Jedro

Opravičljivosti zmote je tesno povezano s skrbnostjo pogodbene stranke: le, če je pogodbena stranka ravnala s skrbnostjo, ki se zahteva v pravnem prometu, je zmota opravičljiva. Toženci so status zemljišč preverili tako pred objavo javne ponudbe z angažiranjem cenilca in posvetovanjem na upravni enoti kot tudi po sklenitvi predpogodbe, ko so ponovno poklicali cenilca in se o statusu zemljišč pozanimali še enkrat.

Izrek

I.Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II.Tožeča stranka mora toženim strankam povrniti stroške odgovora na pritožbo v višini 466,65 EUR v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka dalje.

Obrazložitev

Oris zadeve in odločitev sodišča prve stopnje

1.Toženci so tri nepremičnine1 prodajali kot kmetijska zemljišča. Pridobili so cenitev in objavili ponudbo za prodajo kmetijskih zemljišč na oglasni deski Upravne enote X. Po pogovoru med tožnikom in prvo toženko, ki je bila s strani drugih tožencev pooblaščena za prodajo nepremičnin, je bila sklenjena pogodba o ari, s katero je bilo dogovorjeno, da se kupoprodajna pogodba podpiše do 31. 8. 2021. Po sklenitvi pogodbe o ari so toženci ugotovili, da zemljišča niso kmetijska in so vredna več, kot so predvidevali, zato glavne pogodbe s tožnikom niso želeli skleniti. Tožnik je v tem postopku zahteval sklenitev prodajne pogodbe.

2.Sodišče prve stopnje je tožnikov zahtevek zavrnilo. Ugotovilo je, da pogodba o ari predstavlja predpogodbo. Toženci so jo sklenili v opravičljivi zmoti, ki je temeljila na tem da so se parcele predhodno redno uporabljale za pridelavo kmetijskih pridelkov, da sta bili dve parceli kmetije že prodani kot kmetijski zemljišči in da iz mnenja cenilca, ki so ga angažirali toženci, izhaja, da gre za kmetijska zemljišča. Zaradi bistvene in opravičljive zmote imajo pravico, da odklonijo sklenitev glavne pogodbe.

Pritožbeni postopek

3.Zoper sodbo se pritožuje tožnik in navaja, da sodišče prve stopnje ni napravilo pravilne dokazne ocene. Izpovedi tožencev je ocenilo kot prepričljive, pri tem pa ni upoštevalo, da so zasledovali isti cilj - uspeti v pravdi. Iz mnenja cenilca izhaja, da gre za stavbna zemljišča, enako izhaja tudi iz mnenju priloženega izpisa PISO; sodišče je svoje stališče oprlo le na dve strani izvedenskega mnenja, kjer je izvedenec zemljišči opredelil kot kmetijski. Toženci so angažirali cenilca gradbene in ne kmetijske stroke, kar kaže na to, da so vedeli, da so zemljišča stavbna. Sodišče ni presojalo navedb tožnika. Dejstvo, da so toženci že prodajali druge nepremičnine iz sklopa kmetije, ne dokazuje, da so bili v opravičljivi zmoti. Vedeli so, kako se sklepa tovrstne pogodbe in da je potrebno pridobiti lokacijsko informacijo. Namembnost zemljišč bi lahko preverili tudi preko spletnega portala PISO ali pri geodetski upravi. Sklicevanje na starost prve toženke ter bivanje v tujini drugega toženca in tretje toženke ni opravičljivo. Sodišče se ni opredelilo do navedb, da je tožnik prvi toženki pred sklenitvijo predpogodbe povedal, da gre po njegovem za stavbna zemljišča, ki so po dejanski rabi kmetijska zemljišča. Toženci bi se morali pozanimati o predmetu prodaje. Izpovedi tožencev so nekonsistentne. Toženci bi morali zmoto kot razlog izpodbojnosti uveljaviti s tožbo.

4.Toženci so na pritožbo odgovorili in predlagali njeno zavrnitev.

5.Pritožba ni utemeljena.

Zmota tožencev

6.Sodišče svoje ugotovitve, da so toženci ob sprejemu tožnikove ponudbe verjeli, da prodajajo kmetijsko zemljišče, ni oprlo zgolj na izpovedbe tožencev, da so zemljišča bila vedno uporabljana kot kmetijska, ali zgolj na dejstvo, da sta bili tudi dve drugi parceli obravnavani kot kmetijski. Pri svoji odločitvi je poleg navedenih okoliščin upoštevalo tudi dejstvo, da so toženci pridobili cenitveno poročilo. Presojalo je verodostojnost vsakega dokaza posebej2 in nato ob upoštevanju vseh skupaj ugotovilo dejansko stanje.

