Jedro

Pogodbo o služnosti s tožencem bi lahko sklenili bodisi vsi solastniki večstanovanjske stavbe, bodisi za zastopanje vseh z zakonom ali posebnim pooblastilom pooblaščena oseba. Predsednica upravnega odbora večstanovanjske hiše ali upravni odbor večstanovanjske hiše po SZ ne moreta zastopati solastnikov.

Če bi bile pogodbe o izgradnji kabelsko komunikacijskega sistema v Občini B. dejansko sklenjene z vsemi solastniki, bi lahko šlo za situacijo, ko je bilo podano soglasje vseh solastnikov.

Izrek

Pritožbam se delno ugodi in se izpodbijana sodba v prvem odstavku I. točke in v II. točki (razen točke II./37.) ter III. točki (razen, kolikor se odločitev o stroških nanaša na 35. tožnika) razveljavi ter se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Pritožba 35. tožnika glede glavne stvari v celoti in pritožbe ostalih tožnikov zoper drugi odstavek I. točke sodbe (glede sanacije strehe) se zavrnejo ter se v tem delu sodba sodišča prve stopnje potrdi.

Pritožbama 35. tožnika ter toženca glede odločitve o pravdnih stroških 35. tožnika se delno ugodi in se odločitev o stroških glede tega tožnika spremeni tako, da mora ta tožencu v 15 dneh plačati 69,67 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 16. dne po prejemu te odločbe dalje.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek, na podlagi katerega bi moral toženec izprazniti podstrešje na M. ulici, ki ga uporablja za potrebe CATV, interneta in telefonije, odstraniti nosilce antene s strehe, odstraniti zunanjo enoto klimatske naprave, nosilno mizo s strehe, razdelilno in elektro omaro, kar vse je namestil v kleti na M. Ulici 8 ter vzpostaviti prejšnje stanje na strehi stanovanjske stavbe tako, da strokovno zamenja kritino strehe na mestih, kjer jo je prebil. Sodišče prve stopnje je delno ugodilo zahtevku tožnikov na plačilo uporabnine v višini, kot je razvidna iz točk 1. – 36./II. izreka izpodbijane sodbe; zavrnilo pa je tožbeni zahtevek, da je toženec J.O. dolžan plačati v izreku navedeni znesek uporabnine. Zavrnilo je tudi višje oziroma drugačne tožbene zahtevke preostalih tožnikov; pa tudi toženčev pobotni ugovor.

Sodišče je tožnikom naložilo, da morajo tožencu nerazdelno povrniti 3.577,93 EUR pravdnih stroškov.

Zoper takšno sodbo se pritožujejo vsi tožniki in toženec.

V posebni vlogi se iz vseh pritožbenih razlogov pritožujejo 1. do 35. tožnik. Vztrajajo, da toženec z njimi ni sklenil najemne pogodbe za uporabo podstrešja in ga torej uporablja nezakonito. M.B. ni imela nobenega pooblastila za sklenitev in podpis služnostne pogodbe. Ker najemna pogodba ni bila sklenjena, je tožniki niso mogli odpovedati. Nezakonita je tudi razširitev uporabe njihove nepremičnine še za potrebe interneta in telefonije.

Ponovno je toženec ravnal samovoljno v zvezi z zatrjevano sanacijo strehe. Za takšno delo ni pridobil soglasja tožnikov niti upravnika zgradbe, tako da nihče ne ve, kakšna sanacijska dela je izvajal. Sodišče prve stopnje je napačno uporabilo določbe o rabi in o zastaranju terjatev. Napačno je tudi stališče, da pripada tožnikom uporabnina le za uporabo 10 m2 podstrešja in ne za uporabo ostalih skupnih prostorov ter naprav.

36. tožnica se pritožuje iz vseh pritožbenih razlogov in predlaga razveljavitev sodbe. Meni, da je sodišče napačno uporabilo določbe Občega državljanskega zakonika (v nadaljevanju ODZ) o osebni služnosti.

Opozarja, da upravni odbor ni imel nikakršnega pooblastila za sklepanje pogodb po nobenih predpisih, tako da uporaba določb 88. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR) sploh ne pride v poštev. Ker pogodba v roku ni bila odobrena, se šteje, da sploh ni bila sklenjena in ne zavezuje.

Tožbeni zahtevek temelji na določbi 219. člena ZOR, zastaralni rok pa je petletni in ne enoletni.

Sodišče je tudi napačno upoštevalo odmero za uporabnino le za 10 m2 skupnih prostorov, čeprav toženec zaseda več.

