Jedro

Nepravilna izmera pripadajočih skupnih prostorov sama po sebi še ne potrjuje obstoja stvarne napake na predmetu najema, ki bi tožečo stranko upravičevala k znižanju najemnine. Kot je pravilno presodilo sodišče prve stopnje, bi se lahko najemnik upiral plačilu najemnine za večjo površino le v primeru, če bi dokazal, da je bila najemnina med pogodbenima strankama dogovorjena kot cena na m2 in bi bila pri tem upoštevana celotna površina kot površina "neto delovnih prostorov".

Ker pogodba zaradi predmeta pogodbe ni nična, ni nično niti pogodbeno določilo o višini dogovorjene mesečne najemnine.

Če se določeni zneski v davčno osnovo ne vštevajo, od njih tudi ni mogoče obračunati DDV, posledično pa ni dovoljen niti dogovor, da je tožeča stranka dolžna plačati za račun z vključenim DDV še dodaten DDV.

Dogovor o prefakturiranju računa z vključenim DDV in nato povečanim še enkrat za DDV ne predstavlja pogodbenega področja, glede katerega se pogodbeni stranki lahko prosto dogovarjata.

Izrek

I. Pritožba tožeče stranke se zavrne in se v izpodbijanem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pritožbi tožene stranke se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje delno spremeni: v točki I. 1. izreka tako, da se zavrne tožbeni zahtevek tožeče stranke, da je najemna pogodba (ki sta jo 1. 6. 2011 sklenili pravdni stranki in jo potrdili v obliki notarskega zapisa notarke D. J. v X dne 2. 6. 2011 SV 402/11) delno nična v 1. odstavku 6. člena glede teksta „s pribitkom DDV“;, v točki III. (b) izreka tako, da se zavrne tožbeni zahtevek še za 42.806,34 EUR z vtoževanimi zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneskov, ki odpadejo na obračunani DDV ter v IV. točki izreka, ki se po spremembi pravilno glasi: Tožeča stranka je dolžna toženi stranki povrniti pravdne stroške v višini 4.009,10 EUR v roku 15 dni, do takrat brez obresti, v primeru zamude, ki začne teči naslednji dan po vročitvi te sodbe pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi do plačila .

III. V preostalem delu se pritožba tožene stranke zavrne in se v nespremenjenem izpodbijanem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

IV. Vsaka stranka sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z uvodoma citirano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da je najemna pogodba (ki sta jo 1. 6. 2011 sklenili pravdni stranki in jo potrdili v obliki notarskega zapisa notarke D. J. v A. dne 2. 6. 2011 SV 402/11) delno nična v delu, ki se nanaša na pribitek DDV na bruto znesek prefakturiranih stroškov, in sicer: - v 4. odstavku 5. člena glede teksta „v bruto znesku s pribitkom DDV, in - v 1. in 2. odstavku 6. člena glede teksta „s pribitkom DDV“ (točka I.1. izreka).

Toženi stranki je naložilo, da tožeči stranki vrne neupravičeno zaračunan in plačan DDV v znesku 49.354,17 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, v roku 15 dni (točka I.2. izreka).

V točki II.1. izreka sodbe je sodišče prve stopnje razsodilo, da je najemna pogodba brez pravnega učinka do tožeče stranke v 4. členu, in sicer v delu, ki določa, da „višina najemnine in vseh ostalih stroškov, ki so vezani na to pogodbo, temelji na mesečnem znesku inflacije“ ter da, „v kolikor pride do morebitnih povišanj indeksa, v skladu z objavljenimi podatki upošteva objavljeno spremembo“ in da je tak obračun v nasprotju s Pravilnikom o načinu valorizacije denarnih obveznosti za večletne pogodbe - Uradni list RS št. 1/2004 (ali njegovim naslednikom).

V točki II.2 je zavrnilo tožbeni zahtevek, ki se glasi: „1. Najemna pogodba je brez pravnega učinka do tožeče stranke: a) v členu 2, - v delu, ki se nanaša na najem prostorov, označenih z ident. št. 27.X in k temu delu pripadajočih posebnih skupnih delov (49.X, 50.X, 51.X in 54.X) in splošnih skupnih delov in naprav, - v delu, ki se nanaša na najem skupnih pripadajočih delov prostorov z ident. št. 40.X, 41.X, 42.X, 43.Y 45. X, 47.X, 48.X in 53.X, in sicer v deležu, ki v korist posameznega dela stavbe 26.X presega 6960/100000 ter v korist posameznega dela stavbe št. 33, presega delež 7030/100000 ter v korist posameznega dela stavbe št. 33, presega delež 7030/100000, skupaj torej 13,99 % ter - v delu, ki se nanaša na najem parkirnih površin (skupnih prostorov z ident. št. 39.X, 44.X in 46.X, in sicer v deležu, ki v korist posameznega dela stavbe 26.X presega 663/10000 in v korist posameznega dela stavbe št. 33, presega delež 670/10000, skupaj torej 13,33 % in b) v členu 4, - v delu, ki se nanaša na določeno mesečno najemnino za prostore, ki so predmet te pogodbe v presežku nad 16.483,25 EUR in v delu, ki se nanaša na najemnino za teraso: v znesku 1.224,00 EUR ter parkirne površine v znesku 6.489,00 EUR ter c.) v 2. odstavku 5. člena, - v delu, ki se nanaša na obračun obratovalnih stroškov vezanih na teraso (X.27), d.) v 1. odstavku 6. člena, - v delu, ki se nanaša na obračun dejansko obračunanih obratovalnih stroškov, ki odpadejo na skupne prostore in naprave, z ident. št. 40.X, 41.X, 42.X, 43.Y, 45.X, 47.X, 48.X in 53.X, in sicer v deležu, ki v korist posameznega dela stavbe 26.X presega 6960/100000 ter v korist posameznega dela stavbe št. 33, presega delež 7030/100000, skupaj torej 13,99 % ter v delu, ki se nanaša na obračun dejansko obračunanih obratovalnih stroškov, in sicer do največ v višini 1,5 EUR/m, ki odpadejo na parkirne površine (prostor z ident. št. 39.X, 44.X in 46.X) in sicer v deležu, ki v korist posameznega dela stavbe 26.X presega 663/10000 in v korist posameznega dela stavbe št. 33, presega delež 670/10000, skupaj torej 13,33 %.

