Jedro

Prvi odstavek 192. člena ZIZ res določa, da sodišče o izročitvi nepremičnine kupcu odloči po izdaji sklepa o domiku in po položitvi kupnine, vendar pa to še ne pomeni, da obeh sklepov ni mogoče izdati hkrati, na isti dan. ZIZ namreč ne določa časovnega obdobja oziroma razmika, ki bi moral preteči med izdajo obeh sklepov, vmesna visečnost med obema sklepoma pa je potrebna predvsem zato, da kupec, ki mu je nepremičnina domaknjena, lahko plača kupnino oziroma, da se v vmesnem času razčistijo vprašanja v zvezi s kupnino (morebitna oprostitev plačila kupnine, določitev primernega roka za plačilo kupnine ...). V predmetni zadevi je kupec kupnino plačal naslednji dan po opravljeni dražbi, to je pred izdajo sklepa o domiku, zato odločanje o teh vprašanjih in s tem povezano čakanje ni bilo potrebno. Dodati pa je še treba, da je tudi sicer sklep sodišče sklep o izročitvi nepremičnine kupcu glede na obliko izreka izpodbijanega sklepa po vrstnem redu izdalo po izdaji sklepa o domiku, kot to predvideva ZIZ.

Sodišče v sklepu o izročitvi nepremičnine odloči, da se izbrišejo tiste pravice in bremena, za katere je to določeno s sklepom o domiku. Sodišče je odločilo, da se izbriše pravice in bremena v skladu z določbami 89. člena ZZK-1. Ta v drugem odstavku določa, da v primeru, če zemljiškoknjižno sodišče na podlagi pravnomočnega sklepa o izročitvi nepremičnine kupcu dovoli vknjižbo lastninske pravice v korist kupca, hkrati po uradni dolžnosti dovoli tudi izbris vpisov ne glede na to, od katerega trenutka učinkujejo. To so vpisi vseh zaznamb izvršbe na nepremičnini in morebitne zaznambe stečaja, vseh vknjiženih oziroma predzaznamovanih hipotek, če ni v sklepu o izročitvi nepremičnine kupcu določeno, da posamezne od teh pravic ostanejo, vseh vknjiženih oziroma pred zaznamovanih pravic prepovedi odtujitve in obremenitve in zaznam prepovedi odtujitve in obremenitve, vseh vknjiženih predkupnih in odkupnih pravic in vseh vknjiženih stvarnih služnosti, za katere je v sklepu o izročitvi nepremičnine določeno, da prenehajo. To pomeni, da bo sodišče v zemljiškoknjižnem postopku izbrisalo vse vpise, ki so določeni v 89. členu ZZK-1. Morebitnih vpisanih stvarnih služnosti pa ne bo brisalo, saj v sklepu o izročitvi nepremičnine kupcu ni določeno, da bi te prenehale.

Izrek

I. Pritožba zoper I. točka izreka se zavrže. II. Pritožba zoper II. in III. izreka tega sklepa se zavrne in sklep v tem delu potrdi.

III. Pritožbi zoper IV. točka izreka se ugodi in izpodbijani sklep razveljavi ter zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje nepremičnino domaknilo najboljšemu ponudniku (I. točka izreka), odločilo, da se nepremičnina izroči najboljšemu kupcu (II. točka izreka), določilo je, katera bremena se pri prodani nepremičnini v zemljiški knjigi brišejo (III. točka izreka) in določilo, da je dolžnik A. d. o. o. dolžan izpraznit prodano nepremičnino in jo izročiti prosto oseb in stvari kupcu (IV. točka izreka).

2. Zoper izpodbijani sklep so se pritožili dolžniki iz vseh pritožbenih razlogov.

3. Pritožba je delno nedopustna, delno neutemeljena, delno pa utemeljena.

4. Pritožbeno sodišče je izpodbijani sklep preizkusilo v okviru pritožbenih razlogov in razlogov, na katere pazi po uradni dolžnosti po drugem odstavku 350. člena v zvezi s 366. členom Zakona o pravdnem postopku – ZPP in v zvezi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju – ZIZ.

