Jedro

Naknadno vpisana hipoteka predstavlja pravno napako. Dolžnosti prodajalca, ki izvirajo iz pravne napake, če in ko kupec postavi v tej zvezi ustrezne zahtevke, pa ne predstavljajo neizpolnitve pogodbe v smeri prevzetih pogodbenih obveznosti. Za (delno) neizpolnitev pogodbe v primeru vpisane hipoteke bi šlo npr. v situaciji, ko bi bila ob sklenitvi prodajne pogodbe predmetna nepremičnina obremenjena (to bi bilo zavedeno v pogodbi) in bi prodajalec sprejel izrecno pogodbeno zavezo poskrbeti za izbris bremen, pa tega ne bi storil. V primeru, kot je obravnavani, torej ko stečajni dolžnik v celoti izpolni svojo pogodbeno obveznost, obveznost nasprotne pogodbene stranke pa zapade v plačilo po začetku stečajnega postopka, nasprotna pogodbena stranka ohrani pravico zahtevati razvezo pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin v skladu z določili 112. člena OZ. Ob odsotnosti izrecne zakonske podlage, ki bi določala nasprotno, ni namreč videti prav nobenega sprejemljivega argumenta za razlago, da zgolj zaradi uvedbe stečajnega postopka nad eno pogodbeno stranko nasprotna pogodbena stranka izgubi pravico, ki ji gre po splošnih določilih obligacijskega prava.

Zakonska ureditev klavzule "rebus sic stantibus" po oceni pritožbenega sodišča narekuje celovito obravnavo vseh zatrjevanih spremenjenih okoliščin ter njihovo medsebojno povezanost predvsem z vidika vzrokov in posledic, saj je le na tak način mogoče pravilno presoditi, ali je podana situacija, ko je potrebno pogodbo razvezati.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z uvodoma navedeno sodbo v točki I izreka zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožeča stranka (v nadaljevanju: tožnica) zahtevala: - razvezo prodajne pogodbe, sklenjene dne 25. 3. 2010 med toženo stranko (v nadaljevanju: toženko) kot prodajalcem in tožnico kot kupcem (točka I izreka), v obliki sodne poravnave pred Okrožnim sodiščem v Mariboru v zadevi opr. št. Pg 249/2009, katere predmet je bila prodaja več nepremičnin v k.o. Pobrežje v skupni izmeri 25.167 m2 za ceno (z vključenim DDV) 6.946.092,00 EUR; - plačilo zneska 3.673.612,00 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi ob pogoju, da tožnica toženki izstavi: (1.) overjeno zemljiškoknjižno dovolilo, s katerim izrecno in nepogojno dovoljuje, da se pri predmetnih nepremičninah vknjiži lastninska pravica v korist toženke in (2.) listine v predpisani obliki, na podlagi katerih je mogoče doseči izbris vpisanih bremen v korist tretjih oseb; - povračilo stroškov pravdnega postopka s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Hkrati je še odločilo, da je tožnica dolžna toženki povrniti pravdne stroške v znesku 67.170,15 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi (točka II izreka) in da tožnica sama nosi svoje stroške postopka (točka III izreka).

2. Zoper sprejeto odločitev se pravočasno pritožuje tožnica iz vseh zakonskih pritožbenih razlogov.

V pritožbi primarno kot zmotnemu nasprotuje zaključku sodišča prve stopnje, da predmetna prodajna pogodba na dan stečajnega postopka nad toženko (22. 2. 2012) ni bila obojestransko vzajemno neizpolnjena pogodba. Izpostavlja, da je toženka imela po prodajni pogodbi med drugim tudi obveznost opraviti tista pravna dejanja, ki so bila potrebna, da predmetne nepremičnine ne bodo obremenjene. Te svoje obveznosti pa toženka ni izpolnila niti v delu, zaradi česar ne gre za nekvalitetno izpolnitev obveznosti, temveč za neizpolnitev te obveznosti v celoti. Poleg tega meni, da je domet 24. člena Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (v nadaljevanju: ZFPPIPP) drugačen in širši in se ne konča le s premislekom o stvarnih in pravnih napakah stvari. Če je izpolnitev brez vsakršnega pomena za upnika in če določena obveznost dolžnika ni v celoti izpolnjena, tudi glede na 282. člen Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju: OZ), takšna pogodba še vedno podleže pravilom iz 24. člena ZFPPIPP. V tem kontekstu meni, da razlogi izpodbijane sodbe v 11. in 12. točki obrazložitve niso relevantni za odločitev v tej zadevi, delno pa so tudi nesmiselni.

Nadalje sodišču prve stopnje očita, da je z napačno uporabo drugega odstavka 112. člena OZ materialno pravno napačno ocenilo, kaj bi morala tožnica v zvezi s prodajno pogodbo pričakovati glede cene predmetnih nepremičnin. Meni, da ni bila dolžna računati s spremembo cen nepremičnin za čas do 15. 3. 2013, torej za obdobje treh let od sklenitve prodajne pogodbe, temveč zgolj za čas, ko je bila tožnica dolžna nanjo prenesti neobremenjene nepremičnine, torej le nekaj dni po sklenitvi prodajne pogodbe z dne 25. 3. 2010. Prav tako je sodišče prve stopnje materialnopravno napačno opredelilo pravni standard očitnega nesorazmerja vzajemnih dajatev, ko se je postavilo na stališče, da je očitno nesorazmerje podano le takrat, če bi vrednost predmetnih nepremičnin padla za več kot 50%, kar je primerjalo s povsem napačnim izračunom padca vrednosti predmetnih nepremičnin za 37 %. V našem konceptu OZ v zvezi z očitnim nesorazmerjem se poleg objektivnih meril, ki se lahko premaknejo tudi od polovice navzdol, upoštevajo tudi subjektivni elementi, torej pomen vrednosti nepremičnine za nekrivo stranko. Ker je nesporno, da je imela tožnica predmetne nepremičnine namen prodati naprej in torej s prodajo ustvariti razliko, je bila prav vrednost nepremičnin odločilnega pomena zanjo, česar sodišče prve stopnje ni upoštevalo. Ob tem pa niti v izpodbijani sodbi citiranih primerih sodne prakse, niti v ostalih javno dostopnih sodbah, nikjer ni določeno, da je ta standard dosežen le, če gre za več kot 50% spremembo cen nepremičnin.