2. Določbi členov 2., 4., 5. in 6. najemne pogodbe, citirane v točki I/1 se spremenijo tako, da se glasijo: - člen 2. Najemodajalec odda, najemnik pa najame prostore, ki se nahajajo v stavbi na naslovu ..., identifikacijska številka stavbe 223, stoječe na parc. št. 000/4 k. o. 0000, in sicer: prostore v četrti in peti etaži z oznako 26.X in 33. X v skupni izmeri 1.673,46 m2 ter k tem prostorom pripadajočimi posebnimi skupnimi deli označenimi s št. 49.X, 50.X, 51.X in 54.X, pripadajočimi skupnimi deli in napravami označenimi z št. 40.X, 41.X, 42.X, 43.Y, 45.X, 47.X, 48.X in 53.X ter s pripadajočimi splošnimi skupnimi deli, označenimi s št. 39.X, 44.X in 46.X; - člen 4. (1) Mesečna najemnina za prostore, ki so predmet te pogodbe, znaša 16.483,25 EUR in predstavlja tržno najemnino za predmetne prostore, prilagojene za opravljanje pisarniške dejavnosti.

(2) Mesečno najemnino je najemnik Mestna občina ... dolžna plačati na podlagi te pogodbe in računa, ki ga izstavi najemodajalec in sicer plačilo zapade do 5 (petega) v mesecu, za tekoči mesec.

(3) Sredstva za plačilo najemnine se s strani najemnika Mestna občina ... zagotavljajo iz proračunske postavke 00000000 Razvojno izobraževalni center.

(4) V skladu z zakonom, ki ureja davek na dodano vrednost, se za najem poslovnih prostorov ne obračunava DDV, zato v znesku mesečne najemnine iz prvega odstavka tega člena ni upoštevan. V primeru spremembe zakonodaje se upoštevajo sprejete zakonske spremembe.

(5) Najemnik plačuje mesečno najemnino na transakcijski račun najemodajalca št. ..., odprt pri S. d.d..

(6) Najemnina določena v 1. odstavku tega člena se valorizira skladno s Pravilnikom o načinih valorizacije denarnih obveznosti za večletne pogodbe (Ur. l. RS 1/2004), oziroma z vsakokrat veljavnim pravilnikom, ki ureja valorizacijo denarnih obveznosti in velja za pravne osebe javnega prava.

- člen 5. (1) V ceno mesečne najemnine niso vključeni obratovalni stroški (stroški čiščenja, rednega vzdrževanja, varovanja in ogrevanja v najem danih prostorov, stroški električne energije, vodarine, odvoza odpadkov, stroški telekomunikacijskih storitev, interneta idr.), stroški zavarovanja prostorov in ostali stroški, vezani na najete prostore in naprave.

(2) Pogodbeni stranki se dogovorita, da bo obratovalne stroške, vezane direktno na prostore v četrti in peti etaži z oznako 26.X in 33.X v skupni izmeri 1.673,46 m2 ter pripadajoče posebne skupne dele 49.X, 50.X, 51.X in 54.X, plačeval najemnik oziroma uporabniki prostorov.

(3) najemnik najemodajalca pisno obvesti, kdo od uporabnikov plačuje določene obratovalne stroške, ravno tako ga obvesti tudi o morebitnih spremembah uporabnikov. Najemnik se zaveže, da bodo uporabniki te stroške in izdatke plačali neposredno najemodajalcu, ki skrbi za vse obratovalne stroške in njihova plačila.

(4) Omenjene stroške najemodajalec prefakturira najemniku oziroma direktno uporabnikom, v bruto znesku (brez dodatnega pribitka DDV). Priloge k prefakturiranim računom so računi dobaviteljev, izvajalcev storitve in dobave blaga.

- člen 6. (1) Poleg stroškov, navedenih v 5. členu pogodbe, je najemnik prostorov oziroma vsakokratni uporabnik prostorov dolžan plačevati tudi dejansko obračunane obratovalne stroške, ki odpadejo na k posameznima deloma stavbe s številko 26 in 33, pripadajočih splošnih skupnih delih in napravah stavbe (s št. 48, 47, 45, 42, 41, 40, 53 ter 43) v deležu 13,99 % ter pripadajočih posebnih skupnih delov stavbe (s št. 39, 44 in 46) v deležu 13,33 %, kolikor znaša delež najemnika na teh skupnih delih in napravah ter parkirnih površinah, in sicer največ v višini 1,5 EUR/m2. Pogodbeni stranki se dogovorita, da lahko najemnik najemodajalca pisno obvesti, kdo od uporabnikov plačuje te obratovalne stroške in v kakšnem znesku. V tem primeru je najemodajalec te stroške dolžan zaračunati uporabniku. Najemnik se zaveže, da bodo uporabniki te strške in izdatke plačali neposredno najemodajalcu, ki skrbi za vse obratovalne stroške in njihova plačila.

(2) Stroške upravljanja, vzdrževanja in hišne uprave iz prejšnjega odstavka najemodajalec prefakturira najemniku oziroma uporabnikom in sicer po dejanskem izstavljenem računu upravnika (Z. d. o. o.) brez dodatnega pribitka DDV.

(3) Stroški se redno mesečno poravnavajo za tekoči mesec in sicer na podlagi izstavljenega računa, ki ga izstavi najemodajalec v roku 5 dni od izstavitve računa. Najemodajalec skrbi za vse v tem členu povezane stroške, stroške obratovanja skupnih prostorov ter naprav, najemnik in uporabniki niso dolžni plačevati dodatnih stroškov.

