Jedro

Toženci morajo tožnici nadomestiti znesek koristi, ki jo je imela pok. toženka od uporabe spornega prostora brez pravne podlage, to pa je znesek, ki bi ga morala plačati, če bi s tožnico imela sklenjeno najemno pogodbo, s katero bi se višina najemnine določila skladno z Odredbo o načinu oddajanja poslovnih prostorov v najem in določanju najemnin.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba.

II. Pravdni stranki krijeta sami svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo obdržalo v veljavi I. točko izreka sklepa o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani I 15133/2006 z dne 19. 12. 2006, tako da so toženci dolžni plačati tožnici znesek 24.948,35 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 21. 11. 2006 dalje do plačila. Odločilo je še, da so toženci dolžni povrniti tožnici njene pravdne stroške v znesku 1.413,94 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Zoper to sodbo se po svoji pooblaščenki pravočasno pritožujejo toženci – dediči po pokojni prvotni toženki. Uveljavljajo vse pritožbene razloge po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Pritožbenemu sodišču predlagajo, da izpodbijano sodbo razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje, podrejeno pa, da jo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne oziroma zavrže. Priglašajo stroške pritožbenega postopka. Navajajo, da ima dosojeni zahtevek drugačno dejansko in pravno podlago od zahtevka v predlogu za izvršbo, ki temelji na bremepisu, ki niti ni verodostojna listina v smislu določil Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ). Izrek izpodbijane sodbe, ki ohranja v veljavi takšen sklep o izvršbi, je tako napačen. Nadalje menijo, da s tožbo ni mogoče zahtevati »razlik do višine uporabnine«, saj ta sploh še nikoli ni bila določena. Tožbeni zahtevek je zato po njihovi oceni nesklepčen. Nerazumljivo se jim zdi, da se sodišče v obrazložitvi izpodbijane sodbe izogiba dejstvu, da je pok. toženka vso sporno obdobje plačevala najemnino. Menijo, da bi morala tožnica s tožbo zahtevati uporabnino in pri tem izkazati vse predpostavke za zahtevek po 198. členu Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ). Hkrati pa menijo, da bi se moral zahtevek presojati po določilih Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) in da določila OZ sploh ne pridejo v poštev. Nadalje navajajo, da se sodišče prve stopnje ni opredelilo do številnih ugovorov, prav tako pa ni izvedlo vseh predlaganih dokazov. Tako ni obravnavalo ugovorov o neobstoju predpostavk obogatitvenega zahtevka, in sicer prikrajšanja tožnice in koristi pok. toženke. Ne strinjajo se z zaključkom sodišča prve stopnje, da pok. toženka spornega poslovnega prostora v vtoževanem obdobju ni bila upravičena uporabljati in da ga je bila dolžna izprazniti. Ker je bila pok. toženki v spornem obdobju omogočena neovirana uporaba spornega prostora, tožnica pa ji je za uporabo zaračunavala najemnino, je bila pok. toženka prepričana, da ga je bila upravičena uporabljati. Glede tožničinega prikrajšanja pa navajajo, da slednja v spornem obdobju ni objavila nobenega razpisa za oddajo spornega prostora in da v tem obdobju ni bilo nobenega ponudnika, ki bi se zanj zanimal. Tožnica torej ni konkretno dokazala, da spornega prostora v tem času ni mogla oddati v najem drugemu najemniku. Nadalje navajajo, da je sodišče prve stopnje brez podlage v dejanskih ugotovitvah zaključilo, da uporabnina, ki jo je tožnica določila po Odredbi, ni višja od najemnine za podobno nepremičnino na isti lokaciji. Po ustaljeni sodni praksi je namreč objektivno merilo prikrajšanja oziroma obogatitve tržna najemnina. Navajajo še, da tožnica ni upravičena do uporabnine pred 05. 09. 2005, saj je šele tega dne sodna odločba o odpovedi najema postala pravnomočna. Izpodbijajo tudi odločitev o obrestnem delu tožbenega zahtevka. Menijo namreč, da je za pričetek teka zamudnih obresti ključen trenutek vložitve tožbe.

3. Tožnica je na pritožbo odgovorila. Meni, da je ta neutemeljena, zato pritožbenemu sodišču predlaga njeno zavrnitev in potrditev izpodbijane sodbe. Priglaša stroške odgovora na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Pritožbene navedbe o tem, da bremepis z dne 20. 10. 2006, na podlagi katerega je tožnica vložila predlog za izvršbo, ni verodostojna listina v smislu 23. člena ZIZ, so za odločitev v tej pravdni zadevi povsem nerelevantne. Predlog za izvršbo na podlagi verodostojne listine, ki je bil podlaga za izdajo razveljavitvenega sklepa o izvršbi, se namreč obravnava kot tožba v pravdnem postopku (drugi odstavek 62. člena ZIZ). Listina, ki je bila podlaga za izdajo sklepa o izvršbi na podlagi verodostojne listine, pa v pravdnem postopku izgubi pomen, ki ga je imela v izvršilnem postopku, in ima (le še) naravo dokazne listine.