37. tožnica se pritožuje iz vseh pritožbenih razlogov. Poudarja, da je sodba nerazumljiva, saj ne vsebuje razlogov o odločitvi, da se tožbeni zahtevek na izpraznitev podstrešja zavrne. Tožniki s tožencem niso sklenili nobene služnostne pogodbe, M.B. za sklenitev pogodbe ni imela nikakršnega pooblastila ali soglasja stanovalcev. Sodišče je napačno uporabilo določbe o zastaranju. Napačna pa je tudi odločitev o stroških postopka, saj ni jasno, zakaj bi bili tožniki tožencu stroške dolžni povrniti nerazdelno.

Toženec se pritožuje iz vseh pritožbenih razlogov. Vztraja pri stališču, da tožbena zahtevka 36. in 37. tožnice nista imela nikakršne trditvene podlage ter nista bila primerna za obravnavanje. Glede ostalih tožnikov toženec meni, da so bili vtoževani zahtevki in tudi trditve, na katerih so bili utemeljeni, popolnoma drugačni, kot je odločitev sodišča. Toženec se torej ni mogel izjaviti do tega, o čemer je sodišče odločilo, s spremembami pa ni soglašal. Sodišče očitno ni upoštevalo pogodb o izgradnji kabelsko komunikacijskega sistema v Občini B., ki so jih vsi stanovalci M. ulice s tožencem podpisali že v letu 1996. Pravice in obveznosti pravdnih strank so bile tedaj jasno dogovorjene. Stanovalci so dobili popust za naročniško razmerje in ga izkoristili, s čimer je toženec v enkratnem znesku poravnal nadomestilo za koriščenje podstrešnega prostora. Uporabnina je bila s tem že poravnana.

Toženec je celo plačal nekatera dela, ki bi jih morali plačati vsi stanovalci M. ulice 8 in te zneske uveljavljal v pobot. Odločitev sodišča prve stopnje o pobotu je nesprejemljiva.

Sodišče tudi ni sledilo dokaznemu predlogu toženca, da zasliši vse tožnike, še posebej zato, ker toženec v njihovo pravo voljo glede tožbenih zahtevkov dvomi.

Napačna pa je tudi odločitev sodišča o pravdnih stroških.

Na pritožbe nasprotnih strank so odgovorili 37. tožnica in toženec. Predlagala sta zavrnitev pritožb. Pritožba 35. tožnika (z izjemo njegove pritožbe zoper odločitev o pravdnih stroških) ni utemeljena. Pritožbe ostalih tožnikov so delno utemeljene. Pritožba toženca je utemeljena.

O očitanih bistvenih kršitvah določb pravdnega postopka: Toženec zmotno meni, da tožbena zahtevka 36. in 37. tožnice nista imela nikakršne trditvene podlage ter nista bila primerna za obravnavanje. Ti dve tožnici sta se dotedanjim tožnikom (torej tudi njihovim trditvam in tožbenim zahtevkom) pridružili v skladu z 2. odstavkom 191. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) in v skladu s 3. odstavkom istega člena prevzeli pravdo v tistem stanju, v katerem je bila ob njunem vstopu.

Sodišče prve stopnje je spremembe tožbe dovolilo skupaj z izdajo izpodbijane sodbe. Takšna situacija v nekaterih primerih res povzroči kršitev iz 1. odstavka 339. člena ZPP ali celo 8. točke 2. odstavka 339. člena ZPP. Gre za primere, ko tožena stranka zaradi takšnega ravnanja ne ve, kakšen je tožbeni zahtevek, ki ga sodišče obravnava (primerjaj odločbo Višjega sodišča v Ljubljani II Cp 2973/2008 z dne 28. 1. 2009). V tej zadevi ni šlo za takšno situacijo. Ves čas postopka je bilo jasno, kakšna je vsebina tožbenih zahtevkov, ki jih je obravnavalo sodišče prve stopnje.

O tožbenih zahtevkih na odstranitev opreme in plačilo uporabnine: V skladu z določbo tretjega odstavka 31. člena Stanovanjskega zakona (Ur. l. RS št. 18/91-1 s spremembami in dopolnitvami; v nadaljevanju SZ), ki je veljal v času sklenitve sporne služnostne pogodbe, je bilo za odločitve v zvezi z upravljanjem skupnih prostorov, ki presegajo upravljanje (takšne so npr. odtujitev, ustanovitev hipoteke, ustanovitev stvarnih služnosti in podobno), potrebno soglasje vseh solastnikov. To pomeni, da bi pogodbo o služnosti s tožencem lahko sklenili bodisi vsi solastniki večstanovanjske stavbe, bodisi za zastopanje vseh z zakonom ali posebnim pooblastilom pooblaščena oseba. M. B. kot predsednica upravnega odbora večstanovanjske hiše (v nadaljevanju UO) ali upravni odbor večstanovanjske hiše po SZ ne moreta zastopati solastnikov. Da bi ob sklenitvi sporne pogodbe imela pooblastila vseh za sklenitev takšne pogodbe, pa v postopku ni bilo zatrjevano ali ugotovljeno.

