Jedro

Tako velja, da je lahko etažna lastnina nastala tudi na podlagi enostranskega pravnega posla, s tem, da je lastnik oziroma imetnik pravice razpolaganja na družbeni lastnini oziroma imetnik pravice uporabe stavbe, zgrajene na zemljišču v družbeni lastnini, takšno delitev opravil enostransko. Da pa so pretekla razmerja, torej tista, ki so nastala pred uveljavitvijo SZ, SZ-1 in SPZ, v celoti ostala v veljavi tudi po uveljavitvi teh predpisov, je razvidno bodisi iz njihovih določb (prehodne in končne določbe, na primer 266. in 270. člen SPZ) ali pa iz razlage.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki krijeta vsaka sama svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z uvodoma navedeno sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek, ki glasi na ugotovitev, da je vknjižba lastninske pravice na posameznem delu št. 321, v stavbi št. 2004, k.o. T., v korist tožene stranke (v nadaljevanju: toženke) neveljavna in da se posledično na navedenem posameznem delu izbriše lastninska pravica vknjižena v korist toženke ter se vknjiži lastninska pravica v korist vsakokratnih lastnikov posameznih delov od št. 301 do 320 v predmetni večstanovanjski stavbi na naslovu Frankolovska ulica, M.. Posledično je sodišče prve stopnje zavrnilo še stroškovni del tožbenega zahtevka (vse točka I. izreka) in odločilo da je tožeča stranka (v nadaljevanju: tožnik) dolžna povrniti toženki pravdne stroške v znesku 20,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka 15 dnevnega paricijskega roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti dalje do plačila (točka II. izreka).

2. Zoper citirano sodbo sodišča prve stopnje se pritožuje tožnik, in sicer zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava po 2. in 3. točki prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP) in predlaga, da sodišče druge stopnje pritožbi ugodi ter izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi oziroma podredno, da pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje, vse s stroškovno posledico za toženko. Bistvo pritožbene graje je, da je sodišče prve stopnje zmotno ugotovilo, da je bil sporen prostor (posamezni del št. 321, v stavbi št. 2004, k.o. T.) na dan uveljavitve Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (v nadaljevanju: ZLNDL(1)) v družbeni lastnini, na kateri je imela pravico uporabe toženka, saj je bil sporen prostor kot skupni del stavbe privatiziran že ob prodaji stanovanj po določbah 8., 12. in 117. člena tedaj veljavnega Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju: SZ(2)), zato ni mogel biti predmet lastninjenja po ZLNDL (prvi odstavek 1. člena ZLNDL). Nenazadnje tudi iz kupoprodajne pogodbe z dne 15. 9. 1993 izhaja, da je kupec (tožnik) z nakupom stanovanja pridobil tudi solastniški delež na skupnih prostorih, in sicer v sorazmerju z vrednostjo stanovanja glede na skupno vrednost etažne lastnine v stanovanjski hiši. Sporen prostor je bil namreč po projektni dokumentaciji za graditev stavbe namenjen skupni rabi etažnih lastnikov, kar izhaja tudi iz tehničnega poročila projektanta gradnje - družbe K., d.d. z dne 23. 9. 1960 ter dopisa navedene družbe z dne 30. 10. 2010. Navedeno je prav tako potrdila tudi upraviteljica objekta B.K., zato je stališče sodišča prve stopnje, da spornega prostora ni mogoče šteti za skupni del stavbe zmotno. V nadaljevanju pritožba graja zaključke sodišča prve stopnje, da etažni lastniki niso nikoli nasprotovali temu, da sporni prostor ne predstavlja skupnega prostora, saj so etažni lastniki vse od pridobitve lastninske pravice naprej opozarjali, da so ob nakupu stanovanj pridobili tudi solastninsko pravico na spornem skupnem prostoru ter so nasprotovali nenamenski uporabi le - tega, kar dokazuje dopis družbi S., d.o.o. z dne 12. 12. 1994, kakor tudi dopis navedene družbe etažnim lastnikom z dne 16. 5. 1995. Prav tako so etažni lastniki sporen prostor opredelili kot skupen prostor z vsebino pogodbe o medsebojnih razmerjih, ki je potrjena s sklepom Okrajnega sodišča v Mariboru, opr. št. N 959/2008 z dne 4. 12. 2013. V tej zvezi pritožba še poudarja, da toženka na podlagi molčeče privolitve etažnih lastnikov v etažni načrt iz leta 1998, ni mogla pridobiti lastninskopravnih upravičenj na spornem skupnem prostoru, saj za slednje ni zakonske podlage, za morebitno spremembo solastniških deležev na skupnih prostorih v etažno lastnino, pa bi morala toženka pridobiti soglasje vseh solastnikov, kar pa ni izkazano (13. člen SZ). Glede na povzeto pritožba zaključuje, da je vknjižba lastninske pravice toženke na spornem prostoru, na podlagi 5. člena ZLNDL, materilanopravno neveljavna.

