Jedro

Načelo zaupanja v zemljiško knjigo varuje le poštenega pridobitelja. Ta mora biti ob nakupu prepričan, da je zemljiškoknjižno stanje točno. Če je očitno, da se služnost izvaja, vsakega veže vsaj minimalna poizvedovalna dolžnost, ki presega preverjanje podatkov v javni knjigi.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se razveljavi in se vrne zadeva temu sodišču v novo sojenje, razen v delu, s katerim toženka z nasprotno tožbo uveljavlja ugotovitev neobstoja služnosti (1. in 2. odstavku II. točke izreka izpodbijane sodbe); v tem delu se njena tožba zavrže. II. Odločitev o stroških postopka se pridrži za končno odločitev.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek po tožbi, tožbenemu zahtevku po nasprotni tožbi pa je sodišče v celoti ugodilo in naložilo tožnikoma (tožencema po nasprotni tožbi, v nadaljevanju: tožnika) plačilo stroškov postopka toženki (tožnici po nasprotni tožbi, v nadaljevanju: toženka).

2. Tožnika sta solastnika parcele 4/9 k. o. ... in zahtevata ugotovitev obstoja stvarne služnosti hoje in vožnje po poti čez sosednjo, toženkino parcelo 4/28 k. o. ... ter polaganja in vzdrževanja instalacijskih vodov (vodovod, elektrika, telefonija in kabelska televizija) pod potjo. Tožnika sta svojo nepremičnino kupila leta 1997 od prodajalke L. M. oziroma njenega sina, pooblaščenca A. M., ki je kupcema v potrdilu o prejemu are zapisala, da jima jamči zagotovljen dostop do prodane nepremičnine, služnost pa ni bila realizirana z vpisom v zemljiško knjigo. L. M. je ohranila lastništvo služeče (sosednje) nepremičnine, kjer je gradil in prebival njen sin A. M. Ta je skupaj s tožnikoma l. 1998 uredil pot (do svoje hiše in hiše tožnikov), skupaj pa so položili tudi instalacijske vode omrežne infrastrukture. Leta 2011 pa je L. M. tožnikoma sosednjo parcelo (hišo, kjer je prej stanoval A. M.) prodala toženki in ta ju leta 2013 pozvala, da prenehata uporabljati dostop čez njeno parcelo. Od leta 1998 pa do tedaj tožnika pot in instalacijske vode vseskozi nemoteno uporabljala, zato sta vložila tožbo za ugotovitev stvarne služnosti s priposestvovanjem.

3. Toženka je vložila nasprotno tožbo z zahtevkom, da se ugotovi, da ne obstaja služnostna pravica hoje, vožnje ter položitve in vzdrževanja instalacijskih vodov. Poleg tega je od tožene stranke zahtevala tudi opustitev uporabe njene nepremičnine ter odstranitev vseh instalacijskih vodov z nje.

4. Prvostopenjsko sodišče je ocenilo, da je med strankami glede priposestvovanja sporno vprašanje dobre vere tožnikov, nesporno pa je bilo njuno neprekinjeno (več kot) desetletno izvrševanje služnosti. Ker tožnika po oceni sodišča prve stopnje ne razpolagata z ustreznim pravnim naslovom in se nista vpisala v zemljiško knjigo, je zaključilo, da nista (bila) dobroverna, zato je njun zahtevek zavrnilo in ugodilo tožbenemu zahtevku po nasprotni tožbi.

5. Zoper izpodbijano sodbo sta se pritožila tožnika iz vseh pritožbenih razlogov in predlagala spremembo v njuno korist, s stroškovno posledico. Nasprotujeta zaključku prvostopenjskega sodišča, da nista bila dobroverna, če pa sta imela nedvomno, pisno pogodbo o ari, v kateri jima je prodajalka jamčila dostop do njune parcele. Če tega zagotovila ne bi bilo, pravita, da parcele niti ne bi kupila, saj sploh ne bi imela dostopa. Sodišču očitata da je odstopilo od sodne prakse, po kateri dobra vera priposestvovalca ni nujno izključena zgolj zato, ker stvarna služnost ni bila vpisana v zemljiško knjigo.

6. Na pritožbo je toženka odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

7. Pritožba je utemeljena.

8. Pritožbeno sodišče je moralo zaradi visečnosti pravde po tožbi zavreči nasprotno tožbo v delu, o katerem je bilo odločeno v 1. in 2. odst. II. tč. izreka izpodbijane sodbe, saj se v tem delu tožbeni zahtevek izključuje z zahtevkom po tožbi; z odločitvijo o zahtevku za ugotovitev služnosti po tožbi bo v vsakem primeru odločeno tudi o tem delu zahtevka po nasprotni tožbi - da služnost ne obstaja, saj tudi v zemljiško knjigo ni vpisana (4. odst. 189. čl. Zakona o pravdnem postopku, ZPP, v zvezi z 12. tč. 2. odst. 339. čl., 2. odst. 350. čl. in 2. odst. 354. čl. ZPP).(1)

9. Sicer pa si je sodišče prve stopnje za odločanje o sporu izbralo ustrezne določbe Stvarnopravnega zakonika (SPZ; čl. 213 in 217), torej pravno podlago (ki jo navaja na vrhu 8. strani izpodbijane sodbe – brez odstavkov - in česar ne kaže ponavljati), a jo je z zaključkom, da tožnika nista bila dobroverna, zmotno uporabilo. Zavzelo je prestrogo stališče.(2) Tudi v novejši sodni praksi prevladuje drugačno, namreč da priposestvovalec ni slaboveren zgolj zato, ker se ni vpisal v zemljiško knjigo oz. ni imel veljavnega pravnega naslova.(3) Pri presoji, ali je bil tak priposestvovalec dobroveren, je treba izhajati iz ocene vseh okoliščin konkretnega življenjskega primera, ki lahko kažejo na (ne)poštenost njegovih ravnanj in (ne)opravičljivost njegove zmote, da je do služnosti upravičen.