Napačno je nadalje tudi razlogovanje sodišča prve stopnje v 28. točki obrazložitve izpodbijane sodbe glede pravičnosti, da se pogodba ohrani v veljavi takšna, kakršna je. Pri tem se sodišče zgrešeno sklicuje na položaj toženke kot stečajnega dolžnika, saj gre v obravnavani zadevi za spor dveh enakovrednih pravnih subjektov in dejstvo, da je toženka v stečajnem postopku v zvezi s pravičnostjo razveze prodajne pogodbe nima nobene zveze. Ob tem pritožba izpostavlja svoje argumente, ki naj bi iz vidika pravičnosti narekovali ugoditev tožbenemu zahtevku.

Tudi v zvezi s pričakovanjem pogodbenih strank (29. točka obrazložitve izpodbijane sodbe) je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno pravo, ko je zreduciralo ta standard po prvem odstavku 112. člena OZ na kršitev načela ekvivalentnosti, kar je nepravilno. Glede na neprerekane trditve tožnice je bilo toženki znano, da tožnica kupuje nepremičnine za nadaljnjo prodajo in da to lahko stori le, če so neobremenjene. Tega namena tožnica ni mogla uresničiti, ker so bile nepremičnine obremenjene s 14 milijonsko hipoteko, ko pa so bile v letu 2013 nepremičnine razbremenjene, pa je na trgu vladalo povsem drugačno stanje. Zato so pravno napačni zaključki sodišča prve stopnje, da je v marcu 2010, ko je bila prodajna pogodba pravilno izpolnjena, bil še vedno podan osnovni namen, ki ga je tožnica zasledovala v letu 2010. Nadalje pritožba uveljavlja pritožbena razloga zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in bistvene kršitve določb postopka glede razlogov izpodbijane sodbe v zvezi z vrednostjo predmetnih nepremičnin na dan 15. 3. 2013 in glede vprašanja bistvene spremembe pogojev financiranja na trgu.

Tožnica izpostavlja, da je argumentirano ugovarjala ugotovitvam postavljenega izvedenca v tem postopku, pri čemer je sodišče očitno ugotovilo, da so le-ti očitki utemeljeni in je ob uporabi „preprostega matematičnega izračuna“ samo izračunalo vrednost predmetnih nepremičnin, ki naj bi bila najbolj ugodna za tožnico. Pri tem pa je zgrešeno seštevalo nominalne vrednosti primerljivih zemljišč na m2 in jih delilo s 5, saj s tem ni upoštevalo vrednosti, ki bi bile najugodnejše za tožnico. Če bi to dejansko storilo, bi moralo upoštevati izračune izvedenca ob upoštevanju vrednosti nepremičnin z uporabo korekcijskih faktorjev za primere 1, 3 in 4 (te so bile v tej primerih namreč nižje od nominalnih vrednosti prodanih nepremičnin, pa tudi nobena od strank tem prilagoditvam ni ugovarjala).

Pritožba nadalje izpostavlja trditve tožnice v postopku glede izgube vira financiranja nepremičnin, o kreditnem krču v letu 2013 in o nemožnosti pridobitve kredita zaradi padca vrednosti nepremičnin, katerih toženka v postopku ni prerekala. Tega sodišča prve stopnje ni upoštevalo, saj je (kljub temu) presojalo in presodilo, da je bila vrednost nepremičnin zadostna za pridobitev financiranja. Neprerekanih trditev tožnice torej sodišče prve stopnje (kot takšnih) ni upoštevalo in je nezakonito presojalo nesporna dejstva, prav tako pa je zavrnilo s strani tožnice predlagane dokaze v tej zvezi. S tem je napačno ugotovilo dejansko stanje in hkrati zagrešilo bistveno kršitev določb postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP). Ob tem je kršilo tudi tožničino ustavno varovano pravico do enakega varstva pravic po 22. členu Ustave RS in pravico do učinkovitega pravnega sredstva iz 25. člena Ustave RS. Izpodbijana sodba namreč v tem delu ni ustrezno obrazložena in pušča tožnico v dvomu, ali so bile njene navedbe sploh obravnavane z ustrezno skrbnostjo.

Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi, oz. jo podrejeno razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje drugemu sodniku, ker meni, da je sodišče prve stopnje do sedaj v tej zadevi sodilo „tendenciozno“. Priglaša pritožbene stroške.

3. Pritožba je utemeljena.

4. Ker je bila izpodbijana sodba izdana po uveljavitvi Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o pravdnem postopku (ZPP-E), se v skladu s tretjim odstavkom 125. člena Prehodnih in končnih določb ZPP-E postopek pred sodiščem druge stopnje nadaljuje po določbah ZPP-E. 5. Pritožbeno sodišče po preizkusu sodbe v okviru pritožbenih navedb in po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP) zaključuje, da izpodbijana odločitev prvenstveno temelji na zmotni materialnopravni presoji zadeve, zaradi česar je bilo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno, ob tem pa je sodišče prve stopnje določena stališča tudi nezadostno obrazložilo in ugotavljalo dejstva, ki med strankama niso bila sporna. Vse navedeno je narekovalo njeno razveljavitev, kot bo obrazloženo v nadaljevanju.