3. Toženka se v odgovoru na pritožbo zavzema za zavrnitev le - te kot neutemeljene in predlaga potrditev izpodbijane sodbe, vse s stroškovno posledico za tožnika ter poudarja, da je že Zakon o lastnini na delih stavb (v nadaljevanju: ZLDS(3)) kot način pridobitve etažne lastnine določil tudi vir financiranja, zato je družbeno - politična skupnost oziroma delovna organizacija, ki je dala sredstva za graditev, nakup ali zamenjavo, dobila pravico razpolaganja s posameznim delom v družbeni lastnini. Toženka opozarja, da gre v obravnavani zadevi za praktično identično situacijo kot v pravdnih zadevah sodišča prve stopnje, opr. št. I P 943/2014 in opr. št. II P 937/2014, pri čemer se sklicuje na sodbi sodišča druge stopnje, ki sta bili izdani v navedenih pravdah.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. ZPP v drugem odstavku 350. člena določa, da sodišče druge stopnje preizkusi sodbo sodišča prve stopnje v mejah razlogov, ki so navedeni v pritožbi, pri tem pa pazi po uradni dolžnosti na absolutne bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 1., 2., 3., 6., 7., 11. (razen glede obstoja in pravilnosti pooblastila za zastopanje pred sodiščem prve stopnje), 12. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP in na pravilno uporabo materialnega prava. Sodišče druge stopnje ugotavlja, da ni podana nobena izmed uradoma upoštevnih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka ter da je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo dejansko stanje in pravilno uporabilo materialno pravo, kot bo to obrazloženo v nadaljevanju te sodbe.

