Jedro

Revizija se dopusti glede pravnih vprašanj: - ali je pravno veljaven (skladen z določbama 21. in 22. člena Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb – v nadaljevanju ZVKSES) prevzem skupnih delov stavbe z več kot osmimi posameznimi deli in več kot dvema etažnima lastnikoma, ki ga za kupce posameznih delov stavbe opravi prodajalec – investitor sam na način, da za upravnika določi samega sebe in nato v tej vlogi opravi prevzem in - ali ob predpostavki neveljavnosti prevzema, opravljenega v okoliščinah iz prejšnje alineje, pričnejo teči za kupce posameznih delov stavbe roki za grajanje stvarnih napak ob prevzemu (1. točka tretjega odstavka 23. člena ZVKSES).

Izrek

Revizija se dopusti glede pravnih vprašanj: - ali je pravno veljaven (skladen z določbama 21. in 22. člena Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb – v nadaljevanju ZVKSES) prevzem skupnih delov stavbe z več kot osmimi posameznimi deli in več kot dvema etažnima lastnikoma, ki ga za kupce posameznih delov stavbe opravi prodajalec – investitor sam na način, da za upravnika določi samega sebe in nato v tej vlogi opravi prevzem in - ali ob predpostavki neveljavnosti prevzema, opravljenega v okoliščinah iz prejšnje alineje, pričnejo teči za kupce posameznih delov stavbe roki za grajanje stvarnih napak ob prevzemu (1. točka tretjega odstavka 23. člena ZVKSES).

Obrazložitev

1. Tožniki so lastniki posameznih delov (etažni lastniki) v stavbi v M., Ulica … 2-16. Svoje enote (stanovanja in poslovne prostore) so kupili od tožene stranke – investitorja in prodajalca. Po določbi prvega odstavka 21. člena ZVKSES mora prodajalec, ko prodaja stavbo z več kot osmimi posameznimi deli več kot dvema kupcema, skleniti s pravno ali fizično osebo, ki je skladno s Stanovanjskim zakonom (v nadaljevanju SZ-1) upravičena opravljati upravniške storitve, pogodbo o opravljanju upravniških storitev. V prvem odstavku 22. člena istega zakona je določeno, da če mora po 21. členu prodajalec določiti upravnika, opravi upravnik na račun vseh kupcev prevzem skupnih delov stavbe. Nesporno je, da je v konkretnem primeru tožena stranka sama sebe postavila za upravnika in na račun vseh kupcev posameznih delov opravila prevzem skupnih delov stavbe.

2. Sodišče prve stopnje je na podlagi ocene, da v prejšnji točki opisan način prevzema skupnih prostorov stavbe ni veljaven, razsodilo, da je tožena stranka dolžna tožnikom omogočiti prevzem skupnih delov tako, da pozove in omogoči upravniku, da za račun tožeče stranke prevzame skupne dele stavbe v tridesetih dneh ter ugotovilo, da za tožnike do prevzema skupnih delov s strani upravnika ne obstoji pravica uveljavljanja jamčevalnih zahtevkov iz naslova očitnih in skritih stvarnih napak na skupnih delih in posledično tudi ne pravovarstveno upravičenje za sodno uveljavljanje pravic iz naslova jamčevalnih zahtevkov. Pritrdilo je torej tožnikom, da je tožena stranka prevzem skupnih prostorov dolžna opraviti z upravnikom, ki so ga po nakupu svojih enot izbrali sami.

3. Sodišče druge stopnje je sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je oba zahtevka tožnikov zavrnilo. Presodilo je, da je tožena stranka skladno z določbo drugega odstavka 49. člena SZ-1, po kateri je upravnik lahko tudi eden izmed etažnih lastnikov, sama sebe postaviti za upravnika, saj je bila takrat lastnica več posameznih delov stavbe; ker se je zakonito postavila za upravnika, je lahko tudi veljavno opravila prevzem skupnih delov stavbe.

4. Tožniki so vložili predlog za dopustitev revizije zoper sodbo sodišča druge stopnje. Poudarjajo, da določba drugega odstavka 49. člena SZ-1 velja za že obstoječe in delujoče stanovanjske skupnosti, ni pa ga mogoče nekritično uporabiti v povezavi v ZVKSES, ki je kot specialni zakon namenjen varstvu končnih kupcev. Logično je, da je ob dokončanju zgradbe prodajalec običajno celo edini etažni lastnik, vendar pa njegov interes ni v tem, da bi v zgradbi kvalitetno bival, pač pa zasleduje s prodajo posameznih enot končnim kupcem čisti ekonomski cilj. Zato je postavitev prodajalca za upravnika za potrebe prevzema skupnih prostorov po ZVKSES obid in zloraba zakona in nasprotuje načelu vestnosti in poštenja ter krši načelo pravne varnosti končnih kupcev.

5. Glede pravnih vprašanj, izpostavljenih v predlogu za dopustitev revizije, sodne prakse Vrhovnega sodišča ni, sta pa pomembni za zagotovitev pravne varnosti in enotne uporabe prava. Ker so torej zato podani pogoji iz prvega odstavka 367.a člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) je Vrhovno sodišče revizijo dopustilo.