Jedro

Upravnik je v pravnem razmerju le z lastniki stanovanj. Do tretjh (med njimi tudi do najemnikov) lahko uveljavlja terjatve, ki jih imajo proti njim lastniki stanovanj le, če lastniki nanj s pogodbo prenesejo svoja materialnopravna upravičenja. To pa še ne pomeni, da nima zahtevka za njihovo plačilo proti lastnikom stanovanj, v danem primeru torej proti toženi stranki (tako tudi odločba Vrhovnega sodišča RS, št. III Ips 43/2002 z dne 20.6.2002).

Izrek

Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje: - v 2. točki izreka spremeni tako, da se tožbenemu zahtevku tožeče stranke, ki se glasi: Tožena stranka je dolžna plačati tožeči stranki znesek

27.305,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva vložitve izvršilnega predloga, to je od dne 16.9.1998 dalje do plačila in izvršilne stroške v znesku 26.054,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dne 22.9.1998 dalje do plačila, v roku 15 dni, ugodi,

- v 3. točki izreka pa se spremeni tako, da je tožena stranka dolžna plačati tožeči stranki 52.140,00 SIT njenih pravdnih stroškov, v roku 15 dni.

Tožena stranka je dolžna povrniti tožeči stranki 39.300,00 SIT njenih pritožbenih stroškov, v roku 15 dni.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke, po katerem bi ji bila tožena stranka dolžna plačati znesek 27.305,00 SIT z obrestmi in stroške izvršilnega postopka z obrestmi (2. točka izreka). Tožeči stranki je naložilo, da je dolžna plačati toženi stranki 40.778,00 SIT pravdnih stroškov (3. točka izreka).

Tožeča stranka je proti sodbi pravočasno vložila pritožbo, zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi.

Tožena stranka na pritožbo ni odgovorila.

Pritožba je utemeljena.

Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je bila izpodbijana sodba izdana v sporu majhne vrednosti (1. odst. 495. čl. Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP). Zato se sme izpodbijati le zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 2. odst. 339. čl. ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava (1. odst. 458. čl. ZPP). Na dejansko stanje, ki ga je ugotovilo prvostopno sodišče, je torej pritožbeno sodišče vezano.

Prvostopno sodišče je na podlagi ocene izvedenih dokazov zaključilo, da tožeča stranka ni aktivno legitimirana za izterjavo vtoževanih obratovalnih stroškov, saj z objektom na naslovu.... od 10.5.1997 ni več upravljala. Ugotovilo je, da ji je bila pogodba o izvajanju stanovanjskih storitev stanovanjskega objekta na naslovu... (v nadaljevanju Pogodba) veljavno odpovedana z dnem 10.2.1997. Takšne zaključke je temeljilo na ugotovitvah, da je bila tožeča stranka dne

10.2.1997 izbrisana iz registra upravnikov, da ne držijo njene trditve, da odpovedi pogodbe ni prejela, ker ne gre spregledati, da je z dopisom z dne 18.12.1997 najemnici V. K. sporočila, da je seznanjena z dejstvom, da je bila kot upravnica izbrisana iz registra upravnikov ter da nadalje ne gre spregledati, da je bila skladno z določili 28. člena Stanovanjskega zakona veljavno sklenjena pogodba o upravljanju večstanovanjske hiše z novim upravnikom. Takšni zaključki prvostopnega sodišča pa so materialnopravno zmotni.

Pritrditi je namreč pritožniku, da je bilo pravno razmerje med lastniki v stanovanjski hiši na naslovu... in upravnikom vzpostavljeno s sklenitvijo Pogodbe ter da za odločanje o pravicah in obveznostih, izvirajočih iz te pogodbe, vpis oziroma izbris tožeče stranke iz registra upravnikov ni odločilnega pomena. Ker pa je tožena stranka ugovarjala, da tožeča stranka ni aktivno legitimirana za uveljavljanje obratovalnih stroškov, ki so predmet tega spora, ker so lastniki stanovanj s 1.12.1996 prekinili pogodbeno razmerje z njo, pa je odločilno, ali je bila tožeči stranki pogodba pravnoveljavno odpovedana oziroma ali je tožena stranka svoje trditve o odpovedi izkazala.

Prvostopno sodišče je pravilno ugotovilo, da je bil v 15 členu Pogodbe dogovorjen 3-mesečni odpovedni rok. Dogovorjeno je tudi bilo, da se odpoved lahko vloži vsakega 30. junija ali 31. decembra v letu, zanjo pa je bila določena pisna oblika. Za samo veljavnost pogodbe o upravljanju je bil v skladu z določbo 1. odstavka 31. člena v času spornega razmerja veljavnega Stanovanjskega zakona (Ur. list RS/I, št. 18/91 s spremembami, v nadaljevanju SZ) potreben sporazum solastnikov, katerih solastniški deleži sestavljajo skupaj več kot polovico vrednosti stanovanjske hiše. Izhajajoč iz navedene določbe, po kateri je bil takšen sporazum potreben za vse odločitve v zvezi z upravljanjem skupnih prostorov, delov, objektov in naprav, je bil zato zahtevani sporazum potreben tudi za odpoved pogodbe o upravljanju, kot to pravilno opozarja pritožnik.

