Jedro

V konkretnem primeru ne gre za ničnost pogodbe, ker bi po svoji vsebini ali namenu nasprotovala ustavnim načelom, prisilnim predpisom ali morali, marveč za ničnost, ker ni bila sklenjena v predpisani obliki. Zato je utemeljena samo taka odločitev, ki vzpostavlja premoženjsko stanje, kot da pogodbe ne bi bilo, da torej iz ničnega posla nobena stranka ne pridobi na račun druge. Po določbi 1. odst. 104. čl. ZOR pa so za denarno restitucijo odločilne cene v času izdaje sodne odločbe. To pomeni, da tu ne gre za čisto denarno terjatev. Zato tečejo zamudne obresti šele od izdaje sodne odločbe.

Izrek

Pritožbi se ugodi in se izpodbijani del sodbe: 1. V odločbi o zamudnih obresti delno spremeni tako, da se obrestni zahtevek v delu, s katerim zahteva tožnik plačilo zamudnih obresti tudi za čas pred izajo sodbe, zavrne.

2. Sicer se sodba (v izpodbijanem, a nespremenjenem delu) razveljavi ter se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje toženca zavezalo, da mora tožniku plačati 365.899,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 24.10.1995 dalje do plačila ter še zakonite zamudne obresti od zneska 440.899,00 SIT od 13.7.1992 do 23.10.1995. Višji zahtevek je zavrnilo, toženca pa zavezalo, da mora tožniku povrniti stroške postopka v znesku 326.825,60 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 2.3.1999 dalje.

Zoper dajatveni del sodbe se iz vseh razlogov pritožuje toženec in navaja, da je sodišče spregledalo, da sta se obe stranki pritožili zoper odločitev o stroških v zvezi z umaknjenim delom tožbe ter da je bilo pritožbam ugodeno. Toženec je upravičen do povrnitve stroškov po umaknjeni tožbi drugega tožnika in tretje toženke, sodišče pa v ponovljenem postopku o tem ni odločilo. Sicer pa ostaja odprto vprašanje, ali je toženčeva pridobitev lastninske pravice predstavljala zanj neupravičeno pridobitev ter ali je tožnik zaradi tega utrpel nedopustno prikrajšanje. Posledica ničnosti po 104. čl. Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR) je kondikcija, ne pa verzija, kot zmotno meni sodišče prve stopnje. Za verzijo je značilno, da pride do neupravičene pridobitve ne glede na pravni posel, za kondikcijo pa, da pride do neupravičene pridobitve zaradi nekega dejanja v zvezi s pravnim poslom. Pri kondikciji kot posledici ničnosti je sodišče dolžno upoštevati poštenje strank in moralne pojme družbe. Toženec za ničnost ni vedel in zato za njo ni kriv.

Takrat, ko je bila sklenjena pogodba (junija ali julija 1992) parcela še ni bila gradbena. Tudi glede višine kupnine se je toženec pogovarjal s prvim tožnikom in ne z drugim tožnikom in tretjo tožnico. Prvi tožnik je vedel, da lahko toženec postane lastnik samo, če sklene pogodbo z zemljiškoknjižnima lastnikoma. Prvi tožnik je drugemu tožniku povedal za kupnino v znesku 3.500 DEM šele, ko je že videl podpisano pogodbo. Tožnik, ki je brez dvoma vedel, da je prav on dejanski prodajalec in edini upravičenec do kupnine, in ki je poleg tega parcelo tožencu tudi hotel prodati, je bil v primeru, če so se dogodki res odvijali tako, kot izhaja iz izpovedb obeh tožnikov, vsekakor premalo skrben. Toženec pa je ravnal pošteno. O nakupu in cenah se je dogovarjal s pravim lastnikom, parcelo je hotel na vsak način kupiti, ker jo je zaradi nameravane gradnje nujno potreboval. Naredil je vse, kar je bil dolžan, saj je upošteval voljo prvega tožnika pred sklenitvijo pogodbe, da velja dnevna cena.

Sodišče se s poštenostjo oziroma nepoštenostjo pridobitelja oziroma odsvojitelja ni ukvarjalo. V 214. čl. ZOR je določeno, da je takrat, kadar se vrača tisto, kar je bilo neupravičeno pridobljeno, treba vrniti plodove in plačati zamudne obresti in sicer, če je pridobitelj nepošten, od dneva pridobitve, drugače pa od dneva vložitve zahtevka.