7.Sodišče prve stopnje je svojo ugotovitev, da je cenilec nepremičnine ocenil kot kmetijska zemljišča, obrazložilo v 18. točki obrazložitve in tudi navedlo, iz katerih delov cenitvenega poročila izhaja, da je cenilec nepremičnine obravnaval kot kmetijske. Ne drži pritožbeno stališče, da bi na podlagi izvedene cenitve toženci morali podvomiti, da so zemljišča kmetijska; tako iz zapisov v cenitvi, ki zemljišča opredeljujejo kot "kmetijske površine - njive", kot tudi iz same cenitve povsem jasno izhaja, da je cenilec zemljišča obravnaval kot kmetijska (vrednost zemljišč bi bila nekajkrat večja, če bi jih cenilec ocenjeval kot stavbna). Pritožba izpostavi, da je cenilec na strani 31 poročila navedel, da gre za stavbna zemljišča. Pritožbeno sodišče po vpogledu v cenitveno poročilo pojasnjuje, da se navedeni zapis nahaja v poglavju 4.2. z naslovom "Ocena vrednosti kmetijskih in gozdnih zemljišč" v podpoglavju 4.2.3 z naslovom "Kmetijske površine - njive" (tako se glasi tudi naslov tabele). Le v zadnji vrstici tabele je navedeno "skupaj stavbno zemljišče" (pri čemer iz same tabele izhaja, da je cenilec kot izhodiščno ceno uporabil 1,2 EUR/m2). Več zapisov na isti strani in celo v isti tabeli cenitvenega poročila zemljišča prikazuje kot kmetijska, zato ena omemba stavbnega zemljišča pri tožencih ni mogla povzročiti dvoma v to, da je cenilec zavzel stališče, da so zemljišča kmetijska. Res je, da je cenilec poročilu priložil izpiske PISO, iz katerih izhaja, da so po namenski rabi zemljišča "gospodarske cone", po dejanski rabi pa "kmetijska zemljišča brez trajnih nasadov", v katerih pa je navedeno tudi, da so podatki informativni. Glede na to, da se izpiski nahajajo v prilogah cenitvenemu poročilu, je povsem razumljivo, da so toženci zaupali in verjeli tistemu, kar je zapisano v samem cenitvenem poročilu in se niso zanesli na informativni podatek iz priloge. Toženci so za izdelavo cenitve angažirali sodnega cenilca za gradbeništvo, ker je ta lahko opravil cenitev vseh nepremičnin tožencev: cenilec je ocenil tudi vrednost domačije, torej stavb (česar izvedenec kmetijske stroke ne bi mogel storiti), hkrati pa je lahko ocenil tudi vrednost drugih zemljišč (iz cenitve ne izhaja, da cenilec kmetijskih površin ne bi mogel oceniti sam in da bi za to potreboval pomoč strokovnjaka druge stroke). Pritožbena navedba, da že iz navedenega izhaja, da so toženci vedeli za pravo namembnost zemljišč, tako ni izkazana, ker obstoji jasen razlog za njihovo ravnanje.

8.Sodišče je tudi pravilno upoštevalo dejstvo, da so stranke zaradi prodaje dveh drugih nepremičnin kot kmetijskih lahko sklepale o statusu v tej zadevi obravnavanih nepremičnin. To dejstvo je sodišče ocenilo v povezavi z drugimi dokazanimi dejstvi. Toženci so tudi na podlagi prodaje drugih dveh nepremičnin postopek prodaje poznali, pridobili so mnenje sodnega cenilca in se tako prepričali o statusu zemljišč. Niso torej zgolj sami laično sklepali, da so tudi ta zemljišča kmetijska. Drži pritožbeno stališče, da bi lahko namensko rabo preverili tudi sami, vendar k temu zaradi pridobljenega cenitvenega poročila niso bili zavezani. Nenazadnje so o statusu zemljišč bili prepričani tudi po tem, ko jim je bilo na upravni enoti povedano, da je potrebno ponudbo za prodajo kmetijskih zemljišč javno objaviti, kar je bilo v obravnavanem primeru tudi storjeno.