Pritožbeno sodišče se zato ne strinja z oceno prvostopnega sodišča, da zgolj dopis tožeče stranke z dne 18.12.1997, iz katerega izhaja, da je bila seznanjena z izbrisom iz registra ter dejstvo, da je bila pogodba o upravljanju sklenjena z novim upravnikom, še ne dokazujeta, da je bila tožeči stranki pogodba pravno veljavno odpovedana. Da bi odpoved napram tožeči stranki pravno učinkovala, bi jo morali podati solastniki, katerih solastniški deleži predstavljajo skupaj več kot polovico vrednosti stanovanjske hiše, česa takega pa tožena stranka ni izkazala. Zato so materialnopravno zmotni zaključki prvostopnega sodišča, da tožeča stranka ni aktivno legitimirana v tej pravdi.

Soglaša pa pritožbeno sodišče z zaključki prvostopnega sodišča, da ugovor pasivne legitimacije ni utemeljen. Tožena stranka je trdila, da vtoževani obratovalni stroški v skladu z določbami Stanovanjskega zakona (33. člen, 41. člen) ter v skladu z najemno pogodbo za stanovanje št. 10 v hiši na naslovu..., na katero se nanaša vtoževana terjatev, in s katero naj bi bila tožeča stranka seznanjena, bremenijo najemnico, V. K.. Zato naj bi bila le-ta pasivno legitimirana v tej pravdi.

Določbe 41. člena SZ, na katero se sklicuje tožena stranka, je uvrščena v IV. poglavje zakona z naslovom Stanovanjska najemna razmerja (členi 39 - 66). V tem poglavju so torej urejena samo razmerja med lastniki in najemniki stanovanj. Zato določbe 41. člena ni mogoče uporabiti pri odločanju o pravicah in obveznostih med upravnikom stanovanjske hiše in lastniki stanovanj v njej.

Upravljanje v večstanovanjskih hišah je urejeno v III. poglavju SZ (členi 22 - 38). Iz določb 28. člena SZ izhaja, da lastniki sklenejo z upravnikom pogodbo, s katero določijo naloge upravnika, med njimi pa je tudi razdeljevanje stroškov in izterjava prispevkov skladno s pogodbo o upravljanju in določbami tega zakona. Upravnik je v pravnem razmerju le z lastniki stanovanj. Do tretjh (med njimi tudi do najemnikov) lahko uveljavlja terjatve, ki jih imajo proti njim lastniki stanovanj le, če lastniki nanj s pogodbo prenesejo svoja materialnopravna upravičenja. To pa še ne pomeni, da nima zahtevka za njihovo plačilo proti lastnikom stanovanj, v danem primeru torej proti toženi stranki (tako tudi odločba Vrhovnega sodišča RS, št. III Ips 43/2002 z dne 20.6.2002).

Ob povedanem se izkaže kot neodločilno, ali je tožeča stranka vtoževane stroške poravnala ali ne.

Pritožbeno sodišče je glede na navedeno, ob ugotovitvi, da so zaključki prvostopnega sodišča, ki se nanašajo na aktivno legitimacijo tožeče stranke, materialnopravno zmotni, izpodbijano sodbo (2. in 3. točka izreka odločbe) spremenilo tako, da je tožbenemu zahtevku tožeče stranke ugodilo (4. točka 358. člena ZPP).

Ker je prvostopno sodišče spremenilo izpodbijano sodbo, je v skladu z določbo 2. odstavka 165. člena odločilo o stroških vsega postopka.

Ker je tožena stranka v pravdi propadla, je v skladu z določbo 1. odstavka 154. člena dolžna povrniti tožeči stranki vse njene izvršilne in pravdne stroške. Izvršilni stroški tožeče stranke znašajo 26.054,00 SIT in predstavljajo nagrado odvetniku tožeče stranke za sestavo izvršilnega predloga in poročilo stranki v znesku

9.614,00 SIT, takso za predlog in sklep o izvršbi v znesku 16.200,00 SIT ter stroške fotokopiranja v znesku 240,00 SIT. Pravdni stroški tožeče stranke pa znašajo 52.140,00 SIT in predstavljajo nagrado njenemu odvetniku za sestavo vloge z dne 31.7.2000, za ugotovitev pravnomočnosti in obvestilo stranki, za zastopanje na glavni obravnavi dne 5.3.2003 in 14.5.2003, v znesku 40.700,00 SIT (370 odvetniških točk), 20% DDV v znesku 8.140,00 SIT, ter takso za sodbo v znesku 3.300,00 SIT.

Ker je tožeča stranka s pritožbo uspela, ji je tožena stranka dolžna povrniti tudi njene pritožbene stroške. Ti znašajo 39.300,00 SIT in predstavljajo takso za pritožbo v znesku 22.800,00 SIT, nagrado odvetniku tožeče stranke za sestavo pritožbe v znesku 13.750,00 SIT (125 točk) ter 20 % DDV v znesku 2.750,00 SIT. Stroški tožeče stranke so odmerjeni po specificiranih stroškovnikih, v skladu z določili taksne in odvetniške tarife.