6. Pregled zadeve pokaže, da je pravni prednik toženke v letu 1960 pričel z izgradnjo stanovanjskega bloka na parc. št. 127/1, parc. št. 127/2, parc. št. 128 in parc. št. 132, vse k.o. M., pri čemer je bil v skladu z gradbenim dovoljenjem Občinskega ljudskega odbora M. - T., uprave za gradnjo in regulacijo, št. 03/29-1017/1-1960 z dne 10. 3. 1960, v objektu predviden tudi prostor za društveno politične sestanke hišnega sveta, kakor tudi prostor za igralnico otrok in smetnjake (priloga spisa B2). Kot izhaja iz pojasnila projektanta K., d.d. z dne 30. 10. 2009 (priloga spisa A9) je bil objekt imenovan "Bumerang" zasnovan kot kompleksen stanovanjski objekt z več vhodi na naslovih Frankolovska ulica 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19 in 21, pri čemer je vsak vhod imel zasnovan standardni skupni prostor (sobo za hišni svet, pralnico, kolesarnico, smetnjak), ki je bil tudi ovrednoten v prodajni ceni stanovanj ter posledično v solastnini lastnikov posameznih stanovanj istega vhoda. Predmetni blok je bil zgrajen leta 1964, navedeni skupni prostor v kletnih prostorih vhoda Frankolovska pa je vse od leta 1967 v najem oddajala toženka in se torej ni nikoli uporabljal za predviden namen (sobo za hišni svet). Tožnik je skupaj z ženo in sinom kupil stanovanje št. 2 v predmetnem stanovanjskem bloku na naslovu Frankolovska, M., in sicer na podlagi kupoprodajne pogodbe z dne 15. 9. 1993, sklenjene s prodajalcem S.S., d.o.o., ki je postal lastnik navedenega stanovanja na podlagi 112. člena SZ (dne 19. 10. 1991), ki je določal, da postanejo pravne osebe, ki imajo pravico uporabe na družbenih stanovanjih in stanovanjskih hišah, z dnem uveljavitve tega zakona lastnice teh stanovanj. V skladu s 117. členom SZ so bili namreč lastniki iz 112. člena SZ na zahtevo imetnika stanovanjske pravice temu dolžni prodati bremen prosto stanovanje na katerem je imel stanovanjsko pravico, z njegovo pisno privolitvijo pa tudi njegovemu ožjemu družinskemu članu. Tožnik je imel stanovanjsko pravico na navedenem stanovanju na podlagi odločbe o dodelitvi stanovanja z dne 15. 12. 1981, in ga je na podlagi stanovanjske pogodbe uporabljal že od dne 10. 1. 1982. Predmetni stanovanjski blok je bil etažiran in vpisan v kataster stavb s sklepom Okrajnega sodišča v Mariboru, opr. št. Dn 13270/2007 z dne 28. 1. 2008, in sicer na podlagi obvestila GURS, Območne geodetske uprave, št. 02132-00229/2007-2 z dne 14. 12. 2007. V navedenem etažnem načrtu je bil sporen prostor opredeljen kot lokal v kleti vhoda Frankolovska ulica, pri čemer je bila na njem vpisana lastninska pravica v korist toženke. Etažni lastniki navedenega objekta so v nadaljevanju sprejeli pogodbo o medsebojnih razmerjih, vsebina katere je razvidna iz sklepa Okrajnega sodišča v Mariboru, opr. št. N 959/2008 z dne 4. 11. 2013, z njo pa sporen prostor opredelili kot skupni prostor vhoda Frankolovska.

7. Glede na povzeto dejansko stanje je tožnik mnenja, da je s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe z dne 15. 9. 1993 pridobil tudi solastninsko pravico na spornem prostoru, kot to določa tretji odstavek 12. člena SZ in kupoprodajna pogodba sama. Toženka tako ni mogla postati lastnica navedenega prostora na podlagi 5. člena ZLNDL, saj na dan uveljavitve navedenega zakona ni imela pravice uporabe spornega prostora, ki je bil privatiziran že z uveljavitvijo SZ.