9.Toženci so torej bili, tako na podlagi cenitvenega poročila, kot tudi na podlagi dejstva, da je upravna enota njihovo ponudbo objavila in jih s tem utrdila v prepričanju, da prodajajo kmetijska zemljišča, v zmoti glede statusa zemljišč. Dvoma v to jim ni vzbudila tudi nobena dejanska okoliščina: zemljišča so vedno uporabljali kot kmetijska in kot taki sta se prodajali tudi dve drugi zemljišči iz istega sklopa. Povsem razumljivo je, da bi toženci - če bi resnično vedeli, da prodajajo stavbna zemljišča, kot trdi pritožba - prodajali po višji ceni in si prodaje ne bi zapletali z javno objavo ponudbe na oglasni deski. V zvezi s tem je sodišče tudi povsem ustrezno upoštevalo okoliščine na strani tožencev (starost in izobrazbo prve toženke ter dolgotrajno bivanje v tujini drugega toženca in tretje toženke); iz obrazložitve izhaja stališče sodišča, da je tudi zaradi teh okoliščin mogoče pojasniti razliko med informacijami, s katerimi so razpolagali tožnik, ki se profesionalno ukvarja s posredništvom pri prodaji nepremičnin, in toženci. Zgolj zaradi navedenega zmota tožencev ni opravičljiva, je pa tudi ob upoštevanju osebnih okoliščin tožencev pojasnjeno, da se na podlagi informacij, ki so jih imeli, niso zavedali pravega statusa zemljišč.

Opravičljivost zmote

10.Opravičljivosti zmote je tesno povezana s skrbnostjo pogodbene stranke: le, če je pogodbena stranka ravnala s skrbnostjo, ki se zahteva v pravnem prometu, je zmota opravičljiva. Iz sodbe izhaja prepričljiv zaključek sodišča, da so toženci za pravi status zemljišč izvedeli šele po oddani ponudbi. Status zemljišč so šli preverjat zaradi hitenja tožnika in ker je ta po sklenitvi predpogodbe vztrajal, da se ponudba umakne z oglasne deske3 - ta dejstva niso pritožbeno sporna. Dejstvo, da so se v dodatna poizvedovanja spustili zaradi hitenja tožnika, kaže, da so ravnali z ustrezno skrbnostjo v pravnem prometu (kot dobri gospodarji). Prav tako je njihova ustrezna skrbnost izkazana s pridobitvijo uradne cenitve in s sledenjem navodilom, ki so jih glede javne objave ponudbe prejeli na upravni enoti. Na podlagi vseh teh okoliščin pritožbeno sodišče lahko sprejme le enak zaključek, kot ga je sprejelo sodišče prve stopnje: toženci so bili ob sklepanju predpogodbe upravičeno prepričani, da gre za kmetijska zemljišča. Toženci so status zemljišč preverili tako pred objavo javne ponudbe z angažiranjem cenilca in posvetovanjem na upravni enoti kot tudi po sklenitvi predpogodbe, ko so ponovno poklicali cenilca in se o statusu zemljišč pozanimali še enkrat; ob takem ravnanju pritožbeno sodišče ne dvomi, da bi toženci, če bi tožnik pred sklenitvijo predpogodbe tožencem prepričljivo in razumljivo predstavil, da so predmet prodaje stavbna in ne kmetijska zemljišča, to lastnost zemljišč gotovo preverili.

11.Izpostaviti gre, da je tožnik izpovedal, da je uradni dokument, ki izkazuje namembnost zemljišča, naročil šele po pogovoru s prvo toženko, kar pomeni, da ga je pridobil že po sklenitvi predpogodbe. Datum izdaje potrdila o namenski rabi zemljišča, ki ga je predložil tožnik (A2), je 13. 7. 2021, iz česar je moč zaključiti, da tožnik ob podpisu predpogodbe (8. 7. 2021 - A3) o statusu zemljišč niti sam ni bil prepričan. Ne samo, da iz izpovedb tožencev izhaja, da jim tožnik ni povedal, da gre za stavbna zemljišča, tega zatrjevanega dejstva tožnik ni potrdil niti s svojo nejasno in nekonsistentno izpovedbo, da je prvi toženki in drugemu tožencu rekel, da bi lahko objavo na upravni enoti umaknili. Ob informacijah, ki so jih toženci takrat imeli (informacija od upravne enote, da je treba prodajo objaviti na oglasni deski, izvedensko mnenje, dejanska raba) ni moč zaključiti, da je tožnik tožencem informacijo, da gre za stavbna zemljišča podal, še manj, da jo je podal pravočasno, pred sklenitvijo predpogodbe. Zato so vse pritožbene navedbe v tej smeri neutemeljene.