(4) Pogodbeni stranki se strinjata in sta seznanjeni, da ima najemodajalec sklenjene pogodbe z dobavitelji blaga in storitev ter upravljanju kompleksa Z. V ta sistem upravljanja, dobave blaga, storitev in obratovalnega časa se vključuje tudi najemnik in vsi njegovi uporabniki." Iz naslova preveč plačane najemnine je toženi stranki naložilo, da tožeči stranki vrne 64.195,52 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi (prvi stavek točke III. (a) izreka); v presežku za 338.283,75 EUR pa je tožbeni zahtevek (iz naslova preveč plačane najemnine) zavrnilo (drugi stavek točke III. (a) izreka). Toženi stranki je naložilo še vrnitev plačanega zneska obratovalnih stroškov po 1. odstavku 6. člena najemne pogodbe v višini 53.154,22 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi (prvi stavek točke III. (b) izreka); v presežku za plačilo zneska 194.574,27 EUR (iz naslova obratovalnih stroškov po 1. odstavku 6. člena najemne pogodbe) pa je tožbeni zahtevek zavrnilo (drugi stavek točke III. (b) izreka). V točki III. (c) pa je odločilo, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki vrniti še znesek 43.228,86 EUR (iz naslova preveč zaračunanih obratovalnih stroškov po 2. odstavku 6. člena najemne pogodbe) z zakonskimi zamudnimi obrestmi, vse v 15. dneh.

Tožeči stranki je naložilo v plačilo pravdne stroške v višini 3.519,90 EUR z zamudnimi obrestmi (IV. točka izreka).

2. Zoper sodbo sta se pritožili obe pravdni stranki. Tožena stranka je izpodbijala ugodilni del sodbe. Uveljavljala je zmotno in nepopolno ugotovitev dejanskega stanja ter zmotno uporabo materialnega prava ter pritožbenemu sodišču predlagala, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da v celoti zavrne tožbeni zahtevek, toženi stranki pa naloži v plačilo vse stroške postopka na prvi in drugi stopnji. Tožeča stranka pa je izpodbijala sodbo v delu, v katerem je bil njen zahtevek zavrnjen, iz vseh pritožbenih razlogov, s predlogom višjemu sodišču, da v izpodbijanem delu pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo spremeni tako, da v celoti ugodi zahtevku tožeče stranke, podredno pa, da v izpodbijanem delu sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno sojenje. Zahtevala je tudi povrnitev stroškov pritožbenega postopka.

3. Tožeča stranka je na pritožbo tožene stranke odgovorila, tožena stranka pa na pritožbo tožeče stranke ni odgovorila.

4. Sodišče prve stopnje je kot nesporno ugotovilo, da sta pravdni stranki 2. 6. 2011 v obliki notarskega zapisa SV 402/11 sklenili najemno pogodbo za najem poslovnih prostorov v R. na naslovu ... (A2, v nadaljevanju pogodba). Pogodba je bila sklenjena za 20 let in še vedno velja. K pogodbi je bil sklenjen še Dodatek številka 1 z dne 7. 12. 2012 (B65).

5. Tožeča stranka je 22. januarja 2014 vložila tožbo, s katero je zahtevala ugotovitev ničnosti navedene najemne pogodbe (podredno spremembo) in v posledici, da ji tožena stranka vrne 335.243,49 EUR z zamudnimi obrestmi. S pripravljalno vlogo z dne 17. 2. 2015 je tožeča stranka spremenila tožbo, ki jo je sodišče dovolilo in s sodbo odločilo o zahtevku iz spremenjene tožbe.

6. Kot sporna je sodišče prve stopnje ugotavljalo naslednja vprašanja: - ali so pogodbena določila o obračunavanju DDV v nasprotju s prisilnimi predpisi in posledično nična; - ali obstoji stvarna napaka na najetih prostorih; - ali je bila s pogodbo določena mesečna najemnina enotno za najete prostore kot celoto, ali ločeno za poslovne prostore, skupne dele stavbe in naprave ter parkirišča; - kakšna je površina posebnih in splošnih delov stavbe, ki odpadejo na v najem vzete posamezne dele stavbe; - ali najemodajalec lahko odda v najem skupne dele stavbe, ki pripadajo najetim posameznim delom stavbe; - ali sta se pogodbeni stranki dogovorili, da se odda v najem tudi posamezni del z ident. št. 27 (terasa); - kako je v pogodbi dogovorjeno obračunavanje obratovalnih stroškov po 6. členu pogodbe.

7. Sodišče prve stopnje je obravnavalo jamčevalni zahtevek tožeče stranke, s katerim je uveljavljala (s spremembo pogodbenih določil o višini mesečne najemnine) znižanje najemnine iz 26.734,00 EUR na 16.483,25 EUR in ga zavrnilo iz razloga, ker je ocenilo, da v najem dani prostori nimajo zatrjevane stvarne napake. Ugotovilo je, da je dobila tožeča stranka v uporabo toliko in takšnih poslovnih prostorov, glede katerih je bilo doseženo soglasje volj med pogodbenima strankama in posledično glede katerih je bila tudi sklenjena predmetna pogodba. Tožeča stranka je trdila, da so predmet najema lahko le poslovni prostori, ki so bili v 2. členu pogodbe opredeljeni kot prostori v pritličju in prvem nadstropju stavbe - R. hiše, v izmeri stavbe 29,18m x 29,18 m, vsako nadstropje 851,47 m2. Glede teh prostorov pa je še zatrjevala, da ne ustrezajo dejanski izmeri in sicer, da znaša glede na dejansko izmero prostorov razlika 29,48 m2. Izrecno je navedla, da zato uveljavlja napake izročenih poslovnih prostorov, ki se kažejo v obliki manjkajočih lastnosti (površini prostorov), katere so bile izrecno dogovorjene (1. odstavek 592. člena OZ) in tudi iz tega naslova je (z oblikovalnim zahtevkom) zahtevala znižanje zakupnine (najemnine).