Stališče sodišča prve stopnje, da pogodba, ki jo je v imenu UO sklenila M.B., tožnike zavezuje, je napačno. Tožniki v pritožbah pravilno opozarjajo, da ne gre zgolj za situacijo neupravičenega zastopanja, gre za sklenitev pogodbe z nekom, ki takšne pogodbe enostavno ni mogel skleniti. Tožniki imajo torej prav, ko poudarjajo, da jih služnostna pogodba, ki sta jo sklenila toženec in upravni odbor stanovanjske stavbe, ki ga je zastopala M.B., ne zavezuje. Stališče sodišča prve stopnje, da bi jo tožniki morali izpodbiti, je napačno. Tožniki niso stranka sporne pogodbe (stranki sta UO in toženec) in je zato ne morejo in niso dolžni izpodbijati.

Toženec pa po drugi strani utemeljeno opozarja, da se sodišče prve stopnje ni opredelilo do njegovih trditev, da uporaba skupnih prostorov temelji na pogodbah o izgradnji kabelsko komunikacijskega sistema v Občini B., glede katerih je toženec trdil, da so bile sklenjene s prav vsemi tedanjimi solastniki v sporni stanovanjski stavbi. Če bi bile pogodbe dejansko sklenjene z vsemi solastniki, bi lahko šlo za situacijo, ko je bilo podano soglasje vseh solastnikov v smislu tretjega odstavka 31. člena SZ.

Že to, da se sodišče prve stopnje do omenjenih pogodb ni opredelilo, predstavlja bistveno kršitev določb postopka, ki jo toženec uveljavlja in terja razveljavitev izpodbijane sodbe (354. člen ZPP). Odpravljanje kršitve v postopku pred sodiščem druge stopnje ne pride v poštev, saj bi glede na obseg neugotovljenih dejstev posegala v ustavno pravico do pritožbe.

V ponovljenem postopku bo moralo sodišče prve stopnje presoditi, ali sporne pogodbe lahko nadomeščajo soglasja vseh solastnikov v smislu tretjega odstavka 31. člena SZ, ali so jih sklenili vsi tedanji solastniki; če bosta odgovora na prvi dve vprašanji pritrdilna, pa bo moralo analizirati vsebino pogodb in namen pogodbenih strank. Višje sodišče glede na besedilo 10. člena spornih pogodb že sedaj opozarja, da bo moralo sodišče ugotoviti, ali so bile pogodbe (z vsemi stanovalci) sklenjene po prvi opciji (cena 75 DEM za stanovalce, ki soglašajo z vzpostavitvijo glavne postaje na podstrehi spornega bloka) ali po drugi opciji (150 DEM za tiste stanovalce, ki ne soglašajo z vzpostavitvijo glavne postaje na podstrehi spornega bloka). Če bo ugotovilo, da so vsi stanovalci s tem soglašali, uporaba za postavitev postaje kabelsko komunikacijskega sistema na podstrešju temelji na spornih pogodbah. Sodišče pa bo moralo še ugotoviti, kakšen je bil dogovorjeni obseg uporabe (namensko in prostorsko). Če bo ugotovilo nasprotno, podlage za uporabo skupnih prostorov ni.

Ob ugotovitvi, da so stanovalci s toženčevo uporabo skupnih prostorov soglašali, se bo moralo sodišče v nadaljevanju ukvarjati z vprašanjem, ali tudi razširitev prvotnega sistema na internet in telefonijo temelji na zgoraj omenjenih pogodbah oziroma oz. ali gre zgolj za posodobitev prvotnega sistema v skladu s tehnološkim napredkom, ki bi po prepričanju višjega sodišča lahko delila usodo vzdrževanja sistema, ali pa gre za razširitev sistema oz. uporabe, ki na prejšnji pogodbi ne more temeljiti.