6. V obravnavanem gospodarskem sporu tožnica zahteva razvezo med pravdnima strankama v obliki sodne poravnave sklenjene prodajne pogodbe za nepremičnine (priloga A3 spisa) na podlagi 112. člena OZ in (posledično) vračilo že plačanih zneskov kupnine ob hkratnem prenosu lastninske pravice na nepremičninah nazaj na toženko. Toženka je zahtevku nasprotovala predvsem s trditvami o tem, da okoliščine, na katere se sklicuje tožnica ne morejo predstavljati spremenjenih okoliščin po določilih 112. člena OZ. Gre za običajne poslovne rizike, ki jih je pogodbena stranka dolžna pretehtati in oceniti že pred sklenitvijo pogodbene zaveze.

7. S prvo sodbo v zadevi (I Cpg 1671/2013 z dne 4. 10. 2016) je sodišče prve stopnje tožbeni zahtevek zavrnilo na podlagi presoje, da ob upoštevanju okoliščine, da je toženka v stečaju, tožnica nima (več) pravice zahtevati razveze pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin po 112. členu OZ, ker naj bi specialnejša določila ZFPPIPP to onemogočala (posledično vsebinsko ni presojalo obstoja zatrjevanih spremenjenih okoliščin). Pritožbeno sodišče s takšno razlago ni soglašalo in je zavzelo stališče, da ZFPPIPP uporabe pravil OZ o razvezi iz. spremembi pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin ne izključuje, posledično pa je prvostopenjsko sodbo razveljavilo in zadevo vrnilo v novo sojenje.

8. Kot izhaja iz obrazložitve sedaj izpodbijane sodbe, je sodišče prve stopnje v novem sojenju zavrnitev tožbenega zahtevka utemeljilo na dveh samostojnih temeljih. Primarno je tokrat presodilo, da sporna pogodba ob začetku stečajnega postopka dne 22. 2. 2012 ni bila obojestransko vzajemno neizpolnjena pogodba, ampak je bila s strani stečajnega dolžnika izpolnjena s pravno napako oz. je bila nepravilno izpolnjena. Tožnica je bila zato dolžna svojo terjatev iz naslova nepravilne izpolnitve pravočasno prijaviti v stečajnem postopku, česar ni storila, posledično pa je njena terjatev v skladu s petim odstavkom 296. člena ZFPPIPP prenehala. Podredno je presodilo, da je zahtevek neutemeljen tudi, če je pogodbo šteti za obojestransko vzajemno neizpolnjeno pogodbo. Ocenilo je, da okoliščine, ki jih zatrjuje tožnica, bodisi niso izkazane bodisi niso takšne narave, da bi narekovale razvezo prodajne pogodbe iz naslova spremenjenih okoliščin po 112. členu OZ.

Glede presoje, da sporna pogodba ni bila obojestransko vzajemno neizpolnjena pogodba in glede posledic takšne presoje:

9. V skladu z drugim odstavkom 24. člena ZFPPIPP je vzajemno neizpolnjena dvostranska pogodba takšna dvostranska pogodba, ki je bila sklenjena pred začetkom postopka zaradi insolventnosti in pri kateri do začetka postopka zaradi insolventnosti: (1) niti insolventni dolžnik niti nasprotna pogodbena stranka nista izpolnila svoje obveznosti glede izpolnitvenega ravnanja na podlagi te pogodbe ali (2) nobeden od njiju teh obveznosti ni izpolnil v celoti.

10. Pritožbeno sodišče pritrjuje stališču sodišča prve stopnje, da okoliščina, da je prišlo na podlagi predloga z dne 12. 4. 2011 (torej več kot leto dni po sklenitvi prodajne pogodbe) do vpisa hipoteke upnika NLB d.d. na predmetnih nepremičninah, pomeni, da je bila pogodba s strani stečajnega dolžnika izpolnjena s pravno napako oz. je bila nepravilno izpolnjena. V tej zvezi kot pravilne in prepričljive povzema razloge, ki jih je sodišče prve stopnje v utemeljitev takšne presoje navedlo v 10. in 11. točki obrazložitve izpodbijane sodbe.

11. Neutemeljeno skuša pritožba argumente izpodbijane sodbe ovreči z izpostavljanjem, da je bila toženka po prodajni pogodbi dolžna opraviti tista pravna dejanja, da predmetne nepremičnine ne bodo obremenjene oz. jih razbremeniti hipoteke in da torej gre v tem delu za neizpolnitev pogodbe. Temu namreč ne gre slediti, saj takšnega izpolnitvenega ravnanja pogodbena določila toženki ne nalagajo. V 7. členu prodajne pogodbe (priloga A3 spisa) izhaja zgolj jamčevanje prodajalca (toženke), da so predmetne nepremičnine proste vseh bremen in eventualnih pravic tretjih oseb. Takšno jamčevanje se je kasneje izkazalo za neresnično, naknadno vpisana hipoteka pa tako predstavlja pravno napako. Dolžnosti prodajalca, ki izvirajo iz pravne napake, če in ko kupec postavi v tej zvezi ustrezne zahtevke, pa ne predstavljajo neizpolnitve pogodbe v smeri prevzetih pogodbenih obveznosti. Za (delno) neizpolnitev pogodbe v primeru vpisane hipoteke bi šlo npr. v situaciji, ko bi bila ob sklenitvi prodajne pogodbe predmetna nepremičnina obremenjena (to bi bilo zavedeno v pogodbi) in bi prodajalec sprejel izrecno pogodbeno zavezo poskrbeti za izbris bremen, pa tega ne bi storil. 12. Kljub siceršnji pravilnosti presoje, da sporna pogodba ob začetku stečajnega postopka ni bila obojestransko vzajemno neizpolnjena, pa je zmotno nadaljnje razlogovanje sodišča prve stopnje v točki 11. obrazložitve izpodbijane sodbe, da bi morala tožnica svojo terjatev iz naslova nepravilne izpolnitve prijaviti v stečajnem postopku in da je, ker tega ni storila, njena terjatev prenehala, tožbeni zahtevek v obravnavanem gospodarskem sporu pa neutemeljen. Utemeljeno pritožba izpostavlja, da tožbeni zahtevek tožnice temelji na 112. členu OZ - na zatrjevanih spremenjenih okoliščinah - in ne na določbah o odgovornosti prodajalca za pravne napake na prodani stvari (488. do 495. člen OZ).