**O pritožbi zoper I. točka izreka**

5. Sodišče prve stopnje je v izpodbijani I. točki izreka domaknilo nepremičnino prodano na dražbi najboljšemu ponudniku.

6. Pritožba je zoper odločitev sprejeta v I. točka izreka nedopustna.

7. Zoper sklep o domiku namreč ni posebne pritožbe (šesti odstavek 189. člena ZIZ). Iz tega razloga je bilo potrebno pritožbo dolžnikov zoper I. točka zavreči (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

**O pritožbi zoper II in III. točka izreka**

8. Sodišče prve stopnje je v izpodbijani II. točki izreka izročilo prodano nepremičnino najboljšemu ponudniku, v III. točki izreka je odločilo, da se na kupca vknjiži lastninska pravica pri prodani nepremičnini v zemljiški knjigi, hkrati z vknjižbo lastninske pravice pa je odločilo, da se izbriše pravice in bremena v skladu z določbo 89. člena Zakona o zemljiški knjigi.

9. Pritožba je v tem delu neutemeljena.

10. Pritožniki najprej navajajo, da ne drži navedba, da je bila predmetna nepremičnina prodana na prvi javni dražbi dne 5. 9. 2022, saj je bila prva javna dražba izvedena 2. 3. 2022 in je bila neuspešna.

Sodišče prve stopnje je v obrazložitvi izpodbijanega sklepa res zapisalo, da je bila prva javna dražba opravljena 5. 9. 2022, kar ne drži, saj je bila tega dne opravljena druga javna dražba. Tak zapis sodišča pa na pravilnost odločitve v izpodbijanem sklepu ne vpliva, saj je bistveno, da je bila nepremičnina prodana.

11. Nadalje pritožniki navajajo, da je sodišče izdalo sklep o domiku in sklep o izročitvi hkrati, za kar sodišče ni imelo nobene podlage v določilih ZIZ.

Res prvi odstavek 192. člena ZIZ določa, da sodišče o izročitvi nepremičnine kupcu odloči po izdaji sklepa o domiku in po položitvi kupnine, vendar pa to še ne pomeni, da obeh sklepov ni mogoče izdati hkrati, na isti dan. ZIZ namreč ne določa časovnega obdobja oziroma razmika, ki bi moral preteči med izdajo obeh sklepov, vmesna visečnost med obema sklepoma pa je potrebna predvsem zato, da kupec, ki mu je nepremičnina domaknjena, lahko plača kupnino oziroma, da se v vmesnem času razčistijo vprašanja v zvezi s kupnino (morebitna oprostitev plačila kupnine, določitev primernega roka za plačilo kupnine,...)1.V predmetni zadevi je kupec kupnino plačal naslednji dan po opravljeni dražbi, to je pred izdajo sklepa o domiku, zato odločanje o teh vprašanjih in s tem povezano čakanje ni bilo potrebno. Dodati pa je še treba, da je tudi sicer sklep sodišče sklep o izročitvi nepremičnine kupcu glede na obliko izreka izpodbijanega sklepa po vrstnem redu izdalo po izdaji sklepa o domiku, kot to predvideva ZIZ.

12. Nadalje pritožniki navajajo, da v sklepu o domiku niso navedene pravice in bremena nepremičnin, ki se bodo pri nepremičninah izbrisale, kar je v nasprotju z določili ZIZ. Iz izpodbijanega sklepa izhaja, da se bodo izbrisale pravice in bremena v skladu z določbo 89. člena Zakona o zemljiški knjigi, pri čemer taka opredelitev ne ustreza kriterijem določnosti ali določljivosti izreka sodne odločbe, temu posledično pa sklep ne izpolnjuje pogojev skladno z ZPP.