8. V zvezi z 29,48 m2 manjšo površino poslovnih prostorov je sodišče prve stopnje v razlogih sodbe navedlo, da iz ponudbe in sklenjene pogodbe z Dodatkom številka 1 izhaja, da je tožeča stranka najela celo R. hišo. Na podlagi zaslišanja priče B. N. pa je ugotovilo, da je prišlo do manjše razlike v površini prostorov na podlagi spremembe v prostorih, ker so bile zaradi ureditve pisarn postavljene predelne stene, s tem pa se je nekoliko zmanjšala površina prostorov v primerjavi z izmerjeno tlorisno površino. Ker pa je tlorisna površina ostala enaka, je ocenilo, da poslovna stavba, ki jo je vzela tožeča stranka v najem, nima stvarne napake. Takemu stališču pritrjuje tudi pritožbeno sodišče, drugačne pritožbene trditve pa niso utemeljene.

9. Tožeča stranka je stvarno napako uveljavljala tudi s trditvami, da je tožena stranka v najemno pogodbo vključila večji delež skupnih delov in naprav od deleža, ki ji pripada glede na površino prostorov, katerih ekonomska lastnica je. Trdila je, da skupni pripadajoči deli prostorov ne znašajo 228,16 m2, ker tudi ne predstavljajo 26,466% deleža od skupaj 862,07 m2 skupnih prostorov (prostori ident. št. 40.X, 41.X, 42.X, 43.X, 45.X, 47.X, 48.X in 53.X), pač pa manj.

10. Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS 18/1974, v nadaljevanju ZPSPP) v 10. členu ureja kot predmet najemnega razmerja poslovno stavbo oziroma poslovni prostor, v 2. členu pa določa, da se za poslovno stavbo šteje po tem zakonu stavba, ki je namenjena za poslovne dejavnosti in se v ta namen tudi pretežno uporablja, za poslovni prostor pa se šteje po tem zakonu eden ali več prostorov, namenjenih za poslovno dejavnost, ki so praviloma gradbena celota in imajo poseben glavni vhod. Pritožbeno sodišče se strinja s stališčem pritožnice, da če se oddajo poslovni prostori v poslovni stavbi ali cela poslovna stavba, k tej že po zakonu pripadajo tudi pripadajoči skupni deli in naprave. Podatek o velikosti pripadajočega dela skupnih delov in naprav ni podatek, ki bi lahko vplival na velikost v najem danih prostorov. Vendar posledično tudi nepravilna izmera pripadajočih skupnih prostorov sama po sebi še ne potrjuje obstoja stvarne napake na predmetu najema, ki bi tožečo stranko upravičevala k znižanju najemnine. Kot je pravilno presodilo sodišče prve stopnje, bi se lahko najemnik upiral plačilu najemnine za večjo površino le v primeru, če bi dokazal, da je bila najemnina med pogodbenima strankama dogovorjena kot cena na m2 in bi bila pri tem upoštevana celotna površina kot površina „netto delovnih prostorov“. V zvezi z vprašanjem pogodbene volje strank pri določitvi višine najemnine je sodišče prve stopnje tudi izvedlo dokaze, na podlagi katerih pa je zaključilo, da je bila dogovorjena višina najemnine (za prostore v R. hiši, za teraso, za skupne pripadajoče prostore ter za 103 parkirišča) kot celota mesečno v višini 26.734,00 EUR. Tožeča stranka se neutemeljeno sklicuje na 592. člen OZ, saj iz njenih trditev ne izhaja, da večja prostornina in večji pripadajoči delež skupnih prostorov ovira uporabo najetih prostorov, niti da gre za kakšne manjkajoče lastnosti ali odlike, ki bi bile sicer izrecno ali molče dogovorjene.

11. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tudi trditve tožeče stranke o obstoju stvarne napake, ker so v pogodbeni predmet najema zajeti tudi terasa in parkirišča, ki po stališču tožeče stranke predstavljajo le pripadajoče skupne dele k v najem vzetim poslovnim prostorom. Odločitev je oprlo na ugotovitev, ki jo je sprejelo na podlagi izvedenega dokaznega postopka, da je tožeča stranka v skladu s svojimi zahtevami skupaj z najemom poslovne stavbe pridobila tudi zahtevano pravico do uporabe terase v velikosti 306,50 m2 v pritličju ter parkirne površine v skupni izmeri 3.702,63 m2, ki v naravi predstavlja 103 parkirna mesta. Ker teh dejstev, ki so relevantna za presojo pogodbene volje pogodbenih strank ob sklenitvi najemne pogodbe, tožeča stranka ni uspela izpodbiti, je sodišče prve stopnje pravilno zahtevek tožeče stranke po znižanju najemnine na 16.483,25 EUR zaradi zatrjevanih stvarnih napak zavrnilo. Poleg tega pa je v obrazložitvi sodbe tudi napisalo, da zahtevek za spremembo najemne pogodbe ni utemeljen niti na kakšni drugi podlagi (na primer zaradi spremenjenih okoliščin, ker jih tožeča stranka ni niti zatrjevala).

12. Tožeča stranka v pritožbi navaja, da ni zahtevala spremembe pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin, pač pa da je dejansko uveljavljala konvalidacijo najemne pogodbe na način, da bo skladna s 105. členom SPZ. Če tožeča stranka s tem meri na določbo 89. člena OZ, ki določa, da kadar nična pogodba izpolnjuje pogoje za veljavnost kakšne druge pogodbe, velja med pogodbenima strankama ta druga pogodba, vendar le, če je to v skladu z namenom, ki sta ga pogodbenika imela pred očmi ob sklenitvi pogodbe, in če se lahko šteje, da bi sklenila to pogodbo, ko bi bila vedela za ničnost svoje pogodbe, njenemu zahtevku na tej podlagi ni bilo mogoče ugoditi, ker glede na zatrjevana dejstva ni pogojev za uporabo te določbe OZ. V luči kakšne druge pravne podlage (razen iz naslova jamčevalnega zahtevka1) pa po oceni pritožbenega sodišča sodišče prve stopnje ni imelo razloga za presojo zahtevka tožeče stranke, s katerim zahteva znižanje najemnine in višine stroškov uporabe skupnih naprav in storitev.