13. V tem kontekstu pritožbeno sodišče tudi ne pritrjuje izhodišču pritožbe (13. točka njene obrazložitve), da ima tožnica tožbeni zahtevek na razvezo pogodbe po 112. členu OZ zgolj pod pogojem, da je prodajno pogodbo opredeliti kot vzajemno neizpolnjeno dvostransko pogodbo (ob začetku stečaja nad toženko). Bistveno v tej zvezi je namreč zgolj vprašanje, kdaj je terjatev na razvezo pogodbe na citirani pravni podlagi nastala, kajti zgolj od tega je odvisno, ali za njo nastopijo pravne posledice začetka stečajnega postopka ali ne. V skladu z določbo 252. člena ZFPPIPP namreč pravne posledice začetka stečaja (pretvorba nedenarnih terjatev v denarne, občasnih v enkratne, itd.) nastanejo zgolj za tiste terjatve upnikov stečajnega dolžnika, ki so nastale do začetka stečajnega postopka.

14. V tem postopku obravnavana terjatev je glede na trditve tožnice o nastopu spremenjenih okoliščin nedvomno nastala po začetku stečajnega postopka nad toženko. Pri tem ni odločilno, da je prva spremenjena okoliščina (vpis hipoteke pri predmetnih nepremičninah) nastopila pred začetkom stečaja, saj ta okoliščina sama zase ni bila povod za tožbo tožnice. Ta okoliščina je namreč potrditvah tožnice (zaradi teka časa za odpravo pravne napake) zgolj privedla do situacije, ko so v obdobju do zapadlosti preostalih obrokov kupnine (15. 3. 2013) nastopile nadaljnje spremenjene okoliščine, t.j. drastičen padec cen predmetnih nepremičnin in bistvena sprememba pogojev financiranja, ob tem da je tožnica izgubila že zagotovljen vir financiranja predmetnih nepremičnin. Ker je do navedenega prišlo po začetku stečajnega postopka, je šele takrat nastala vtoževana terjatev. Zato je tožnica ni bila dolžna prijaviti v stečajnem postopku (prim. prvi odstavek 296. člena ZFPPIPP), prav tako pa njena terjatev zaradi neprijave ni prenehala po določbi petega odstavka 296. člena ZFPPIPP. K doslej navedenemu pritožbeno sodišče dodaja, da v primeru, kot je obravnavani, torej ko stečajni dolžnik v celoti izpolni svojo pogodbeno obveznost, obveznost nasprotne pogodbene stranke pa zapade v plačilo po začetku stečajnega postopka, nasprotna pogodbena stranka ohrani pravico zahtevati razvezo pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin v skladu z določili 112. člena OZ. Ob odsotnosti izrecne zakonske podlage, ki bi določala nasprotno, ni namreč videti prav nobenega sprejemljivega argumenta za razlago, da zgolj zaradi uvedbe stečajnega postopka nad eno pogodbeno stranko nasprotna pogodbena stranka izgubi pravico, ki ji gre po splošnih določilih obligacijskega prava.

Glede presoje vsebinske (ne)utemeljenosti zahtevka iz naslova spremenjenih okoliščin:

15. Na podlagi 112. člena OZ lahko stranka zahteva razvezo pogodbe, če po sklenitvi pogodbe nastanejo okoliščine, ki ji otežujejo izpolnitev obveznosti, ali če zaradi njih ne more uresničiti namena pogodbe, v obeh primerih pa v tolikšni meri, da pogodba očitno ne ustreza več pričakovanjem pogodbenih strank in bi jo bilo po splošnem mnenju nepravično ohraniti v veljavi takšno, kakršna je (prvi odstavek 112. člena OZ).

16. Stranka razvezo pogodbe torej lahko zahteva v dveh primerih. Po eni strani se lahko po sklenitvi pogodbe razmere v tolikšni meri spremenijo, da stranka obveznost sicer še vedno lahko izpolni, vendar je izpolnitev zelo otežena. Lahko pa zaradi spremenjenih okoliščin nastanejo razmere, v katerih izpolnitev obveznosti sicer ni otežena, vendar se z njo ne da doseči namena pogodbe. V obeh navedenih primerih pa se glede spremenjenih okoliščin zahteva tudi določena intenziteta vplivanja, saj lahko stranka razvezo pogodbe zahteva le takrat, kadar pogodba očitno ne ustreza več njenim pričakovanjem oziroma kadar bi jo bilo po splošnem mnenju nepravično ohraniti v veljavi takšno, kakršna je. Sodišče pri odločanju o zahtevi za razvezo pogodbe upošteva zlasti namen pogodbe, tveganja, ki so za pogodbene stranke v poslovnem prometu običajna pri izpolnjevanju pogodb iste vrste, in uravnoteženost interesov obeh pogodbenih strank (114. člen OZ).