8. Kot to pravilno opozarja toženka je za pravilno presojo zadeve potrebno upoštevati tudi materialne predpise, ki so veljali v času izgradnje navedenega večstanovanjskega bloka, in sicer ZLDS ter ZPDS na kar je sodišče druge stopnje že opozorilo v zadevah opr. št. I Cp 837/2015 (oziroma v postopku na prvi stopnji opr. št. I P 943/2014) in opr. št. I Cp 871/2015 (oziroma v postopku na prvi stopnji, opr. št. II P 937/2014), kjer je obravnavalo podoben spor v vhodih Frankolovska ulica 13 in 19 ter ob tem poudarilo bistveno dejstvo, da je toženka (oziroma njen pravdni prednik) zagotovila zemljišče in denarna sredstva za izgradnjo stavbe Frankolovska, zaradi česar je posledično tudi pridobila etažno lastnino na spornem prostoru, kot bo to pojasnjeno v nadaljevanju. ZLDS je namreč določal, da so posamezni deli stavbe lahko državljanska ali družbena lastnina (etažna lastnina), pri čemer so lahko predmet etažne lastnine samo posamezna stanovanja in posamezni poslovni prostori (prvi in tretji odstavek 1. člena ZLDS, enako prvi in tretji odstavek 2. člena ZPDS). V skladu z drugim odstavkom 2. člena ZLDS so družbena lastnina tudi posamezni deli stavb, če so družbene pravne osebe dale sredstva za njihovo zgraditev, pri čemer je v skladu s prvim odstavkom 3. člena ZLDS na posameznem delu stavbe, ki je v družbeni etažni lastnini, pridobila pravico razpolaganja politično teritorialna enota, gospodarska organizacija ali zavod, ki je dala sredstva za zgraditev, nakup ali zamenjavo tega posameznega dela. Glede na navedeno je toženka, ki je dala sredstva za izgradnjo predmetnega stanovanjskega bloka tudi pridobila pravico razpolaganja na spornem posameznem delu, ki je predstavljal družbeno lastnino (prvi odstavek 3. člena v zvezi z drugim odstavkom 2. člena ZLDS), zato je lahko enostransko določila, da bo sporni prostor uporabljala za drug namen, kot je bil prvotno predviden, in sicer kot poslovni prostor, ki ga bo oddajala v najem. Takšen enostranski akt, ki je lahko sprejet tudi konkludentno, torej brez posebne obličnosti ali postopka, je namreč bil v skladu s prvim odstavkom 2. člena ZLDS pravni temelj nastanka etažne lastnine. Navedena zakonska določba je namreč določala, da se etažna lastnina pridobi in preneha z naslovi in na način, ki veljajo za pridobitev in prenehanje lastnine na nepremičninah, ter na način, ki ga določajo ta zakon in na njegovi podlagi izdani predpisi (enako tudi prvi odstavek 3. člena ZPDS). Pravni naslov za pridobitev lastninske pravice na nepremičninah in posledično tudi pridobitev etažne lastnine pa je lahko bodisi pravni posel ali odločba sodišča izdana v nepravdnem postopku. V pravni teoriji in sodni praksi je nesporno stališče, da so tako v obdobju veljavnosti citiranih zakonov, kot tudi sedaj, predvsem po uveljavitvi Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju: SPZ), ti pravni naslovi ostali popolnoma enaki. Tako velja, da je lahko etažna lastnina nastala tudi na podlagi enostranskega pravnega posla, s tem, da je lastnik oziroma imetnik pravice razpolaganja na družbeni lastnini oziroma imetnik pravice uporabe stavbe, zgrajene na zemljišču v družbeni lastnini,(4) takšno delitev opravil enostransko. Da pa so pretekla razmerja, torej tista, ki so nastala pred uveljavitvijo SZ, SZ-1 in SPZ,(5) v celoti ostala v veljavi tudi po uveljavitvi teh predpisov, je razvidno bodisi iz njihovih določb (prehodne in končne določbe, na primer 266. in 270. člen SPZ) ali pa iz razlage(6).

9. Glede na obrazloženo je tako sporen prostor dejansko predstavlja posamezni poslovni prostor v etažni lastnini toženke (tretji odstavek 1. člena ZLDS), in sicer ne glede na njegovo prvotno namembnost v skladu s projektno dokumentacijo, zato ob uveljavitvi SZ tudi ni mogel postati last gospodarske družbe S.S., d.o.o. (112. člen SZ), ki je tožnikovi družini prodala stanovanje. Posledično tožnik z nakupom stanovanja tudi ni mogel pridobiti solastninske pravice na spornem prostoru (drugi odstavek II. člena kupoprodajne pogodbe z dne 15. 9. 1993), saj le ta ni (več) predstavljal skupnega prostora večstanovanjske hiše. Upoštevajoč navedeno in dejstvo, da je bil sporen prostor zajet v zapisniku o ugotovitvi vrednosti stanovanja (priloga spisa A6), je navedena gospodarska družba tožnikovi družini prodala tujo stvar, kar v skladu s tedaj veljavnim Zakonom o obligacijskopravnih razmerjih (v nadaljevanju: ZOR) ni imelo nobenih stvarnopravnih učinkov. Tožnik bi tako morebitne obligacijskopravne zahtevke iz tega naslova lahko uveljavljal le zoper prodajalca stanovanja.