Sodišče prve stopnje bo moralo, če bo ugotovilo, da je kakšen od denarnih zahtevkov utemeljen, vsebinsko odločiti tudi o pobotnem ugovoru, zoper katero se utemeljeno pritožuje toženec. Pravno stališče sodišča prve stopnje, da ni mogoče pobotati terjatev, “ki ne izhajajo iz istega obdobja“ je namreč popolnoma in očitno napačno. Pogoji, ki jih morata izpolnjevati terjatev in nasprotna terjatev, da se lahko pobotata so namreč le: 1. istovrstnost, 2. vzajemnost, 3. pobotljivost, 4. zapadlost in 5. iztožljivost. O tožbenem zahtevku na sanacijo strehe: Ta del tožbenega zahtevka od toženca terja vzpostavitev prejšnjega stanja strehe tako, da strokovno zamenja kritino strehe na mestih, kjer jo je prebil. Toženec je trdil, da je ta del tožbenega zahtevka izpolnil in tožniki trditvam niso nasprotovali, ampak so le zatrdili, da jih toženec o tem ni obvestil in da stanja strehe ne poznajo. Izvedenec J. pa je ob ogledu ugotovil, da so bila sanacijska dela po vložitvi tožbe izvedena in da so preboji sedaj izdelani enako kvalitetno kot ostali preboji strehe.

Ob takšnem stanju je sodišče prve stopnje utemeljeno zaključilo, da je streha že sanirana in tožbeni zahtevek zavrnilo.

Pritožniki ta del odločitve izpodbijajo s sklicevanjem na to, da je toženec ravnal samovoljno in da ne vedo, kaj je na strehi izvršil. Zaključka sodišča, ki temelji na ugotovitvah izvedenca, pa tožniki ne izpodbijajo. Glede na to in vsebino tožbenega zahtevka, ki je od toženca zahteval točno to, kar je izpolnil, pa pritožbene trditve ne morejo vplivati na pravilnost izpodbijane odločitve.

Višje sodišče je zato pritožbo (1. tožnika do 35. tožnika) zoper odločitev o vzpostavitvi prejšnjega stanja strehe (vsebovano v drugem odstavku I. točke izreka izpodbijane sodbe) zavrnilo in sodbo v tem delu potrdilo (353. člen ZPP).

Posebej o pritožbi 35. tožnika: Tožbeni zahtevek J.O. je sodišče prve stopnje zavrnilo zato, ker je ugotovilo, da ni lastnik stanovanja v sporni večstanovanjski stavbi. Lastnica stanovanja, v katerem živi, je Občini B..

Zoper sodbo se pritožuje tudi 35. tožnik, a razlogov, ki bi izpodbijali ta del odločitve sodišča prve stopnje, v pritožbi ne navede. V tem obsegu je pritožbeno sodišče zato opravilo uradni preizkus izpodbijane sodbe (v skladu z 2. odstavkom 350. člena ZPP) in ugotovilo, da je sodišče prve stopnje v tem delu pravilno uporabilo materialno pravo in ni zagrešilo nobene od uradoma upoštevnih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka. Višje sodišče je zato pritožbo 35. tožnika v celoti zavrnilo in sodbo glede tega tožnika v celoti potrdilo (353. člen ZPP).

O stroških: Ker je višje sodišče sodbo v pretežnem delu razveljavilo, je moralo razveljaviti tudi odločitev o pravdnih stroških. Odločitev o pritožbenih stroških je višje sodišče v skladu s 3. in 4. odstavkom 165. člena ZPP pridržalo za končno odločbo.

Postopek po tožbi 35. tožnika pa je z odločitvijo višjega sodišča v tej zadevo končan. Ker je sodišče prve stopnje tožnikom povrnitev stroškov naložilo nerazdelno, za kar v določbah 161. člena ZPP ni podlage, je višje sodišče ob delni razveljavitvi sodbe glede preostalih tožnikov in potrditvi sodbe glede 35. tožnika, pritožbi 35. tožnika in toženca zoper odločitev o pravdnih stroških delno ugodilo. Pritožbi toženca tako, da je upoštevalo, da 35. tožnik s tožbo ni uspel; (v tem delu neobrazloženi) pritožbi 35. tožnika pa tako, da je upoštevalo določbo 1. odstavka 161. člena ZPP, po kateri sosporniki krijejo stroške po enakih delih, saj podlage za nerazdelno odgovornost tožnikov ni.

Same odmere stroškov toženca pritožniki ne izpodbijajo, zato jo višje sodišče sprejema in je odločitev o stroških spremenilo tako, da mora 35. tožnik tožencu povrniti 1/37 po sodišču prve stopnje odmerjenih stroškov, torej 69,67 EUR.