17. Ne glede na navedeno pa stranka razveze pogodbe ne more zahtevati, če spremenjene okoliščine nastanejo po izteku roka, ki je bil določen za izpolnitev obveznosti, ali če bi stranka morala ob sklenitvi pogodbe te okoliščine upoštevati oziroma če bi se jim lahko izognila oziroma odklonila njihove posledice (drugi in tretji odstavek 112. člena OZ).

18. Izpostavljena zakonska ureditev klavzule "rebus sic stantibus" po oceni pritožbenega sodišča narekuje celovito obravnavo vseh zatrjevanih spremenjenih okoliščin ter njihovo medsebojno povezanost predvsem z vidika vzrokov in posledic, saj je le na tak način mogoče pravilno presoditi, ali je podana situacija, ko je potrebno pogodbo razvezati. Sodišče prve stopnje je v obrazložitvi izpodbijane sodbe v nasprotju s pravkar obrazloženim, zatrjevane okoliščine presojalo vsako zase, ne da bi ob tem ugotavljalo njihov medsebojni vpliv, kot ga je tožnica sicer zatrjevala. Takšen materialnopravni pristop pa je zgrešen.

19. Navedeno je jasno razvidno iz 15. točke obrazložitve izpodbijane sodbe, kjer je sodišče prve stopnje prvo spremenjeno okoliščino, vpisano hipoteko upnice NLB d.d., „odpravilo“ na kratko s obrazložitvijo, da je ta okoliščina z izbrisom hipoteke iz zemljiške knjige (15. 3. 2013) prenehala, čeprav je tožnica na to okoliščino, ki je povezana s precejšnjim potekom časa, navezovala ostale zatrjevane spremenjene okoliščine.

20. Prav tako je povsem izolirano sodišče prve stopnje presojalo in kot nerelevantno zavrnilo finančno situacijo, v kateri se je znašla tožnica (17. točka obrazložitve izpodbijane sodbe). V izhodišču sicer drži, da finančni položaj stranke sam po sebi ne more pomeniti pravno upoštevne spremenjene okoliščine, vendar pa navedeno ne pomeni, da je popolnoma neupošteven. Sodna praksa1 se je v tej zvezi načelno že izrekla, da se lahko izguba v poslovanju oziroma nelikvidnost gospodarskega subjekta kaže samo kot posledica nastopa spremenjenih okoliščin, ki so otežile izpolnitev ene stranke, ne pa kot takšna okoliščina sama. Slab finančni položaj se na primer lahko kaže kot posledica nastopa drugih spremenjenih okoliščin, ki pa so ustrezna podlaga za zahtevo za razvezo pogodbe. Sodišče mora v takšnem primeru presojati vpliv spremenjenih okoliščin na poslovanje stranke in s tem na njeno plačilno sposobnost. Sodna praksa, s katero soglaša tudi pritožbeno sodišče, tako načelno dopušča možnost razveze pogodbe tudi v primerih finančnih težav, če so te posledica nepredvidljivih okoliščin, ki bistveno spremenijo položaj stranke. Tožnica je trditve o oteženosti izpolnitve njene obveznosti plačati preostanek kupnine vezala tudi na okoliščino dalj časa vpisane hipoteke na predmetnih nepremičninah. Tega dejstva, ki ga je sicer tudi samo sodišče prve stopnje štelo za takšno, s katerim tožnica ob sklenitvi pogodbe ni mogla računati, pa sodišče prve stopnje, zaradi že opisanega zmotnega materialnopravnega pristopa (tudi) v tem kontekstu ni upoštevalo.

21. Glede naslednje zatrjevane spremenjene okoliščine - drastičnega padca cen nepremičnin v posledici gospodarske krize in posledične porušitve ekvivalentnosti vzajemnih obveznosti oz. načela enake vrednosti dajatev strank po predmetni prodajni pogodbi, je sodišče prve stopnje v osnovi (16. točka obrazložitve izpodbijane sodbe) pravilno izpostavilo, da je na normalne oz. predvidljive spremembe cen treba računati in da je bila tožnica ob sklenitvi pogodbe dolžna računati s tem, da lahko cena kupljenih nepremičnin tudi pade, sploh ob upoštevanju dejstva, da je njena glavna dejavnost trgovanje z nepremičninami. Ob takšnem izhodišču je nadalje utemeljeno presojalo utemeljenost trditev tožnice, da je bila zaradi nepričakovanega drastičnega padca cen nepremičnin grobo porušena ekvivalentnost vzajemnih obveznosti strank po sporni pogodbi. Vendar pa pritožba razlogom izpodbijane sodbe v tej zvezi utemeljeno očita neustreznost oz. pomanjkljivosti.