13. Tožeča stranka je s tožbo sprva uveljavljala ničnost pogodbe zaradi predmeta (35. člen OZ), ker so kot predmet najema v najemni pogodbi določeni tudi terasa in parkirne površine, za katere je trdila, da predstavljajo skupne dele stavbe ter da je zato njihov najem nedopusten. Tako stališče je sodišče prve stopnje pravilno zavrnilo. V primeru najema poslovnih prostorov je uporaba skupnih delov stavbe vključena v najem poslovnih prostorov, kar pa ne izključuje odplačnosti uporabe skupnih prostorov. Glede na navedeno je sodišče prve stopnje po oceni pritožbenega sodišča pravilno zavrnilo tudi stališče tožeče stranke, da je pogodba nična tudi v delu, ki se nanaša na višino najemnine. Tožeča stranka je namreč trdila, da je v najemni pogodbi za najem poslovnih prostorov po zakonu mogoče dogovoriti le najemnino za poslovne prostore in sicer po ceni, ki se izračuna kot zmnožek med neto površino poslovnih prostorov in ceno najema enega kvadratnega metra, medtem ko najemnine za teraso in parkirne površine ni dovoljeno dogovoriti. Stališče tožeče stranke, da lahko znaša najemnina v konkretnem primeru le znesek, ki je enak zmnožku med 9,85 EUR in površino delovnih prostorov, je v nasprotju s pogodbeno voljo pogodbenih strank, ki sta jo zapisali v pogodbi in ji določili neposredno izvršljivost. Oblikovanje višine tržne najemnine poslovnih prostorov z zakonom ni predpisano. Tožena stranka je pojasnila, na kakšen način sta pogodbeni stranki dosegli soglasje o višini najemnine za poslovni prostor, ki ga tožeča stranka ni niti poskušala izpodbijati. Sodišče prve stopnje pa je pravilno ugotovilo, da sta pogodbeni stranki vključili v najem tudi teraso in parkirne površine, pri čemer je tožeča stranka postavila pogoj, da ji tožena stranka odda vsa parkirna mesta; višino najemnine pa sta pogodbeni stranki dogovorili za vse najete prostore kot celoto. V pogodbo sta nato na izrecno zahtevo tožeče stranke (zaradi njenih motivov) zapisali ceno najema po posameznih postavkah, v Dodatku številka 1 pa nato spet enotno najemnino za vse najete prostore. Ker tega zaključka pritožnica ni uspela izpodbiti, pritožnica neutemeljeno vztraja pri izračunu nižje najemnine glede na izračunan procent skupnih delov stavbe. Ne glede na razčlenitev najemnine in pravilnost izračuna deleža skupnih delov, je v konkretnem primeru sodišče prve stopnje ugotovilo, da je odločilna cena najema, ki sta jo pravdni stranki dogovorili v višini 26.734,00 EUR mesečno. Takemu stališču pritožbeno sodišče pritrjuje. Ker pogodba zaradi predmeta pogodbe ni nična, ni nično niti pogodbeno določilo o višini dogovorjene mesečne najemnine. Posledično pa tožeča stranka tudi neutemeljeno vztraja pri stališču, da pogodba izpolnjuje pogoje za veljavnost pogodbe s spremenjenimi pogodbenimi določili o višini najemnine. V kolikor bi tožeča stranka menila, da je pri določitvi višine najemnine glede na velikost prostorov, ki jih je dobila v najem, prišlo do napake volj pogodbenih strank, bi morala v enem letu, ko je zvedela za razlog, zahtevati razveljavitev pogodbe (95. člen v zvezi z 99. členom OZ), česar pa v konkretnem primeru ni niti trdila. V kolikor pa meni, da ji tožena stranka ne omogoča uporabe parkirne površine v izmeri 3.702,63 m2, ki v naravi predstavlja 103 parkirna mesta, jo bo morala najprej pozvati k izpolnitvi te pogodbene obveznosti. Medtem ko zmanjšanja parkirne površine od dogovorjene s pogodbo pa s tožbo ne more doseči. Odločitev sodišča prve stopnje, da ni utemeljen zahtevek tožeče stranke, da je brez pravnega učinka najemna pogodba v delu, ki se nanaša na najem prostorov, skupnih pripadajočih delov, ki presegajo 13,99% in na najem parkirišč v delu, ki presega 13,33%, je zato po oceni pritožbenega sodišča pravilna.

14. Pri sklepanju dvostranskih pogodb izhajajo udeleženci iz načela enake vrednosti vzajemnih dajatev (prvi odstavek 8. člena OZ). Trditve tožeče stranke in zahtevek po znižanju mesečne najemnine je sicer mogoče razumeti tudi v smeri kršitve načela enake vrednosti dajatev. Iz razlogov izpodbijane sodbe izhaja, da je sodišče prve stopnje v dokaznem postopku ugotavljalo okoliščine, na podlagi katerih je bila dosežena v pogodbi določena višina najemnine: višino tržne najemnine je izračunala po naročilu tožeče stranke izvedenka M. S., najemodajalec je prostore dodatno predelal za potrebe tožeče stranke, tožeča stranka je želela več prostora za parkiranje in uporabo terase. S pritožbo tožeča stranka ne izpodbija ugotovitev sodišča prve stopnje, ki se nanašajo na elemente, ki sta jih pravdni stranki upoštevali ob sklenitvi pogodbe za določitev višine najemnine. Zato pritožbeno sodišče ocenjuje, da sodišču prve stopnje ni mogoče očitati, da pri odločitvi ni upoštevalo materialnopravnega načela enake vrednosti vzajemnih dajatev.

15. Tožena stranka pa s pritožbo ni uspela izpodbiti odločitve sodišča prve stopnje o neučinkovanju določbe sedmega odstavka 4. člena pogodbe o tem, da dogovorjena višina najemnine in višina stroškov „temelji na mesečnem indeksu inflacije (ali njegovem nasledniku), objavljene po podatkih Statističnega urada Republike Slovenije, šteto od dne ponudbe“.

