanovanja v izmeri 43,13 m2 na K. 15 v V.; - stanovanje je bilo 5.5.1989 iz naslova delovnega razmerja dodeljeno toženi stranki, pravdni stranki pa sta nato 8.6.1992 sklenili po SZ najemno pogodbo; - toženec in R. S. vsaj že štiri leta živita v izvenzakonski skupnosti, pri tožniku pa živi s sinom že od 1985 leta, v skupnem gospodinjstvu pa živijo od 1991; - toženec ves čas plačuje vse stroške, zvezane z bivanjem za tri osebe; - S. je s tožencem podpisala najemno pogodbo 8. 9. 1989, ker je želela pridobiti kredit, zato je to fiktivna pogodba; - tožeča stranka je tožencu poslala opomin, v katerem je kot kršitev pogodbenega razmerja navedla obstoj podnajemnega razmerja brez lastnikovega soglasja. Sodišče je zaključilo, da takšen odpovedni razlog v tem času ni več obstajal, ker je toženec že živel s S. v izvezakonski skupnosti, štelo pa je tudi, da ni podan drugi odpovedni razlog, ki pa ni bil niti vsebovan v opominu. Tožeča stranka se je zoper sodbo pravočasno pritožila in uveljavlja vse tri pritožbene razloge. V pritožbi se sklicuje na toženčevo prekršitev najemne pogodbe, saj je v njej navedeno, da bo toženec sam uporabljal stanovanje in ne bo sprejemal drugih uporabnikov ali ga dajal v podnajem brez dovoljenja lastnika. Tudi če bi res obstajala zunajzakonska skupnost, bi moral toženec skleniti aneks k najemni pogodbi. Bistveno za odločanje je dejstvo, ali so tisti, ki stanovanje uporabljajo, na najemni pogodbi navedeni ali ne. Pa tudi zaključki sodišča o zunajzakonski skupnosti niso prepričljivi in je dejansko stanje nepopolno ugotovljeno. Zato predlaga, da se pritožbi ugodi in da se sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da se zahtevku ugodi. Priglaša tudi stroške pritožbenega postopka. Pritožba ni utemeljena. Pravilne so ugotovitve sodišča prve stopnje o tem, da skupaj s tožencem, ki je s tožečo stranko podpisal najemno pogodbo, v tem stanovanju vse od 5.5.1989 dalje živita še R. S. in njen sin G.. Zgolj dejstvo, da S. ni sklepala najemne pogodbe oz. da ni bil sklenjen aneks k tej pogodbi, še ne more pomeniti, da tudi nima pravne varnosti, saj je dobila pravico že po prejšnjem Zakonu o stanovanjskih razmerjih in je bila ves čas, tudi ob sklepanju te stanovanjske pogodbe po novem Stanovanjskem zakonu, v tem stanovanju. Dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje o tem, od kdaj biva v stanovanju in glede zunajzakonske skupnosti, so prepričljive in pritožbeno sodišče vanje ne dvomi. Sicer pa si tožeča stranka napačno razlaga 53. čl. SZ, ki ureja krivdne razloge za odpoved najemne pogodbe. Eden od razlogov je, kadar stanovanje več kot 30 dni zaporedoma uporablja poleg najemnika oseba, ki ni navedena v najemni pogodbi in sicer brez vednosti lastnika. Krivdni razlog bi bil podan le, če bi imel lastnik pravico odkloniti sklenitev aneksa k najemni pogodbi. Odkloni pa ga lahko le v primeru, ki je določen v III. odst. 39. čl. SZ: če bi število oseb v stanovanju za več kot trikrat preseglo število oseb, za katere se šteje, da je stanovanje še primerno. Tudi po II. odst. 41. čl. SZ je določeno, da mora lastnik skleniti aneks k najemni pogodbi, če se število oseb poveča za eno ali več oseb, ki jih je najemnik dolžan preživljati po zakonu. Zato so ugotovitve in zaključki sodišča prve stopnje o tem, da ne obstajajo odpovedni razlogi iz 53. čl. SZ, pravilni. Pritožbeno sklepanje tožeče stranke, da je važno le, ali so tisti, ki uporabljajo stanovanje, vpisani v najemni pogodbi ali ne, je neutemeljeno, saj pri stanovanjskih razmerjih ne gre zgolj za matematiko, kjer se lahko z gotovostjo reče, da je ena in ena dve. Stanovanjski zakon ima v sebi tudi socialno kategorijo in ravno zaradi tega, da ne bi bile možne zlorabe, ureja obligacijska in stvarna razmerje na tem področju. Če živi s tožencem v stanovanju še oseba, za katero je sodišče prve stopnje zaključilo, da ni podnajemnica, ampak izvenzakonska partnerica sklenitelja najemne pogodbe, pač ne obstajajo razlogi za njeno izselitev, niti za takšno kršitev pogodbe, zaradi katere bi se moral najemnik po načelu krivde izseliti iz stanovanj. Ravno zaradi tega SZ tudi nalaga lastniku stanovanja dolžnost skleniti aneks k najemni pogodbi. Sklenitev aneksa ne more samovoljno odkloniti, ampak le iz razlogov, ki jih določa SZ. Za takšen razlog pa v tem primeru ne gre, kot je pravilno zaključilo sodišče prve stopnje. Dolžnost tožeče strake bi bila, da sestavi aneks k pogodbi in ga da podpisati tožencu. Posledice takšnega stanja pa so že tako nastopile, saj toženec ves čas plačuje vse stroške, zvezane z uporabo stanovanja za tri osebe. Tožeča stranka pa za svoje pritožbene trditve o tem, da dvomi, da obstaja med S. in tožencem izvezakonska skupnost, ni navedla nobenih dokazov, zaključki sodišča prve stopnje o tem pa so prepričljivi. Pritožbeno sodišče je tako v skladu z določbo čl. 368 ZPP/77 zavrnilo pritožbo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje, saj niso podani razlogi, iz katerih se sodba lahko izpodbija, pa tudi ne razlogi,na katere je pritožbeno sodišče dolžno paziti po uradni dolžnosti. Pritožnica s pritožbo ni uspela, zato sama trpi stroške pritožbenega postopka.