Jedro

Stališče prvostopnega sodišča, po katerem tožena stranka ni upravičena niti do povrnitve sredstev na temelju neupravičene obogatitve, češ da je ta njena pravica s pogodbo izrecno izključena, ni pravilno. Bistvo neupravičene obogatitve je prehod premoženja od ene osebe na drugo osebo brez pravnega temelja. Zato z nobeno pogodbo že pojmovno ni mogoče izključiti uveljavljanja koristi na temelju neupravičene pridobitve.

Izrek

1.Pritožbi se delno ugodi in se izpodbijana sodba v 2., 3. in 4. točki razveljavi ter se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje, 2.v preostalem delu (1. točka izreka) pa se izpodbijana sodba potrdi in se v tem delu pritožba kot neutemeljena zavrne.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je sklep Okrajnega sodišča v Domžalah, opr. št. ... z dne ... o izpraznitvi poslovnega prostora vzdržalo v veljavi (1. točka izreka sodbe), nasprotni tožbeni zahtevek tožene stranke na plačilo 7,441.424,00 SIT s pripadki pa kot neutemeljen zavrnilo (2. točka izreka) in odločilo, da mora tožena stranka povrniti tožeči stranki 183.891,00 SIT pravdnih stroškov (3. točka izreka) ter da tožena stranka sama nosi svoje pravdne stroške (4. točka izreka).

Ugotovilo je, da tožena stranka tožeči stranki ni plačala najemnine za poslovne prostore že več kot dva meseca (12 mesecev), to pa je po določilu 2. alinee 28. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP, Ur.l. SRS, št. 18/74 in 34/88) zakoniti razlog za odstop od pogodbe in izpraznitveni zahtevek.

Nasprotni tožbeni zahtevek, s katerim je tožena stranka vtoževala vrednost obnovitvenih del pa je zavrnilo na podlagi 6. člena najemne pogodbe, po katerem najemnica ne glede na čas najema ni upravičena uveljavljati v poslovni prostor vloženega deleža. Proti sodbi se je tožena stranka pravočasno pritožila. Uveljavlja vse tri pritožbene razloge iz 1. odstavka 353. člena ZPP/77 in predlaga razveljavitev (celotne?) sodbe in ugoditev nasprotnemu tožbenemu zahtevku, podrejeno pa razveljavitev (celotne?) sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Kritizira prvostopno stališče, da najemnica ni upravičena do povrnitve vloženih sredstev niti na temelju neupravičene obogatitve. Po njenem bi bilo stališče prvostopnega sodišča glede na določilo 2. odstavka 7. člena najemne pogodbe pravilno le v primeru, če bi se pogodba izvrševala 15 let. Ker poslovni prostor ob začetku izvrševanja najemne pogodbe ni bil tak, kot bi po določilu 14. člena ZPSPP moral biti, je vložila znatna sredstva, da je objekt usposobila za pogodbeni namen (16. in 17. člen ZPSPP). Na izrecno zahtevo najemodajalca pa je opravila tudi druga adaptacijska in gradbena dela. Sem spada obnova temeljev, ker se je najemodajalec odločil, da bo v drugem nadstropju zgradil poročno dvorano, nova vhodna vrata in drugo, o čemer bi lahko izpovedala priča M.O., katerega zaslišanje je prvostopno sodišče kot nepotrebno zavrnilo. Ker je zaradi toženkinih investicij za 50% zvišana vrednost objekta, v katerem je poslovni prostor, je z zavrnitvijo nasprotnega tožbenega zahtevka tožeča stranka neopravičeno obogatena.

Tožena stranka na pritožbo ni odgovorila.

Pritožba je delno utemeljena.

Ker pritožba glede tistega dela izpodbijane sodbe, s katerim je prvostopno sodišče ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke ni obrazložena, jo je pritožbeno sodišče preizkusilo le v okviru uradnega preizkusa iz 2. odstavka 365. člena ZPP/77. Ker pri tem ni zasledilo niti absolutnih bistvenih kršitev določil pravdnega postopka iz 2. odstavka 354. člena ZPP/77 niti nepravilne uporabe materialnega prava, je pritožbo v tem delu kot neutemeljeno zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo.

V zvezi z nasprotnim tožbenim zahtevkom pa pritožbeno sodišče najprej pripominja, da je tožena stranka že v nasprotni tožbi navajala, da določilo 6. člena najemne pogodbe, po katerem najemnica ni upravičena do povrnitve vloženih sredstev, kolikor se pogodba odpove iz razlogov, navedenih v zakonu, ni zakonito. Do tega stališča prvostopno sodišče doslej ni zavzelo stališča. Tožeča stranka v nasprotni tožbi zatrjuje, da je bila adaptacija in rekonstrukcija objekta, v katerem je poslovni objekt, ideja tožeče stranke in istočasno, da je bil v najem vzet prostor popolnoma neuporaben za opravljanje gostinske dejavnosti. Glede na določilo 5. člena najemne pogodbe, da si je najemnica poslovni prostor pred sklenitvijo pogodbe ogledala in nanj ni imela pripomb, je pravilen zaključek prvostopnega sodišča, da najemnica te pravice ni imela.

Kljub določilu 6. člena najemne pogodbe, da v primeru odstopa od pogodbe s krivdnih razlogov tožeča stranka ni upravičena do "uveljavljanja vloženega deleža", pritožba pravilno opozarja, da stališče prvostopnega sodišča, po katerem tožena stranka ni upravičena niti do povrnitve sredstev na temelju neupravičene obogatitve, češ da je ta njena pravica s pogodbo izrecno izključena, ni pravilno. Bistvo neupravičene obogatitve je prehod premoženja od ene osebe na drugo osebo brez pravnega temelja, pri čemer z izrazom "premoženje" zakon ne misli samo na premoženje v dobesednem pomenu, pač pa tudi na pridobitev koristi z izvršitvijo dela (dr. Boris Strohsack, Obligacijska razmerja II, Uradni list RS, 1990, stran 273). Zato z nobeno pogodbo že pojmovno ni mogoče izključiti uveljavljanja koristi na temelju neupravičene pridobitve.

Najemna pogodba je bila podpisana dne 18.2.1993, gradbeno dovoljenje za rekonstrukcijo gostišča T. in odločba, ki jo je Občina Domžale izdala tožeči stranki, pa nosita datum 23.5.1993 in 23.7.1993. Šele po sklenitvi najemne pogodbe je torej tožeča stranka pristopila k izvajanju rekonstrukcije v najem oddanega prostora. Da je to adaptacijo in rekonstrukcijo financirala tožena stranka, med strankama ni sporno. Prvostopno sodišče je torej glede na povedano po oceni pritožbenega sodišča pravilno štelo, da ni šlo za dela iz 16. člena ZPSPP, ki bi jih lahko bila tožena stranka pobotala z najemnino. Materialnopravno pa je zmotno ocenilo, da zaradi določil najemne pogodbe tožena stranka do tožeče stranke ne more uveljavljati zahtevkov in naslova neupravičene pridobitve. Ker je zaradi napačnega materialnopravnega sklepa trditvena podlaga iz nasprotne tožbe (kolikor se nanaša na neupravičeno obogatitev) ostala neizčrpana, je pritožbeno sodišče iz razloga zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja pritožbi tožene stranke delno ugodilo in na podlagi določila 1. odstavka 370. člena ZPP/77 zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v ponovno sojenje. V ponovnem postopku bo moralo sodišče izčrpati trditveno podlago tožene stranke v zvezi z neupravičeno obogatitvijo in po izvedbi predlaganih dokazov o tem delu nasprotnega tožbenega zahtevka ponovno odločiti.