Jedro

Ko gre za najemnikova vlaganja v poslovni prostor, je treba ločevati med vlaganji, s katerimi najemnik tako uredi poslovni prostor, da ga je mogoče uporabiti v namen, ki je določen z najemno pogodbo, in vlaganji, ki ta okvir (stroški ureditve, popravil in vzdrževanja) presegajo. Prva so urejena z dispozitivnimi določbami 14. do 17. člena ZPSPP, povračila za druge pa je mogoče zahtevati na podlagi pogodbe (če je bilo pogodbeno razmerje urejeno tudi glede vlaganj) ali pa na podlagi pravil o neupravičeni pridobitvi oziroma poslovodstvu brez naročila.

Izrek

1. Pritožbi se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se v izpodbijanem delu (v točki 2. in točki 3. izreka) razveljavi in vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

2. Pritožbeni stroški so nadaljnji stroški postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče je z izpodbijano sodbo razsodilo, da je 1. tožena stranka dolžna tožeči stranki plačati glavnico v znesku 3.556,42 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dne 05. 08. 2000 dalje do plačila, v 15 dneh, 2. da v pobot uveljavljana terjatev v znesku 3.556,42 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dne 05. 08. 2000 dalje do plačila, ne obstoji in 3. da je tožena stranka dolžna plačati tožeči stranki stroške tega postopka v višini 757,88 EUR v roku 15 dni od vročitve sodbe, po preteku tega roka pa tudi zakonite zamudne obresti, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev do plačila, pod izvršbo. Ker se zoper 1. točko izreka nobena od strank ni pritožila, je sodba v 1. točki postala pravnomočna.

2. Zoper sodbo se je pritožila toženka zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava ter sodišču druge stopnje predlagala, da izpodbijano sodbo spremeni v 2. in 3. točki izreka in ugodi tudi pobotnemu zahtevku toženke ter naloži tožniku v plačilo vse stroške pravdnega postopka, podredno pa je predlagala, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo v točki 2. in 3. izreka razveljavi in vrne zadevo v dopolnitev postopka in ponovno odločanje sodišču prve stopnje. Navedla je, da je bila vsebina najemne pogodbe povsem jasna in v dogovoru med pogodbenimi strankami takšna, kot zatrjuje toženka. Zaradi potreb toženke so bila potrebna dodatna obnovitvena dela, ki so bila med strankama nesporna in dogovorjena. Sklicevanje na določila Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) je v nasprotju z dejanskimi dogovori med pravdnima strankama v času trajanja najemnega razmerja. Če bi sodišče ob (v pritožbi naštetih) dejstvih in posebnem pisnem dogovoru med strankama v najemni pogodbi vztrajalo pri tolmačenju določil ZPSPP, bi neposredno nasprotovalo pisnemu dogovoru med strankama in izvedenimi vlaganji toženke, tožniku pa bi tako omogočilo neupravičeno obogatitev. Med pravdnima strankama ni bilo nobenega spora glede vlaganj.

3. Pritožba je utemeljena.

4. Ko gre za najemnikova vlaganja v poslovni prostor, je treba ločevati med vlaganji, s katerimi najemnik tako uredi poslovni prostor, da ga je mogoče uporabiti v namen, ki je določen z najemno pogodbo, in vlaganji, ki ta okvir (stroški ureditve, popravil in vzdrževanja) presegajo. Prva so urejena z dispozitivnimi določbami 14. do 17. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list RS, št. 18/1974 s spremembami in dopolnitvami, v nadaljevanju ZPSPP), povračila za druge pa je mogoče zahtevati na podlagi pogodbe (če je bilo pogodbeno razmerje urejeno tudi glede vlaganj) ali pa na podlagi pravil o neupravičeni pridobitvi oziroma poslovodstvu brez naročila (primerjaj sodbo opr. št. II Ips 581/2007). Sodišče druge stopnje ugotavlja, da je sodišče prve stopnje navedlo, da so poslovni prostori v skladu z najemno pogodbo namenjeni za pisarniško dejavnost gospodarske družbe, torej pravno podlago za sojenje v konkretnem primeru predstavlja ZPSPP, skladno s katerim je treba presojati tudi določbo četrtega odstavka 9. člena pogodbe (iz katerega je razvidno, da se morebitne investicije v najete poslovne prostore s strani najemodajalca obračunajo z 10% letno amortizacijo in je najemodajalec dolžan najemojemalcu povrniti neamortiziran del investicij). Sodišče prve stopnje po presoji sodišča druge stopnje ni navedlo celotne materialnopravne podlage za odločanje v konkretnem primeru, se do nje v okviru trditvene podlage ni opredelilo oziroma v tej zvezi ni ocenilo (in po potrebi izvedlo) dokazov glede narave zatrjevanega dogovora, vsebovanega v 9. členu navedene pogodbe (ki bi ga bilo potrebno natančneje oceniti tudi v zvezi z 2. členom navedene pogodbe). Sodišče prve stopnje je tako (vsaj) preuranjeno zaključilo, da je potrebno navedeni dogovor presojati v skladu z dispozitvnimi določbami 14. do 17. člena ZPSPP. Na podlagi navedenega se je izkazalo, da je pritožba utemeljena, zato ji je pritožbeno sodišče ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje v 2. in 3. točki razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje (355. člen Zakona o pravdnem postopku, Uradni list RS, št. 26/1999 s spremembami in dopolnitvami, v nadaljevanju ZPP), saj šteje, da so navedene pomanjkljivosti take narave, da jih samo ne more odpraviti. Slednje namreč terja ponovno in celovito presojo trditev in dokazov pravdnih strank glede na navedena materialnopravna izhodišča. Le tako bo namreč strankama lahko zagotovljena tudi učinkovita pravica do pravnega sredstva (25. člen Ustave RS, Uradni list RS, št. 33/1991 s spremembami in dopolnitvami).

5. V skladu s tretjim odstavkom 165. člena ZPP je sodišče druge stopnje pridržalo odločitev o stroških postopka za končno odločbo.