O tem, zakaj sodišče šteje toženca za nepoštenega (naložilo mu je namreč plačilo zamudnih obresti od 13.7.1992 dalje), ni navedlo razlogov. Zato je podana bistvena kršitev določb postopka iz 13. točke 2. odst. 354. čl. Zakona o pravdnem postopku. Sodišče je sicer ugotovilo, da je bil toženec okoriščen brez pravne podlage, vendar razlogi, s katerimi to utemeljuje, v ničemer ne dokazujejo, da je na strani toženca res nastalo okoriščenje. Zgolj iz ugotovitve ničnosti pogodbe pa ni mogoče izvajati zaključka o okoriščenosti, ko pa je sodišče kot nesporno ugotovilo, da je tudi prvi tožnik na podlagi nične pogodbe nekaj prejel (75.000,00 SIT). Tožnik bi bil lahko prikrajšan le v primeru, če bi za parcelo, ki jo je prodal tožencu, prejel prenizko kupnino. Višino tožnikovega prikrajšanja in toženčevega okoriščanja je sodišče ugotovilo na podlagi mnenja izvedenca. Ta je ugotovil, da se parc. št. 806 k.o. R. delno nahaja v zazidalnem načrtu in da glede na urbanistične podatke leži v zazidljivem območju približno tretjina parcele, ostali del pa da se šteje kot kmetijsko zemljišče. Pri tem se je oprl na Pravilnik o enotni metodologiji za izračun prometne vrednosti stanovanjskih hiš in stanovanj ter drugih nepremičnin. Glede cene kmetijskega zemljišča je zapisal, da je že nekaj časa konstantna in da znaša približno 3 DEM za kvadratni meter. Od kod je izvedenec vzel to ugotovitev iz mnenja ni mogoče ugotoviti. Ne mogoče je tudi ugotoviti, kateri tečaj DEM je vzel za preračunavanje. Predvsem bi moral izvedenec ugotoviti tržno ceno. Pri tem ni nepomembno, da zazidalni načrt še zdaleč ne pomeni stavbnega zemljišča. Zato, da zemljišče iz kmetijskega postane stavbno, je treba predhodno zahtevati in plačati spremembo namembnosti zemljišča, pridobiti lokacijsko dovoljenje in zemljišče komunalno opremiti ter nato pridobiti še gradbeno dovoljenje.

Izvedenec je svoje izvajanje o tržni vrednosti zaključil kar z ugotovitvijo vrednosti, ki jo izračunal po metodologiji, s katero se izračunava vrednost že zgrajenih objektov. Zapisal je celo, da je izračunana vrednost približno enaka tržni, saj pretežna večina strank v izogib plačilu davkov v pogodbo vpiše nižjo ceno. V nadaljevanju toženec pojasnjuje pomen prostorskih izvedbenih aktov za kvalifikacijo zemljišča kot stavbnega ter oporeka ugotovitvi sodišča prve stopnje, da je parc. št. 806 tudi stavbno zemljišče. Opozarja, da bi moralo sodišče ugotoviti tržno ceno parc. št. 806 ter pri tem upoštevati dejstvo, da se je ta parcela nahajala med parcelami, ki so bile že v toženčevi lasti in da je široka le 3,5 m. Kdorkoli bi tako parcelo kupil, na njej ne bi mogel graditi. Sodišču tudi očita, da ni upoštevalo izpovedb prič S. R. in J. K. ter opozarja, da celo tožnik vse do izračuna izvedenca, ni menil, da je prikrajšan za toliko, kot mu je dosodilo sodišče. Pritožba je utemeljena.

Neupravičena pridobitev je v ZOR urejena kot enoten pravni institut. S splošnim pravilom v 210. čl. so zajeti vsi primeri neupravičene pridobitve, ne glede na to, kako je do pridobitve prišlo, torej vsi primeri, ki so bili tradicionalno varovani s kondikcijami in z verzijo. Res pa je, da se za restitucijo v primerih ničnih pogodb uporablja določba 104. člena, po kateri mora vsaka pogodbena stranka vrniti drugi vse, kar je prejela na podlagi nične pogodbe; če to ni mogoče ali če narava tistega, kar je bilo izpolnjeno, nasprotuje vrnitvi, pa mora dati ustrezno denarno nadomestilo po cenah v času, ko je izdana sodna odločba, razen če zakon ne določa kaj drugega.