10. Toženka je tako na presečni dan 25. 7. 1997, ki ga je zakonodajalec z ZLNDL določil kot trenutek spremembe pravice uporabe ali pravice razpolaganja v lastninsko pravico, izvajala posest in dejansko uporabo(7) spornega prostora z oddajanjem le tega v najem. S tem sta bila v skladu s starimi predpisi o razpolaganju in uporabi družbenih sredstev(8) podana bistvena elementa pravice razpolaganja in pravice uporabe(9). Sestavni del tako opredeljene pravice uporabe pa je tudi upravičenje etažnega lastnika, da s spornim prostorom razpolaga na način, kot je to storila toženka, ki ga je oddajala drugim subjektom, torej je nanje na podlagi obligacijskopravnih poslov (najemnih pogodb) začasno prenesla upravičenja neposredne posesti in uporabe. Ker je toženka torej na presečni dan imela pravico uporabe na spornem prostoru oziroma etažno lastnino (na družbeni lastnini), je bil izpolnjen pogoj iz 5. člena ZLNDL. Zato je bila toženkina pravica do uporabe spornega prostora tega dne preoblikovana v lastninsko pravico na podlagi samega zakona (ex lege). Njena naknadna vknjižba v zemljiško knjigo je posledično materialnopravno pravilna, etažni načrt oziroma sklep Okrajnega sodišča v Mariboru, opr. št. Dn 13270/2007 z dne 28. 1. 2008, v katerem je sporni prostor opredeljen kot etažna lastnina (lokal) toženke, pa je tako dejanski odraz pravilnega pravnega stanja.

11. Ob tem sodišče druge stopnje izpostavlja še nesporno dejstvo, da se je sporen prostor dejansko oddajal v najem vse od leta 1967 naprej in se torej nikoli ni uporabljal za namen, za katerega je bil projektiran (soba za delo hišnega sveta) ter posledično nikoli ni služil stavbi kot celoti, kar pa je ključna značilnost skupnega prostora tako po definiciji ZLDS (prvi odstavek 5. člena), ZPDS (prvi odstavek 4. člena) in SZ (prvi odstavek 8. člena). Ker se je torej sporen prostor že od vsega začetka uporabljal za povsem druge namene (kot poslovni prostor) od sprva predvidenih (skupen prostor), toženka za oddajanje tega prostora v najem tudi ni potrebovala soglasja ostalih etažnih lastnikov, kot to zmotno meni tožnik. Posledično je za odločitev v zadevi nebistvena tudi vsebina oziroma razlaga pogodbe o medsebojnih razmerjih, katere vsebino je potrdilo sodišče prve stopnje v postopku, opr. št. N 959/2008 (priloga spisa A8). Ta dogovor ima namreč svoje učinke šele od njegove veljavnosti, torej od dne 4. 11. 2013 naprej. Razen tega sodišče v pravdnem postopku odloča v mejah postavljenega tožbenega zahtevka in dejanskega stanja, ki je odločilno za (ne)obstoj materialne pravice, ki se s tožbenim zahtevkom uveljavlja. Ugotovitveni zahtevek glede obstoja solastninske pravice ter izbrisna tožba pa nimata ničesar skupnega z izpolnitvenim zahtevkom iz omenjene pogodbe (sklepa), zato so takšne navedbe za predmetni postopek popolnoma nebistvene.