22. Primarno pritožbeno sodišče v tej zvezi pritrjuje pritožbenemu stališču, da sodišče prve stopnje pri presoji neutemeljeno ni upoštevalo dejstva, da tožnica ob sklenitvi prodajne pogodbe ni bila dolžna računati s padcem cen za celotno obdobje, v katerem je bila (nepričakovano) omejena z razpolaganjem s predmetnimi nepremičninami zaradi naknadno vpisane hipoteke, torej vse do 15. 3. 2013. To okoliščino je nedvomno potrebno upoštevati v kontekstu celovite presoje utemeljenosti tožbenega zahtevka, čeprav pritožbeno sodišče ne soglaša s stališčem pritožnice, da je bila dolžna računati z možnim padcem vrednosti nepremičnin le za nekaj dni po sklenitvi prodajne pogodbe, sploh ob upoštevanju dejstva, da je zadnji obrok kupnine, ki ga je bila dolžna plačati, po pogodbi zapadel v plačilo šele dne 25. 3. 2012. 23. Nadalje pritožba sodišču prve stopnje utemeljeno očita, da ni v zadostni meri argumentiralo svojega stališča, da bi bilo načelo ekvivalentnosti dajatev pogodbenih strank očitno porušeno šele tedaj, če bi vrednost spornih nepremičnin padla za več kot 50%. Odločba, na katero se v tej zvezi opira sodišče prve stopnje (sklep VSL II Cp 2056/2016 z dne 31. 5. 2017), takšne oz. kakršnekoli vrednostne (v odstotkih) ocene ne vsebuje, temveč daje zgolj splošne napotke za ugotovitev pomembnih dejstev v novem sojenju (ali je šlo za takšen padec cen na nepremičninskem trgu, da toženka nanj ni mogla računati niti ga pričakovati; ali so se cene do trenutka zapadlosti obveznosti skleniti glavno pogodbo tako spremenile, da bi bila toženka s sklenitvijo glavne pogodbe prizadeta v takšni meri, da bi imela naravo očitne neekvivalentnosti vzajemnih pogodbenih dajatev).

24. V tem kontekstu pritožbeno sodišče izpostavlja, da velik padec ali dvig cen (na primer nepremičnin) ne pomeni nujno izpolnjevanja predpostavk, ki omogočajo razvezo pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin. V sodni praksi2 je že bilo zavzeto stališče, da v primeru, če je do zvišanja cen prišlo zaradi naraščanja cen v daljšem časovnem obdobju (zaradi trenda naraščanja cen nepremičnin v gospodarstvu), to ne predstavlja nepredvidljivega dogodka, na katerega bi se tožeča stranka lahko utemeljeno sklicevala, in to ne glede na končni rezultat (na primer 100 odstotkov ali več kot 100 odstotkov višje cene). Podobno je sodna praksa3 zavzela stališče, da pri presoji, ali je zaradi spremembe okoliščin prišlo do bistvenega porušenja ekvivalence vzajemnih obveznosti, ne smemo upoštevati absolutnega zvišanja ali znižanja cen, do katerega je prišlo v določenem časovnem obdobju. Kot spremenjena okoliščina se namreč upošteva zgolj tisto zvišanje, ki presega zvišanje, ki bi ga stranka glede na trenutni trend lahko pričakovala in z njim računala. Sodišče prve stopnje vsega navedenega ni upoštevalo, saj je v 21. točki obrazložitve zgolj na podlagi zaključka, da je v obravnavanem primeru vrednost nepremičnin padla za največ 37%, in ob sklicevanju na že izpostavljeno neargumentirano stališče o vsaj 50% padcu vrednosti, ki naj bi šele opravičeval razvezo pogodbe, presodilo, da načelo ekvivalentnosti dajatev strank ni bilo (v zadostni meri) porušeno.

25. Prav tako v tej zvezi pritožba utemeljeno nasprotuje razlogom sodišča prve stopnje (21. točka obrazložitve izpodbijane sodbe), na podlagi katerih je sodišče zaključilo, da je vrednost predmetnih nepremičnin v obdobju od sklenitve pogodbe do 14. 3. 2013 padla za največ 37%.

Sodišče prve stopnje je v zadevi (padec) vrednosti predmetnih nepremičnin ugotavljalo s pomočjo sodnega izvedenca gradbene stroke, mag. S. B.. Njegovemu pisnemu izvedenskemu mnenju z dne 13. 1. 2015 in njegovi dopolnitvi z dne 30. 4. 2015, iz katere izhaja ocena vrednosti nepremičnin na dan 14. 3. 2013 3.926.052,00 EUR, je tožnica konkretizirano vsebinsko nasprotovala (predvsem glede različnih korekcijskih faktorjev, ki jih je uporabil izvedenec) in predlagala postavitev drugega izvedenca oz. podrejeno, dodatno dopolnitev mnenja s strani že imenovanega izvedenca.

Kot izhaja iz 21. točke obrazložitve sodbe, je sodišče prve stopnje "samo odpravilo dvome, ki jih je izpostavila tožnica", na način, da je opravilo „preprost matematični izračun“, temelječ zgolj na cenah, po katerih so bile prodane primerljive nepremičnine, brez upoštevanja kakršnihkoli korekcijskih faktorjev. Na podlagi takšnega izračuna je prišlo do vrednosti predmetnih nepremičnin 3.649.215,00 EUR, kar naj bi bilo najbolj ugodno za tožnico, zaradi česar sodišče prve stopnje ni postavilo novega izvedenca gradbene stroke. Pritožbeno sodišče meni, da je sodišče prve stopnje pri tem preseglo svoje pristojnosti in strokovno znanje ter je podajalo lastne zaključke o vrednosti predmetnih nepremičnin, ki ne temeljijo na izdelanem izvedenskem mnenju, saj je ignoriralo korekcijske faktorje, ki jih je uporabil izvedenec. Pri tem pa pritožba sodišču prve stopnje v tej zvezi utemeljeno očita še, da tudi iz vidika "najugodnejše rešitve oz. cene za tožnico" ugotovljena vrednost ni ustrezna, saj sodišče prve stopnje ni upoštevalo vrednosti iz izvedenskega mnenja, ki so najugodnejše za tožnico (po izračunu pritožbe bi po tem principu vrednost nepremičnin znašala 2.976.853,43 EUR oz. 49% manj kot ob sklenitvi pogodbe). Z zgrešenim pristopom (ki sicer tudi posega v pravico nasprotne pravdne stranke do enakopravnega obravnavanja pred sodiščem) tako sodišče prve stopnje ni „odpravilo dvomov“ tožnice glede izdelanega izvedenskega mnenja, prav tako pa je ostalo nejasno, ali sodišče prve stopnje izdelano izvedensko mnenje šteje za ustrezno in strokovno utemeljeno, ali pa kot takšno, ki bi bilo potrebno dopolnitve ali morebiti preizkusa po drugem izvedencu gradbene stroke.