Tako kot pri splošnem pravilu v 210. čl. in 214. čl. (razen glede plodov in zamudnih obresti) tudi tu za sam obseg vrnitve ni pomembna pridobiteljeva dobrovernost ali nedobrovernost. Zato ni utemeljeno pritožbeno sklicevanje na določbo 2. odst. 104. čl. ZOR. Kajti v konkretnem primeru ne gre za ničnost pogodbe, ker bi po svoji vsebini ali namenu nasprotovala ustavnim načelom, prisilnim predpisom ali morali, marveč za ničnost, ker ni bila sklenjena v predpisani obliki.

Zato je utemeljena samo taka odločitev, ki vzpostavlja premoženjsko stanje, kot da pogodbe ne bi bilo, da torej iz ničnega posla nobena stranka ne pridobi na račun druge. Po že omenjeni določbi 1. odst. 104. čl. ZOR pa so za denarno restitucijo odločilne cene v času izdaje sodne odločbe. To pomeni, da tu ne gre za čisto denarno terjatev. Zato tečejo zamudne obresti šele od izdaje sodne odločbe.

Pritožba potemtakem vendarle pravilno opozarja, da tožnik ni upravičen do zamudnih obresti za čas od dneva pridobitve parcele št. 806 (čeprav se pri tem zmotno sklicuje na določbo 214. čl. ZOR).

Sodišče prve stopnje tudi ni ugotavljalo vrednosti parcele št. 806 po cenah ob izdaji sodbe, marveč po cenah v juliju 1992. Že zato je (zaradi spregleda omenjene določbe 1. odst. 104. čl. ZOR) dejansko stanje nepopolno ugotovljeno. Sicer pa pritožba pravilno opozarja, da bi moralo sodišče prve stopnje vrednost zemljišča ugotavljati po cenah, kot se za primerljiva zemljišča oblikujejo na trgu, ne pa po Pravilniku o enotni metodologiji za izračun prometne vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš ter drugih nepremičnin, kot je to storil izvedenec, na čigar mnenje je sodišče prve stopnje oprlo ugotovitev o višini zahtevka.

Pritožbeno sodišče je zato pritožbi ugodilo in izpodbijano sodbo po odločbi o zamudnih obrestih spremenilo tako, da je obrestni zahtevek za čas do izdaje sodbe zavrnilo (4. točka 373. čl. ZPP), sicer pa izpodbijani del sodbe razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (1. odst. 370. čl. ZPP).

Ob ponovnem obravnavanju bo moralo sodišče prve stopnje ugotoviti vrednost zemljišča po cenah ob izdaji sodbe in to tako, kot jo oblikujeta ponudba in povpraševanje na trgu (ne pa Pravilnik o enotni metodologiji za izračun prometne vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš ter drugih nepremičnin - le - ta je lahko zgolj pomožno merilo pri ugotavljanju višine zahtevka), kar je mogoče ugotoviti s pregledom pravnega prometa (npr. pri davčni upravi, pri notarjih, pri nepremičninskih agencijah, pri upravni enoti, pri kateri se izročajo ponudbe po 23. čl. Zakona o kmetijskih zemljiščih, pri občini kot predkupni upravičenki na nezazidanem stavbnem zemljišču po 14. čl. Zakona o stavbnih zemljiščih itd.). Ker pa bo treba zemljišče oceniti po stanju, kakršno je bilo v času, ko je nastalo toženčevo okoriščanje, bo treba obravnavati tudi pritožnikove navedbe (kot toženčeve nadaljnje navedbe), da je moral plačati odškodnino za spremembo na namembnosti (11. čl. Zakona o kmetijskih zemljiščih), da zemljišče ni bilo komunalno opremljeno ter da je bilo treba prej pridobiti lokacijsko in gradbeno dovoljenje. Sicer pa velja zavrniti relevantnost pritožbene trditve, da parc. št. 806 ni stavbno zemljišče. Kajti ne glede na to, da zakon nezazidano stavbno zemljišče definira kot zemljiško parcelo na območju, ki je s prostorskim planom namenjeno za graditev objektov (1. odst. 2. čl. Zakona o stavbnih zemljiščih), so za tržno ceno zemljišč pomembne druge (malo prej omenjene) okoliščine, med katere pa vsekakor spada tudi to, ali je zemljišče zajeto z zazidalnim načrtom.