10. Iz okoliščin, ki jih je ugotovilo sodišče prve stopnje v obravnavani zadevi, je razvidno, da sta tožnika ves čas ravnala pošteno. Velja poudariti, kar je pravzaprav kot nesporno povzeto že v 2. točki obrazložitve tega sklepa: - tožnika sta se zanesla na pisni dogovor (zapis v potrdilu o ari), s katerim jima je prodajalka L. M. (soseda), preko svojega pooblaščenca (sina) A. M. in ob sodelovanju nepremičninske agencije M. (strokovnjaka), jamčila zagotovljen dostop do kupljene nepremičnine; - pod pod pogoji tega dogovora je prodajalka kupcema nepremičnino prodala, kasneje (1998) so na podlagi veljavnega gradbenega dovoljenja in skupaj naredili (načrtovali, financirali in izgradili) pot in podnjo položili inštalacije; - pot in inštalacije sta tožnika vse od tedaj nemoteno in redno uporabljala, misleč, da tako zadošča. 11. Na podlagi teh ugotovitev sodišča prve stopnje je pravilen sklep, da sta tožnika bila v dobri veri glede dogovorjene, a zemljiškoknjižno nerealizirane služnosti, ki sta jo začela pošteno uporabljati takoj, ko sta si jo - skupaj s prodajalko - omogočila (zgradila pot, položila instalacije).

12. Zapis v potrdilu o prejemu are, ki ga povzema prvostopenjsko sodišče (da prodajalka kupcema jamči dostop po svoji nepremičnini do prodane nepremičnine), je po vsebini dogovor (pogodba, razpolagalni posel) o služnosti, le da nima ustrezne oblike. Zaveza prodajalke je bila nedvomna, trajna (časovno neomejena), nepreklicna (že logično in življenjsko je, da instalacijski vodi, ki so vkopani vsaj 0,8 metra v zemljo, niso zgrajeni začasno ali do preklica).

13. Zaradi napačnih materialnopravnih zaključkov, da tožnika nista bila v dobri veri, pa sodišče prve stopnje ni ugotovilo vseh drugih pravno pomembnih dejstev, in sicer se ni ukvarjalo z vprašanjem dobre vere toženke kot pridobiteljice služeče nepremičnine. Pravica, pridobljena s priposestvovanjem, ne sme biti na škodo tistemu, ki je v dobri veri in v zaupanju v javne knjige pridobil pravico, še preden je bila s priposestvovanjem pridobljena pravica vpisana v javno knjigo (2. odst. 44. čl. SPZ). Dokazov, ki govorijo izrecno tudi o tem, sodišče prve stopnje ni ocenilo. Le če bi bila toženka ob nakupu nepremičnine v dobri veri, torej pošteno prepričana o tem, da kupuje s stvarnimi služnostmi (katerih izvrševanje je na zunaj lepo in izrecno vidno) neobremenjeno nepremičnino, bi v skladu z načelom zaupanja v zemljiško knjigo priposetvovana služnost tožnikov prenehala. Načelo zaupanja v zemljiško knjigo varuje le poštenega pridobitelja (10. čl. SPZ). Ta mora biti ob nakupu prepričan, da je zemljiškoknjižno stanje točno.(4) Če je očitno, da se služnost izvaja, vsakega veže vsaj minimalna poizvedovalna dolžnost, ki presega preverjanje podatkov v javni knjigi. V konkretnem primeru pa gre sploh za neposredno sosednji nepremičnini, kjer stranke živijo.

14. Ker je torej sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno pravo in ni ugotovilo vseh odločilnih dejstev, česar sodišče druge stopnje ne more sámo sanirati, ne da bi bistveno poseglo v pravico strank do pravdnega sredstva (do dvostopenjskega sojenja o dejstvih in o pravu), je pritožbi ugodilo, razveljavilo izpodbijano sodbo in vrnilo zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje (355. čl. ZPP), kolikor ni nasprotne tožbe zavrglo.

15. Sodišče prve stopnje naj v novem sojenju izhaja iz dobre vere (in torej iz dejstva priposestvovanja) tožnikov in oceni (ugotovi), ali je bila toženka ob nakupu nepremičnine v dobri veri glede tega, da kupuje s služnostmi neobremenjeno nepremičnino, ne zanašajoč se le na podatke zemljiške knjige.

16. Posledica razveljavitve glavne odločitve je tudi razveljavitev odločitve o stroških, odločitev o pritožbenih stroških pa je prav tako pridržana za končno odločbo (3. odst. 165. čl. ZPP).

Op. št. (1): Glej več A. Galič, Pravdni postopek, zakon s komentarjem, Uradni list, GV Založba, 2006, 2. knjiga, stran 225 (11. točka, drugi odstavek).

Op. št. (2): Glej več Glej več M. Damjan in V. Bergant Rakočević, Dobra vera pri priposestvovanju služnosti: vidik priposestvovalca ,

Pravnik, letnik 2015, številka 3-4, str. 193 - 211. Op. št. (3): Prim. sklep VS RS II Ips 410/2008, sodbo VS RS II Ips 604/2006, II Ips 359/2010, sodba VSL I Cp 2253/2012, II Cp 126/2009 in druge.

Op. št. (4): Glej več M. Damjan in V. Bergant Rakočević: Dobra vera pri priposestvovanju služnosti: vidik pridobitelja služeče nepremičnine, Pravnik, letnik 2015, številka 5-6, str. 307-322.