Odklonitev sklenitve glavne pogodbe zaradi zmote

12.Sodišče prve stopnje je ob ustreznem sklicevanju na sodno prakso v 24. točki svoje obrazložitve že pojasnilo, da imajo toženci zaradi zmote pravico odkloniti sklenitev glavne pogodbe. Tožencem torej ni treba vložiti tožbe za razveljavitev predpogodbe zaradi zmote, o čemer so se sodišča različnih stopenj izrekla že večkrat.4

Odločitev pritožbenega sodišča in stroški

13.Sodišče prve stopnje je opravilo celovito dokazno oceno in svojo odločitev tudi ustrezno obrazložilo. Ker pritožbeno sodišče ni ugotovilo ne uveljavljenih ne zatrjevanih kršitev (tudi ne tistih, na katere pazi po uradni dolžnosti - drugi odstavek 350. člena Zakona o pravdnem postopku5), je pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

14.Ker je pritožbeno sodišče zavrnilo pravno sredstvo, mora odločiti tudi o pritožbenih stroških (prvi odstavek 165. člena ZPP). Tožnik, ki s pritožbo ni uspel, mora tožencem, ki so na pritožbo vsebinsko odgovorili, povrniti stroške pritožbenega postopka. Ti obsegajo nagrado za odgovor na pritožbo v višini 625 odvetniških točk in materialne stroške v višini 2 % v višini 12,5 točk, skupaj torej 637,5 točk, kar ob upoštevanju vrednosti točke 0,60 EUR znaša 382,5 EUR. K temu je potrebno prišteti še 22 % DDV (84,15 EUR), tako da celotni stroški, ki jih mora povrniti tožnik, znašajo 466,65 EUR. Stroške je tožnik dolžan povrniti tožencem v 15 dneh (313. člen ZPP), v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka dalje do plačila (378. člen OZ). Sodišče tožencem ni priznalo stroškov sestanka s stranko in pregleda listin, ker ne gre za samostojne storitve in je nagrada za to delo že zajeta v drugih priznanih stroških; prav tako sodišče ni priznalo stroškov pričnin, izvedenin in sodnih taks, ker ti stroški tožencem v pritožbenem postopku niso nastali.

-------------------------------

1Gre za zemljišča parc. št. 1179/93, 1179/89 in *238, vse k. o. X.

2Pritožba očita, da sodišče pri ocenjevanju izpovedi tožencev ni upoštevalo, da so zasledovali isti cilj, to je uspeh v pravdi (v povezavi z ugotavljanjem dejstva, da so se zemljišča uporabljala kot kmetijska). Drugačna dejanska uporaba zemljišč ni bila zatrjevana niti izkazana, pritožba pa tudi ne obrazloži, iz česa sklepa na neverodostojno izpovedovanje tožencev (zgolj dejstvo, da toženci želijo v pravdi uspeti, samo po sebi ne pomeni, da bodo toženci med zaslišanjem prikrojevali izjave v svojo korist).

3Ponudba za prodajo kmetijskih zemljišč je bila objavljena 6. 7. 2021, tožnik je 8. 7. 2021 poklical prvo toženko in istega dne je bila sklenjena predpogodba. O nadaljnji večkrat izraženi želji tožnika, da se pogodba sklene čim prej, so izpovedali vsi toženci, o čemer se je sodišče prve stopnje opredelilo v 19. točki obrazložitve.

4Prim. npr. sklep VSL I Cp 241/2024 z dne 6. 6. 2024 in prakso, ki jo je sodišče navedlo v opombi 7. S tem tožencem ni odvzeta pravica, da bi zahtevali razveljavitev predpogodbe (o čemer govori v pritožbi citirana sodba VSRS II Ips 317/2015 z dne 22. 6. 2017), vendar pa ugoditev oblikovalnemu zahtevku ni pogoj za zavrnitev sklenitve glavne pogodbe, če je bila predpogodba sklenjena v zmoti.

5Uradni list RS, št. 26/99 in nadaljnji, v nadaljevanju ZPP.