Tudi ta pritožbena navedba ni utemeljena. V 192. členu ZIZ je določeno med drugim tudi, da sodišče v sklepu o izročitvi nepremičnine odloči, da se izbrišejo tiste pravice in bremena, za katere je to določeno s sklepom o domiku. Sodišče je določilo, da se izbriše pravice in bremena v skladu z določbami 89. člena Zakona o zemljiški knjigi, v nadaljevanju ZZK-1. Ta v drugem odstavku določa, da v primeru, če zemljiškoknjižno sodišče na podlagi pravnomočnega sklepa o izročitvi nepremičnine kupcu dovoli vknjižbo lastninske pravice v korist kupca, hkrati po uradni dolžnosti dovoli tudi izbris vpisov ne glede na to, od katerega trenutka učinkujejo. To so vpisi vseh zaznamb izvršbe na nepremičnini in morebitne zaznambe stečaja, vseh vknjiženih oziroma predzaznamovanih hipotek, če ni v sklepu o izročitvi nepremičnine kupcu določeno, da posamezne od teh pravic ostanejo, vseh vknjiženih oziroma pred zaznamovanih pravic prepovedi odtujitve in obremenitve in zaznam prepovedi odtujitve in obremenitve, vseh vknjiženih predkupnih in odkupnih pravic in vseh vknjiženih stvarnih služnosti, za katere je v sklepu o izročitvi nepremičnine določeno, da prenehajo. To pomeni, da bo sodišče v zemljiškoknjižnem postopku izbrisalo vse vpise, ki so določeni v 89. členu ZZK-1. Morebitnih vpisanih stvarnih služnosti pa ne bo brisalo, saj v sklepu o izročitvi nepremičnine kupcu ni določeno, da bi te prenehale (drugi odstavek točka 5 89. člena ZZK-1). Iz tega razloga ni mogoče slediti pritožbeni navedbi, da je taka opredelitev nedoločena oziroma nedoločljiva.

13. Ne glede na vse pa pritožbeno sodišče dodaja, da je tak zapis v izreku sklepa, ki povzema zgolj zakonsko določbo, skop in je glede na ustaljeno sodno prakso primernejši, predvsem preglednejši, izrecen zapis vseh vpisov, ki se v zemljiški knjigi brišejo.

**O pritožni zoper IV. točka izreka**

14. Sodišče prve stopnje je dolžniku A. d. o. o. naložilo, da v roku 30 dni po pravnomočnosti sklepa izroči nepremičnino prosto oseb in stvari kupcu. Svojo odločitev je obrazložilo, da je 30-dnevni rok običajen.

15. Pritožba je v tem delu utemeljena.

16. Pritožnik navaja, da je določitev roka v domeni izvršilnega sodišča, pri čemer bi sodišče pri določitvi roka za izpolnitev naložene nedenarne obveznosti moralo izhajati iz podatkov v spisu ter rok za izpraznitev določiti v bistveno daljšem trajanju. Upoštevati bi moralo naravo same obveznosti dolžnika in druge okoliščine zadeve.

Pri določitvi roka za izpraznitev in izročitev nepremičnine je res potrebno upoštevati položaj obeh strank, torej upnika, ki je sprožil izvršilni postopek in ga vodil, in tudi dolžnika, ki je seznanjen z izvršbo in prodajo nepremičnine, kot zatrjuje pritožba. Še posebej pa je potrebno upoštevati položaj kupca, ki na nepremičnini pridobi lastninsko pravico, in tudi vse druge konkretne okoliščine primera. Prav tako je sodišče dolžno upoštevati tudi, da mora izvršilni postopek postopati hitro (11. člen ZIZ). Ob takem izhodišču glede odločanja primernega roka za izpraznitev in izročitev nepremičnine, pa se izkaže, da sodišče prve stopnje v izpodbijanem sklepu, okoliščin, ki jih je upoštevalo pri določitvi roka za izročitev prostora in izpraznitev nepremičnine, ni opredelilo.

17. Iz tega razloga je bilo potrebno pritožbi delno ugoditi in sklep v izpodbijani IV. točki izreka razveljaviti ter zadevo v tem obsegu vrniti sodišču prve stopnje v novo odločanje (3. toka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ). Sodišče prve stopnje bo v ponovljenem postopku glede na zgoraj pojasnjeno ob uravnoteženem upoštevanju interesov strank in kupca moralo svojo odločitev ustrezno obrazložiti. Pri tem pa posebej upoštevati dolgo zavedanje dolžnika, da bo zaradi prisilne prodaje ostal brez nepremičnine in jo bo zato moral izprazniti.

1 Prim. Maja Lajevec in Elizabeta Žgajnar, e-paket Izvršba s komentarjem ZIZ, komentar k 192. členu www.tax-fin-lex.si.