6. Tožnica že ves čas postopka zahteva plačilo uporabnine za obdobje od maja 2005 do oktobra 2006, ker je pok. toženka ta čas brez pravne podlage uporabljala njen poslovni prostor. Pritožbena navedba o tekom postopka spremenjeni dejanski in pravni podlagi tožbenega zahtevka je tako neutemeljena. Tožnica je zatrjevala in dokazala vse predpostavke za ugoditev tožbenemu zahtevku za plačilo uporabnine, in sicer njeno prikrajšanje, obogatitev pok. toženke, da pok. toženka za uporabo ni imela pravne podlage in odsotnost tožničine privolitve v toženkino uporabo (190. in 198. člen OZ). Sodišče prve stopnje se je opredelilo tudi do bistvenih ugovorov toženke, to je do tistih, ki se nanašajo na obstoj navedenih predpostavk. Tudi pritožbeni očitek o pomanjkljivi obrazložitvi sodišča prve stopnje in o neizvedenih dokazih je tako neutemeljen. Tudi sicer pa zavrnitev neizvedenih dokazov in s tem povezana postopkovna kršitev s strani tožencev do konca glavne obravnave ni bila uveljavljana, zato se nanjo v pritožbi ne morejo več sklicevati (286. b člen ZPP).

7. Tako kot sodišče prve stopnje tudi pritožbeno sodišče ne sledi navedbam, da je bila pok. toženka v spornem obdobju prepričana, da je upravičena uporabljati poslovni prostor, ker je tožnica pri tem ni ovirala in ker je plačevala najemnino. To je namreč plačevala v višini, ki je bila določena v sodno odpovedani najemni pogodbi, torej v nižjem znesku, kot če bi imela s tožnico sklenjeno novo najemno pogodbo, v kateri bi bila najemnina določena v skladu z Odredbo o načinu oddajanja poslovnih prostorov v najem in določanju najemnin (Ur. l. RS, št. 14/1999), ki zavezuje tožnico, kar bo obrazloženo še v nadaljevanju. Več kot očitno je, da je tožnica uporabi poslovnega prostora s strani pok. toženke nasprotovala, saj ji je najprej sodno odpovedala najemno pogodbo, nato pa je, ker pok. toženka prostora kljub temu ni hotela izprazniti, na podlagi pravnomočnega naloga za izpraznitev poslovnega prostora vložila še predlog za izvršbo. Po sodni odpovedi najemnega razmerja pa nova najemna pogodba med pravdnima strankama tudi ni bila sklenjena (za nastanek najemnega razmerja glede poslovnih prostorov mora biti najemna pogodba sklenjena v pisni obliki, sicer ni veljavna – 12. člen Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih – v nadaljevanju ZPSPP). Pok. toženka je torej sporni poslovni prostor uporabljala brez pravne podlage in brez tožničine privolitve.

8. Tudi glede tožničinega prikrajšanja je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da je ta prikrajšana, ker svojega poslovnega prostora v spornem obdobju, ko ga je brez pravne podlage zasedala pok. toženka, ni mogla oddajati v najem drugemu najemniku, s katerim bi v najemni pogodbi določila višino najemnine v skladu z omenjeno Odredbo (torej v višjem znesku, kot ga je pok. toženka plačevala po sodno odpovedani najemni pogodbi). Pritožbena navedba, da tožnica v tem času ni objavila nobenega razpisa za oddajo tega prostora, ni relevantna, saj tožnica, kot rečeno, zaradi zasedenosti tega prostora s strani pok. toženke, le-tega sploh ni mogla ponujati v najem.