12. Tožnik stroškovno odločitev sodišča prve stopnje izpodbija zgolj v posledici pritožbe zoper glavno stvar, svoje pritožbe v tem delu pa vsebinsko ne utemelji, zato je sodišče druge stopnje pritožbo po tem, ko tudi uradni preizkus ni pokazal kršitev (350. člen ZPP), v tem delu prav tako zavrnilo kot neutemeljeno.

13. Glede na obrazloženo je sodišče druge stopnje pritožbo v celoti zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

14. Tožnik s pritožbo ni uspel, zato je dolžan sam kriti svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).

15. Navedbe toženke v odgovoru na pritožbo k rešitvi zadeve na drugi stopnji niso pripomogle, zato je dolžna sama kriti te stroške (prvi odstavek 155. člena v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP).

Op. št. (1) : Ur. l. RS, št. 44/1997, s spremembami in dopolnitvami.

Op. št. (2) : Ur. l. RS, št. 18/1991, s spremembami in dopolnitvami.

Op. št. (3) : Ur. l. FLRJ, št. 16/59. Po sprejetju ustavnih predpisov iz leta 1963, je bil ta zakon usklajen s temi predpisi, nato pa izdan v prečiščenem besedilu v Ur. l. SFRJ, št. 57/65. V Sloveniji je bil izdan nov republiški Zakon o pravicah ne delih stavb (Ur. list SRS, št. 19/76 - v nadaljevanju ZPDS).

Op. št. (4) : „Pravica uporabe stavbnega zemljišča v družbeni lastnini obsega pravico uporabljati to zemljišče na ta način, da se na njem postavi stavba ali drug gradbeni objekt in da se uporablja za potrebe tega objekta. Ta pravica ima stvarnopravne učinke proti tretjim osebam. Imetnik pravice uporabe ima posestno varstvo in petitorno tožbo“. Finžgar A., Družbena lastnina, Novi pogledi na pravni režim stavbnih zemljišč v družbeni lastnini, ČZ Ur. list SRS, Ljubljana 1979, str. 51. Op. št. (5) : Etažna lastnina se lahko določi vnaprej, še preden je objekt zgrajen: “En sam lastnik zemljišča lahko z enostranskim pravnim poslom razdeli bodočo stvar... Delitev lahko izvede tudi en sam lastnik celotne nepremičnine...“; Rijavec V., SPZ s komentarjem, Ljubljana 2004, str. 534, 535. Op. št. (6) : „Glede na to ne bi smelo biti sporno, da je etažna lastnina, pridobljena v prejšnjih režimih, ostala etažna lastnina tudi po uveljavitvi SPZ.“; Debevec, Razmerja...; Načelna prepoved retroaktivnosti pravnih predpisov iz 155. člena Ustave RS.

Op. št. (7) : O pomembnosti obstoja pravice uporabe oziroma razpolaganja na presečni dan odločba USRS Up-2677/08 z dne 15. 4. 2010 v točkah 14, 15. in 16. Op. št. (8) : Damjan M., Lastninjenje nekdanjih dobrin v splošni rabi in varstvo javnega interesa, Pravni letopis 2009, str. 139. O tem, da je pravica uporabe na podlagi VI. poglavja Zakona o združenem delu (Ur. list SFRJ 53/76 in nasl. - ZZD) družbenolastninski pravni odsev dela z družbenimi sredstvi ter kot tak odraz dejanske posesti, pri čemer odsotnost posesti izključuje pravico uporabe, sodba VSRS II Ips 559/2005 z dne 6. 12. 2007. Op. št. (9) : „Kot že rečeno, sta bila posest in dejansko izvrševanje bistveni elementi pravice uporabe, inherenten njenemu ekonomskemu značaju, zato je treba pred lastninjenjem ugotoviti, ali in na katerem delu nepremičnine je formalni imetnik pravice uporabe to pravico tudi dejansko izvrševal.“; Tako Damjan, str. 142.