16. Iz določbe 7. člena pogodbe izhaja, da najemnica zagotavlja najemniku sredstva za plačilo najemnin iz javnih sredstev. Navedena okoliščina je pomembna glede na določila Pravilnika o načinih valorizacije denarnih obveznosti, ki jih v večletnih pogodbah dogovarjajo pravne osebe javnega sektorja (Uradni list RS, št. 1/2004, v nadaljevanju Pravilnik). Pravilnik v 2. členu določa, da velja za pogodbe, s katerimi subjekti (kamor sodi tudi občina), prevzemajo denarne obveznosti (torej tudi za sporno najemno pogodbo, s katero je občina prevzela denarno obveznost plačila najemnin in stroškov za obdobje 20 let). V 2. členu Pravilnika je izrecno določeno, da ne velja le v tistih primerih, ko je z drugimi predpisi, kolektivno pogodbo oziroma dogovorom s socialnimi partnerji o usklajevanju plač drugače določeno. Zato se tožena stranka neutemeljeno sklicuje na pravilo pogodbene volje pogodbenih strank.

17. Ker Pravilnik v 6. členu določa, da se valorizacija denarnih obveznosti, ki temelji na povišanju indeksa cen, ki se uradno objavlja (Statistični urad Republike Slovenije2), lahko prvič izvede po preteku enega leta od sklenitve pogodbe in ko kumulativno povečanje dogovorjenega indeksa cen preseže 4% vrednosti od zadnjega povišanja denarnih obveznosti, je materialnopravno pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da je pogodbeno določilo sedmega odstavka 4. člena pogodbe v nasprotju s prisilnim predpisom, konkretno s 6. členom Pravilnika. Zaradi ničnosti pogodbenega določila o valorizaciji na način in v višini, ki nasprotuje prisilnim predpisom, sodišče prve stopnje ni spoznalo za nično celotno najemno pogodbo, pač pa le njen del (88. člen OZ). Pri tem je odločilo o neučinkovanju navedenega pogodbenega določila le v razmerju tožene stranke do tožeče stranke (kot neposrednega uporabnika proračunskih sredstev). Posledično je v točki II. 1. izreka sprejelo pravilno odločitev, drugačne pritožbene trditve tožene stranke, ki temeljijo na zmotnem stališču, da za sporno najemno pogodbo Pravilnik ni zavezujoč, pa niso utemeljene. Njenih pritožbenih navedb, da naj bi Višje sodišče v Ljubljani že večkrat presodilo, da določba o valorizaciji nikakor ni nična, ampak velja, pa pritožbeno sodišče ni moglo preizkusiti in na njih odgovoriti, ker pritožnik ni niti navedel odločb, ki naj bi se ukvarjale z določbo 6. člena Pravilnika. Če pa v postopku, v katerem je najemodajalec izvrševal terjatev do najemnice, ta ni uspela z ugovorom, to dejstvo ni relevantno, saj v obravnavanem postopku sodišče ne presoja procesnih dejanj pravdnih strank iz drugega postopka.

18. V nadaljevanju je sodišče prve stopnje v 14. točki obrazložitve glede na ugotovitev, da je tožena stranka tako najemnine kot pavšalne obratovalne stroške revalorizirala, čeprav jih ne bi smela, pravilno zaključilo, da mora neupravičeno pridobljene zneske najemnici vrniti, saj je posledica ničnosti posameznega pogodbenega določila, da mora vsaka pogodbena stranka vrniti drugi vse, kar je prejela na podlagi takega določila. Glede najemnin je ugotovilo, da znaša v obdobju leta 2013 ter od januarja do avgusta 2014 iz naslova valorizacije najemnin prejeti znesek 64.195,52 EUR. V tem delu je v točki III. (a) izreka sodbe tožbenemu zahtevku ugodilo. Po oceni pritožbenega sodišča je sodba v tem delu glede na ugotovljeno dejansko stanje materialnopravno pravilna. Neutemeljeno je stališče tožene stranke, ki ga zastopa v pritožbi, da posledično, ker pogodbeno določilo o valorizaciji po njenem stališču ni nično, ni prišlo z valorizacijo najemnine do nikakršnega preplačila v višini 64.195,52 EUR. Zato je pritožbeno sodišče pritožbo tožene stranke zavrnilo in potrdilo v tem delu točko II. 1. izreka izpodbijane sodbe ter točko III. (a) izreka sodbe.

19. Pogodbeni stranki stroškov v ceno mesečne najemnine nista zajeli. V 5. členu sta uredili vprašanje plačevanja stroškov, ki so vezani direktno na prostore in naprave v R. hiši. Dogovorili sta se, da omenjene stroške najemodajalec prefakturira najemniku oziroma direktno uporabnikom, v bruto znesku s pribitkom DDV. Priloge k prefakturiranmi računom so računi dobaviteljev, izvajalcev storitev in dobave blaga. Tožeča stranka je zatrjevala, da je na podlagi računov dobaviteljev, izvajalcev storitev in dobave blaga toženi stranki v skladu s pogodbo plačevala bruto zneske (z vključenim DDV), povečane še enkrat za višino DDV. Trdila je, da je navedeno pogodbeno določilo v nasprotju z Zakonom o davku na dodano vrednost (DDV-1), ki v šestem odstavku 36. člena določa, da se v davčno osnovo, od katere se obračuna DDV, ne vštevajo zneski, ki jih davčni zavezanec prejme od svojega naročnika kot povračilo za izdatke, ki jih je plačal v imenu in za račun naročnika in jih vodi v svojem knjigovodstvu kot prehodne postavke. Sodišče prve stopnje je ocenilo, da je pogodbeno določilo, ki omogoča tak način zaračunavanja DDV nično, ker je v nasprotju z določbo šestega odstavka 36. člena ZDDV-1. Če se določeni zneski v davčno osnovo ne vštevajo, od njih tudi ni mogoče obračunati DDV, posledično pa ni dovoljen niti dogovor, da je tožeča stranka dolžna plačati za račun z vključenim DDV še dodaten DDV.