26. Nadalje so utemeljeni tudi pritožbeni očitki, ki se nanašajo na presojo sodišča prve stopnje, da je „pravično, da se pogodba ohrani v veljavi, takšna kakršna je“ (28. točka obrazložitve izpodbijane sodbe). Element pravičnosti, ki je v 112. člen vnesen skozi formulacijo "... in bi bilo po splošnem mnenju nepravično ohraniti jo v veljavi takšno, kakršna je...", je potrebno v vsakem konkretnem primeru vsebinsko zapolniti, ob tehtanju vseh okoliščin primera, ki se nanašajo na pogodbeno razmerje in pogodbene obveznosti strank. Sodišče prve stopnje tega v izpodbijani sodbi ni storilo celovito (kot to primeroma skuša prikazati pritožba v 24. točki njene obrazložitve), poleg tega pa je v ta kontekst neutemeljeno vneslo tudi vprašanje namena stečajnega postopka, pri čemer je zavzelo stališče, da bi bila razveza pogodbe v nasprotju z le-tem. Pritrditi je pritožbi, da okoliščina, da je toženka v stečajnem postopku, v obravnavanem gospodarskem sporu (med dvema enakopravnima pravnima subjektoma) ni pravno relevantna in nima zveze z vprašanjem pravičnosti.

27. Prav tako je utemeljen pritožbeni očitek, da je sodišče prve stopnje materialnopravno zmotno in pomanjkljivo obravnavalo vprašanje izjalovljenega namena oz. pričakovanj pogodbenih strank. V točkah 26., 27. in 29. obrazložitve izpodbijane sodbe sodišče prve stopnje ugotavlja, kaj je bil osnovni namen strank po pogodbi in kot nepomembne zavrača trditve tožnice, o tem, da je predmetne nepremičnine kupila zaradi nadaljnje prodaje, v tem oziru pa se opira na stališča sodne prakse in pravne teorije (avtorjev Obligacijskega zakonika s komentarjem). Čeprav drži, da je osnovni namen oz. kavza (vsake) prodajne pogodbe v pridobitvi lastninske pravice, pa po oceni pritožbenega sodišča ni mogoče neprerekanih trditev tožnice o tem, da je predmetne nepremičnine kupovala z (neposrednim pravnim) namenom nadaljnje prodaje, s čemer je bila toženka seznanjena, ta namen pa je bil izjalovljen, zreducirati na zgolj trditve o pravno nepomembnem nagibu za sklenitev sporne pogodbe. Tudi interesi strank (nagibi) so namreč lahko del poslovne podlage (kavze) pogodbe, če so bili predmet usklajevanja pri sklepanju pogodbe oz. tisti, ki jih je pogodbena stranka razkrila nasprotni stranki v postopku pogajanj (sklepanja pogodbe)4. Sodišče prve stopnje tako neutemeljeno že a priori ni upoštevalo trditev o neuresničitvi namena tožnice po nadaljnji prodaji zaradi nastopa uveljavljanih spremenjenih okoliščin. Ob tem tožnica utemeljeno izpostavlja še pomembno dejstvo, da je ob sklenitvi prodajne pogodbe utemeljeno pričakovala, da bo takoj postala lastnica neobremenjenih nepremičnin, ne pa da bo ta „osnovni namen“ uresničen šele 3 leta kasneje, v povsem drugačnih okoliščinah na trgu nepremičnin in ob bistveno spremenjenih pogojih financiranja.

28. Nazadnje pa se kot utemeljeni izkažejo tudi pomisleki pritožbe v zvezi z razlogi izpodbijane sodbe glede zatrjevane spremenjene okoliščine - bistvenih sprememb pogojev financiranja na trgu. Tožnica je v postopku trdila, da je v letu 2013, ko je (po izbrisu vpisane hipoteke) zapadel v plačilo preostanek kupnine, ki ga je bila dolžna plačati, prišlo do kreditnega krča (banke več niso odobravale posojil za takšne in podobne projekte kot je tožničin) in da tudi sicer (v boljših časih), glede na zmanjšanje vrednosti predmetnih nepremičnin ne bi mogla pridobiti kredita. Pritožba utemeljeno izpostavlja, da navedenih trditev toženka v postopku ni prerekala (trdila je zgolj, da te okoliščine ne pomenijo „spremenjenih okoliščin“, ki bi bile upoštevne pri zahtevku na podlagi 112. člena OZ). Ker jih ni prerekala, se ta dejstva štejejo za priznana (drugi odstavek 214. člena ZPP) in jih ni potrebno dokazovati. Sodišče prve je s tem, ko je v točki 22. obrazložitve izpodbijane sodbe kljub temu preizkušalo utemeljenost trditev tožnice o nemožnosti pridobitve kredita, kot prvo kršilo citirano zakonsko določilo o posledicah neprerekanja dejstev, kot drugo pa je z obrazložitvijo, da je prepričano, da bi glede na ugotovljeno vrednost predmetnih nepremičnin na dan 14. 3. 2013 (najmanj 3.649.215,00 EUR) in ob upoštevanju preostalega dela kupnine (3.272.480,01 EUR), tožnica pridobila denarna sredstva pri banki, poseglo na področje, na katerem sodišče nima ne potrebnega znanja, ne potrebnih informacij (o tem, ali bi tožnica lahko, in pod kakšnimi pogoji, pridobila kredit za preostali del kupnine, bi lahko relevantne informacije dala zgolj kakšna banka oz. druga finančna ustanova).