9. Nadalje je glede višine uporabnine sodišče prve stopnje pravilno pojasnilo, da je objektivno merilo višine obogatitve oziroma prikrajšanja višina najemnine enakovredne nepremičnine. Ker je tožnica z navedeno Odredbo, ki je splošni pravni akt in določa način določanja najemnin za poslovne prostore, katerih lastnica je tožnica, uredila višino najemnine za vse njene poslovne prostore enako, je znesek najemnine, ki bi ga tožnica lahko dobila iz naslova najemnine za sporni prostor od drugega najemnika, merilo njenega prikrajšanja. Toženci morajo torej tožnici nadomestiti znesek koristi, ki jo je imela pok. toženka od uporabe spornega prostora brez pravne podlage, to pa je znesek, ki bi ga morala plačati, če bi s tožnico imela sklenjeno najemno pogodbo, s katero bi se višina najemnine določila skladno z Odredbo. Tožnica namreč za nižjo najemnino, kot je določena s to Odredbo, poslovnega prostora ne bi oddala (glej tudi sodbo Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 4512/2008). V zvezi z višino vtoževane uporabnine pritožbeno sodišče še dodaja, da je tožnica pri izračunu vtoževanega zneska upoštevala (od zneskov najemnin, do katerih bi bila upravičena skladno z Odredbo je odštela) zneske že omenjenih najemnin, ki ji jih je pok. toženka plačevala v spornem obdobju (v višini kot so bile določene v sodno odpovedani najemni pogodbi). To je obrazložilo že sodišče prve stopnje, zato je pritožbeni očitek, da se je sodišče prve stopnje dejstvu tako plačanih najemnin izognilo, neutemeljen. Številne sodne odločbe, na katere se v zvezi s prikrajšanjem in uporabnino sklicuje pritožba, pa so za odločitev v predmetni zadevi nerelevantne.

10. Ker pok. toženka v spornem obdobju poslovnega prostora ni uporabljala v dobri veri (kot rečeno, ji je bila najemna pogodba sodno odpovedana, tekel pa je tudi izvršilni postopek na izpraznitev in izročitev nepremične), se pritožba neutemeljeno sklicuje na določila SPZ, saj njihova uporaba ne bi v ničemer vplivala na pravilnost odločitve sodišča prve stopnje. V skladu z drugim odstavkom 95. člena SPZ namreč (le) dobroverni lastniški posestnik ni dolžan plačati za uporabo stvari v času, ko je imel stvar v dobroverni posesti. Nedobroverni posestnik pa je v skladu z drugim odstavkom 96. člena SPZ dolžan lastniku vrniti vse plodove, tudi tiste, ki jih ni obral. Tožnici gre torej korist, ki bi jo (lahko) dosegla, če tega prostora ne bi neupravičeno zasedala pok. toženka. Enak rezultat pa daje tudi uporaba 198. člena OZ, ki ga je uporabilo sodišče prve stopnje.

11. Neutemeljen je tudi podredni pritožbeni ugovor, da tožnica ni upravičena do uporabnine pred 05. 09. 2005, ko je postal sodni nalog za izpraznitev spornega poslovnega prostora pravnomočen. V sodnem nalogu za izpraznitev poslovnih prostorov I R 48/2004 z dne 05. 04. 2004 (priloga A20) je določeno, da mora pok. toženka izprazniti poslovni prostor do 29. 04. 2005. Zato je pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da je pok. toženka ta prostor brez pravne podlage zasedala od 01. 05. 2005 dalje. Za prenehanje najemnega razmerja namreč ni ključno, kdaj je postala sodna odločba pravnomočna, pač pa mora biti v odpovedi, ki mora biti sodna, navedeno, do katerega dne se mora najemnik izseliti iz poslovnih prostorov (26. člen ZPSPP). Na podlagi odpovedi pa preneha najemna pogodba, ki je bila sklenjena za nedoločen čas, s potekom roka, ki ga določa najemna pogodba (odpovedni rok), ki pa ne sme biti krajši od enega leta (24. člen ZPSPP).

12. Neutemeljena pa je tudi pritožba zoper odločitev sodišča prve stopnje o pričetku teka zamudnih obresti (ki je ugodilo zahtevku, da te tečejo od dne 21. 11. 2006 dalje). V skladu s 193. členom OZ je treba, kadar se vrača tisto, kar je bilo neupravičeno pridobljeno, plačati tudi zamudne obresti, in sicer, če je bil pridobitelj nepošten, od dneva pridobitve, drugače pa od dneva vložitve zahtevka. Ker je bila pok. toženka, kot že obrazloženo, nepoštena, bi tožnica v skladu z navedenim določilom lahko zamudne obresti zahtevala že pred 21. 11. 2006, saj bi, kot rečeno, pok. toženka sporni prostor morala izprazniti že 29. 04. 2005. Zato je neutemeljeno pritožbeno stališče, da je tožnica upravičena do zamudnih obresti šele od vložitve predloga za izvršbo (od dne 13. 12. 2006) dalje.

13. Glede na navedeno in ker pritožbeno sodišče pri preizkusu izpodbijane sodbe tudi ni ugotovilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo (353. člen ZPP).

14. Ker toženci s pritožbo niso uspeli, krijejo sami svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).

15. Ker ni odgovor na pritožbo v ničemer pripomogel k odločanju pritožbenega sodišča in tako ni bil potreben za postopek, krije tudi tožnica sama svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 155. člena ZPP).