20. Pritožnik tak zaključek neutemeljeno izpodbija s trditvami, da država pobere na tak način celo več DDV kot bi ga v primeru, če bi se DDV obračunaval na neto zneske. Pritožnikova stališča, s katerimi želi doseči drugačno razlago šestega odstavka 36. člena ZDDV-1, niso v skladu s sistemom obračunavanja DDV. Dogovor o prefakturiranju računa z vključenim DDV in nato povečanim še enkrat za DDV ne predstavlja pogodbenega področja, glede katerega se pogodbeni stranki lahko prosto dogovarjata. Sicer pa tožena stranka ni niti trdila niti dokazala, da je dvakrat obračunani DDV tudi dvakrat odvedla. Če pa si je tožeča stranka želela s pribitkom v višini, ki je enaka višini DDV le izgovoriti provizijo za storitev, ki jo je opravila s prefakturiranjem računov, bi to prav tako morala trditi, vendar trditev in dokazov v to smer sodišču prve stopnje ni ponudila. S pritožbenimi trditvami, da je v pogodbi določena pogodbena volja strank, pa se pritožbeno sodišče ne strinja, ker dogovor o spremembi zakonsko določene podlage za izračun osnove za obračun DDV ne more biti predmet pogodbene volje pogodbenih strank. Pritožnik tudi trdi, da zanj določba šestega odstavka 36. člena ZDDV-1 ne velja, ker računov, ki jih je prefakturiral na toženo stranko, tožeča stranka v svojem knjigovodstvu ni vodila kot prehodne postavke. Pri tem pa ne pove, da jih je sam vodil pravilno oziroma kako jih je sploh beležil v svojih poslovnih knjigah. Če pa je vse izdatke plačeval kot svoje izdatke, kar trdi v pritožbi, je ravnal v nasprotju z najemno pogodbo, v kateri je določeno, da bo obratovalne stroške, vezane direktno na prostore v R. hiši plačeval najemnik, ter da omenjene stroške najemodajalec le prefakturira najemniku.

21. V zvezi z izračunom zneskov, ki jih je tožeča stranka neupravičeno zaračunala tožeči stranki, se je sodišče oprlo na izvid in mnenje izvedenke ekonomske stroke B. G. T. o tem, kateri od računov dobaviteljev se glasijo na toženo stranko oziroma na odjemno mesto v R. hiši (to pa so računi dobaviteljev E. d. o. o., F. d. o. o., G. d. o. o., K. d. o. o. ter Z. d. o. o. - razen za stroške upravljanja) in na tej podlagi ugodilo tožbenemu zahtevku v višini 49.354,17 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Pri tem pa je še v razlogih sodbe poudarilo, da tožena stranka sami višini tožbenega zahtevka niti ni ugovarjala, česar pritožnica niti ne izpodbija s pritožbo.

22. V skladu z določbo 19. člena ZPSPP mora najemnik (če v pogodbi ni drugače določeno) plačevati tudi povračilo za stroške uporabe skupnih naprav in za skupne storitve v stavbi. Glede plačila stroškov uporabe skupnih naprav in skupnih storitev v stavbi, na terasi in parkirnem prostoru sta se pogodbeni stranki dogovorili v 6. členu pogodbe. Tožeča stranka je zahtevala vračilo plačanih stroškov, ki ji jih je tožena stranka neupravičeno zaračunala na podlagi prvega odstavka 6. člena najemne pogodbe in na podlagi drugega odstavka 6. člena pogodbe, istočasno pa tudi spremembo pogodbe v tem delu in sicer tako, da je najemnik prostorov oziroma vsakokratni uporabnik prostorov dolžan plačevati dejansko obračunane obratovalne stroške, ki odpadejo na skupne prostore in naprave ter parkirne površine v deležu 15,6071%, kolikor znaša delež najemnika na skupnih delih in napravah ter parkirnih površinah. Predlagala je tudi, da naj se v pogodbi določi, da stroške upravljanja, vzdrževanja in hišne uprave iz prejšnjega odstavka najemodajalec prefakturira najemniku oziroma uporabnikom in sicer po dejanskem izstavljenem računu upravnika (Z. d. o. o. ) brez dodatnega pribitka DDV. Sodišče prve stopnje je zahtevek za spremembo pogodbe tudi v tem delu pravilno zavrnilo, o čemer se je pritožbeno sodišče že opredelilo; delno pa mu je ugodilo v delu, v katerem je tožeča stranka na podlagi trditev, da ji je tožena stranka napačno obračunavala stroške, zahtevala povrnitev teh stroškov na pravni podlagi neupravičene obogatitve.

23. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je tožena stranka tožeči stranki mesečno izstavljala račune, ki so se glasili: (1)„Obratovalni stroški X - Na podlagi 6. člena“ ter (2)“stroški upravljanja in vzdrževanja - Z. d. o. o. na podlagi 6. člena pogodbe“. Ker je bilo med pravdnima strankama sporno, v kakšni višini je tožena stranka sploh upravičena zaračunavati tožeči stranki stroške na podlagi 6. člena pogodbe, se je sodišče prve stopnje najprej opredelilo do tega spornega vprašanja. Ker določba 6. člena pogodbe ni jasna, je za njeno razjasnitev zaslišalo priče. Ugotovilo je, da sta se pogodbeni stranki v 6. členu pogodbe s formulo „največ v višini 1,5 EUR/m2 s pribitkom DDV x kvadraturo (228,16 m2 + 3.702,63 M2)“ dogovorili za pavšalni znesek. Neutemeljen je pritožbeni očitek tožeče stranke, da pri tem sodišče prve stopnje ni upoštevalo izpovedi priče V. O., ki je izjavila, da je bil dogovor, da se po zaključku poslovnega leta ti stroški preverijo in sicer v kolikor ne presegajo višine, se poračunajo v naslednjem letu v korist najemojemalca, če pa presegajo višino, je to riziko najemodajalca. Izpoved navedene priče ni v nasprotju s presojo sodišča prve stopnje, saj ne izključuje izjave navedene priče. Tožeča stranka pa ni trdila, da sta pogodbeni stranki po zaključku vsakega leta tudi preverjali stroške, zato neutemeljeno vztraja pri stališču, da plačilo pavšalnega zneska ni bilo dogovorjeno. Prav tako pa tudi tožena stranka neutemeljeno vztraja pri stališču, da je poleg navedenega zneska stroškov, ki je določen v pavšalnem znesku, upravičena na podlagi 6. člena pogodbe zaračunati še dodatno dejanske stroške upravljanja in vzdrževanja po računih, ki jih je v zvezi z upravljanjem izdal upravnik Z. d. o. o. 24. Razlogi, ki jih je navedlo sodišče prve stopnje pri razlagi spornega določila drugega odstavka 6. člena pogodbe so jasni, logični in prepričljivi in jih tožena stranka z nobeno pritožbeno trditvijo ni uspela omajati. Računi upravnika Z. d. o. o. izkazujejo opravo storitev in so potrebni za kontrolo, ali znašajo dejanski stroški več ali manj od pavšalno izračunanega zneska stroškov. Ker je po drugem odstavku 6. člena pogodbe tožena stranka neutemeljeno zaračunala tožeči stranki 43.228,86 EUR, tožeča stranka pa je ta znesek tožeči stranki tudi plačala, je pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da ga je dolžna vrniti na podlagi pravila o neupravičeni pridobitvi (prvi odstavek 190. člena OZ). Če tožeča stranka računov ne bi plačala, ne bi imela zahtevka na vrnitev plačanega. Zato se tožena stranka neuspešno brani s trditvami, da je tožeča stranka stroške, ki ji jih je tožena stranka zaračunavala na podlagi drugega odstavka 6. člena pogodbe več let plačevala. Neutemeljene pa so tudi njene trditve, da bi moralo sodišče prve stopnje pri presoji spornih določb pogodbe na podlagi dejstva, da je tožeča stranka plačevala stroške po obeh računih, ki jih je mesečno izstavljala tožena stranka, to razlagati v smeri, ki jo je ponudila tožena stranka. Pri razlagi spornih določil je treba iskati skupen namen pogodbenikov in določilo razumeti tako, kot ustreza načelom obligacijskega prava (drugi odstavek 82. člena OZ). V skladu z navedenim pravilom pa je sodišče prve stopnje tudi tolmačilo sporno določbo 6. člena pogodbe. Ugotovilo je, da znaša pavšalna mesečna obveznost tožeče stranke (brez poračuna) 5.896,19 EUR oziroma 194.574,11 EUR za 33 vtoževanih mesecev. Zato je v tem delu tožbeni zahtevek (deloma) zavrnilo (o delu, v katerem mu je ugodilo bo obrazloženo še v nadaljevanju). V celoti pa je ugodilo zahtevku v delu, v katerem tožeča stranka zahteva vrnitev plačanih računov z oznako “stroški upravljanja in vzdrževanja - Z. d. o. o. na podlagi 6. člena pogodbe“ in sicer v višini 43.228,86 EUR z zamudnimi obrestmi. Drugačna presoja sodišča prve stopnje, h kateri se zavzema tožena stranka, bi bila po presoji pritožbenega sodišča v nasprotju z načeli vestnosti in poštenja (5. člen OZ), prepovedi zlorabe pravic (7. člen OZ) ter enake vrednosti dajatev (8. člen OZ). Zato v tem delu pritožba tožene stranke ni utemeljena.

25. Delno pa je utemeljena pritožba tožene stranke zoper odločitev sodišča prve stopnje iz točke III. (b), s katero je tožeči stranki od plačanih stroškov, obračunanih po pavšalu, prisodilo 53.154,22 EUR z zamudnimi obrestmi (za razliko v višini 194.574,11 EUR pa je tožbeni zahtevek zavrnilo). Tožena stranka pravilno opozarja, da predstavlja razliko znesek, ki je posledica valorizacije in obračunanega DDV. Kot je bilo že predhodno obrazloženo, tožena stranka ni bila upravičena do valorizacije najemnine in stroškov. Za kolikor je neutemeljeno obračunala valorizacijo stroškov, jih je dolžna vrniti, ker je v tem delu pogodba nična. V višini, ki pa predstavlja prištet DDV k zaračunanemu pavšalnemu znesku zaračunane storitve, to ni v nasprotju z določbo šestega odstavka 36. člena ZDDV-1. Zato je pritožbeno sodišče v tem delu pritožbi tožene stranke ugodilo in v izpodbijanem delu sodbo sodišča prve stopnje delno spremenilo (peta alineja 358. člena ZPP), tako kot izhaja iz II. točke izreka te sodbe. Pritožbeno sodišče je pri spremembi sodbe upoštevalo 22% DDV od zneska 194.574,11 EUR. Drugačnih podatkov za izračun pravdni stranki sodišču nista ponudili.

26. Delna sprememba tožbe je narekovala tudi spremembo odločitve o pravdnih stroških, saj se je uspeh tožeče stranke iz 28% spremenil v 25% in uspeh tožene stranke iz 72% v 75%. Glede na 25% uspeh tožeče stranke v pravdi je tožeča stranka glede na priznane stroške iz prvostopenjske sodbe upravičena do povračila 2.055,35 EUR; glede na 75% uspeh tožene stranke pa je le ta upravičena do povračila 6.64,45 EUR. Po pobotanju medsebojnih stroškov je dolžna tožeča stranka toženi stranki povrniti 4.009,10 EUR pravdnih stroškov.

27. V preostalem delu je pritožbeno sodišče pritožbo tožene stranke in v celoti neutemeljeno pritožbo tožeče stranke zavrnilo in potrdilo prvostopenjsko sodbo (353. člen ZPP).

28. Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na določbi 165. člena v zvezi z drugim odstavkom 154. člena ZPP.

1 Primerjaj s sklepom III Ips 28/2017 z dne 12. 2. 2018. 2 Kot je primer v 7. členu sporne najemne pogodbe.