29. Glede na obrazloženo je sodišče prve stopnje zaradi materialnopravno zmotnega, predvsem pa necelovitega (nepovezanega) pristopa k presoji zatrjevanih spremenjenih okoliščin, nepopolno ugotovilo dejansko stanje, ob tem pa je v delu tudi kršilo določbe pravdnega postopka v zvezi z izvedbo dokaza z izvedencem oz. glede neprerekanih trditev tožnice.

30. Pritožbeno sodišče je zato pritožbi ugodilo, sodbo sodišča prve stopnje razveljavilo (tudi stroškovni izrek, ki bo znan šele s končno odločbo o glavni stvari) in zadevo vrnilo slednjemu v novo sojenje (prvi odstavek 355. člena ZPP oz. prvi odstavek 354. člena ZPP). Ocenilo je namreč, da ugotovljenih pomanjkljivosti in kršitev, storjenih v postopku pred sodiščem prve stopnje, ne more samo odpraviti, saj bi moralo prvič zadevo obravnavati celovito in pri tem izčrpati celotno trditveno podlago spora, ki jo je sodišče prve stopnje v delu neutemeljeno štelo za nerelevantno. Z vrnitvijo zadeve pred sodišče prve stopnje bo strankama zagotovljena in varovana ustavna pravica do poštenega postopka na vseh stopnjah sojenja, ob tem tudi ustavna pravica do izjave (22. člen Ustave RS) pred sodiščem prve stopnje ter pravica do pravnega sredstva (pritožbe) pred sodiščem druge stopnje (25. člen ustave RS).

31. V novem sojenju bo moralo prvostopenjsko sodišče, upoštevajoč zgoraj obrazložena materialnopravna izhodišča, svoje dejanske ugotovitve in materialnopravne razloge ustrezno dopolniti in v zadevi ponovno razsoditi.

32. Pritožbeno sodišče ni sledilo predlogu pritožbe, naj se zadeva vrne v novo sojenje drugemu sodniku (356. člen ZPP). Ocenjuje namreč, da niso podane okoliščine, ki bi to narekovale. Tožnica doslej izločitve razpravljajoče sodnice ni zahtevala in tudi v pritožbi ne navaja nobenih konkretnih razlogov, ki bi potrjevali zatrjevano „tendenciozno sojenje“ oz. ki bi lahko kazali na domnevno sodničino pristranskost, ali omogočali sklepanje o tem, da bo sojenje pred drugim sodnikom hitreje in zanesljiveje privedlo do pravilne in zakonite odločitve o tožbenem zahtevku.

33. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na tretjem odstavku 165. člena ZPP.

PRAVNI POUK:

1. Zoper ta sklep je dopustna pritožba na Vrhovno sodišče Republike Slovenije. Pritožbo je potrebno vložiti v roku 15 dni od prejema pisnega odpravka tega sklepa. Če se pritožba pošlje priporočeno po pošti, velja dan oddaje na pošto za dan izročitve sodišču. 2. Morebitno pritožbo je potrebno vložiti v dveh izvodih pisno pri Okrožnem sodišču v Mariboru.

3. Pritožba mora vsebovati navedbo sklepa, zoper katerega se vlaga, izjavo, da se sklep izpodbija v celoti ali v določenem delu, pritožbene razloge in podpis pritožnika (335. člen ZPP).

4. Če je pritožba nerazumljiva ali ne vsebuje vsega, kar je treba, da bi se lahko obravnavala, jo sodišče zavrže, ne da bi pozivalo vložnika, naj jo popravi ali dopolni (336. člen ZPP).

5. Sodna taksa za pritožbo mora biti plačana ob vložitvi pritožbe. Če sodna taksa ni plačana niti v roku, ki ga določi sodišče v nalogu za njeno plačilo in tudi niso podani pogoji za oprostitev, odlog ali obročno plačilo sodnih taks, se šteje, da je pritožba umaknjena (tretji odstavek 105.a člena ZPP).

6. Če je pritožba vložena po pooblaščencu, mora biti pooblaščenec odvetnik ali druga oseba, ki je opravila pravniški državni izpit (tretji odstavek 87. člena ZPP), sicer sodišče pritožbo kot nedovoljeno zavrže (drugi odstavek 89. člena ZPP).

7. Pritožbo lahko vloži stranka, ki nasprotuje razveljavitvi odločbe sodišča prve stopnje in vrnitvi zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje.

8. Sklep sodišča druge stopnje se sme izpodbijati samo iz razloga, da je sodišče druge stopnje razveljavilo odločbo sodišča prve stopnje in zadevo vrnilo v novo sojenje, čeprav bi kršitve postopka glede na njeno naravo lahko samo odpravilo (prvi in drugi odstavek 347. člena tega zakona) ali bi glede na naravo stvari in okoliščine primera lahko samo dopolnilo postopek oziroma odpravilo pomanjkljivosti (prvi odstavek 355. člena tega zakona) ali če bi moralo samo opraviti novo sojenje (drugi odstavek 354. člena in drugi odstavek 355. člena tega zakona) 1 prim. sodba in sklep VSL I Cpg 606/2010 z dne 7. 9. 2010. 2 tako sodba in sklep VSL I Cpg 573/2015 z dne 8. 7. 2015. 3 tako sodba in sklep VSL II Cp 829/2012 z dne 16. 5. 2012. 4 prim.: dr. Nina Plavšak, Obligacijski zakonik s komentarjem (splošni del) 1. knjiga, str. 320, GV Založba, Ljubljana 2003.